トワイシア用賀

※某専門誌の記事より抜粋・加筆。

三菱地所と野村不動産は2004年8月、世田谷区玉川台2丁目にあるニコン用賀共同社宅を取得した。
価格は56億円。敷地面積8,687.03㎡（2627.82坪）であることから敷地の売買坪単価は＠213万円と、
割安な売買取引価格となった。

エアリーレジデンスとパークレジデンスの合計延床面積は22,557.71㎡(6,823.7坪）であり、
実効容積率は260％、1種当たりの坪単価は82万円となり、
延床面積当たりの原価は坪＠180〜190万円前後と計算される。

2006年9月現在の土地取引相場価格は、1種あたり坪＠150万円〜170万円（場合によっては200万円を
超える事例も多数ある。）であることを勘案すると、本物件敷地の取引単価はまさに半値である。

通常の本年仕入物件であれば延床面積当たり原価は、坪＠270〜300万円であることから
本物件の原価は通常物件の60〜65％程度のレベルである。
本来、本物件は坪＠210〜230万円で販売すれば充分な事業収支を確保できるところ、
専有坪当たり＠330〜340万円平均で売却するのだから、過激な程にボロ儲けとなる。
高値取引に喘ぐ一般デベが利益率15％にも満たない中、顰蹙を買うのは疑う余地もない。

ニコン用賀共同社宅は東急田園都市線用賀駅から4分、首都高速3号線に面した場所にある。
幅約6mの道路を挟んで三角形の土地と長方形の土地に分かれており、面積は合計8675m2。
ここに8階建てと3階建ての社宅4棟が建っている。
ニコン社宅の延べ床面積は合計1万865m2で、総戸数154の規模だ。
引き渡しは2004年9月の予定だが、開発計画がまとまるまでの間、ニコンが社宅として利用を
続ける。

なんだか購入意欲失せてきた・・・・。

こんな利益が出る物件にしては確かにちゃちいですね…。

NO.201さんは競合デべの方ですね。
1種あたりなんて計算されるのはデベの用地担当者でしかありませんからね。
やはり他デベの方たちもこの物件を脅威と感じているのでしょうかね。

企業の儲けが多いとか少ないとか言っても、マンションの価格って需要と供給による市場価格によって決まるんですよね。
だから、安く仕入れたって市況がよければ値段が高くなる、高く仕入れたって市況が悪ければ利益削ってでも安くせざるを得ないわけですよ。
あまり仕入れ値についてどうこう言ったって始まらないんじゃーないですかね。
ただ、売主の利益を知ってしまうとあまり買う気になれなくなるのも事実だけどね。
いっそーのこと、皆で値引交渉を一斉にしましょうか？

野村はボッタ栗だからね
いつもいつも

まだ、こんないい土地が残っていたんだね。用賀といえば、徒歩２０分くらいに思っていました。

ありゃ〜、業界人しか知り得ない情報がリークされちゃいましたね。
まぁ確かにこの物件は儲け過ぎですよ。書かれている56億円の取引価格はデマではないですね。
ソースは↓参照。
http://www.nikon.co.jp/main/jpn/profile/ir/2004/news/0827_j.htm

でも決済から完成引渡しまで3年半の金利負担や設計費や事前協議などの開発経費を見込むと
原価は180〜190万円じゃなくて200万円を超えるくらいにはなると思います。
それでも儲け過ぎですから、価格据置で＠20万円分相当の仕様アップくらいするべきですかね。

坪100万円以上の開発利益出すわけだから、80㎡の部屋だったら2500万円も野村と三菱に
利益分を支払わされるわけだからさすがに買う人が気の毒でしょ。
500万円分くらい仕様でキャッシュバックしてあげても罰あたらないと思いますよ。

全部読みましたけど、この掲示板はなかなかすごい情報源になりますね。
荒らしや煽りはキレイに削除していただけるし好感が持てます。

用賀の中では高速料金所の隣で立地がよくないのに、高いなぁって思ってたら
やっぱり土地代は用賀の中でも格安なんですね。納得です。

失敗しても揺るがない財務体質の地所と野村なので強気なチャレンジなんでしょうが、彼らの算段（仮説？）どおりに売れるか非常に興味があります。
私自身はまだ購入対象からはずしていませんが、第1期購入層とそれ以降の購入層の「属性」っていうんでしょうか、それがあまり差がないようにうまく売って欲しいものです。
売れ残ったから実質値引きとかやられｒ
同じマンション内で価値観とか経済力にあまり差があるのもちょっと厄介ですからね。
入居開始したのに売れ残って販売中の幟がはためくのも勘弁です。

ここ考えるんだったら、新浦安の野村の物件もみてから決めてもいいかもね。ほぼ全戸１００平米以上でグランドコテージ＆レジデンスという思想設計だそうです。もうマンションとは呼べない領域とのこと。今日、資料がどっさり送られてきました。この内容で砧公園の横あたりであれば、坪４００万でも追いかけるんだけどね。

そうなんですよ。
こんなに利益率が高い物件なのに、仕様をケチるわ、何でもオプション扱いだわ、
プランは田の字プランばかりだわ、販売会社は高飛車だわ、そんな不満がいっぱい。
倍率上がるのを怖れたネガティブキャンペーンといわれるかもしれんが、
もう少し仕様を上げて高品質な部屋に仕上げて欲しい。
ミストサウナ、ハンドシャワー、IHクッキングヒーター設置用無料配線、ビルトイン食器棚、
プリーツ網戸、リビングとダイニングにダウンライト標準装備、全室エアコン標準装備、
トランクルーム設置、コンシェルジュフロントサービス、建材・建具・共用部のグレードアップ、
このくらいは無償で仕様アップできるんじゃないの？

2400mmの天井高も何とかして欲しいところだけど、建築確認取り直しは難しいだろうから、
販売価格は今のままでいいから無償で仕様アップして欲しい。
そりゃ販売価格が下がるのが一番嬉しいけど、大手デベロッパーのプライドや面目があるだろうから
無償仕様アップで手を打とう。そうだ、そうだ、そうしよう！！

この週末にモデルルーム訪問しました。担当の営業マンには
９月中旬くらいまでに購入希望を出したほうがいいと言われました。

立地が気に入っているので部屋にはあまりこだわっていません。
（３ＬＤＫ、７５平米前後）

抽選にならずに購入できる方法ってあるのでしょうか？
どの部屋が「１倍」で当選できそうなのか悩みます。

ふとした疑問．．．
用賀で、この広さ、この仕様、この価格ならば、20坪強の戸建てを探せばよいのに。
周辺相場は50/100一種低層地域で@300万円を越えて上昇中。土地までついてトワイシアと同等価格。
既存不適格になるかもしれない半地下マンションになぜそこまでこだわるの？
周辺地場不動産屋、LANDIXとかUpTownとかユニハウスとかMIBUとか、覗いてみてはどうだろう？
．．．気に障ったらごめんなさい。独り言です。

実はモデルルーム見た後に一戸建てを見に行きました。

用賀駅11分、９千万円。砧公園に徒歩３分くらいの上用賀の物件。
目の前は生産緑地で環境抜群。

営業マンが言うには、ほとんど土地価格ですから更地にすれば２０年後でも
相当の値段で売れると．．．

でも、一戸建ては、防犯面、掃除等で心配なんですよ。
それに近所付き合いが大変そうですし、雨の日は歩くの大変だし。

やはり駅に近いマンションは魅力です。

スレ違いですが、私がミニ戸建を選択しない理由を解説いたします。

初心者はミニ戸建を買いたがるものです。
駐車場も管理費もかからないし、一国一城の主になるわけですから気分もいい。
ところがミニ戸建は間口が狭いので、どうみても貧相です。
土地を細かく羊羹切して高く売るのが普通なので間口が広いミニ戸建などありません。
20坪であれば間口は必ず6m以下になります。
間口が狭い土地に3階建の木造住宅を建てると鉛筆ハウスみたいな外観になります。
私は鉛筆ハウスに坪300万円も出したくありません。

