The Center Tokyo その２

>>82

>港湾地区のタワー以外は10年以内にほとんど同じようになる可能性が強いと思われます
>（現在でも港湾地区以外の多くのタワーマンションがそうですが）。
>既存不適格によるリセールバリューを懸念される方は、どの区であれ、
>タワーマンションは避けたほうが良いと思いますよ。
>
>私個人としては、居住してから既存不適格になるより、
>購入の検討段階で納得したうえで判断できる本物件のほうが、安心できました。

正確には新宿区内でも30m〜40m以上の建物すべてが既存不適格になったわけでは決してなく、センター東京のほか四谷の大京物件など3月31日時点で着工済みかつ未竣工の数物件（？）のみが既存不適格の扱いのはずです。
つまりは3月31日現在で竣工していた建物は今後も同じ高さで建て替えができるはずです。
当初はセンター東京など着工済みの物件は竣工済みの建物同様に建て替えられるはずであったが3月31日までの駆け込み着工をけん制する意味で既存不適格という扱いにしたようです。

http://www.city.shinjuku.tokyo.jp/division/400100toshikeikaku/koudohen...

よって新宿区内では居住してから突然既存不適格になるなどということは基本的にはあり得ず、今後他の区で同様の規制ができても新宿区同様竣工済みの建物を既存不適格（建て替え不可）として扱うことをしなければ同様です。着工済みかつ未竣工の建物を新宿区と同様に既存不適格とする場合でも必ず重要説明事項で説明されるのではないかと思われます。

ただし私個人的にはこの物件に限らずこれだけの高層建築物の建て替えなどそもそも現実的ではないし、50年後の心配をしていたらそもそもタワーマンションなんて買えないと考え今回購入を決意しました。
以上長文失礼いたしました。

82です。
>>83
>3月31日現在で竣工していた建物は今後も同じ高さで建て替えができる
というのは、違うのではないでしょうか。

私もよく見ているご案内いただいた区のHPの「Q&A」には、

A　絶対高さ制限が施行されると、既に建っている建築物にも制限が適用されるのですか。
B　増築、改築又は移転の建築工事を行わなければ、既に建っている建築物には適用されません。

とあり、やはりすでに竣工済みの建物についても、
やはり今後絶対高さ制限の制限を受けるのではないでしょうか。

>>84

83です。

以下の１．既存建築物の適用除外の内容確認してください。

http://www.city.shinjuku.tokyo.jp/division/400100toshikeikaku/koudohen...

契約前にデベに頼んで、新宿区に直接回答を求めたほうがいいのでは？

当物件が同規模で建て替え不可であることは重説にも記載されていますので、ほかのタワーマンショ
ンが建て替え可能でも不可能でも、当物件を買う・買わないの判断には影響ないですよね。
（建て替え可能なら既存の中古物件を買うという人はいないと思うので）

>正確には新宿区内でも30m〜40m以上の建物すべてが既存不適格になったわけでは決してなく、センタ
ー東京のほか四谷の大京物件など3月31日時点で着工済みかつ未竣工の数物件（？）のみが既存不適
格の扱いのはずです。
つまりは3月31日現在で竣工していた建物は今後も同じ高さで建て替えができるはずです。
当初はセンター東京など着工済みの物件は竣工済みの建物同様に建て替えられるはずであったが3月3
1日までの駆け込み着工をけん制する意味で既存不適格という扱いにしたようです。

冷静に読むととても恐ろしい状況ですね。

数件の既存不適格のタワーマンションを状況を把握しながら高いお金出して買う皆さんて。。。。

お金持ちですね。

私は第２期検討していましたが、白紙に戻そうと思います。

どう考えても、おかしいね。１２５メートルの高さの建築を一旦、許可しておきながら、建築進行途中で条例を変更して適用するは理不尽だね。それなら、いっそのこと建築許可を取り消すべき。あるいは、適用除外を（平成18年３月31日に建築工事が“着工”しているものに限ります。）に修正するようにと要求できないものか？

現在は法的に建て替えられないし、技術的にも建て替えられない。

５０年後は建て替え技術が開発されているだろうけれども、法的にはどうなっているかわからない。
現在既存不適格でも建て替えられるようになっているかもしれないし、現在建て替え可能な建物でも
建て替え不可能になっているかもしれない（今と同じという可能性もなくはないが）。

結局、既存不適格とはいっても「現在」法的に建て替え不可能な建物であるというだけで、遠い将来
建て替えられるかどうかは誰にもわからないのだから、あれこれ考えても意味がないということでは？

８９さんは既存不適格だと実際に何か困るのかな？

もし50年後老朽化し、既存不適格で同じ高さの立替も出来ないのならば、更地にでもして第三者に売却する事になるのでしょうか、それならそれで土地所有分の分配があるので構いませんが。。。

