トワイシア用賀

そうなんですよね。７０００万円台っていうのが、普通にローンを組んで払っていく限界（インフレがない場合）なんで、ここが大きな壁になっていることも事実。実際、前回のバブルのときは、資産インフレが起きたものの実際の必需品や給与はインフレにならなかったので無理して９０００万円台まで手を伸ばした人はエライ目にあいました。さて、今回はどうかというと、前回との違いとしては世界的な資源高（中国人とインド人が贅沢になることで需要サイトが爆発している）で必然的に建設資材コストが高騰していく、そして生活必需品もおそらく値上がっていく、ましてやダイエーや西武までも吹き飛ばすようなバタバタの金融政策を再度繰り返すようなヘマは普通しない等の考えをめぐらすと、意外とそのまま給与も増え、継続的なインフレになっていくことで、今の９０００万が５年後には今でいう９００万ぐらいの感覚になっていることもありうるとの結論に至っています。私の場合。だから気に入れば、思い切って買いが今回の場合、正解かと。

五年で10倍のハイパーインフレを予想なら、全て固定金利が正解ですね。

そもそも、こういった地域のこういったデベの物件にこだわらなければ、マンション自体はたくさん供給されているんですから、それぞれの経済力に合った物件を探せばいいと思います。
欲しいものがあって、それがそれなりに高値の場合、「値段がおかしい」って言っても仕方ないです。
値付けが間違っていた場合は、売る側が売れずに困るだけです。

高すぎるという指摘のほうが意味がないと思うけど。
指摘というかやっかみというか。
値段を分かっている以上、予算オーバーの人は、
そもそももはや購入検討者でさえないのだから、退場してほしいです。

１２６さんに賛成
「高すぎる」とよく言うけど
（１）自分が購入可能な予算と比べて高すぎる
（２）市場の適正価格と比べて高すぎる
の２つをごっちゃにしている人が多い。

（１）の場合は１２６さんの言うとおり退場したほうがいい

（２）の場合は是非ここでその理由をあげて議論したいけど
多くの場合は、現状と今後のマンション価格の予測をベースにした
議論ではなくて、2000−2004年くらいまでの、この十数年の日本の
地価のボトムと比べて高いという議論が多いので
あんまり参考にならない

今の東京はニューヨークやロンドンと比較して安いだけでなく、ソウル、北京、モスクワと比較しても安いぐらいの状況になっています。ここ１５年間の金融失政で価格形成がおかしくなっていたことにより、先進国で３倍、急進国で１０倍程度に膨らんでいる不動産価格においてここまで相対的な差が生じているのです。今後、東京で急激な価格調整（急上昇）が起こることは自然な流れとみていいんじゃないでしょうか。１５年前までほとんどの人が体で覚えていた不動産は急騰することや緩やかに上昇することはあっても、破産や相続が発生しない限り基本的には売らない財産だから下がることはないという鉄則をそろそろ思い出してもいいタイミングだと思いますが。

マンションの場合は売買される消費財的側面が強いですよ。

そもそもマンションと土地では全然価値というか目的というかが違いますからねぇ。
用賀は嫌いじゃないんだけど、急行止まらないし、環八近いし２４６隣接だし・・・
その割には高いなぁ〜どうしようかなーうーん。という感じです。

この物件は用賀駅かつ駅近であるということ以外に、他の三菱・野村のマンションに勝る魅力的な点はどんなことでしょうか。あれば教えていただけると幸いです。
勉強不足かもしれませんが、私には他に何も無いような印象でしたので、今回は見送ることとします。

同じ路線の三茶は急行停車駅ですが、各駅しか止まらない用賀、桜新町より賃料相場も坪当り土地単価も低いようです。
急行が止まってもそれだけでは価値が高まるとは言えない。。。市場の評価の決まり方ってなかなか難しいですね。

