二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス Part9

みなさんおっしゃる通り桜が綺麗ですね。
そろそろ決断しないと、と考えております。
人それぞれいろいろと感性が違うとは思いますが、
少なくとも私にとっては、他にライズと競合する物件はありません。
時代は違いますが、プラウド売り出し時に比べれば極端に高い価格でも
無いのかもしれないですね。（駅からの距離は違いますが）
そういえばプラウドの時は、その影響で二子玉川の地価上昇率が
都内で一位か二位になったのを思い出しました。

勘違い価格と思われていても実際には好条件な部屋は全く値下げせずに静かに売れてるあたりは気になるところです。
ハガキ以外の部屋も契約可能のようなので気になる方は残り分を確認ぐらいはしておいたほうが良さそうですよ。

このままイーストとウエストの北向きや見合い部屋以外、レジデンスについてはジリジリ捌けちゃいそうですね。

さて、セントラル…
こちらは二期の発表に合わせて販売か竣工まで待つのか…。
今のところ興味深く観察しています。

観察していないで買ってあげなよ。
ジリジリ周辺相場は下がり続けるんだからさ。
豪快にぱーっといっちゃってー！
価値があるんでしょ？

>>733
そうですね、セントラル気になります。
イーストとウェストは条件の悪い部屋ばかり残りそうな気配ですから、
さてどうしたものか悩ましいところです。
最後に売れ残った北向き、お見合い部屋を大幅値引きしてもらって買う、
というパターンは自分的には無しです。

そこが悩みどころですね。
日当たりやお見合いを気にするとセントラルも東か南に限られてしまいます。
南もどこまでお見合いになるかは気になるところですが、
果たして値段が下がるのか。。。

結局、値下げを期待するのであれば条件の悪さとの引き換えになることを
覚悟しておく必要もありますね。うーん、悩みます。。。

＞値下げを期待するのであれば条件の悪さとの引き換えになることを覚悟しておく必要もありますね。

そうですかね、今の売れ行きなら余裕で待ちでしょ。

ゴーストタウン確定か。。。

発射したね〜。

>>737
いくら値引きされても条件が悪くなるなら、私はここは買いませんね。
候補に挙げていた5部屋のうち3部屋が申し込み済みになってしまったので、
そろそろ決断します。

余裕って方もいますが、希望によってはそうでもないんですよ。
売れてる部屋と売れてない部屋は特徴がはっきりしているので。。。どの方角でも多少条件悪くてももいいからって人はまだ待ってるんでしょうけど、条件を重視する人にはそんなに待ち時間が無いように見えます。
現地付近から見た感じだと、セントラルの南はお見合いにはならないようですね。（南西角は少しかかってきそう）
セントラルは最上階以外は東南角、西南角以外は80平米超はないのでその辺りを見ている方は動きを見ておかないと買い逃しもありそうです。

私は条件を満たすのはイーストしか選択肢がなかったので、既に決めちゃってますが、親族用のもう一部屋はまだ観察中。
当分値下げも見えないし、一旦待ちに入ると決断のタイミングが難しいですね。
水面下で先着順に決めていっているのならセントラルの間取りももう出してしまって欲しいですね。
東南角か南向きは人気出そうですし、出来れば南西角の眺望CGとかもこっそり出してもらえるといいかも。

私、買いたいです。
だって戸建て平民を見下ろして暮らすなんて最高！

一戸建てに住んでる人は、川っぷちの集合住宅の平民は大変だな〜って見てるのに。

うそでしょ。戸建ての方が安いんだから。
多摩川からの階高が地位の表れ。

まずですね、あえて申しますが、階高よりも、そういう意味では国分寺崖線の上か下かだと思います（これは撒き餌です）。

それよりも一戸建てのほうが安いのでその方が平民であり、それを見下ろす事が最高である、という考えを主張されているということは、ここの購入をされた方？、地元の方？、物件関係者でしょうか？　その様な方がさらに＜階高が地位の表れ＞であるという考えをされている方がいるという事実がとても好ましく無いですね。