駐車場と管理費がかからない分、維持管理が自前となり、草刈りや掃き掃除など大変です。
またミニ戸建は泥棒に入られ易いためセコムやALSOK等の警備契約が必須となり、
戸建となると月額15000円も取られてしまいます。
戸締りも大変だし、近所付き合いにも気を使います。毎月ゴミ当番も回ってきます。
区分所有でない分、固定資産税も高めです。
木造住宅は夏は蒸して冬は冷え込むため、光熱費は鉄筋コンクリート造の2倍くらいかかります。

その点、鍵ひとつで生活できるマンションは快適で楽です。
セキュリティも万全だし、他の方の目があるため泥棒も入りにくいので安心です。
掃き掃除やゴミ当番もなく、深い近所づきあいも不要で管理費もせいぜい2万円と割安です。

そんな理由で私はミニ戸建は購入する気になりません。
でも将来お金持ちになったら、60坪以上の土地に注文住宅を建てたいと思います。

ちょっと視点を変えて、実質的な純資産価値としてどうなのかというのも参考になると思います。８０００万で上用賀で出ている戸建であれば、おそらく土地が坪３００万×２０＝６０００万　建物が２０００万といった内訳。一方マンションの場合７０平米、８０００万として、おそらく土地の持分はせいぜい１０坪程度。となると土地の持分価値３００万×１０＝３０００万　建物部分が５０００万ということに。つまり戸建の場合、年々償却する部分が２０００万なのに対し、このマンションの場合５０００万も建物にいっているという見方もできます。まあ鉄筋なんで償却期間は長いですが。
私の場合、鉛筆でも角地整形地のミニ戸建は一応、肯定派です。

No.215です。
多少高いように見えても、マンションの安心感を評価されているわけですね。
用賀は最小80㎡といった建築制限を伴う地域も多いし、60坪級の戸建て、深沢や上用賀ともなれば、
今や2億円の予算が必要で、これではなかなか手が届かない。
1億円を下回る予算で新規購入ならばマンションを選ぶというご判断でしょうか。
聞くところによれば用賀レジデンスは熟年夫婦が主力かと思ったら1DK中心に単身者を含めて若年層
に人気らしい。トワイシアも若いファミリー（＝きっと未来の富裕層）に売れていき、地域の活性化
につながったならば、案外悪くないかもしれませんね。

No217です。
そうですね、1億円以下ならマンションを選択します。
なぜなら土地が30坪未満のミニ戸建は資産価値が低いからです。
「ん？何言ってるんだコイツ？土地が付いていて資産価値が低いとは？」
と思われたかと存じます。

確かに仰せの通り、ミニ戸建は税金を課税する対象としての資産価値は高いですが、
換金性、流通性、市場性の面でマンションに劣ります。
特に規模が小さい戸建であればその傾向が強くなります。
つまり売れにくいので、いくらで売れるか額面通りの計算ができないのがミニ戸建のリスクです。
たとえば、下記URLの物件などはまさに土地20坪・築5年の中古戸建です。
http://usedimg.realestate.yahoo.co.jp/bin/imgview?file=a4643624904atho...
とても8000万円で売れるとは思えません。売れるとしたらもはや土地値が上限でしょう。
同じ作りの建物が3棟も5棟も並んでいたら尚更売れにくくなります。

従って土地が狭くて貧相に見えるミニ戸建を買うくらいならマンションを選択するのが
マーケット傾向です。
そんな意味でもマンションを選択する方がベターと私は考えています。

すみません、スレ違いはこれで終わりにします。

戸建てかマンションか、はその人のライフスタイル（何を優先したいか）が一番大きな決定要因と思われるので、予算の切り口だけではなかなか単純比較できませんね。

トワイシアは純粋な居住用と割り切れば駅近でいいとは思います。
ただ、賃貸や投資向けには個人的には対象外と思っています。
賃貸だと相場水準が低い用賀の特性がマイナス影響、投資だと売りたいタイミングが今回以上の地価高騰のサイクルと一致すればいいでしょうが、そこまで待てるほど資金的に余裕がありませんし。

住居用として購入を検討しています。
相場比較で非常に坪単価が高いにも拘わらず、その仕様の貧相さには唖然とさせられます。
以前MR訪問時、「本件は地所主導。野村は、色々なオプションを付けたがるが
地所としては落ち着きを求める」というようなコメントがありました。
用賀徒歩４分（実質２−３分？）ということで、高仕様でではなく、
立地で、リッチなマンションになっているようです。しかし、MRを見た印象は、
やはり貧相、という印象につきますね。この値段でこの仕様では、
購入に踏み切るまでの強烈なインパクトにかけます。

そっと背中を押すような仕様アップがあれば、もっと人気が出るのでは
ないでしょうか。

＞＞222さん
そうですね！私もこの部屋の質感はどうか、と思ってました。
例えるなら……。
超高級マンションをレクサスとするならば、トワイシアはトヨタクラウン。
他のデザイナーズマンションは革新的な日産車、といったところでしょうか。
しかも、このクラウンはエアバッグ等の必要最低限のオプションは標準設定
ながら、カーナビやオーディオ、スピーカー等は廉価版。
ブランドネームで売っているため、標準オプションがせこい、といったところ。
クラウンなら当然、と思っていた標準オプションがついてない！

車の基本機能は人が移動できること。これは当然。けれど、それだけではなく
やはり人はそれ以上の快適さを求めます。運転する楽しさ。移動する楽しさ。
マンションもどうように住むだけでなく快適さが必要だと思います。住む楽しさ。
213さんの言うような高仕様なら、不満レスも減るのでは。

車の話は意味不明だし、戸建との比較も今更だなあ。
ただここの立地のニーズは強そうなので、仕様をちょい上げれ
ば売れそうですな。とりあえず、今の価格で売りながら、苦し
くなってきたら少しずつ仕様上げてニーズを募って行くって
戦略になるのでは。

私もコスト削減して徹底的に販売価格を抑えたならともかく、大儲けにばかり目がくらんで
通常つけるべき設備や、通常あるべき仕様をさらにチープにしてる点が納得いきません。

>>223さんのクラウンの例えは面白い。
けど、ここの仕様はクラウンではなく、もっとグレードの落ちるカローラ程度の仕様です。

超高級マンション（セルシオ）が本革電動シートであるのに対して、ここは布製の手動シート。
セルシオが液晶8インチのHDDナビであるのに対して、カローラは5インチのポータブルDVDナビ。
19インチ鍛造アルミホイールであるのに対して、15インチスチールホイールに樹脂キャップ。
5.1チャンネルAVオーディオに対して、２スピーカーのFM付CDデッキ。
4600ccの380馬力に対して、1500ccの110馬力。あまりにも悲しすぎます。

車格やエンジンの違いは価格の違いでもあるので、仕方ないとは思いますが、
せめて7インチ液晶HDDナビと16インチアルミホイール、4chスピーカーのCDオーディオくらいは
価格据置で付けて欲しいというレベルの話です。贅沢言ってるとは思いません。

ここを見てるだろうから、ひとつヨロシクお願いしますよ。＞三菱さん　野村さん

うーん、安ければ、もしくは仕様をちょっと上げてくれれば買いたい
って人が多すぎますね。残念ながら、購入者の負けですな。この物件。

今日の日経にもありますが、「価格決定力は消費者から再び開発事業者が握り始めた」そうです。
ここに限らず、少なくとも都心物件は完全に売り手市場のようですね。
地所も野村もますます聞く耳持たないということになりますね。
都心は供給数が少ないので仕方ないかもしれませんが...
多摩川渡るか仕方なく買うか、しかないんですかねぇ。

私もあまりにも仕様が低すぎて唖然です。
すぐ近くで分譲されている用賀レジデンスと比較しても仕様がひどすぎます。
ダイア建設が一生懸命企画設計して分譲価格＠300万円で頑張ってるのに、
大御所2社のコラボで、＠100万円以上の利益があるくせに、あの仕様って人道的にも許せない。
まるで越前屋です。

この物件を買える人は本当の「贅沢」だと思います。
ただ、鑑識眼は？？

なんか、過去と比較して、価格が高いとか仕様が低いとかって話が多いですが、不動産を買う場合のポイントは過去と比べてどうなのかというよりも将来この物件が新しくでてくる物件と比較してどうなるのかといった視点が最重要で、もうちょっと先を見据えた議論をお願いします。基本的な流れとして相場が上昇基調なんですから過去と比較すれば高いのは当たり前で、２０年前と比較して電車賃が高いといったら白い目で見られるのと同じレベルに下がってますよ。

