二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス Part9

この情勢でも購入できる客層だけで商売できると目論むほど甘くは見ていないでしょう。
（もし、本当にそう考えている会社があるとしたら、かえって怖い）
それなりの事業者なんでしょうから対策は打っているはず。

二子玉川は、ドラッグストアや手頃なスーパーがなく、日常の買い物が玉高になりがちなので、実は実感しない生活コストが高いです。子供が小中高でカネのかかる世代には、大変。玉高は、近くに暮らして気軽にたまに行くのがベストかと。

半年先を見ないと。

販売中の週間ダイヤモンド「臨時増刊」4月28日号のP62～P65掲載の『高級新築物件ランキング』で、

二子玉川ライズ　タワー＆レジデンスが都内新築マンション部門で２位でした。

記事のデータによると「１．立地」「2．全体計画」「3．建物構造」「4．専有部分の計画」

全てのカテゴリーでほぼ高得点取っていました。

このマンション、かなり優れたマンションのようですね。

ちなみに1位はパークシティ浜田山でした。

一位は確かに気になった物件です。
地縁がなく止めましたが緑も多いし良さそうでしたね。

でも商業施設も住居も道路も一体開発のここは負けず劣らず良いと思います。

私はディスカウント店は別荘帰りにアウトレットに寄るぐらいなのであまり不自由は感じないですね。

ネガくんどうした、押されてるね、頑張れ（笑）

非公式で聞いた話ですが、竣工後も１年は値下げなさそうな雰囲気ですよ。

ショッピングエリアのオープンなど１期事業が続々完成、２期事業も二子玉川公園も建設が進みますし、
好材料は増える一方ですから。
消費税ＵＰの話が現実味を帯びて来た時ならなおさら、厳しくなると思います。

とは言うものの直近の状況はやはり簡単に購入できる状況ではないので、長期的な展望や価値を見極めて
購入判断する必要がありますね。想像力が要求されると思います。

将来性というところは前向きな購入検討者であれば理解しているでしょ。
問題はいったん待ちに入った状況でいつ購入するかですよ。

重い腰を上げるにはやはりなにか具体的な環境の変化が欲しいですね。
私も竣工後一年というのは現実的な話だと思います。

駅前開発も終わり、二期の事業が確定し、公園のマンション側から完成していくので、好材料は多いですね。

実際には被害がないのでどの程度必要なのかは不明なところですが、スーパー堤防や丸子川対策の下水道幹線整備や雨水貯留施設もライズ周辺部と公園で進められているのでマイナス要素も減ってきますね。

主観的な反発は置いといて、眺望が邪魔される以外はこの開発は近隣にもプラスの要素が大きいと思っています。
開発の成功が近隣の資産価値向上に貢献するのではと期待しています。

ここは注目物件であることは変わりないですね。
グレードもかなり高いですし、なんといっても立地による利便性は最高ですよ。

資産価値が高いことから、将来的にも優秀なマンションに違いはありませんね。

ニコタマに住むレベルの川沿い、県境レベルの物件としてはグレード高いでしょ。どこからの視点で見るかによってグレード高いか低いかは評価が分かれる。一生懸命、ここを荒らさせようとしている、褒め称えようとするのはよいけどそのレベルの視点で見ているということ。

通勤時間も電車の込み具合も、まったく都心の我が家とは比較になりません。でも世田谷の皆さんが川向こうと呼ぶ方々からみれば、都会的な場所でしょう。利便性が高いなんて正直お笑いですが、それなりのとこに住んでる人が見れば利便性高いと感じるのもとっても理解できます。

東急のマンションの値下げの話を知らない人もいると思うので、こういうのも見といてくださいね。

http://mansionblg.exblog.jp/8139401/

ブランズ文京小石川のマンコミュの書き込みとかも参考になりますね。

ちょうど１年前竣工の物件ですが、期末で入居前に一気に値下げした物件です。最後に３戸残っていたのは中古扱いにしてました。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43955/res/81-90

このスレの８０あたりからが入居前の値下げがあったことに参考になりますね。

さらには、そのまま読み進めていくと、このスレでは価格を早期に当てていた人がいて（当然デ○の書き込みでしょう）そんな事実も、ここの書き込みがどんな人が書き込んでいるものであるかの参考になると思いますよ。