このスレは当初からですが、川崎を川向こうと呼ぶ等、差別的な思考回路の人が存在してる事が問題である事を何度が指摘されています。とても残念なことなので、御配慮頂きたく願います。

７４３と７４６は同じ人？

743と744は明らかに同じネガの煽りでしょ。
場を荒らしたいだけ。釣られたらいかんですよ。

ここを契約した方、購入を具体的に検討出来る方は自分なりの価値観がはっきりしていて経済的にも恵まれた方々だと思いますね。
ブームに乗って買うわけでも、投資目的でもないわけですから。

そうそう、自分が満足すればそれでよいのよ。
自己満足こそ最高の幸せ。

多少東急社員のボーナスに貢献したっていいじゃない。
毎日満員電車で運んでもらうんだし。

だから様子見してないで買ってください。
今のペースでは5年かかっても売り切れない。

このままでは竣工時までに完売しないのは事実だと思うが。

今日　近くを歩いたら桜がきれいでした
改めてフタコの良さを再認識しました。
だれがなんと言っても。

セオリーで一般の専門家の評価は高いですね。
このスレは反対派の巣だから、狭くて気持ちが小さい意見が盛りだくさん。参考にならない。

一般の方はこんなスレ見ないんだろうし。

一般ですが見てます。
ごくたまーにある情報が参考になるので。

タワーには違和感がないわけではないですが、私もいいところだと思います。

反対派の巣、というのはちょっと違うかな。
今日も青筋立てて必死になっているいつもの幼稚ネガくんが
１人で頑張っているだけでしょ。

サイクリングロードもカタチだけのレーサー気取りが沢山走っていて飛ばすから
子供や女性には危ないよ。

まったく、重箱の隅つつくような幼稚な意見しかないのですかね
何の根拠も無いただの悪口とし思えない
実際に現場に行って良いと思う人の建設的な意見がほしいです

青いビニールハウス？
どの辺のことでしょう。
このあたりは今は堤防工事で河原に降りられないはずですが。
とりあえず、十年あまり近隣に縁がありますが見たことがないので。

だいぶ下流で怪しいテントは見ましたが、そのことですかね？

タバコは工事の方が歩きながら吸っていて朝の通勤時にすれ違うので気になってますが、注意しても一時期だけしか効果無かったので諦めてます。

それなら売主に聞くのが一番。

こんな高額物件を検討できるなんてあなたは選ばれた人です。
幼稚なネガに惑わされず、ハンコついてください。

767さんは何者でしょうか？

早くハンコついてくれなどと品のないことを言いますが、似たようなレスがチラホラありますね。
特に情報も提供なさらないようですし、不思議な存在です。
同じ幼稚という言葉を使った764さんともだいぶ印象は違いますね。

やはり他人が羨ましい753さんってところですか。

同じ多摩川沿いで武蔵小杉のクラッシータワーとかシティハウスなんかはこの不況下でも完売の勢いなのにここはやはりほとんど売れてないのね。
二子の信者だけのマンションだからやはり一般的な需要はなかったんだね。
そうかと言って大幅値下げはしにくいし、どうしようもないな。
購入した人は本当に可愛そうに。
なんとかならないのかなー。
購入時と比べるとあまりにも諸条件が変わったのだから手付金無しでキャンセルできないのかな。
多分可能だと思うよ。
弁護士と一度話してみたら。