過去比較ってゆうか現在比較で高いってみんな言ってるんじゃん？

とにかく新価格とやらを定着させたいんでしょうけど。
値上げはしてもいいから、仕様はせめて保てばよかったのにね。

今から2〜3年より先の将来、市場がどうなっているかという予測はプロでも付かないと思うので、
少なくとも現時点での比較か、ここ半年ぐらいで出てくる物件との予想比較するのが現実的じゃないかな。
少なくとも現時点比較としては、この物件の立地と仕様からすると高いと言うのが皆の評価ということでしょうね。

恐らく他社と同じように、問い合わせやモデルルーム見学者に対してはじめの内は予定価格をちらつかせて反応を見て、あまりに食いつきが悪かったら価格の下方修正もあると思うので、やはり皆でそうあせらずに冷ややかに見守るのが、消費者にとっては得を勝ち得る方法だと思うけど。

どこがそんなにひどい仕様なの？
そんなひどいように思わなかったけど？
価格は相場よりかなり高いと思ったけど、わりと高級な感じだったような気が。

234さん、その通り。

>>230
＞将来この物件が新しくでてくる物件と比較してどうなるのかといった視点が最重要で、
＞もうちょっと先を見据えた議論をお願いします。

＜良い点＞
・将来新しくでてくる物件と比較して、駅までの距離が近い。
・規模が大きく戸数も多いので立派に見える。
・買物が便利そう。

＜悪い点＞
・実際に住んでみると高速の騒音がうるさくて窓が開けられなくなりそう。
・地下室で犬がうるさいと近隣トラブルになりそう。
・豪雨で地下室が水没して修理にお金がかかりそう。
・今でも仕様が低いため、将来は更に陳腐化して売却する時の商品力が足らなそう。
・仕様が低いので、最新設備マンションへの住み替えが多そう。
・将来、田の字プランは人気がなくなり高く売るのが難しくなりそう。
　（和室2部屋付3DKマンションとか、秀和レジデンスみたいになるかも。）
・高速に隣接していて空気が悪いため将来の住み替えが多そう。
・中古で売り出した時にも空気の悪さを指摘されそう。
・ここを中古で買って新しく入居してくる人の客層がどんどん悪くなりそう。
・天井高2.4ｍと今の基準と比較しても極めて低いけど、将来は標準的な天井高が更に
　高くなるため、将来的には考えられないほど天井が低いマンションになると思う。
（30年前は梁下2m以下なんて当たり前だったけど、今では考えられないほど低いのと同じ。）

なるほど。じゃ、センター東京の方がいいかもね。中央線の上だけど一応、真ん中だから。ん、まさかセンターをさばくための撒き餌で高い設定になってるのかな？

ありがとうございます。センター東京は完売とさせていただきました。

>>235

仕様が低いと思われる点は、

１．建具（クローゼットや収納扉など）が安っぽい。
２．エアコンや換気システムが全室標準装備ではない。（リビングだけエアコン標準装備）
３．トランクルームがない。
４．ミストサウナが付いてない。
５．魔法瓶浴槽ではない。
６．リビングのダウンライトくらい標準装備にしてくれ。
７．キッチンの食器棚くらい標準装備にしてくれ。
８．浴室のサーモタイルくらい標準装備にしてくれ。
９．網戸くらいアコーデオン（プリーツ）網戸にしてくれ。
10．天井高2400mmはちょっと・・・

あとは浴室テレビや食洗機標準装備の要望がありましたが、実際にはこの10項目ですかね。
他にも加えたい要望ってありますか？＞ALL

これって別に仕様が低くないよ。普通だと思う。
標準装備にしているマンションって少ないのでは。。。

特に低い仕様じゃないじゃん
普通のファミリーマンション仕様だね

私もそう思う。
やっぱり、倍率低くするためのコメントが多いなあ。

このマンションが国道沿いの65㎡・3LDK、5000万円台であれば、仕様が低いとは思いません。
或いは郊外のファミリーマンションで80㎡・4LDK、3000万円台であっても仕様は低くありません。

しかし、トワイシア用賀は住宅街立地の80㎡・3LDK、9000万円台のマンションです。
普通のファミリーマンションとは、全然価格帯が違うので仕様が低いと言われているのです。

金額と仕様のバランスでしょう。不満なのは。
新価格でも良いけど、もうちょっとかわいく金額設定するか、
仕様をちょい上げればっていう人が多いんじゃないの。

＞240
のような仕様を全て満たしたマンションはナカナカないと思う。
よって、ある種の意図的な書き込みと感じてしまう。

「これ（今の仕様）がデベの考えです！」と言われりゃそれまでで、あとは（売れるかどうか）ふたを開けてみないとわからないってことですかね。

基本仕様は必要性の高い設備に限定し、その分値段ももう少し安く押さえ、あなただけのオリジナル住戸をどうぞ！みたいな打ち出しでそれなりに高めのオプションを数多く揃えれば、もう少し見え方も違っていたと思うんですが。

都心から見たら僻地
高速となり
仕様ひくい
ぼったくり

よく買うね　みんな

>>250と>>245を同じムジナのように語られても困るな。
真剣に検討しているからこそ、前向きに改善を求めたいと思ってるだけ。

この物件が5000万円そこそこであれば充分に高級仕様だけど、
最高14800万円もする物件の仕様ではない。
最多価格帯だって7500〜8000万円台になる物件なのに、もう少し何とかして欲しいと切実に願う。

４．ミストサウナが付いてない。
５．魔法瓶浴槽ではない。
６．リビングのダウンライトくらい標準装備にしてくれ。
↑こんなのは些細なことだね

重要なのは
・天井が低い
・あともしかして外廊下？
・もしかして露天駐車場？
・田の字？
一つでも当てはまったら高級とは絶対いわない
全部当てはまるならただの糞団地

田の字の反対語ってなんなの？日の字とか！

8000万円くらいの小金持ち客は、一流品を見る目がない人が多い。
だからこの程度の仕様でも十分売れる。品質なんか判らないから見栄えだけを気にする。
規模が大きくて駅から近くて地所と野村が事業主。それだけで一流だと勝手に思い込んでくれる。

年収で言えば1200〜1500万円くらいの人、暇がないから趣味もなく過ごす人が多い。
だいたい乗ってる車はベンツのEクラスのセダンかワゴン。またはBMWの5シリーズかセルシオ。
腕時計がROLEXのデイトナとかサブマリ、またはブルガリかオメガあたり。
趣味はゴルフとハワイ旅行。飼ってる犬がチワワかトイプードル。でも電車通勤。
こんな人ばっかりのマンションになるんだろうな。

255さん、
ずばり、的を得てます。自分もそのうちのひとりですが、さすがに、このマンションは買いません。一流品を見る目がもしやしなわれたとして、たとえばこの年収帯として、貴方ならどこを買いだと思いますか。すでに販売済みマンションでも構いませんので、参考程度に教えていただければうれしいです。

>>257
ここ数年の世田谷南方面で一流品と呼べるマンションね。
プラウドタワー二子玉川、ピアースコード二子玉川は良かった。
ザ・フィネスト上野毛パークハウスもコストパフォーマンスが高い物件だった。
グランフォート用賀も大規模でデザイン性の高い良い物件だったよ。
余裕で億ションだけど上野毛レジデンスは素晴らしかった。↓
http://www.kencorp.co.jp/sales/area/2006055031.html

賃貸で築年数は古いんだけど本当に一流と呼べるマンションはこれだね。
http://www.m-t-s.co.jp/bukken/bukken-img/yoga/Y06030011/Y06030011.html
デザイナーは大江匡で物件名は瀬田ファースト。ミスチルの桜井さんまだ住んでるかな？

世田谷に限定しなければ
パークハウス西麻布、麻布霞町パークマンション、ドムス南麻布、青山パークタワーあたりかな。
こんな感じです。

257さん、
御答えいただいて、有難う御座います。世田谷区はさて置き、港区の一流品マンションは、この年収帯では絶対無理ですね。南青山テラスは？

デベが百歩譲って万万が一価格帯を下げたとしても、ここでよく言われている基本仕様（天井高、レイアウト　など）は今からはもう変えられないんでしょうかね。
そうだとしたら、デベはわかっていてもこのまま突っ走るしかないので、結構不幸な物件になっちゃうと思いますが。