＞私も竣工後一年というのは現実的な話だと思います。

竣工後１年というのはどのような状況になるか、物件について考えてみましょう。

その家の換気扇、エアコンは当然のことながら内覧したいという方がいた場合はエアコンを効かし、そして換気扇も回します。電気製品の新品でないもの（使ったエアコン）を新品と同じ価格で買う人がいますか？試乗車を新車と同じ価格で購入する人がいるかと考えればわかるでしょう。

いうまでもなく、入居していただくまでの管理費、積立金は東急が支払い続けます。管理費と積立金あわせて2.5万円の部屋が１００戸売れ残って（もちろん控えめな売れ残りです）月に250万円これが1年続くと3000万円です。

売り出した価格が高すぎたのは、市況が悪かったからやむ終えません。東急は悪くない、運がわるいだけ。しかし、1年後に値下げするって意味ないのがわかりませんかね、その間管理費を払い続け、販売担当者の人件費と広告宣伝費を浪費し、売れ残りという印象をどんどん強くする、その上値下げをしなければならない。ニコタマというブランドを作り上げてきた東急電鉄がそのような恥ずかしい状態にこの物件をするでしょうか？。いって見れば時間がたってからの値下げというのは最悪の選択肢です。それよりさっさとねさげして売りさばいたほうが効率が良いのですよ。

麻生が住宅購入時の贈与税を無税にするとか言ってますね。

もっともらしい意見だが、
住友など竣工後も値下げなしで販売というケースはよくあると思うが。。。

＞それよりさっさとねさげして売りさばいたほうが効率が良いのですよ。

ま、この点に関しては同意見ですかね。

>>801
発言みるとあまりまともそうじゃないけれども…

> 住友など

住友は株主総会でもそういう発言をするほど計画的なもの。

＜など＞の部分はほかにどのの不動産会社がそれをやってますか？、そして東急がそのようにやり成功した事例を御教示ください。そのようなれいがないと、788さんのいうところの＜非公式＞な話なんて全く信用できないよ、実際竣工前の値下げの例が東急はあるんだもん。

＞803

そうですね。

ここは、住民版を読んでると、庶民的で普通の人たちが買ってるのよくわかりますので、ここでネガ扇動してる気持ち悪い人っておそらくそういう人じゃないだろうから（であることを住民のために願います）、物件の関係者なのでしょうね。

なんか、住民がかわいそうです。

イヤイヤ、810様の書き込みもこのスレで誰にも負けないぐらい幼稚ですよ。

出来たら810様の客観的な情報に基づく有意義な書き込みが、このスレのどれなのか教えてください。

県境外周区は不景気になっても値崩れしにくいと聞きました。
なんでも都心には住めなくなったが東京アドレスのプライドは保ちたい人にニーズがあるそうで。

世田谷は都心と比べても負けないぐらい下がってますよ。

http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20090323/51.html

来場者限定の販売、５邸が追加になりましたね。
幼稚くんがいくら騒いでもじわじわ売れてますね～

素朴な疑問ですが

来場者限定ではない販売とはどのうような意味でしょうか？
販売対象住戸の公表が来場者以外にはないということでしょうか？

水曜定休ではなかったの。やたら詳しいな。やっぱり関係者か。

817さん
まあまあ、みんなその辺は分かっていてスルーするとこなんで。

限定品じゃないのに限定みたいな書き方する宣伝って良くあるじゃないですか、それが分からず宣伝の様に書き込むその前の人も居る訳で、、、。この妙に一生懸命な書き込みをしている購入者か、販売関係者と思わしき方の存在がこのスレでは一番のマイナス要因ですよね。まさに、不気味というかキモイっす。ネガレスは華麗にスルーを推奨されてますよ。816殿が購入者ではない事を、切望します。

売れ行きなんてもうどうでもよいよ、月に20戸売れてもたくさん売れ残りとなるのは分かってるんだもん。そんなことより、IIbの情報収集みんなでしましょうよ。あんなに売れた飯田橋駅前のプラウドタワーも、サイゼリアとサントクと安い床屋とパチンコ屋みたいなんだもん、あんな感じにはなりたくない。

Ⅱ街区の情報なんて何度も出てるけど読んでないか信じたく無いだけなんじゃないの？
それ以上は今は出てこないんだから無理だよ。

それにモデル行けば先着順住戸の価格は分かるんだし、家にもセントラル以外の価格表が送られてくるよ。
価格ついてる部屋は希望すれば応相談だって言ってたよ。

私が貰った価格表ではイーストの中層南とか残り数戸だったし方角選ぶ人はあんまり選択肢ないかも。
北とか見合いはまだまだだから値下げ待ちならそっち。
空きはかなり決まったタイプに偏ってるよ。

