レコシティTOKYO（リ・トーキョー）その３

少し前のＣＭ乱発は最後の断末魔だったのか…

>>199
＞全450戸中、何戸くらい残ってるの？
200〜250戸でしょう。
購入意志のある方にとっては充分残りがあります。

>>200
今日、ＭＲの前通りました。
レオ様いませんでした。
ＨＰにもいないし・・・
５割位しか成約していないのに。

レオ様の起用はなんだったの？

>>203

>レオ様の起用はなんだったの？

「ムダヅカ〜イ！！」

今日、建設現場を見てきました。
肖像権の契約切れなのか、レオ様は一掃されていました。

そうそう、午前10時過ぎだっただろうか
レコのＭＲの傍に駐車していた産業廃棄物関連車両を2名の警察官が調査？していた。
パトカーはＭＲの対面側に駐車していた。
産業廃棄物関連車両には砂利が積まれておりドライバーはいなかったように見えた。
あの地域には、いまだに土壌汚染が残っているのだろうか？
単なる砂利だったのか？

おっと、１戸売れたみたいだ
５１８０万円、お買い上げ
これで、第２期３５戸のうち、売れ残りは１９戸
営業、完売を目指して頑張れ


営業、３割引してでも頑張れ

↑
内装が安っぽいので、有償プラン・ＯＰ＆リフォームに相当経費がかかりそう。
40％引きして下さい。

応援してるらしい。

http://sakakimr2007.blog15.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしましたblog-entry-7.html

40％引きか。
値引き交渉をする時期によっては、そこまであるのかな。

駐車場の空きがないとか、オプションが間に合わないとか、元気地区や南千住に客が流れたとか、手付け没収のキャンセルが出たとかだったら、あるかもね。

南向き中層階中住居で坪220万円。
1割引で坪200万円切ったら抽選販売になるなると思うよ。

そもそも企画が失敗したんだから。しょうがない。
オリックスの不動産部門は今期相当儲けたんだかいいんじゃない。

残りは赤字でも処分特価でよしとする？

それだと外人の株主が怒り狂うのでしょうか。

グランデでもまだ竣工まで10月近くあるし、残りは100戸そこそこ。
月10戸売れれば竣売りは避けられるし、坪220程度のままだらだらいくと
思うな。　これで、なんとか損はださないで済むだろうし。

残りは２００戸を超えているな。
ようやく半分まで、到達だ。

ここから折り返しの半分を売るのは大変だろう。
すでに買い手不在の状況だ。
早くサプライズのある値引きをしてくれ。

一回いっただけでもう何か月もモデルルームにはいっていないけど
今日のチラシだとグランデだけだと
300-会員限定108-1期81 - 2期ファーストステージ27 + 先着順残り17
だから、残りは101戸だといっているので、ちょいど2/3通過かなと
思ったんだけど、勘定間違えているのだろうか。

グランデの場合は、残り１００戸弱。
プライムは１００戸強。
合わせて２００戸超えかな。
総戸数４５０戸だから道半ば。

日経ネット

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20071128d3000d3.html

ここは西新井駅の天井だな。
坪２０万値下げしても買わないだろう、坪３０万値下げが妥当でしょう。

価格を変えない限り買えない人は買えないのだから。
買える人は既に購入済み。

東武の値下げを待つのも手かも。

東武はレコの売れ残り見てるので売れる価格にするでしょう。

西新井の価値が高まるようなA街区の開発計画がはやく具体化するといいな。あと西口駅前の整備も。オリックス、東武、がんばってくれ〜。

日本経済も失速しそうだし、ローン金利も下がってきた。
「今買わないとこれから値上がりしてもう買えませんよ」といわれて買ってしまった、250戸近くのチャレンジ購入者の人は、今どういう気持ちでいるのだろうか？
スーパーで1円でも安いものを見つけたら、別の店でさっき買ったものがすごく損したという気分になる。
1000万円単位で高値掴みしちゃった心境はどうなんだろう。

220さん
これからキャンセルが続出するでしょう。なぜなら、
①外資系の連中のリストラが始まり、マンションどころではなくなる
②条件のよい物件が続々出てくるので、手付金（5百万円程度）放棄
　してもいいと考える人が増える