同路線内の急行停車駅で近いところでは二子玉川も同じみたいね。
交通利便性含めた住居地としてのトータルの魅力がその地域（駅）の価値につながっているんだと思うよ。

みなさん、まんまと踊らされていますね。

（２）市場の適正価格と比べて高すぎる
この十数年の日本の地価のボトムと比べて高いという議論が多いので
あんまり参考にならない。

ほぉ、そうですか。
経済評論家みたいでかっこいいですね。
でも、デベの理論に踊らされているだけじゃないですか？
「土地が高くなっているからマンション分譲価格もバブル期にどんどん近づきますから
今が一番安い価格です。今買わないと2年後には間違いなく後悔しますよ」と。
それで「そうか、土地が高くなっているから今が一番安いのか。こりゃ買わなくては」と。
それで仕舞いには「あんたの相場観を語られても参考にならん。」ですか。
その方がムチャクチャじゃないかと私は思いますけどね。

そもそも地価の上昇は経済の回復と活性化により土地価格が上昇したわけじゃないんです。
ノンリコースローンでお金を引っ張ってこれるファンドの仕組みが強気買いの勢力が
不動産市場を高騰させていただけに過ぎず、この状況はそう長く続かないと私は見ています。
ファンド会社は、投資家に配当を出せる利回り下限価格で不動産を購入しています。
これ以上、不動産価格が上昇しても投資家に配当が出せませんから、不動産価格はファンド会社が
もう買えないレベルに到達しています。
配当を出せない不動産を買っても仕方ないので、ファンド入札相場価格は既に天井に達しています。

その状況を顧みずにデベは現在の分譲相場価格に20%を乗っけた分譲想定価格を根拠に
土地を仕入れています。
しかし分譲価格が20%高くなることを想定しているのはデベだけです。
そのデベが「2年後には20%分譲価格が上がりますよ。今買わないと損ですよ。」と言います。
「そりゃ大変だ。多少高くてもすわバブルだぞ！！坪800万円以上になるに違いないから今買おう！すぐ買おう！高いとのたまうバカの話に付き合ってられるか。」と、いった状況ですね。

上の方で個人投資家の方が利回りが悪いから見送ることにしたと書き込みがありましたが、
それが懸命な考え方だと私は思います。
買いたい人、買える人だけが買えばいいという書き込みもその通りだと思いますが、
情報交換、情報入手のための掲示板で「今後どんどん相場価格が高くなる。」と煽り、
それを否定する意見を排除しようとする動きの方が異常だと私は思います。

私は、分譲相場価格が上昇するのはここ1年だけだと思います。
1年後には様々なデベが完成在庫を抱えて値引き投売りが横行するようになり、
徐々に強気な買い勢力が冷え込んできて2年後には上昇前のレートに落ち着くと思っています。
私の意見を否定する方もいるでしょうが、私は自分の意見を必ずしも肯定して頂きたいとは思いません。
判断するのはこの掲示板を見る方自身ですからね。

おっしゃるとおりです。
どんな情報を参考にどう考えて買う、買わないを決めても構いませんが、最終的には自己責任ですからね。
待てる人は待つのが賢明かとも思います。
金利上昇、地価高騰といろんな要因に大きな変化があった時期ですし、しばらくすると正常な状態に戻るのではないでしょうか。
ただ、そういった市場の状況と各個人の欲しい時期はなかなかうまいことリンクしないという現実的な難しさもありますけどね。

134さん、そもそも地価の上昇は経済の回復と活性化により土地価格が上昇したわけじゃないんです。とのことですが、現在の日本経済は、地価上昇前の数年前の時点と比べて、GDPの成長率、企業の設備投資と損益分岐点の下落等、経済の回復を超えて、さらに継続的な成長のステージに入ったことを確認できるデータが多いように思います。

それでも、地価の上昇は経済の回復と活性化によるものではないというのは
矛盾していませんか？

そんなマクロの難しい話なんで経済評論家にまかしとけばいい話でどうでもいいんじゃない。要は個人や法人や投資組合の買いたいと思う気持ちとそれに金を貸してくれる銀行の積極性さえあれば、結局、多少高くても売れてゆく、そしてみんなが地価が下がるんじゃないかっていう不安を感じたり、銀行が突然貸さなくなるような極端な動きをしないよう適度に金利等で調整するのが金融当局の役割。前回のミスから学んでちゃんとこのへんを踏まえてやってくれれば、今買うべきかどうかっていう変な議論を延々とする必要もなく、買えるタイミングで買いたい物件を買うでいいという結論に達すると思います。