売れ残りになるのが分かってるからもういいって人は北向き小部屋狙い？

プラウドって周辺環境ごと一体的に開発するイメージあんまり無いな。
用地いっぱいの広さと高さで建物つくる感じ。

No.804さん

株主総会とか少しポイントが違うように感じます。

要は状況に応じて利益の最大化のためにどのような売り方を選択するのがベストかということです。

竣工後、値下げした方がよいと判断すればそうしますし、
値下げしなくとも経済性があると判断すればそのままの価格で販売します。

当物件に至っては竣工後も販売に繋がる好材料が継続的に出てくるという点であまり過去には
比較対象がない物件ではないでしょうか。
※好材料：Ⅰ街区の完成・オープニング、Ⅱa街区の着工、二子玉川公園の整備、経済状況の好転等


また、ご指摘いただいた通り下記文章につきましては信憑性が確保されない表現だと思いますので
取り下げさせていただきます。

＞非公式で聞いた話ですが、竣工後も１年は値下げなさそうな雰囲気ですよ。

信憑性の確保も何も「下げなさそうな雰囲気」って言葉で充分だよね。
ちゃんと言葉を選んでるんだから気にするほどのことないのに。

823さんがどういう立場の人か分かりませんが、検討者は同じようにみているはず。

物件そのものの好材料の他に景気刺激策の減税や景気そのものの先行きが見えてくることなどを考えたら大幅値下げ確実のような書き込みのほうがナンセンス。
結局分からないんだから自分の経済力と感性で決めるしかないね。

どうしてこんなに素晴らしい物件が売れていないのか、それを考えれば自ずと分かります。
マンション購入検討者、一般消費者の目は肥えてるし、地価は下げ続けている、そして竣工から1年後ぐらいは未だ周辺は工事現場でしかない、それが全てです。

この物件が値下げされるかではなくて、世田谷の不動産の取引価格が上昇基調に転じないとこのままでは無理だというだけ。それよりいまだに下げ続けているのです。これから市場価格との解離がさらに広がり、物件には売れ残りという名前も加わって行く。不動産取引価格が上昇基調に入ってもこの物件の価格が市場の価格に相応になるまで何年先になるか。新築も1年経過したら新築でなくなる。不動産市況は底から上昇基調に転じても、ここの竣工時から1年後には同じ販売価格で都心に物件が買えるような状況でしょう。都心で順調に地価が下がり取引された物件の販売がここの竣工後には始まりますよ。

周辺が整備されていくことがこの物件を購入する人が将来的に増える要因になるという考えは正しいでしょうか？それは現在も分かっていることです。その上、この物件の竣工から1年後（今から2年後）でも駅方面は未だ工事中。工事の騒音とトラックの行きかう工事現場隣接地と竣工時になることがこの物件を近未来に購入者が増える理由となると考えるには無理があるでしょう。新築マンションの取引と考えると売り出し価格で勝負できるのは竣工後1年ぐらいが限界でしょう（ほんとの中古になるからね）その間の周辺の現実は何か、、、。全体が完成する数年後には増えるかもしれませんね、その時は本物の中古です。

その辺のことを一般消費者、検討者は見越しているのですよ。

この時期に着々と売れてるようですが。

> 着々と売れてる

どこの情報ですか？

そろそろ販売対象約900の内の400ぐらい売り切りました？、着々って、あなた、、、。

それくらい行ってそうだよ。

ちなみに世田谷の普通物件以下って書いた人、実はよくわかってないでしょ。

世田谷にこれ以上のマンションて最近ないよね。

ていうか、世田谷ってだけで勘弁。こんな辺境地にマンション買ってどうするのよ。
戸建てなら欲しいけど...。

東急の六義園のマンションなんて85平米で8000万台からでしたね。

関西の親友がこのほど転勤で東京にマンション買いたいというので、神戸出身で港の見えるところまたは川のある所と言う事で多摩川べり豊洲連れて行ったけどニコタマのよさを理解してもらえないので困りました。
この値段では豊洲、武蔵小杉の方が圧倒的に良い物件に見えるらしく、ニコタマのよさを全くの部外者に説明するのは難しいと感じました。
どうすればいいのかな？