駅近という結構な強みをもっているのでやりようによってはかなり魅力的な物件になるはずなのに、地所も野村もどうしちゃったんですかね。
地価高騰のトレンドなので価格は仕方ないとしても、仕様はもう少し購買側のニーズに合わせてくれてもいいと思います。
地所も野村も個人的には良い物件を供給するデベのひとつと思っているし用賀も好きなので購入対象のひとつですが、購入者を小ばかにしてるとしか思えない姿勢が仕様に現れているようで、そこがどうも申込を躊躇させるんですよね。。
ちゃんとやればできるデベなんだから、もう少ししっかり頼みますよ！

へえープラウド二子玉とグラン用賀は評価高いんだ。
文句もデベにとっては有効な情報源です。

プラウド二子玉も販売当時はさんざんこの掲示板で叩かれてたような・・・。近所に住んでるから毎日見るけどとても高級マンションには見えないけどね＠プラウド二子玉

物件評価は人それぞれでしょう。
住戸数が多く共用部分の充実に価値を置くような方はそのような物件も良いと思うのでしょう。

価格と立地とプランと仕様と規模のバランスが一番大事です。
トワイシアも現状設備で＠300万円だったり、現状価格でも高級建材＋最新設備フル装備で、
フロントサービスが充実していて天井高が2550くらいあれば最上級の部類です。

天井高と田の字プランはもうどうにも改善できないけど、まだ仕様アップだけで取り返しが付く。
現状価格で現状仕様でリリースしたら汚点物件になると思います。

昨年暮れに、用賀にマンションを購入した住民です（地所の物件）。
立地的には首都高沿いというのが気にならなければ、246号沿いよりまだましかと思います。
周りが住宅街なのでマンションの周りの高級感というのは微妙ですね。

鉄建は粗いので気をつけてください。
特に下請けに出している業者が・・・。
購入されるなら、内覧会の時には細かくチェック入れてやり直しさせたほうがいいですよ。

あと、用賀の相場ですが、低層階で坪270万円程度、上層階で330万円程度という価格帯だと思います。

ちなみに、田園都市線は人口数が増加傾向にあるせいかかなり混んできています。
またエアコンが駅構内は全く効いておらず、また電車内も暑いので、通勤は結構大変ですよ。

お前ら他人の意見を批判するばかりでしょーもないな
じゃこの辺でお前らが気に入ったマンション言ってみてくれや
それか8000万円台でもっと仕様が低い物件あったらおちえてくり

グランフォートも話題に出てますけど、やっぱり天井低くて外廊下だったり、デベの健全性が不安だという意見があったり。どこのマンションも一長一短だと思うんですが・・・。
あと、コンシェルジェサービスって必要ですか？　駅が遠くて不便な場所に住んでるならともかく、駅４分の立地ですよ？　24時間有人管理があるだけで十分だと思うけどなぁ。
私は現時点での仕様でそこそこ満足だからやっぱり価格をもう少し下げてほしいな〜。
確かに8000万出してこの仕様で用賀に住みたいか？って悩みます。

納得できる人だけが自己責任で買えばいいんです！
その人にとっては支出に見合った価値と映ってるんですから、他人がとやかく言うことではありません。

二年前に港区内陸にかった。
坪250台で駅至近で、眺望よくて、内廊下で
天井高くて、角部屋買った
俺の勝ち

>>270
それを言うならこの掲示板は要らないのでは？
というかそう思う方は参加していないと思います。

客観的に他人がどう思うのか？相場はどのくらいなのか？
他の物件の仕様と比較するとどうなのか？
販売担当者から一方通行で得られる情報だけを信じるのは怖くないですか？
だからこの掲示板があるんです。
他人がとやかくではなく、あなたがとやかく言うことではないと思います。

不動産は代替性がないから、消費者主導で価格批判しても、品薄市場では
嫌なら買わなくてもいい・・って話になるよね。
この掲示板も都内の物件が減ってきて首都圏を一本化したほうがいい雰囲気に
なってきたね。

>２７１
目の前お墓じゃない？

っていうか港区内陸って、い〜かな〜？
それこそ、好き好きだけど・・・住むには全然うらやましくない。
話を元（トワイシア）に戻しましょう。

港区内陸で坪２５０？それって三田のぎりぎり内陸のあの物件くらいしか思い浮かばない。

建築検査機関はビューロベリタスか。
まあ大丈夫そうだな。

墓ビューじゃないし、線路沿いでもないし、港南でももちろんない
六本木徒歩圏の富士山ビューだ
最近家の都合でニコタマ近辺にも探しているのだが
あほらしい値段なので
煽りたくなったまでだ

二年前と比べられないのはわかってるつもりだが
世田谷の果ての
首都高料金所隣の公団仕様じゃ
せいぜい坪２００だよ
・・・と、二年前の感覚が抜けないわけで・・

池尻の鹿島物件を見て、トワイシアを見た。
どっちも新価格と言われているけど、値段と物件レベルの乖離はややトワイシアのほうが大きい気がする。
どちらにしろ池尻は高級すぎて断念したけど。

＞せいぜい坪２００だよ
殿、それはあまりなおっしゃり様で。せめて２５０と

結局話が堂々巡りしてるような気が…
購入検討に参考になりそうな情報はいろんな見方でいろいろ出てますが、あと足りない情報はデベから発表される正式な価格でしょうか。
これだけ支持されていなくても需給関係からデベは強気ですから、ここで言われているような価格帯で行くのでしょうか。
報道によるとそういうトレンドのようですが。。
そこまで出れば、あとは個々の価値観などでいよいよ自己判断の段階ですね。自分の責任で。当たり前ですが。

>283
業者さんのホンネですな

皆さんのコメントを参考に興味を持ちまして、現地を見に行ってきました。
それまでこの物件の強みと思っていた「駅に近い」という点ですが、率直に言うと個人的には微妙な印象をもちました。
駅に近いので電車やバス利用の際にはとても便利ですが、逆に駅に近いせいで駅周辺に密集した商店や駐輪場などのなんとなく雑然とした施設っていうんでしょうか、それが住居に近過ぎて、周辺がちょっと品がないかなと。
利便性も大事ですが、適度な間合いというんでしょうか距離感というんでしょうか、自分としては駅から徒歩7、8分までは許せるので、もう少し駅周辺のざわざわしたものからは距離を置きたいなと感じました。

売れてくれ！この値段この仕様で！１年前に周辺で購入したので
影響が出て欲しい・・。

どんな影響待ってるんでしょうか？？

単に相場上昇を実感したいだけです。
この値段で完売すれば、この値段が次の近隣物件の踏み台
になるだろうし。もちろんものによるので、その水準や上
げ幅は色々あるだろうけど。

確かに高速道路の橋脚下は、空気が悪くて晴れた昼間でも暗い雰囲気がする。
そして半端な広場があるためか、浮浪者もたくさんうろついていて環境が悪い。

用賀と言えば、上用賀や用賀1丁目の高級住宅街のイメージがあるので
住環境が良いように勘違いしてしまうが、高速道路橋脚下に面する街区は環境が悪い。
玉川台2丁目はテニスコートや世田谷区保護林の周辺は環境が良いけど、
高速道路と環八に挟まれているので、あまり良い雰囲気ではない。

用賀の住宅街は高速道路から桜新町の方へ100ｍくらい外れたあたりがいい。
用賀2〜4丁目と上用賀1・3丁目あたりに分譲されるマンションなら資産価値が高いと思う。

価格はこんなもんでしょ。

私もそんな感じがしてきました。仕様もまぁ満足ではないものの許容範囲かなと。
200戸程度ですから、なんだかんだ言っても売れちゃうんじゃないですか。
数年内に用賀周辺に家を持ちたい人からしたら、待ったらもっと条件が悪くなるという損得勘定がどうしても働くでしょうし。

ここの意見は価格が高いという不満よりも、
価格に見合わない仕様に不満という声が圧倒的に多い。
仕様が現状ならば価格を下げて欲しいという声はあるが、価格そのものに大きな不満はない様子。