↑
外資系の人達はこんな所買わないでしょ？

外資系もピンキリ。キリの人なら買うでしょう。駅近だし、日比谷線
通勤にも便利だし。
レオさまファンもいるかもね。

手付金にオプション代プラスされれば、キャンセル時の損失は６００万円か。
まだ、オプションのキャンセルは間に合うのかな。
現在、住んでいるマンションの売却をしていれば、手付金放棄だけでは済まない。

すでに契約している人は、ここの売れ行き状況、他の物件の価格等を見ないことだ。
そして、今後は買い替えを考えないで、一生住み続ければいい。
そうしなければ、夫婦仲も気まずくなる。

チャレンジ購入者、ローンを抱えて資産価値が激下がり、カワイソス。
でも足立区ではお金持ちだから良いか。

購入しましたがキャンセルしませんし、
一生住み続ける気もありませんし、
スーパーで一円安いのを見かけても
たいして気になりません。
一体とんな購入者像を持っているんだろう…。
自分で見て判断して価格に納得したので
特に問題ありません。
ちょっとした景気の浮き沈みを気にして購入時期を決めるより
今自分の環境のなかで購入時期だったから買っただけです。

２２０さん、値下げして差分を返せ、ってな心境だと思う。
でも買った人は多分この物件が自分に合った条件だったってだけでこの時期を選んだのも人それぞれの事情でしょう。どんなマンションでもデメリットはあるわけだし、購入者は批判される筋合いはないと思うよ。
それより高値掴みのしわ寄せをエンドに押し付けようとしたデベに矛先を向けるべきだと思う。

>>226
　>一体とんな購入者像を持っているんだろう…。
226さんは、足立区レベルの小金持ち（金融資産２億円以上、年収1500万以上、35〜45才）

今後この物件デベの言い値で買った人は、高値掴みの代表例のように
言われ続けるんだろうな。
でも、あまりに売れ行きが悪いと、こっそり値引き販売もやりにくい
だろうから、既契約者に一律5百万円程度還元した後、「10百万円
値下げしました！！」なんて派手な広告出して売り切ろうとする
可能性もある。

>>228
ハズレです。
平均よりちょっと多いくらいの普通の会社員です。
20代後半ですよ。親の援助もありません。
都内でこの価格なら普通の人が
ちょっと頑張って購入する所だと思いますが。
他の方はどうなんでしょうか？
小金持ちマンションってことはないと思うんだけどなぁ。

>231

20代後半で、年収が平均より少し上というと、600万円くらいでしょうか。
親からの援助もなしで年収(600万円)の8倍というと、随分と無理をされていそうですね。
高額のマンションを購入したがために、自家用車の売却など生活レベルを大きく下げることはもっての他ですね。

さて、マンションを買って返済できる人は多いでしょうが、高額な資産の購入ですから良い物件を安く買いたいのが人情でしょう。
一生住み続ける気がないなら、なおさら良い物件を安く買いたいことでしょう。

何はともあれ、高値掴みを自省して頑張って下さい。

高値掴みかどうかはまだわかりませんよ。

利便性では若干北千住に劣りますが、立地としてはなかなかのものです。
資源など物価高騰で結局安い買い物だったっていう結果になる可能性もあります。
ただ、間取りなどいまいち高額物件らしからぬところもあるので、苦戦しているのは価格だけの問題ではないのかもしれません。

>利便性では若干北千住に劣りますが、立地としてはなかなかのものです。
>資源など物価高騰で結局安い買い物だったっていう結果になる可能性もあります。
>ただ、間取りなどいまいち高額物件らしからぬところもあるので、苦戦しているのは価格だけの問題ではないのかもしれません。

うーん。
さてと、立場が変われば、次のようになる。

立地については、いくら駅前物件といえ、東京の外れに位置している。
北千住と比べれば、利便性は大幅に劣る。
いずれ、投機的な原油高騰もピークアウトし、割安な物件が目白押しとなる可能性は大きい。
さらに土地の高度利用が進めば、都心の一等地に建つマンションも手の届く範囲になるかも知れない。
ただ、莫大な宣伝費の使用することで、思ったより善戦しているかも知れない。
価格だけではなく、宣伝力で売れ行きが幾分かは左右される。