＞　関西の親友がこのほど転勤で東京にマンション買いたい

これはやはり釣りでしょうね。

１）転勤で来た人が知らない東京に、それも不動産市況が下げ相場でいきなりマンション買うか？
２）転勤で来た人（会社が変わらない）ならまた転勤するだろから、いきなり買わないだろ。
３）転勤で来た人（会社を変わった）にいきなり銀行が金貸すか？
４）転勤で来ていきなりマンション買えるような人ならこの物件の価格高いって思わないよ。

などなど総合して、釣り餌と思われます。

田舎の人には豊洲がなぜ敬遠されるかも分からないだろうし、安売り店が身近に欲しいなら二子玉川は無理ですね。
知らないことは想像出来ないものです。

似て非なるものの価値を感じられないってことなんだから安いほうにしておくのがその方にはベター。

奥さんが東京の人で永住希望で転勤してきたのです。
もともと大阪の人ゆえ口が悪く「おまえが二コタマ二コタマ言うから来てみたが、何がええのか分からんがな！
凄い高級住宅街やとおもとったけど何にもあらへん、工事現場みたいやないか、それにこの値段の高さじゃあほらしい、なにがええのかさっぱり分からん」ということです。
大阪人ってげんきんだから文化発祥地とか若い人の人気ｓｐｏｔ言っても分かってもらえませんでした。

＞　奥さんが東京の人で

奥さんに説明してもらえばいいじゃん。

＞　文化発祥地とか若い人の人気ｓｐｏｔ

ニコタマがですか、、、？、その説明でマンション買わないよ。

＞　関西の親友がこのほど転勤で東京にマンション買いたいという

今は買い時じゃないと教えてあげようよ、親友なら。

ニコタマ好きは共同幻想で成り立っているんだから
他地域しかも関西出身では理解は無理に決まってるじゃん

No.828は値下げをかなり期待しているが間取りも重要視している前向きな検討者ですかね。
しかし、値下がる様子もないし、欲しい間取りは徐々に売れていく。。。

>>839

つまり、837さんの 3)に該当すると推察いたします。

一般的には、こういう場合は「転勤」ではなく「転職」と表現します。また、837さんが指摘されているように、銀行は「転職して３年以内」の人には融資はしないのが一般的です。

ここを現金買いできる方であれば特に異論はありませんが・・・

>もともと大阪の人ゆえ口
一体この人は、何を言いたいのでしょう。　創作大会？　有益な情報を書きましょう。

基本です。

■どんな人？
意図的に荒らし投稿をされる方は、愉快犯もしくは対象物件に何らかの利害関係のあるケースが大半です。
つまり、注意しても逆に面白がって、または必死になって不適切な投稿を続ける傾向が強いと言えます。

■対処方法
１．相手にしない
まずは、相手にしないで下さい。つまり、完全に無視する事が大切です。
ここで「あなたみたいな人が…」などと反論してしまうと、相手の思うつぼです。
面白がって、更にきつい言葉を浴びせられ、言葉の応酬になる事は、目に見えています。
これは自分にとっても周りの方にとっても、嫌な気持ちになることは言うまでもありません。
皮肉にも、注意しているはずの自分が、結果的に「場の荒れ」を促進してしまっている
ケースも多いと言えます。

東○関係者だよね、変な人。

＞８４９

西側希望？ 暑いとかいいながら、徐々に売れている状況に焦りが見えます。
お見合い部屋を覚悟した方がいいですよ。

＞８５０＆８５１

買わなければいいじゃん。他の物件を探すことをおすすめします。
それでもこの掲示板に来るってことはなんだかんだいって欲しくて仕方ない？

もし、関係者が　↑　みたいなタイプだったらちょっと考えちゃうね

そうですよね、852とか、なんか語感にここを私物化している関係者な感じがしますよね。まあ当初からこのスレではモデルができた時に非公開の時にその写真貼り付けたりして、関係者の書き込み多かったですもんね。

すごい、随分長く見つめてるのですね。(笑)

ここは自分にちょうどよい条件が揃ってると感じる人が購入してるんだと思いますよ。

背伸びせず、新しく出来る街や環境を楽しむつもりの人には居心地良い物件になるはず。
ただ、価格は多少高いのを目をつぶらないと、良い条件の部屋がないというだけ。

ホームセンターよりもよく使うデパートに歩いて行きたい、自然は無いと嫌、静かにくらしたいが近くに健康的な賑わいが欲しい、夜型の人や店は少ない住宅エリアが良い、窓の外によその家は見たくない…という私にとってはちょうど良い物件が他になかなか無いので貴重です。