景気改善の兆し無し、その一方で長期金利は上昇傾向。

妬みもわからないではないけど、こんなところに張り付いてないで、
もう一駅か二駅移動すればいいのに？
何が幼稚ネガくんをここまで必死にさせるんだろう？

ネガに必死はないだろう。

むしろ、デベ営業さんの必死さが伝わってくる...。
まあ、頑張って仕事するのは良いことだと思うよ。
いつの日にか完売するといいね...。

ネガくん必死だなぁ（笑）

ポジくんもねw

民主党が政権執ったら、消費税率アップは遥か将来になるのに、
自民が選挙に勝って消費税上がると思ってるの？

民主が勝っても税金は上がるだろうから、減税が満額利くうちにとっとと買った方が良いよ。
値下がりなんて期待しても無駄だから。

今週の東洋経済　
ここも載っているがどこも厳しいねぇ。
必死で今、買う理由はないと思うがね。

そう、だから必死じゃない人が検討してるんですよ。

値下げ前提な方なら、ここは生活にも多少お金かかるので、郊外大型安売り店のあるエリアが住みやすいと思いますよ。

以前にこんなネガがありましたね。


＞日経平均が最安値更新！株価は半年先の経済状況を表すといいます。アーメン。


そんなネガくんにアーメン。笑

この情勢でも購入できる客層だけで商売できると目論むほど甘くは見ていないでしょう。
（もし、本当にそう考えている会社があるとしたら、かえって怖い）
それなりの事業者なんでしょうから対策は打っているはず。

二子玉川は、ドラッグストアや手頃なスーパーがなく、日常の買い物が玉高になりがちなので、実は実感しない生活コストが高いです。子供が小中高でカネのかかる世代には、大変。玉高は、近くに暮らして気軽にたまに行くのがベストかと。

半年先を見ないと。

販売中の週間ダイヤモンド「臨時増刊」4月28日号のP62～P65掲載の『高級新築物件ランキング』で、

二子玉川ライズ　タワー＆レジデンスが都内新築マンション部門で２位でした。

記事のデータによると「１．立地」「2．全体計画」「3．建物構造」「4．専有部分の計画」

全てのカテゴリーでほぼ高得点取っていました。

このマンション、かなり優れたマンションのようですね。

ちなみに1位はパークシティ浜田山でした。

一位は確かに気になった物件です。
地縁がなく止めましたが緑も多いし良さそうでしたね。

でも商業施設も住居も道路も一体開発のここは負けず劣らず良いと思います。

私はディスカウント店は別荘帰りにアウトレットに寄るぐらいなのであまり不自由は感じないですね。

ネガくんどうした、押されてるね、頑張れ（笑）

非公式で聞いた話ですが、竣工後も１年は値下げなさそうな雰囲気ですよ。

ショッピングエリアのオープンなど１期事業が続々完成、２期事業も二子玉川公園も建設が進みますし、
好材料は増える一方ですから。
消費税ＵＰの話が現実味を帯びて来た時ならなおさら、厳しくなると思います。

とは言うものの直近の状況はやはり簡単に購入できる状況ではないので、長期的な展望や価値を見極めて
購入判断する必要がありますね。想像力が要求されると思います。

将来性というところは前向きな購入検討者であれば理解しているでしょ。
問題はいったん待ちに入った状況でいつ購入するかですよ。

重い腰を上げるにはやはりなにか具体的な環境の変化が欲しいですね。
私も竣工後一年というのは現実的な話だと思います。

駅前開発も終わり、二期の事業が確定し、公園のマンション側から完成していくので、好材料は多いですね。

実際には被害がないのでどの程度必要なのかは不明なところですが、スーパー堤防や丸子川対策の下水道幹線整備や雨水貯留施設もライズ周辺部と公園で進められているのでマイナス要素も減ってきますね。

主観的な反発は置いといて、眺望が邪魔される以外はこの開発は近隣にもプラスの要素が大きいと思っています。
開発の成功が近隣の資産価値向上に貢献するのではと期待しています。

ここは注目物件であることは変わりないですね。
グレードもかなり高いですし、なんといっても立地による利便性は最高ですよ。

資産価値が高いことから、将来的にも優秀なマンションに違いはありませんね。

ニコタマに住むレベルの川沿い、県境レベルの物件としてはグレード高いでしょ。どこからの視点で見るかによってグレード高いか低いかは評価が分かれる。一生懸命、ここを荒らさせようとしている、褒め称えようとするのはよいけどそのレベルの視点で見ているということ。

通勤時間も電車の込み具合も、まったく都心の我が家とは比較になりません。でも世田谷の皆さんが川向こうと呼ぶ方々からみれば、都会的な場所でしょう。利便性が高いなんて正直お笑いですが、それなりのとこに住んでる人が見れば利便性高いと感じるのもとっても理解できます。