文句ばっかり書く人は、思いきりの足りない人。
高値つかみだろうと、払えて住んで満足なら問題なし。
値下げしたら買うとかいう人は、値下げしたってまだ安いのが
あるんじゃないかと迷って買わないんですよ。

＞立地としてはなかなかのものです。
マンションの価値って立地だけじゃないんだけど。
足立はやはりイメージが悪いから安いだけよ。

戸数が多いし宣伝満載だから普通はもっと盛り上がるのに、
高値掴みということで終わっちゃいました？
煽りもいないとなると悲惨なのですが、ほとんどの人の結論が一致したなら仕方が無いですかね。

ＤＭの返済例。

あと何戸くらい売れ残っているのでしょうか？竣工いつでしたっけ？

駅近で大きな通りに面していないのが気に入って購入決めました。
確かに、足立区なのに高過ぎという評判にずいぶん迷いましたが。。
今は足立区がオシャレな街に変わっていくことを願っています。
西新井駅西口の階段のところが花屋に変わっていましたね。

＞あと何戸くらい売れ残っているのでしょうか？
価格未発表も売れ残りとすると
グランデが100超、プライムが110超、合計220戸弱と思いますが・・・

>>241さん
他所の雑音は無視して自分の決断を信じましょう。
きっと幸せが待っています。

>>239

年収800ぽっちで借金5000は無茶ですよねぇ。

年収６１０万ってなってますよ。
こういう客に売ろうとしてるんだ・・・・銀行大丈夫？
営業サイドも相当追い詰められてるようですね。

＞こういう客に売ろうとしてるんだ・・・・銀行大丈夫？
審査が厳しくなってキャンセルが増えるかもしれませんね。
日本版サブプライムローンはありえないでしょう。

226ですが言葉が足りないようでした。
共働きなので世帯収入としてはDMより
だいぶ余裕がありますね。
共働きだからこそここが気に入りました。
予算内での優先順位は土地ブランドより
便利性だったので通勤が楽。
ずっと共働き予定なので駅に近い、
日比谷線直結、
遅くまで営業しているスーパーがある。
フィットネスが近い。

たしかにDMのような年収600だとかなり
厳しそうですね。
ローンに圧迫された暮らしになりそう…。

↑
デベのフォローっぽいな〜

このスレ参考になります。
ttp://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/23ku/

東京都23区 住宅地の平均地価 （１㎡あたり、2007年）　

1位　 千代田 227.50 万円
2位　 港 　 　 148.75
3位　 渋谷 　 115.90
──<↑90超　神↑>──
4位　 文京　　89.76
──<↑80超　優↑>──
5位　 中央　　78.25
6位　 目黒　　73.76
7位　 品川　　70.70
──<↑70超　秀↑>──
8位　 台東　　65.45
9位　 新宿　　63.24
10位　世田谷 60.73
──<↑60超　良↑>──
11位　中野　　53.56
12位　豊島　　52.80
13位　杉並　　51.37
14位　大田　　50.16
──<↑50超　可↑>──
15位　荒川　　44.30
16位　北 　 　 43.47
──<↓40未満　＊＊↓>──
17位　板橋　　39.45
18位　江東　　38.00
19位　練馬　　37.22
20位　江戸川 33.26
21位　墨田　　31.80
22位　葛飾　　30.99
──<↓30未満　＊＊＊↓>──
23位　足立　　28.87

↑足立区最低なの？
それにしては、このマンション高すぎる！！

入札価格でみないといけないもの。　
何度もでてきているけど、ここの入札価格は 1坪338万。
＊＊＊な土地を、神クラスの値段で買ってしまったわけだ。

それじゃあ、買ってくれる人も神だね。

デベの言い値で買ってくれた契約者はデベの救世主。
賢い消費者は悪魔のごとく値切り倒して、2-3割引の
適正価格でgetしよう。
そういえば、きょうも京成線の某駅前でこの物件のチラシを
配っていたな。宣伝広告費を値引きの原資に回した方がいいと
思うが・・・。

うちも夫婦共働きなのでなんとか購入を決めました。
自分一人だったらあきらめていたと思います。
デベは広告費使って値下げせずに共働き世帯をターゲットに
ねばっていくのではないでしょうか。