ご指摘により訂正と加筆いたします。

×　地価の上昇は経済の回復と活性化により土地価格が上昇したわけじゃないんです。
　　　　　　　　　　　　　　　↓
○　地価の上昇は経済の回復と活性化だけが要因で土地価格が上昇したわけじゃないんです。
　　特に住宅地と商業地に至っては、ここ1年〜2年デベとファンドの価格競争によって
　　急速かつ過激に地価上昇しております。


言葉足らずで失礼いたしました。
人それぞれ色々な意見がありますし、意見の中には言葉足らずや曲解や詭弁がたくさんあります。
それにいちいち噛み付いたり、揚げ足を取ったり、真っ向から否定して馬鹿にしたり、
それが多くなると掲示板が荒れてしまいます。
ここの管理人様はキッチリされた方なので某掲示板のように荒れないとは思いますが、
この板は有効な情報交換の場にしたいと思います。

購入を前向きに検討している人ばかりなら、こういった掲示板の情報にいちいち噛み付かないで、何人かの人がしてくれているように実際にMRに行ってみて得た情報とかの提供をもっとお願いしたいです。
それなりな金額の物件ですから、きちんとした情報収集や確認をしてよく考えて購入を決めるはずなので。
自分もMRレポートをする予定です。

検討と言うのはその結果止めることも含めて検討でしょ。
物件礼賛、買い煽り一辺倒なら、営業マンの天下になっちゃう。

>>140=138さんの求める有意義な情報交換って何でしょうか？
購入する人限定の浮かれた偏った意見だけ欲しいのですか？
自分の求める意見以外の事が書かれると、それを荒らし呼ばわりする方が
削除規定1番に抵触すると思いますけど。

「本物件に隣接する公園に浮浪者が居るから買うのを止めようと思う。」
「本物件は近隣の販売事例と比べて価格設定が高いから買うのを止めようと思う。」
「本物件の間取りがあまりにも陳腐で安普請だから買うのを止めようと思う。」

これらの意見が有意義ではないと感じるのはむしろ購入検討してない方なんじゃないかと思います。
真剣に検討しているからこそ他人の意見や感想を求めてるんです。

「浮浪者が居るのか。でも対策されて居なくなったら検討しよう。」
「価格設定が高いのか。でも自分は価格設定が坪320万円前後になったら検討しよう。」
「間取りが陳腐で安普請なのか。でも自分はそう思わないから検討しよう。」
「そうか。こんなネガティブな意見があるのか。事業主に提案するよう販売員に要望してみよう。」

こうなるのが普通じゃないですか？
こういう理由で買わない、こういう理由で躊躇してる、それは有効な情報だと思います。
買わない人は去れ！といちいち噛み付いたりする人は困ります。

先日MRに電話して「今日これからそちらを拝見したい」と伝えたところ、
「込み合っているから営業がつけない可能性がある」と言われました。
「すごい人気なんだね！」なんて期待しながら、向かいました。

中に入り、受付には4名ほどの女性。
他に受付近辺に来場者はいなくて、アンケート記入を終えて待っていても
明らかにこっちを見ているのに、誰一人取りに来ない。
・・・仕方がないので、自分で持っていく。

その後、シアタールームに通され、ビデオを見る。
見終わったのに、誰も来ない。まだ何かあるのか？　いや、何もないようだ。
・・・仕方がないので、呼びにいく。

周辺環境を説明する部屋に通される。
・・・ここでもまた待たされる。

物件と直接関係なくてすみません。
MRできたばっかりってこんなものなんですかね。

別物件で野村の営業の方とお話したときに、トワイシア用賀は価格が高くなってしまうため、
どうしても面積を小さくして70平米台が多くなってしまうとおっしゃってました。
用賀で砧公園などの環境を堪能しながらファミリーで住むことを考えたときに、私としては
やはり80平米は欲しいところなんですが、あまり魅力的な間取りがなかったので今回は見送ります。

初めて書き込みいたします。
こちらの物件については、かなり前から期待していて、
少しでも手の届く金額の範囲だったらなぁ〜と思っていました。

MRに行ってみた結果、やはり「自分たちには高かった」ので見送りましたが、
あの立地が私個人にはとても魅力的で、なんともあきらめきれず、
値段が下がらないだろうか、と期待しながら、引き続きこういった掲示板も
チェックさせていただいています。