東急のマンションの値下げの話を知らない人もいると思うので、こういうのも見といてくださいね。

http://mansionblg.exblog.jp/8139401/

ブランズ文京小石川のマンコミュの書き込みとかも参考になりますね。

ちょうど１年前竣工の物件ですが、期末で入居前に一気に値下げした物件です。最後に３戸残っていたのは中古扱いにしてました。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43955/res/81-90

このスレの８０あたりからが入居前の値下げがあったことに参考になりますね。

さらには、そのまま読み進めていくと、このスレでは価格を早期に当てていた人がいて（当然デ○の書き込みでしょう）そんな事実も、ここの書き込みがどんな人が書き込んでいるものであるかの参考になると思いますよ。

＞私も竣工後一年というのは現実的な話だと思います。

竣工後１年というのはどのような状況になるか、物件について考えてみましょう。

その家の換気扇、エアコンは当然のことながら内覧したいという方がいた場合はエアコンを効かし、そして換気扇も回します。電気製品の新品でないもの（使ったエアコン）を新品と同じ価格で買う人がいますか？試乗車を新車と同じ価格で購入する人がいるかと考えればわかるでしょう。

いうまでもなく、入居していただくまでの管理費、積立金は東急が支払い続けます。管理費と積立金あわせて2.5万円の部屋が１００戸売れ残って（もちろん控えめな売れ残りです）月に250万円これが1年続くと3000万円です。

売り出した価格が高すぎたのは、市況が悪かったからやむ終えません。東急は悪くない、運がわるいだけ。しかし、1年後に値下げするって意味ないのがわかりませんかね、その間管理費を払い続け、販売担当者の人件費と広告宣伝費を浪費し、売れ残りという印象をどんどん強くする、その上値下げをしなければならない。ニコタマというブランドを作り上げてきた東急電鉄がそのような恥ずかしい状態にこの物件をするでしょうか？。いって見れば時間がたってからの値下げというのは最悪の選択肢です。それよりさっさとねさげして売りさばいたほうが効率が良いのですよ。

麻生が住宅購入時の贈与税を無税にするとか言ってますね。

もっともらしい意見だが、
住友など竣工後も値下げなしで販売というケースはよくあると思うが。。。

＞それよりさっさとねさげして売りさばいたほうが効率が良いのですよ。

ま、この点に関しては同意見ですかね。

>>801
発言みるとあまりまともそうじゃないけれども…

> 住友など

住友は株主総会でもそういう発言をするほど計画的なもの。

＜など＞の部分はほかにどのの不動産会社がそれをやってますか？、そして東急がそのようにやり成功した事例を御教示ください。そのようなれいがないと、788さんのいうところの＜非公式＞な話なんて全く信用できないよ、実際竣工前の値下げの例が東急はあるんだもん。

＞803

そうですね。

ここは、住民版を読んでると、庶民的で普通の人たちが買ってるのよくわかりますので、ここでネガ扇動してる気持ち悪い人っておそらくそういう人じゃないだろうから（であることを住民のために願います）、物件の関係者なのでしょうね。

なんか、住民がかわいそうです。

イヤイヤ、810様の書き込みもこのスレで誰にも負けないぐらい幼稚ですよ。

出来たら810様の客観的な情報に基づく有意義な書き込みが、このスレのどれなのか教えてください。

県境外周区は不景気になっても値崩れしにくいと聞きました。
なんでも都心には住めなくなったが東京アドレスのプライドは保ちたい人にニーズがあるそうで。

世田谷は都心と比べても負けないぐらい下がってますよ。

http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20090323/51.html

来場者限定の販売、５邸が追加になりましたね。
幼稚くんがいくら騒いでもじわじわ売れてますね～

素朴な疑問ですが

来場者限定ではない販売とはどのうような意味でしょうか？
販売対象住戸の公表が来場者以外にはないということでしょうか？

水曜定休ではなかったの。やたら詳しいな。やっぱり関係者か。

817さん
まあまあ、みんなその辺は分かっていてスルーするとこなんで。

限定品じゃないのに限定みたいな書き方する宣伝って良くあるじゃないですか、それが分からず宣伝の様に書き込むその前の人も居る訳で、、、。この妙に一生懸命な書き込みをしている購入者か、販売関係者と思わしき方の存在がこのスレでは一番のマイナス要因ですよね。まさに、不気味というかキモイっす。ネガレスは華麗にスルーを推奨されてますよ。816殿が購入者ではない事を、切望します。