いままでのレオ様の広告費のギャラが５億としても余り効果がなかった。

そこでレオ様のギャラが、が浮いたので、残りの部屋を５億円分引いて売っても大成功ですよ。

本当に欲しい人に最初から、適正な価格で売ればよかったのにと思います。
アンケート結果で、購買層が見えてたのに強気な価格設定で失敗。

亀戸の物件はアンケートにより中心価格帯を１千万以上下げて販売。
それに伴い広告費も余りかけてないですね。

先着順が１９戸、新規売出しが４３戸、来週の締め切り後には何戸残っているのだろうか。
とりあえず、売れ残りは３８戸と予想しておこう。

10数戸前後売れて、
先着順は50戸前後と予想します。

>>258
＞本当に欲しい人に最初から、適正な価格で売ればよかったのにと思います。
＞アンケート結果で、購買層が見えてたのに強気な価格設定で失敗。

同感です。
売主の”ＫＹ”ですかね。
デベ業界の社員って文系の方が多いのですか？
理系が推察すると、デベの営業さん○○・・○○・・○○みたい。

>>259
>先着順が１９戸、新規売出しが４３戸、来週の締め切り後には何戸残っているのだろうか。
>とりあえず、売れ残りは３８戸と予想しておこう。

売り出し戸数まで確認するほど興味持ってるのに、平日の深夜に売れ残りの予想とはね。
あなたも私同様よっぽど暇な人なんだね。
お互いがんばろうね。

↑
私も暇なんですよ。
10：30職場着が目安で13時まで勤務先に到着するのが仕事です。
先着順残り予想50戸ですね。

この本は検討の際に読むととても参考になります。

http://www.amazon.co.jp/gp/product/images/4896372530/sr=1-1/qid=119760...

http://retokyo.blog32.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしました

32.の後ろの伏せ字
↓
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みんな暇なんだよ
売りたくても購入検討者が来ないで、モデルルームは閑古鳥が鳴き、営業は油を売っている
買おうと考えていた輩は、マンション相場の先安感を感じて我慢だ
契約済みの輩は、恥ずかしくて書込みできない

うーん　　暇だ

東京で一番不人気の足立区物件だしね・・。

今日、抽選会でした。
高競争率でしたが、希望の部屋を買うことが出来ました。
契約者の皆様、ぜひ情報交換をさせてください。

なーんて、書き込みはないのでしょうか。
もしかして、誰も申込んでいないのですか。

確実に買い控えが起きていますね。
各地で物件の値引きが始まっているようです。

参考までに、この本でも立ち読みしてよ
おもしろいことが書いてある。

http://shop.kodansha.jp/bc2_bc/search_view.jsp?b=2143402

北千住は利便性の高い割りには、新築マンションも安いが、
中古は更に安いそうです。

それなら西新井なら中古になったら、資産価値なしですな。
ステージオの中古を待った方がよさそうです。

５年たてば坪１２０万まで下がるでしょう。

レコを買うのは無駄遣いに等しい。

どうしても欲しいリッチな方は５００万位の値引きで交渉を。
それでも高値掴みだけどね。

ステージオが4-5年で120万で買えるということは、ほぼ同条件の
新築物件が、150万ほどで再び買えるようになるってことですよ。
値段が上がったのは土地の高騰分ですから、同じ容積率300%物件だと
して、マンション用の土地が、坪100万以内で、2年引いて2-3年以内に
購入可能になるってことです。　今が高値圏にあるのは確かでしょうけど、わずか2-3年でそこまでの価格調整は期待しないほうが吉という
気がします。

それより、一時むちゃな値段でだしていたのもすっかりなりをひそめて
ステージオも、パークフロント棟が平米60万（坪200）程度でかなり
でてきていますよね。　実際に坪200での成約例がでていますし、
一時期でていた P-K高層階のほぼ100㎡の部屋は7000万近くで成約
していますから、1㎡ 70万に近い。(ともに直近にレインズ登録あり）
　角にかかっていなければ、坪@190万程度でステージオ南側の棟が
買えるのならば買いという気がします。