（かなり前の方の意見　７２番さんに）同意見です。２回目にＭＲに行った時重説の簡略版を渡され、防衛庁や既存不適格の件など、ネガティブな面は既に説明を受けてます。当選した後初めて重説を聞かされるのが多い中、センターの対応は（スタッフも含め）非常に素晴しいです。信頼できます。

＞９４

右に同じ。
購入予定者は、重説でのマイナス部分を聞いた上で、それでもいいと思い納得しているわけだ。だから、７０さんが言うようなことは、購入予定者からしたら、余計なおせっかいだ。気にいらなければ、登録しなけりゃいいだけの話。他人にとやかく言われる筋合いはない。

今週重説に行った者です。いらしていた方が皆さん品のよい方だったので、ホッとしました！明日の契約会も楽しみです！　この掲示板を、予定購入者の人たちと前向きに、建設的に情報交換できるといいと思っています。近隣に住んでいますので、商店街や生活圏のことはお話しできると思います。

同潤会アパートが１９２０年代から３０年代の建物で、約７０年使用されていたことから考えると、
現代の建物が５０年でどうしても建て替えなければならないほど老朽化することはないと思います
が、メンテナンスがちゃんとしてれば１００年コンクリートは１００年もつのでしょうか。

そのころには、首都移転で防衛庁もどこかに行ってしまい、跡地が大規模再開発されたりしません
かね。

＞９５

７０は荒らしでしょう。登録もしていないはずの人が重説で初めて聞いたようなわけのわからないこ
とを言っています。しかも重説は平日しかなかったし。

＞９７
市谷本村町の人口は少なそうですね。ほとんどが公共施設ですから。
現在住民がいるのは市ヶ谷駅よりの一部だけでしょうか。

市谷薬王寺町の町会に入らなければいけないというのも、本村町には町会がないからかもしれ
ません。

＞97さん

現地を歩いた感じだと市谷本村町って一般の住宅はないかもしれません。
警視庁と防衛庁の寮（？）はあるようなので住んでいる方ってそのくらいでしょうかね？

本村町町会を立ち上げる、というのはダメなんですかね（重説に記載があるのは知っています）。
あるいは薬王寺町・本村町町会と名称を改正してもらうとか。

現在、市谷仲之町に住んでいます。このマンションの前や、加賀町付近は犬の散歩で通りますし、以前はこのマンション立地の北側の加賀町2丁目に住んでいましたが、住む環境として、不便、治安の悪さを特に感じたことはありません。これは個人の感じ方にもよるのでしょうが。夜に犬の散歩、ジョギングをしています。客観的にみて、通勤で曙橋を利用する人であれば、いい物件と思います。私はこの近辺が職場ですから、ここが良かったのですが、番町の物件の登録が先にあり、マンションが建つのはかなり前から分かっていましたが、ホームページなどの情報が全く無く、契約後、しばらくしてから、The Center Tokyoという大きな看板が出て、ようやく分かりました。すでに他物件を契約した後でしたので、対象にはなりませんが、抽選にもれていたら、購入を考えたと思います。

第２期販売はいつからかご存知の方、教えてください。もうほとんど残っていないようですが。

MRで確認したところ一期は完売しているようですね。

第１期２次をやるかどうかは未定で第２期は８月とかお聞ききした記憶があります。
第１期が大変好調だったので営業さんたちは早めの夏休みをとるのでしょうかね？？

今回の既存不適格は違法建築とは別なので特に問題ないと考えます。
定期借地に比べればリスクは少ないかと思います。
５、６０年後に建て替えなければならないという時には、今とは法律・条例が変わっている事も大いにあるため、今から５、６０年後のことを心配しても仕方ないのではないか？
新宿区だけでなく、その他の地域でも絶対高さ制限は導入されるでしょう。

＞105さん

103です。教えていただきありがとうございます。
８月ですか。。結構あきますね。申込してみようと思っていますが、それまでに別物件にきまる可能性もあるかなぁ。

契約者の皆様へ
昨日契約を済ましました。
次に検討するのは建築オプション、カラーセレクトですね。
初心者で知識が浅いもので
皆さんの考えとアドバイスをお聞かせいただければ、と思います。
どうぞ宜しくお願いします。

>107さん

HP上の物件概要で販売時期 平成18年6月下旬（予定）と変更になったので第一期の２次行うのかもしれませんね。問い合わせてみて下さい。

物件名の項に、THE CENTER TOKYO（第２期）と書いてありますね。

当たりました！4倍でした。
でも、入居はあと2年近く後なんですね。。。いまから楽しみにしています。
ちなみに、未入居住戸が発生すると、入居者の管理費は値上がりするのでしょうか？

センター東京、人気持続中のようで、契約者としては嬉しい限りです。入居するのが楽しみです。一昨日現地を通ったら、黄色い巨大な機械が２基（素人なので、何のための機械かはよくわかりませんでしたが）ありました。いよいよ工事が始まった（？？前から掘っていた？？）という感じですね。