World City Tower、カテリーナ三田、シティハウス成城みたいに大苦戦する可能性はあると思う。

上用賀にしばらく住んでいたけどとにかく徒歩１７分がきつかったなぁ。
用賀って馬事公苑と砧公園と世田谷美術館と関東中央病院そばの桜並木と
コジマとロイズのほかは、とりたてて便利というものはないから、
結構渋谷や二子に出ること多いです。駅近は絶対のメリットですよ。

玄関が全戸ポーチ付なんですから、せめてそこにトランクつけてもらえないですかねぇ。

購入検討者は是非現地を見ることをお薦めします。
ホント、駅の裏って感じで近いですから。
4分かからないんじゃないかなぁ。
あわせて、周辺にあるものも見てみてください。

今回トワイシアの物件に接するにあたり、結果的に他のマンションの仕様についても色々調べることになりましたが、トワイシアは全体からみると中の下という印象です。特に同じ地所から現在も売り出し中の「パークハウス上北沢スクエアテラス」と比較してみると、ここは昨年からの物件とはいえ、トワイシアより随分安く、広いのに、仕様はトワイシアより上だったのには正直驚きました（食器棚・サッシュ一体型網戸・スロップシンクなどが全戸標準装備）。これまでの書き込みを見ると、トワイシアは施工・販売側からは相当に大きな利益を上げられる物件であるらしいのに、こんなささやかな（しかし購入者にとってはボディブローのように効いてくる重い）負担すら購入者に負わせようとするとは？同じ地所の物件でできて何故今回できないのか？この件について地所や野村は購入希望者にきちんと説明すべきです。このような「セコい」もうけの姿勢は、今は少しもうけたようでも、私たちの心のなかではそのまま将来長く伝わる「企業イメージダウン」に繋がっていくことも知っておくべきだと思います。
　もし、もはや価格の見直しができないとしたら、せめて今からでも是非購入者の立場に立った「仕様の全体的見直し」を検討することで、企業としての気概を見せてください。

今更いったん決めた仕様を大きく変更することは不可能では？

うーん，そんなに大きな変更かなあ．
どれもオプションで簡単に対応できる内容だから大きな仕様変更とは思えないけど．
真剣に購入を考えている人だったら，購入後の対応に対する不安解消も兼ねて，少しでも誠意（企業努力）の跡が見たいのは人情だと思うけど．
　お役所だったら”一度決めたことですから”で押し通すかもしらないけど，天下の三菱地所と野村不動産ですからね．少しは期待するでしょ．

２９７です。大転換を期待しているというよりも、２９５さんも書かれていますが「住みやすさ」という点から見ると、例えばトワイシアは収納箇所も相当に不足しています。まだ価格すら正式に公表する前の現在だからこそできる、少しでも購入者の生活の質が全体的に上がるような「（見栄えではなく内実の伴った）良質なものを提供しようとする」企業姿勢を購入者に対して見せてもらえること・努力してもらうことを期待しているものです。

おつかれさん。よほど未練があるんですかね。

私は３０２さんの真実味あふれる書き込みに拍手です！ホリエモン的時代のなかで生きていくためには、しっかり目を見開いて本物を選択する力を持っていかねばね。

３０２さん．とても面白かったですよ！読んでいて笑ってしまいました．A社，B社がどちらかもわかりやすいし，なんとなくフィクションというより業界の事情に詳しい方の裏話みたいで興味深く読みました．特に笑えたのが

"8000万の客は騙し易くて従順なバカばっかだからだよ。”とか
”まずは8000万円の客がどれだけマヌケか高見の見物と行くか、ワハハハハ。」”
(３０２からの引用）

というところで，まるで自分を鏡に映されたようでした．これを読んで今まで肩に力が入りすぎていた自分に気がつきました．購入を検討していますが，これからは一歩下がって購入見送りも視野に入れて余裕を持って考えることが出来そうです．

302　おもしろすぎる。

ホントこの物件は評判悪いですね。
株式市場でも買いたい人が掲示板で一生懸命売り煽るのを良く見ますが、そういうえげつないのと一緒？　　じゃないですよね。

下手すると2000年物件とかに負けちゃうかもですか？
築浅で値段と仕様のバランスが優れていれば、そっちの方がいいという選択肢もあるので、競合は何も今後竣工物件だけとは限りません。
それに、地所さん、野村さん、マンションは一生に一度の買い物、ということでもないので、お客を甘く見ないほうがいいですよ。
じゃないと、単なる「不動産屋さん」に成り下がっちゃいますよ。

デベにも302さんのような熱意と根気があればいいんですけどねぇ。

>>No.308さん
田の字プランとは、間取りの形を言います。
間口が狭い細長い形のプランです。
玄関から廊下がまっすぐ延びて、キッチンや浴室を中央にはさんで、
居室とリビングが田の字型に配されたプランです。
文字通り「田」の字の形をしています。↓こんな感じ。
http://image.homes.co.jp/data/1600153/sale/image/0000011_madori-2.gif

売主側としては貴重な敷地の南面を、羊羹のように細切して売った方が売れ行きが良く、
建築コストも最小限に抑えられるため、割安な価格設定が可能となります。
従って郊外型ファミリーマンションに圧倒的に多い間取りです。

間口が狭くて、細長く、真ん中に廊下があって、上に居室が２つあって、
真ん中にバスとキッチンがある間取りと覚えておいてください。

リビング面が南向き、北側が開放廊下で格子窓というパターンが多く、
北の2居室は開放外廊下に窓があるため、十分な採光が取れず真っ暗になります。
また南の間口が狭いので、南の採光がキッチンまで届かず狭さを感じさせられます。
また廊下がズドーンと長いので、居室が狭くなり専有面積も有効に使えません。
中古で売り出した時に最も嫌われる間取りでもあります。

したがって新築マンションを購入検討する時は、この田の字プランを避けるべきと言われています。
ただ予算がギリギリで選択余地のない方には、かなり安い物件もあるのでお勧めです。

308は田の字も知らんで人批判か・・・

いや、わざとかもしれませんよ。
「田の字」がいかに問題あるレイアウトか改めてわかりやすく伝えるために（笑）

かもしれんですね。回りくどいなあ。

郊外のファミリーマンションを格下のような発言もありますけど、そうでもないんじゃないかな？
郊外のほうが敷地的にも余裕があって、間取りも田の字以外も豊富だし。
ちょっと駅から遠ければ駐車場100％だったり、コンシェルジェサービスもあったり。
要は地域的に人気じゃないところであればあるほど、マンション自体に力が入ってますよ。

逆に都内でしかも駅近になると、田の字も増えるし、たいしたサービスもない。
それでも都内人気地域であれば場所だけで人が集まる。

都内でグレードの高いマンションに住みたいのならよっぽどの高級マンションじゃないと
無理なんじゃないでしょうか？

私はこの物件は所詮普通のファミリーマンションだと思ってます。
単に人気地域にあることで高いだけだと思うなぁ。

とは言っても、仕様は最新にしてもよいのでは？と思います。
お値段据え置きでも仕様が最新になればそれほど文句でないのでは？
普通のファミリーマンション以下の仕様ではさすがにねぇ・・・・。

最初から「ファミリーマンションですが、駅までなんと徒歩3分！！しかも、デベは地所＆野村！！！」くらいの謳いぶりにしておけばこんなに書かれずに済んだと思うよ。
「用賀ツインプレミアムプロジェクト」なんてこと言っちゃうから期待値とのギャップでみんな納得できないんだよ。
打ち出しが中途半端なんだよ。

ファミリープロジェクトの証拠に、用賀商店街と協力して旗？みたいなものをはためかせ始めたようだね。

302が見れない。
消されてると残念な気がする。

仕様が低いとか田の字プランとか色々言われてますけど
事実無根ではないですね。
販売関係者らしき方達がネガティブな意見を消そうとしてますが
否定するなら具体的に反論してもらいたいと思います。
競合デベと倍率上昇阻止とか言われてますが、３１１の書き込みは勉強になりました。