なんだか掲示板が荒れ模様ですが。
MRに伺ったときに、営業の方がおっしゃっていました。
「最近はいろいろ掲示板などにも書かれているようで・・・。ご覧になりました？」
公園の浮浪者のことや、値段のことなど、相当気にされているようでした。
販売会社の方と、デベそのものは違うと思うのでなんともいえませんが、
こういう掲示板への書き込みも、ひとつの情報発信源として有効なのでは？と思うので、

＃　すみません・・・145です。（途中で間違えてボタン押してしまいました）

思ったことを素直に書けばよいのではないでしょうか？

ちなみに、
＞＞144さん
　私たちが事前説明会でMRに伺ったときは、
　とても受付の対応はよくて、帰りにはお茶菓子までいただきました。
　大盛況でしたし・・・。時間が経って、少し状況が変わったのでしょうか？

>>145=146さん

144です。
「営業がつけない」とあらかじめ断るほど大盛況だったため
人手が足りなかったということはあるのかもしれません。

受付では1名の方がちょっと他の3名にイライラしている素振りが伺えたので
たまたま新人が多かったのか・・・？

ま、それにしても高額な買い物なのでゆっくりじっくり見たかった私としては
バタバタ感が否めない感じでした。

物件自体に関して言えば・・・
個人的に気に入ったのは、ディスポーザーが取り外して洗えることと、
キッチンや洗面所のパイプがある部分の収納が、開き戸でなく引き出し式だったことです。
あとは、オプションの素晴らしさに目を奪われ、あまり良く覚えていません・・・。

近くのスーパーの前は、車が駐車場渋滞を起こしていました。
中には入っていませんが、用賀在住の義母の話によるととても安くて人気があるそうです。

改善を要望したい細かい点をいくつか挙げます。

・バスの鏡が縦に細くて短い。端から端までミラーにして欲しい。
　参考：http://www.jj-navi.com/house/01/gazo/010/030/front/kihon/18/10000018E0...
・オプションでも良いから魔法瓶浴槽にして欲しい。
・ミストサウナを標準装備にして欲しい。
・洗面台の水栓をハンドシャワー交換可能にして欲しい。（オプション設定。）
・洗面台のミラーを熱線入くもり止めタイプにして欲しい。
・カップボード、食器棚、作りつけ家具などの家具オプションを部屋タイプ毎に設定して欲しい。

細かい点って自分で言ってるけど、ほんとに細かすぎｗ
とくに4番目、5番目なんて住んでからどうとでも変えれるでしょ。
6番目だって、一般の業者に頼めば安価に自由度の高いものがゲットできる。
ここまで細かい点を挙げられると、
おせっかいだが、本当に大事な、躯体とか構造とかに目が行っているのだろうかと
不安になってしまう。

＞＞148さん
私も改善要望点に同意します！
MR訪問で貰ったCheck Eye-s Bookに耐震性、火災対策、耐久性、
メンテナンス、省エネ、シックハウス対策、セキュリティ等々が
記載されていました。これらを見れば、マンションとしての
基本性能は十分備わっていると思います。
後は、せっかくですから、魔法瓶浴槽とかシェル型バス、ミストサウナ
といったソフト面を充実させて、住んで楽しい家にして欲しいですね。

団地型の網戸も止めてちょ。
プリーツ網戸（アコーデオン網戸）が今や普通なのに。
http://www.seiki.gr.jp/products/amido/feature/index.html

デベの担当者、少なくともMRの担当者は見ているようですから、細かい改善要望もどんどん書いていいのでは？同じような意見が複数あれば、かなり一般的な要望としてデベも商品力アップのために検討するのではないかと。
実際「用賀駅から徒歩4分！デベも地所と野村！」だけではいくらなんでもきちんと売れないと思います。

駅近だけど環境の悪いこちらより、ちょっと駅からは歩くけど、閑静な住宅街の中にあるパークハウス砧２丁目の方がいいような気がしてきた。
地所単独の物件だし、なんせ低層でパッと見の概観がいい。南向きの部屋でまだ坪単価３００万ぐらいだし。はじめ見たとき高いと思ったけど、ことここに及ぶと相対的に優しい価格設定のきがする

砧2丁目は路線も駅も違いすぎて検討するには厳しいです。
価格は適正で魅力的ですし、環境が良いのも分かりますがやはり踏み切れません。
それなら用賀レジデンスの81㎡が7300万円チョイで購入できますので、
そっちを選択したいと思います。