未入居（＝売れ残り）住戸が発生した場合、その住戸分の管理費は売主の不動産会社が負担すると思いますが、違いますか？しかし、この物件は、売れ残りは出ないんじゃないかと思いますが。

>>110さん

第２期ということは残り100戸ちょっとをすべて売り切っちゃのでしょうかね？
購入者にとってモデルルームなくなっちゃうと少々不便な気がします。

>113
>未入居（＝売れ残り）住戸が発生した場合、その住戸分の管理費は売主の不動産会社が負担すると思
いますが、違いますか？

　売主が負担します。 by中小デペ勤務

５０〜６０年どころでなく、９０年は確実に持つはずですよ、このマンションの躯体は。１００年耐久のコンクリートを使用するのですから。

重説時に
このモデルルームの賃料は相当かかっているので（苦笑）
今後の販売計画をもとに早急に無くします、というようなニュアンスのでしたよ。

>>115
重説に書いてあるんじゃない？　一年は売り主が負担って多いけど、では、例えば駐車場に空きがあった場合は単純に管理組合の収入が減ります。

なので、売れ残りがあると管理組合＝区分所有者の負担は増えます。

建築オプションとカラーセレクト検討中はモデルルームがあったほうが当然いいですが、それが終わり、しかも全住戸完売となれば、例えば８月中にモデルルームがなくなっても、かまわないんじゃないですか。その分、つまりモデルルーム賃料の節約分を、メインエントランスや共有スペースのグレードアップという形で、入居者に還元してもらえば、よろしいんじゃないですか。

駐車場に空きは出ないのではないでしょうか？　私はむしろ駐車場の抽選で外れた場合にはどうしようかと考えています。ただ、駐輪場には空きが出るかもしれませんね。その場合でも、１台月２〜３００円ですから、それほどの負担増とはならないでしょうね。

オプションについては
食器洗い乾燥機、ダウンライト、片引き戸、コンセントの増設は決定し
ガスコンロのグレードアップ、ピクチャーレールを検討中です。
しかしインテリアオプションでも設定がありますしね。

契約が終わっても、建築オプションの申し込みが近づいてきてのんびりしていられませんね。
ダウンライト、コンセント、ピクチャーレールは決定しましたが、
ガスコンロは標準の仕様を確認後、検討しようと思います。

ちなみに、食洗機は面材の浮かびさえ気にならなかったら
インテリアオプションのほうが最新機種を選べると、担当の方に勧められましたよ。

MRは少なくとも12月までは撤去しないと営業さんに以前聞聞きました。

私は食洗機は迷った末、建築オプションの方（最新機種でない方）に決定しました。面材がジーマテック社になるので、キッチンの統一感が出るからです。ピクチャーレールは、やはり各部屋につけることにしました。絵をかけなくっても他の物をかけることができるし、後から付けるとなると面倒なので。今、引き戸を検討中です。私の部屋は、引き戸にすると、７センチも部屋が狭くなってしまうので。

121、122＞ダウンライト人気があるようですが、リビングでしょうか。寝室につけるのでしょうか。
それとダウンライトってどれぐらい明るいのでしょうか。新聞や本を読むのに充分な明るさでしょうか。また天井引き掛けシーリングはどこに移動してしまうのでしょうか。
またコンセントは足りているような気がしましたが、どの当たりに付けるのでしょうか。
どちらにしても、購入が決まったばかりのこの時期に決めなくてはいけないのでちょっとあわただしいですね。

こちらは２年後には進化しているかと思うので食洗機は最新のものにしようと思っています。
引き戸にすると部屋が狭くなるんですか？知りませんでした。
ダウンライトはリビングにあると明るさの調節も出来て便利ですよね。
寝室は好みだと思いますが。
ひとつひとつ選ぶのは大変ですが、今が楽しい時期かもしれませんね。

ダウンライトはそんなに明るくないですよ。

読書をするなら、読書灯や間接照明などを考えた方が良いです。
うちはダウンライトを多めにして、調光器を付けました。

食洗機は輸入物を付けたいので、後付けです。面材はあえて合わせません。

THE CENTER TOKYO (第2期)
販売時期 平成18年8月中旬（予定）
※予告広告
　販売を開始するまでの間は、契約又は予約の受付は
　一切できません。
　予めご了承下さい

先日発売された「東京　土地のグランプリ」でセンター東京がお買い得物件としてほんの少し紹介されてました。また、新宿区のランキングでは下落合に次いで市谷○○町のアドレスが上位に並んでいます。

リビングに付いているダウンライトを、
ユニバーサルダウンライトに変更しようかと思っているのですが、
これって明るさがずいぶん違うものなのでしょうか。

床の色で悩んでます。皆さんはどのタイプにされるのか参考にさせて頂きたいです。

うちはMRの80Gと同じにします。いまの賃貸マンションが110Cと同じ床と壁で、手持ちの明るめの木目の家具と合っていないので。濃い色のフローリングと白い壁の組み合わせは比較的年配の方の好まれると聞きました。