３１７さんに同意見です。もし仕様を控えることで、少しでも価格を下げようという姿勢が背景にあるのであれば、おそらく多くの購入検討者は納得するのではと思います。しかしこの価格でこの仕様程度では、８０００万円台中心クラスのマンションのなかでは「普通以下（４０点程度）」、ＭＲに展示されている機能はよく点検するとかなりのものがオプションで、通常は付属していても当然おかしくない仕様費用まで細かく購入者側が支払わされることになるのです。購入者は支払額に対する対価として当然受け取れる筈の「快適な生活環境を享受する権利」を、デペ側本位の納得ならない理由によって不当に奪われた形になるのではないでしょうか？どうしてこのような事態が生じているのか、もし正当な理由があるのなら、デペ側は購入検討者に対してより明確に説明する責任があると思います。
　購入検討者の皆さん、地所・野村の横暴で不誠実な企業姿勢に対してわれわれはもっと抗議の声を高めていきましょう！正々堂々と反論・説明する前に、おそらく本質的な部分をかなりの度合いで突いていた３０２さんの書き込みを削除した時点で、私の両企業に対するイメージ・信頼は大きく傷つきました。

今は踏みつけようがなにしようが、購入者が売ってちょうだいと哀願する時代。
買えない人が文句を言っている内に、買える人がどんどん買っていきます。

資本主義は需要と供給が力関係を決めるので、
敗者はいさぎよく黙って去るのみ、です。

表現はともかくとして、悲しいかな319さんの言うことに近いのが現実です。
物件がこれしかないならともかく、他にも選択肢がある中でこれにこだわってみても、デベに「この仕様と価格でしか売りません。気に入らない人は買わなくて結構です」と言われたらそれまででしょう。デベも売れなかったリスクは考えていないわけないので、それなりの考えがあってやってるんでしょう。
購入者としてできる最大の抵抗は「買わないこと」です。

「用賀商店街ガイドブック」という無料パンフが今日入ったお店にあったのでもらったのですが、裏表紙にトワイシアの広告が載ってます。このパンフって用賀に住んでいる人しか見ないと思うのですが、用賀在住者に「近くに建ててますので買いませんか？」ってことでしょうか。
用賀に住んでる人はここ買わないと思いますが。。
どういう狙いでやっているのか意図が理解不能のことが多いですよね、このプロジェクトは。
地所と野村の連携がうまくいっていないのでしょうか。

内心納得いかないまま買っても、結局は売主を全面肯定することになるわけだ。
買わないことが最大の抵抗・・・ハァ・・・

【著作権の問題がありますので転載はご遠慮下さいますようお願いします。管理人】

用賀気に入ってる者ですが、購入時期をもう少し早くしておけばよかったと後悔してます。
今頃言ってもしょうがないですが。

こうなったらしばらくこのまま賃貸でつないでみようと思います。

買える状況にあってもデペの姿勢が低俗なところからは「買わない」。戸建てや賃貸のライフスタイルも十分ありうるしね。自分はこれからデペの「品性」も物件選びのポイントに加えるつもり。

トワイシアのHPがアップされていた。
設備仕様をみたけど、ぜんぜん悪くない。
即日完売間違いなし！

志の高い（小銭稼ぎに走らない）デベを見極めるということは
住民のレベルも必然的に高くなるのだから、焦ってはいけないね。
自分は目先の設備に惑わされそうになったが冷静になれてよかった。
３０２さんが削除されて残念です。

あ、設備に惑わされそうになったとは、「設備さえ良ければ」とか
「設備がアップすれば」という点だけに囚われそうになったという意味です。

予算は範囲内、仕様も庶民の私たちには丁度よいかな、と思いました。
他は知りませんが、用賀の新築マンションで探していて、
入居時期もピッタリなので、そんなに不満はありません。
不満がある人もいれば、ない人もいるということでしょうかね。当たり前か。

ここに値段相応の価値を認めるかどうかは人それぞれですね。
認めるという人もいれば、認めないという人もいます。
購入理由は千差万別ですし、
この立地じゃないと買う意味がない、という人もいれば、
いろんな地域のいろんなマンションを比較検討して探している人もいます。
価値を認める人にとっては価値を認めない人の意見は必要ないし、
価値を認めない人にとっては、価値を認める人の意見は腹立たしい。
これって平行線ですね。
e-mansionは、できればある物件に対して、
価値を認めている人の情報交換の場所になってほしいと思います。

この物件を買おうと思っている人なら、331を削除依頼する理由はありませんよね。
極めて常識的なことが書いてあると思います。

結局、デベが安い土地を仕入れたのだから
相場の金額を払うのはイヤだってこと？

そういうこと！
だって、デベが大もうけするの分かっていて、高い金額を満足して出す人いないと思いますけど。
購入検討者の側からすれば、少しでも良いものをより安く買えるに越したことないでしょ！
三菱さんも野村さんも分かっているのに、一所懸命高い理由や常識的に全然問題の無いような書き込みで対抗されているみたいに受けますが・・・・いかがでしょうか！？

購入希望をしているものです。

相場より高いのか安いのかはわかりません。
でも、現時点での仕様アップや相当な値下げはやめてもらいたいです。

それより希望の部屋の抽選倍率があがる方が心配です。

もちろん、購入希望のつかない部屋が多いのも困りますから、
入居予定時期である１年先に売れ残っているときは、値引き販売してでも完売はして欲しいですが。

１０月の販売開始時点までに仕様アップや値下げなど何があってもありません。
もしあるとしたら購入希望者が少なくて販売が芳しくないと判断される時、
早くても来年の３月くらいでしょう。
８０００万円の物件にしては仕様がチープなので即完売はないと思いますけど、
完成在庫になってしまう可能性も低いのではないでしょうか。

>>341

>入居予定時期である１年先に売れ残っているときは、値引き販売してでも完売はして欲しいですが。

って．本当に購入希望者ですか？　だとしたら本当に出来た人なんでしょうね．尊敬します．

　過去の公団の例でも，買ってた後に値引きされたら激怒（極端には裁判沙汰に）するのが普通だと思うけど．私も購入検討しています，でも購入たった１年で売値から下げられたとしたら，どうにもなら無くてもデベに痛烈な文句を言いたくなります．
　

聞いた話だと、共用部分にゲストルームはまだしもキッチンスタジオなんかを計画してるとか・・。そんな何度使うかも分からないカタカナ使いの虚実なものにわれわれから集めたお金をかけて”バブル再来”を期待したり、自分たちのブランドイメージを飾ろうとするより、購入希望者としてはまずは各戸の仕様をせめて他の８０００万円クラスのマンション並みにしてほしいと主張するのは当然のことだと思いませんか？例えば駐車料金下げるとか、トランクルームを設置するとか・・、そういう生活に根ざした発想がこのデベたちには相当欠如してますね。多分中枢部や営業現場に女性で発言できる立場の人が少ないんじゃないのかな。
　マンション内で一日のうち多くの時間暮らしているのは女性の方が多いんだし、奥さんの決定権はどこの家庭でも大きいんだから、「女性にやさしい・生活しやすい」という視点も加えて建物を設計・販売していかないと女性の共感は得られない。女性は経済性にもうるさいわけだし、一旦反感持つと相手は手ごわいですよ。

３５１です。削除されたのは３１１ではなく３３１の間違いでしたので訂正します。これに懲りず３０２さんも３３１さんも今後も有意義な書き込み続けてください。

>本当に利用者に対して中立的・フェアとはいえるんかな？
別にフェアである必要はないのです。
買いたいと思った人が気分よく利用できるほうが大事。
買いたくないと思っている人のためにあるわけじゃないので。
買いたいと思っている人は、買いたくないと思っている人と、
コミュニケーションをあまりとりたくないので、削除されるのです。
その逆ではありません。
このマンション・コミュニティ上では、
買いたい人と買いたくない人は対等の関係ではなく、
買いたい人が優先されます。
買いたくない人が、「このマンションの欠点」とやらを、
いろいろとあげつらうのはご苦労様としか言いようがありませんが、
それがどんなに客観的な装いをまとおうと、
買いたい人の気分が悪くなるなら、削除されるのは仕方ないのです。