ここはまぁ確かにちょっと割高ですかね。　でも、適正水準はせいぜい
200万/坪程度までで、そのしたを期待していても難しいんではない
だろうか

某住まい某のデータですが

順に駅名　新築駅徒歩８分　坪単価　徒歩８分賃貸料　利回り　　　　
西新井 3,610 159 127,000 4.2 %

こんなに安いところ都内にないよ。

今は売り時、ステージオを売りぬけた人はラッキー。

中古でステージオを買った人は後悔だね。

中古でステージオ成約は3件かな・・・カッコ内発売時価格
P-1211（6090万）→6400万？　P-K角部屋
P-20階（東向き、2012か2013？）最上階
P-811(6030万））→7000万？　P-K角部屋

販売中
P-607　5280万円（4570万）
P-710　4980万円（4150万）
P-1503　5380万円（4440万）
P-1614　54800万円（4610万）

G-113　5750万円（4290万）
G-1201　4480万円（4520万）

注：手元に入手した状況です。

↑
G-1201　5480万円（4520万）です。
間違えました。

だからステージオは今だからこそ、この価格で売れるんだよ。

オリックスはステージオ購入者には神に見える。

下落の進む足立区で、破格の価格で売り出した勇気をたたえる。

東武の物件が大量に売れ残る予感がします。

>>276 さん

ステージオは直近３月以内には
76㎡ 4500万　（坪195)
98㎡ 6900万 (坪230)
の成約事例があるようですね。

G棟一階のような、無理な価格をつけてずっとさらされているのを
除いても　P棟で +15-20% は上の価格を売り出し価格できています
から中古でも 坪200万超えをださないと難しくなってきている感じ
ですかね。　ほんの10% ちょいここは高いのですが、戸数が多いだけに
難しいのかもしれません。　

東武の物件は、200万/坪程度をめどにだしてくるようですね。

売れ残りは２１戸だったようだ。
この調子なら、竣工後、１年以内に完売できるかもね。

グランデの販売が進んできたので、ようやくこれからプライムのプレミアム以外の住戸販売を開始するようですね。
グランデのモデルルームをひとつなくして、プライムのモデルルームに改築するそうです。
レオさまの契約期限が切れて少しさみしくなりましたが、新しいＣＭも流してがんばってますね。
工事も順調でグランデ南棟は７Ｆくらいまで建ちました。
冬でも日当たり良好なのが実際の建設現場で確認できるようになり、安心できました。
プライムのニューモデルルームが完成したら、また遊びに行こうと思います。

今週のマンションズにノースポート脇の三井の物件が掲載されて
いたが、どのくらいの価格になるかわかる方いますか？

誤爆でしょう。

三井がからんでいるといえば、東武の物件が三井が販売にはいって
いたと思うけど。　こいつは、坪200程度みたいですね。

あげとく。（127までおちました）

その後いかがですか?

悪徳オリックスはとうとう、値下げ販売はじめました。

どの程度なのですか???

289さん
各戸500万円程度「勉強」してくれるらしいですよ。
でも亀レジで900万円「勉強」してくれたオリックスなので、竣工前には「1000万円程度の勉強」
は堅いでしょう。

ということは
坪単価20万は安く買えるということで
よろしいのでしょうか?
ま、絶対値としては全く安くないんですがね

オリックスさん、既契約者も同率値引き処理スムーズに進めて下さい

＞オリックスさん、既契約者も同率値引き処理スムーズに進めて下さい
それは無理でしょう。

293
それはありえません。昨年高値掴みをしたのは契約者の完全な自己責任。
既存契約者からボッタクッた資金を値引き原資にして、検討者に大盤振る舞い
をすべきです。1-2年前の近隣物件と同じ170万円/坪程度の「適正価格」にすれば、
3ヶ月程度で完売出来るでしょう。

＞悪徳オリックスはとうとう、値下げ販売はじめました。
ここと亀レジだけではなく、人気の無い区はみんなそうなんじゃない？
ところで値引きは亀レジみたくオープン？それとも「購入者には内緒ということで・・ひとつよろしく。」？

オリックスさん、既契約者の同率値引き処理スムーズによろしくな

亀レジと同等の値引きなら
平均坪単価40万
の下落になるね
坪190万台って所ですかね
それでも高いな

住宅情報ナビでも、物件ＨＰでも価格代わってないけど、
本当におおっぴらに改定？　Web 上に新価格落ちてないかな。
東武の物件の売り出しも近いし、価格改定するならいい時期ではあるね。

亀レジは予定価格が正式価格で修正されただけでレコの値下げとは別次元ですな