すごく共感します。
住まいは自分の日々の生活、強いては人生の満足度に大きく
影響してくるので大切ですよね。
私は多少高くてもお金にはかえられない価値があると思います。

https://www.e-mansion.co.jp/com/keikoku.html

不動産業者および関連業者の方へ

業界内で働いておられる方からの当サイトへの投稿割合は非常に高いと言えます。掲示板内で大きな問題となるような内容は、従業員ないしは元従業員からの投稿であるのが事実だと思われます。また競合会社間での目を覆いたくなるような争いも、実際には見受けられます。こういったことを通じ、不動産業界への不信感を、皮肉にも業界自らが煽っているのです。

更には購入検討者、契約者に成りすまして良い投稿ばかりされているケースもあり、発見次第全ての投稿を削除するといった対処を取らざるを得ないことも多数出て来ております。

不利な情報が公になっている場合に、業者様におかれましては「目の上のたんこぶ」と感じられることもあるかと存じますが、その反面で掲示板の利用状況アンケート結果からは「当サイトの情報によって住宅購入という意志決定の背中を押された」という状況であることは事実だと思われます。我々も襟元をただす点があるかと存じますが、従業員の方々のお客様対応やネットへの書き込み、更には会社から従業員の方への誠意有る対応が軽んじられていないかを、まずはご確認頂きたく思っております。

日経平均も一時９０００円台まで回復しましたね。
贈与税の減税案などプラス材料が増えてきて検討しやすくなりましたね♪

ネガさんの投稿もあからさまに無理があるのが増えてきましたね。よい傾向です。深くは突っ込みませんが。
あとホントもう一押し何かあれば買う踏ん切りがつくんですけどね。

それなら現地に行かれるのをオススメしますよ！
先週に旦那と久しぶりに見に行ったのですが、前向きな気持ちになりました。春の日差しと桜によるものかもしれませんが。笑 でも、きっかけってそういうものかもしれませんね。

ネガレスは何処もまあこんなもんだけれど、なんかここはポジレスが
特徴あるよね。

たしかに。どこか余裕を感じる。

たしかに。どことなく余裕とユーモアを感じる。

しまった。重複してしまった。カッコ悪。

どうしてここはこんなに酷いスレなってしまったんだろう、、、。

大変申し訳ないのですが、普通な書き込みさせてもらいます。

（１）私の記憶だとフリープランの申し込みって３月末が期限だったと思うのですが、
　　　４月末に延期になったのですか？

（２）このHPとリンクしているJJナビの間取りのとこをみるとレジデンス棟の部屋の説明が6階/42階
　　　になってますが、6階/6階の間違いですよね。タワーにこんな部屋無いですもんね。

　　　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?AR=030&BSC=30&JJ_G...


お恥ずかしいです、異常なポジレスじゃなくて。

ここ遠目から見ると六本木ヒルズみたい

フリープラン３０階以下は、既に締切でしょう。夜中の三時に書いてる人って。

近くから見ても六本木ヒルズみたいですよ。

いいよね、ここ。

あれ、今回の販売対象戸数ってもともと43戸でしたっけ？

追加経済対策が決まりましたね。
贈与税の減税って具体的にいくらくらい得する計算になるんですかね？

＞夜中の三時に書いてる人って。

ほんとだ。三時台の８４９・８５０・８５１番。連続して同じ人の書き込みの可能性大ですね。。。
ま、私も夜行性なので時間帯についてはあまり言えませんが。

＞872

38でしたが５戸追加しました。

ありがとうございます。
今回に限らずＨＰの更新・修正があった場合は変更点を明確にして欲しいものですね。

もともと、マンション買う時に親から補助貰う時に税金払ってる人って少ないだろうから、影響無いよね。

ここは販売の裏サイトですか

下駄バキってよく見るけどどんな感じのこと？

マンション内にサンダルでパジャマみたいな格好でウロウロする人がいるかってこと？

私はここの近くのプレッセを時々使いますが、家からパジャマみたいなズロっとした格好でスーパーに行くような人はもともと少ない地域だと思いますよ。

聞いた話ではマンションに入る地権者の数なんて全体の5%程度とか。
もともと住宅地の中に建て替え再開発で出来るマンションじゃなくて遊閑地に新しく住宅街出来るんだから気にすることないんじゃない？

三時台の書き込みはすべて正論だと思う