ＨＰとポストに入っていたチラシ見ましたが、それを見る限り結構魅力的な物件に見えましたよ、率直に。私はこのサイトも見ながらたまには投稿したりしている者ですが、気のせいかここで指摘されていることを受けて対応したのではと思われる部分もあるようです。デベも気にしてるんですね。少なくともＨＰとチラシからはここで言われているような酷い印象は受けませんでした。一定水準以上の物件と思います。あとは人の好き好きでしょう。直感で気に入った人は他人がどうのこうの言うのを気にしすぎないほうがいいと思います。事実はともかく特に「感想」みたいなものは。それこそ価値観なので。
それと、デベの仕入れ価格についてけちをつけるコメントがありますが、お門違いと思いますよ。物の価値と対価のバランスがとれているかどうかが大事であって、購入者が原価にまで言及して、だから値引きせよって少し乱暴な理屈だと思います。

３５４さん、でもMRに実際に行って営業の人に尋ねても、特にその物件のマイナス点はなかなか積極的に話されないですよね？営業ってそういうものでしょうからそれはそれで仕方ないと思いますけど、真剣に購入を検討しているものにとっては少しでも「その物件のいい点・悪い点」を知っておきたいと思うのは、至極当然なことだと思いますよ。洋服買うのですら、デザインは全体的に気に入っていても、その生地（シルク混なのか、モヘヤ混なのか、毛１００％なのかとか）や縫製場所（日本製なのか、イングランド製なのか、中国製なのかとか）を多くの人は確認しますよね？そのブランド（アルマーニなのか、バーバリーなのか、イトーヨーカドーなのかとか・・）を気にする人も多いことでしょう。価格の張るものであればあるほど、その確認をしたいという態度は「みっともなく」も「情けなく」もなく、むしろ前向きに「慎重」で「真剣」な態度だと思うのです。

　どなたかも書かれていましたが、そのように利用者がマンション購買に迷った際に「本当に役立つ情報」を得られる場所を探すなかで、このサイトに行き着いた人がかなりいらっしゃるように感じます。購入希望者は真実を知ったうえで、自己責任で大きな買い物をする選択に備えておきたいだけなのです。それを営業妨害としか受け取らず、自分たちに都合の悪そうなスレを片っ端から削除依頼するデペこそ、利用者の「真実を知る権利」を侵害していると思います。

「原価が安いから値引きせよ」とは誰も言ってませんよ。
大手以外のデベさんが儲けを削ってまで仕様を高くして売ろうとしているのに
この物件では仕様をケチって高く売ろうとしているので、
そこをもう少しだけ是正してくれないかという意見が多いだけです。
それが出来ないならせめて（無理だろうけど）安くしてよという意見はありました。

ほんの細かい仕様の改善を要求する声が多く、設計変更や建築確認取り直しなどは
誰も要求していません。
天井高が2400mmしかない点、共用廊下が1400mmにも満たない点、田の字プランが多い点など
今更どうにもならない点を改善して欲しいとは私は思いません。
価格を安く変更して欲しいとも思いません。

エアコン全室標準装備、網戸をプリーツ式に変更、食器棚標準装備、ミストサウナ標準、
トランクルーム配備、建具のグレードアップ（特に収納のドア）など、些細な不満点を何とか
できるのではないかと言っているだけです。
競合他社のデベ頑張っているのに、最大手2社のコラボにしてはあまりに貧相で忍びないという
切実な要望を出しているだけです。
それがケチだよと言えばそうかもしれませんが、購入検討者だからこそ些細な事にこだわるのです。
坪当たり原価155万円を340万円で売却することに対してどうこう言ってるわけでもありません。
売主も買主も幸せになれる売買になると嬉しいと思っています。

３５５さんは実際MRに足を運ばれましたか？実際足を運んで、そのうえで「何が『標準装備』で何が『オプション』か」を営業までご面倒でもいちいち確認された方がよいように思います。このクラスだったら「当然標準装備」と思っていたものが、意外とオプションであることに気づかれるのでは？

　営業にケチをつけるような目的じゃなく、購入検討者はしっかり賢い買い物をしたいと思っているだけですし、買ってしまった後に気づいても遅いわけです。お金出すのは私たちなのですから、事前に確認・主張すべきことは積極的に行っていきましょう！

今までは地所の「生活散歩」登録者向けだったようですが、昨日から一般向けにもモデルルームがオープンになったようですから、もう少しいろんな意見が出ることを期待しています。
自分の価値観ではここは妥当と思います。
立地と相場から今から売り出される物件としては許容範囲かと。
これ以上仕様を良くしてくれるのならもちろんうれしいですが。。
他の物件やデベと比べても条件が違うのであまりロジカルなことは言えないと思います。
もちろん気持ちはわかりますが。

　354の掲示板利用者区分はおかしい.
問題となっているのは買いたい人の中で十分な情報を得ている人と，得ていない人の公平性だ．

例えばHPのモデルルームを見ただけで，キッチンの食器棚，食洗器，玄関の飾り棚，リビングの棚，各部屋のエアコン等がすべてオプションであることはわかるだろうか．これだけでも自分で付けるとすれば，購入価格とは別に概算70+40+30+100+3×20=300万円必要であるが，HPとチラシだけではわからない． MRに行っても，こちらから聞かない限りわからない．
また,削除されてしまったが331で示されたように原価が売値の半分程度という情報は，この情報から価格据え置きでMR装備の一部でも標準にさせることができたら，購入者にこそ有益なものなる．

この物件の板が立ち上がった当初からずっと見ています。

しかし、この物件ほど削除が激しいところはないですよね。
削除されたものの2／3くらいは、購入検討者にとって有効なものであったと思います。

通常マンションは生涯に何回も買えるものではないので、誰もが慎重になり、営業からはもちろんその他のルートからいろいろな情報を得ようとします。その情報源の一つとしてこのサイトは有効と思われているのに非常に残念です。

価格と仕様のアンバランスを皆が問題視している中、それを納得して購入される方は問題ありません。
しかし、第一次購入者など目が肥えてない方がオプションだらけのMRに惑わされることなく、冷静な判断が出来るよう、このようなサイトである程度情報が共有されることは有意義だと思います。

管理人の方へ、削除基準がおかしいと思います。デベに都合の悪い情報が片っ端から削除されたのでは、このサイトの意義が充たされません。

デベの方へ、会社ぐるみというよりは、この物件を扱うチームとしての関与かと思われますが、その姿勢は問題かと思います。このスレを見ている方は、当然他の物件のスレも見ていますので、ここまで都合の悪い情報が削除されるスレが非常に珍しいことに気づいていますよ。

この掲示板を見て買う気に迷いが生じるようならば、見なければいいのでは。
煽りや自作自演は論外ですが、自由な意見を書ける場だからこそ有意義だと思います。
自分ひとりで考えているだけでは気付かないような視点も共有できますし、
一生一度の買い物だからこそ、自分に都合のいい情報だけでないのを承知の上で
この掲示板を見ている人が多いのではないでしょうか。

セレクトプランや家具の配置、またご近所のおいしいお店の話など、
ぜんぜんそういうお話ができる雰囲気ではないので、悲しいです・・・

ＨＰによると杭を打ち込む支持地盤まで約２５〜２７ｍとのことですが、ちょっと深いような気もしますが皆さんどうお感じになりました？

>>366
大丈夫ですよ。
今は投稿者も玉石混交ですが、もうしばらくして予約・抽選が始まれば本当の購入者に絞られてきますから。
それまでお互い待ちましょう！

今日の日経にも購入をせかされるような記事がありますね。しかも1面。
待つと相場が上がりそうだし、かといってこのままの仕様で妥協して購入もちょっとしゃくだし..
仮に決めても今度は抽選でしょうし、結局自分でどうにかできる部分は資金の準備だけなんですね。

土地の値段+金利の上昇・・・これからもっと高くなっていくのでしょうね。
用賀という立地には興味がありますが。
私はどうやら価格が安いところしか買えなさそうです。

この物件を検討するに際して、気になったのが北側というか高速道路の側に建ってますよね？
ここが一番のネック事項であります。
現状でどのような形で販売の方々はお話されているのでしょうか。
防音ガラスが入っているとは言いますが、それで音はシャットアウトされるとも思えませんし。
お金があるわけではないので何度も何度も買い換えることができるわけでもありませんし、ぜひご存知の方がおりましたら参考までに教えていただきたいです。

まだ誰も住んでいないので（というか建っていないので）、
「ご存知の方」はいないと思いますよ。

エアリーレジデンスの内廊下の様子はパースやイメージCGが一切出てないので、詳しく知りたいです。
カーペット敷きのホテルライクな内廊下あれば物件長所としてパースやイメージＣＧで
その魅力をアピールするはずですが、何もないということはあまり指摘されたくない部分なのか
と気になります。