ところで、この掲示板は買う人だけが参加するべきという論理の方が
仕切っているようですが、必要以上に批判的な中傷や感情的な意見は別として
検討した結果、買わない事にした事情も貴重ですよね？
私は他の検討者が断念した理由をどんどん書いてほしいと思います。

私はトワイシア用賀の購入を一旦断念しましたけど、
4階以上80㎡以上が7500万円を切ったら買うつもりです。
もともと6500万円が予算だったのですが、これでも精一杯予算を伸ばした数字です。
これ以上の予算はさすがに出せません。

無理かもしれませんが、もしかしたら売れ行きが悪くて
値下げするようなことがあるかもしれないと淡い期待を抱いてこの掲示板に参加しています。
まだ正式な販売価格が決定していないわけですから、可能性はゼロでないと思ってます。

用賀レジデンスという選択肢もありですが、正式価格発表の10月まで待つつもりです。
それまでに用賀レジデンスの良い部屋が売れてしまってもそれが運命と割り切ります。

MR販売担当者もここを見ていると思いますので、声を大にして言いたいと思います。
80㎡の3LDKが7500万円になれば迷わず私は買います。
設備が安っぽくても我慢します。
価格さえ下げてもらえたら買える人はもっともっと増えるはずです。
是非参考にしてください。

値段下げたら買うって人がいたら下げませんよ。
下げる前に、買いたい人の気持ちを煽るのが先です。
値段を下げるときは、もしかして買い手がいない
かもくらいの状況になったとき。

154です。
そうですか、下げたら買うではダメですか。
私は駆け引きが苦手なので直球しか投げられません。
本当に下がらなかったら買わないだけです。

私の収入は年間1000万円を少し超える程度しかありません。
一応一部上場会社なんですが中間管理職なのでそれほど年収が高くありません。
月収65万円で生命保険や光熱費など差し引いて手取り40万円チョイなので、
ローンを組める限度額は毎月管理費込みと駐車場合わせて
毎月20万円＋ボーナス20万円加算が限度です。

体の大きな息子が二人いますので80㎡ないと厳しく、広さも妥協できません。
収入がこれ以上上がるかどうか分からないのでそれ以上の予算もまず無理です。
すなわち借入元本は5500万円が限度で、自己資金は貯蓄を切り崩して2000万円です。
あとは引越代や諸経費、家具代、家電代の400万円くらいを引渡までに貯める計画です。
ほとんど綱渡りの資金計画なので妻も苦笑いです。
ハッキリ言ってもうこれ以上は逆さに振っても不可能です。
何とかあと700万円安くなってくれたらいけるのですが、身分不相応でしょうか？
やはり年収1500万円くらいある人でないと買えないものでしょうか？
他の検討者の年収や資金計画も知りたいところです。

144=145です。

砧のマンションの件について気になりましたので、参考までに。
http://www.k5.dion.ne.jp/~hrk/index.html

上記と関連して、世田谷区内のドライエリア付きマンションでは、
周辺の反対運動が強い物件（建築確認取り消されたものも）が多いようですが、
こちらは大丈夫なのでしょうか？

立地はとてもよいと思うのですが、いろいろ調べるにつれて
不安な要素も増えていくのは仕方ないですね・・・・。

年収1000万円・頭金2000万円で身分不相応のマンションでは、買えない人の方が多いのでは？
年収1500万円以上・頭金4000万円以上でやっと身分相応って感じでしょうか？
やはり諦めるしかないか・・・

その層だとしますと、今の仕様には満足しないような気もします。。
仕様が貧弱に見えるのは、オプションで自分だけのカスタマイズ住戸にするっていうコンセプトなんですかね。

156さんでギリギリですか・・・。
最終的にどうなるかわかりませんが、この値段で完売するとなると
他物件にも影響必至ですかね・・・。田園都市線の川内側はいよいよサラリーマン
にとって厳しくなってくるのでしょうか・・・。

スペックや立地等、様々な要素を考慮・比較した上での適正価格から判断して
総合的に「高い」という結論を出されたのであって、ターゲットの層と違うと
気づいていない…というのとは違うのではないでしょうか。