パンフレットを見ると内廊下の材質は硬質塩ビシートと書いてあります。
壁が吹付塗装と書いてあるのですが、普通の開放外廊下と同じ材質のようです。
開放外廊下を囲って窓を付けただけなのかもしれません。
だとすれば共用内廊下にエアコンが付いてることも考えにくく、真夏に熱の篭った
内廊下になり、エレベーターを降りたら足早に部屋まで直行しなければなりません。

それに高速道路に面した窓は図面を見ると二重サッシではない様子で首都高の音が気になります。
どなたか詳しく確かめた方はいらっしゃいますか？

＞高速道路に面した窓は図面を見ると二重サッシではない様子で首都高の音が気になります。

すみません、「高速道路に面した内廊下の窓は」と訂正させてください。

高速道路（+246）に面したマンションに住んでいたことがある経験から。
①騒音
②空気の汚れ（排ガスなど）
③揺れ
はチェックしたほうがいいでしょう。
①は374さんが書いてくれているとおりで、この物件の場合高層階で懸念されるかもしれません。ですが、二重窓と壁の構造に対策が施されていれば、窓を閉めた状態なら室内は静かだと思います。特に南側のリビングなどではほとんど音は気にならないのではないでしょうか。
②は吸気口（のフィルター）の汚れが顕著でしたので、実感した次第です。
③は高速+246に加え築年数20年経っている賃貸物件だったせいだと思いますが、地震と間違えるくらい揺れました。音叉のようなT字型をした高速の橋脚からの振動が地面を伝わって建物と周波数がうまく合ってしまったのかなぁとか自分なりに考えていますが。そのうち慣れましたが..
個人的にはどこにいても感じる③がつらかったです。

この物件は高速のみですし、料金所近くということで速度も落ちているでしょうから③の影響はないかと思います。今から建てる最新の工法でしょうし。
料金所近くということでストップ＆ゴーが繰り返されることから、①②については対策を講じているか十分確認した方がいいと思います。
同じ三菱のPH用賀マスターフォートはデベが自主的に高性能の吸気システムに変更したと書いてありましたので、ここもきちんと対策されるのではないかと期待しています。

首都高の下り側は料金所ありませんよ。したがって、夜はかなりの勢いでトラックが走ります。
結果として夜の時間帯は結構うるさくなるかも。
よく夜遅くなってタクシーで帰ることが多く用賀インターで降りますが、東名につながっているだけあってトラックの量はハンパないです。

価格帯はあんなもんでしょうね。
低層階で坪単価300万円近くなので、昨年分譲したマンションの1割から2割増しというところですね。
ちなみに、私は用賀に昨年できた同じ地所のマンション1階を坪単価約250万円で購入しました。

昨年分譲した用賀のマンションは、高層階で坪330万円程度でしたが、かなり売れ残り坪300万円まで値下げしていました。
某グランフォートも、初めはめちゃくちゃ強気で中層階で坪330万円くらいでしたが、売れ残ってしまい、結局高層階でも坪300万円以下に値下げしていました。

結局、用賀という街に建っているマンションの価値って、せいぜい坪300万円くらいが妥当では？

この掲示板では販売に不利な事を書き込むと全て削除されます。
今後デベに不利になるような書き込みは止めましょう。
また販売関係者の書き込みや削除依頼を非難する発言も削除対象になります。
カラーセレクトのこと、近所のおいしいお店のこと、オプションのことなど
住んでからのイメージが広がることだけ書くようにしましょう。

高速道路の騒音や汚染問題、原価が安いこと、仕様が低いこと、相場価格より割高なこと、
耐震性の不安、浮浪者が近隣を徘徊していること、天井が低いことなど
購入を検討する人が買う気をなくすような書き込みは絶対にやめてください。
書くと削除されますよ。

事実であれば購入者の判断材料として書くまでです。
情報統制するのであれば購入後のトラブル発生時の姿勢など推し量れます。
それもある意味この物件の購入判断材料ということで、削除自体も意味を持ってよろしいんではないでしょうか。

では

用賀は地元商店街がめちゃくちゃ強い。地主が多く、賃貸マンションで食っている人多数。
なんでこんなチンケな店がずーっと続いているんだ？と思っていたが、地主さんが多いと聞いて納得。チェーン系の出店状況を見れば分かる。
したがって、地元商店街にとって不利益となるようなチェーン店はほとんど出られない。
※一部あるが、これ以上は増えないだろう。

夜に開いている店は少数。開いていても飲んでいるのは地元の常連ばかり。
食を楽しみたいならニコタマに行け。

田園都市線は滅茶混んでいる。夜遅い下りは朝より混んでいる。特に渋谷からは地獄。
急行待ちが桜新町なので、電車によってはかなり時間がかかることもある。
エアコンは効いていない。駅構内も全く効いていない。夏は発狂しそうなくらい。

いい店といえば、
中町通り沿いにラボーフという有名な焼肉屋がある。しかし、夕方4時から並ばないといけないので、いまだかつて食べたことなし。
寿司屋の中川というところがある。ここはまあまあ旨い。
中華の田園居もまあまあかな。
あと、いくつかあるが、まあまあって感じ。
OKストアは安い。

以上、全て事実。

＞＞381
何者？
一見デベを庇っているようだが、短所の事実が並べちゃんと伝わっている。
味方とみた。。

>>379
１Ｆで＠250万円ですか。
あなたも半地下ドライエリアのお部屋にお住まいです？
通風や日当たり具合はいかがですか？
カビやコケが生えたり、排水が臭ったり逆流したりしませんか？
住んでる方の生の声を聞きたいです。

382さん、その通り。
情報統制なんてとんでもない行為です。

いくら半地下であったとしても、来年なら坪３００万円には乗せてくるでしょうから、買うなら今なんじゃないすか。

そうそう、買うなら今だね。
来年には高騰して分譲価格が軒並み坪400万円確実だからね。
ここも即日完売しちゃうと思うな。
決断するなら今だよ。買わないと後悔するよ。

高い、高い、という人はいつまでたっても買えない人なのでは。
この仕様でこの価格が「新価格」というものです。
買う人がいなければ、値付けが失敗ということで値下げされるでしょう。
サーフィンのほうでもみっともない物件評価が出ていますが、
沖有人さんのコラムでは、
「これまで駆け込みを促したことがない私ですが、今回だけは少し焦った方がいいと思います」
と書かれていますね。

確かに２０年に一回の大きな波のスタートだからね

用賀は住むには便利ですよ。大型スーパーのおかげで生活物価は安いですし。しかも、駅の反対側にも用賀2号店を建設中です。フタコほど派手さはないですが、そういった繁華街との適度な距離感もちょうどいいと思います。タマタカ渋滞に巻き込まれることもありませんし。
来春、区のキッズステーションのようなものが用賀駅近くにできるようです。小さいお子さんがいるもしくはこれから出産される予定のご家族にも朗報ですね。

一転してポジティブキャンペーンがすごいな。。。
そうか、昨日は水曜日だったから関係者の皆さんがお休みだったんですね。
都合の悪いことは削除してもらえるからいい掲示板ですね。
お仕事がんばってください。

すげー坪400だって！やったぜ！

本物件検討中の皆さん！
しつこいですが、HP、MR、チラシだけでなく現地もちゃんと見ましょうね！
できたらいろんな曜日、時間帯に見るといろいろ判断材料が集まるでしょう。
いずれにしても高額な買い物ですから、決めるまでの手間を惜しまないようにしたいものです。

しばらくぶりに見たら、相変わらずの投稿数ですね。
どうやら、この物件は、単純に自分たちの住居を探しているわれわれ一般家庭には、
値段ばかりか、環境も向かなさそうなので、見送ることにしました。
（投資の話とか、賃貸で稼ごう、などという話が多すぎます）
がんばれば、届かない値段ではなかったのですが・・・。

別に世田谷に対するこだわりもないので、喜んで川渡りま〜す！
日経の記事によると、川崎（ピンポイントで田園都市線）に行っても
ものすごい価値上がっているそうですから。

将来的にこのマンション近くに便利施設できる・・・とか情報ないかな？