しかし今後、マンション用地がいまよりも安く供給され、デベが今よりも安い坪単価で販売することってありうるんでしょうか。
あえて、土地所有者がいまより安い価格で土地を手放す理由をご存知の方、教えてください。

書き込んでいる人たちが多岐にわたりいろんな内容があるのも、デベのコンセプトが中途半端だからだと思いますよ。MR見学の方の感想など踏まえると、今のところ売りは「駅近」「地所・野村のコラボ」くらいしかないようですから。

>>161
すみませんね、購入するのにふさわしくない年収層の人間がこんなに素晴らしい物件を
検討して身のほど知らずですね。自分がターゲット層でないことを自覚して検討するのは
止めにします。本当に申し訳ありませんでした。

年収1500万円以上になって自己資金が4000万円できたらその時に検討させていただきたいと思います。

高くて仕様が低い物件を好む層ってどんなターゲット層なんだ？？

>>167
いや何せ、この物件は住まいサーフィンでも語られてるとおり
松坂牛の牛丼ですから、玉ネギと生卵で十分なんでしょう！

単にデベがこの地域で新価格を試してやろうって設定でしょ。
明確なターゲット層なんてないでしょ。

購入者層のことが色々語られていますが、億ション検討客がこの物件に満足できるとは思えません。
「1億円超えた物件を検討していれば、億ション検討客」という意味でなく、
1億円以上の予算を持った検討客層のニーズを満たしているかどうかという意味です。
事業主や販売会社が勝手に"高級マンション"と呼ぶ物件はたくさんありますが、
高級マンションは"言ったもん勝ち"ではありません。

私は某大手財閥系の売買仲介会社に在籍する者で、1億円以上の物件を検討する客層のニーズを
知り尽くした私の見解をここに述べさせてもらいます。


１．天井高が最深部で2400mmしかないのは致命的です。おまけに梁下はもっと低くなる仕様です。
　　高級マンションで天井高が2500mm程度の物件もありますが、
　　それは梁を全て隠して完全フラットにした結果2500mmになったというパターンです。
　　いずれにしても最深部2400mmで梁下がもっと低いようでは話になりません。
２．高級マンションの間口が7000mmmなんて聞いたことありません。最低でも9000mm以上が必須。
　　いずれにしても間口7000mmの田の字プランの高級マンションなど存在しません。
３．共用部分がシャビー過ぎます。どうにかエントランスロビーにソファーがありますが、
　　あの程度の仕様や建材、部材ではファミリーマンションと相違点がありません。
４．高級マンションは地下駐車場が当然です。必ずしも自走式（平面）である必要はありませんが
　　居住者が雨の日に傘をさして車の乗り降りするなんて有り得ません。
　　また、地下駐車場から部屋まで誰にも会わずに直行できるのが当然なのに、
　　この物件は共用部分を通らなければエレベーターにアクセスできません。
　　この造りは高級マンションとして有り得ない仕様です。
５．開放外廊下の高級マンションなど存在しません。
　　外廊下であっても良いのですが、とにかく敷地の外を歩く通行人から
　　居住者の顔や姿が見えてはいけないのです。それが高級マンションの仕様です。
６．バスルームがユニット1618の高級マンションもありません。
　　最低でも1820以上、すなわち1坪以上がスタンダードです。
７．少なくとも来客用トイレと家族用トイレが分かれている2トイレが高級マンション仕様です。
８．トランクルームがあるのが普通です。必須条件ではありませんがあって普通でしょう。
９．面格子の窓がついた高級マンションもありません。囚人じゃないんだから。
１０．食器洗浄器やコンベックがオプション設定の高級マンションもありません。
　　　付いているのが当然だからです。

他にも色々ありますが、これだけ高級マンションの定義に合致しない部分があります。
それをあたかもサラリーマン一般客が買うマンションではないかのように情報操作しようとする輩がいるようなので書かせてもらいました。

個人的にこのマンションの立地と規模は一流だと思います。
だけど間取りプランと仕様は、普通の郊外型ファミリーマンションと同じです。
川口や幕張、相模原あたりの2900万円の3LDKマンションと同等です。
これはとても惜しいことです。
もう少し工夫と計画が煮詰まれば高くても即完する物件になると思います。
ひとりの不動産ファンとして余計な助言をさせてもらいました。