売れ行きなんてもうどうでもよいよ、月に20戸売れてもたくさん売れ残りとなるのは分かってるんだもん。そんなことより、IIbの情報収集みんなでしましょうよ。あんなに売れた飯田橋駅前のプラウドタワーも、サイゼリアとサントクと安い床屋とパチンコ屋みたいなんだもん、あんな感じにはなりたくない。

Ⅱ街区の情報なんて何度も出てるけど読んでないか信じたく無いだけなんじゃないの？
それ以上は今は出てこないんだから無理だよ。

それにモデル行けば先着順住戸の価格は分かるんだし、家にもセントラル以外の価格表が送られてくるよ。
価格ついてる部屋は希望すれば応相談だって言ってたよ。

私が貰った価格表ではイーストの中層南とか残り数戸だったし方角選ぶ人はあんまり選択肢ないかも。
北とか見合いはまだまだだから値下げ待ちならそっち。
空きはかなり決まったタイプに偏ってるよ。

売れ残りになるのが分かってるからもういいって人は北向き小部屋狙い？

プラウドって周辺環境ごと一体的に開発するイメージあんまり無いな。
用地いっぱいの広さと高さで建物つくる感じ。

No.804さん

株主総会とか少しポイントが違うように感じます。

要は状況に応じて利益の最大化のためにどのような売り方を選択するのがベストかということです。

竣工後、値下げした方がよいと判断すればそうしますし、
値下げしなくとも経済性があると判断すればそのままの価格で販売します。

当物件に至っては竣工後も販売に繋がる好材料が継続的に出てくるという点であまり過去には
比較対象がない物件ではないでしょうか。
※好材料：Ⅰ街区の完成・オープニング、Ⅱa街区の着工、二子玉川公園の整備、経済状況の好転等


また、ご指摘いただいた通り下記文章につきましては信憑性が確保されない表現だと思いますので
取り下げさせていただきます。

＞非公式で聞いた話ですが、竣工後も１年は値下げなさそうな雰囲気ですよ。

信憑性の確保も何も「下げなさそうな雰囲気」って言葉で充分だよね。
ちゃんと言葉を選んでるんだから気にするほどのことないのに。

823さんがどういう立場の人か分かりませんが、検討者は同じようにみているはず。

物件そのものの好材料の他に景気刺激策の減税や景気そのものの先行きが見えてくることなどを考えたら大幅値下げ確実のような書き込みのほうがナンセンス。
結局分からないんだから自分の経済力と感性で決めるしかないね。

どうしてこんなに素晴らしい物件が売れていないのか、それを考えれば自ずと分かります。
マンション購入検討者、一般消費者の目は肥えてるし、地価は下げ続けている、そして竣工から1年後ぐらいは未だ周辺は工事現場でしかない、それが全てです。

この物件が値下げされるかではなくて、世田谷の不動産の取引価格が上昇基調に転じないとこのままでは無理だというだけ。それよりいまだに下げ続けているのです。これから市場価格との解離がさらに広がり、物件には売れ残りという名前も加わって行く。不動産取引価格が上昇基調に入ってもこの物件の価格が市場の価格に相応になるまで何年先になるか。新築も1年経過したら新築でなくなる。不動産市況は底から上昇基調に転じても、ここの竣工時から1年後には同じ販売価格で都心に物件が買えるような状況でしょう。都心で順調に地価が下がり取引された物件の販売がここの竣工後には始まりますよ。

周辺が整備されていくことがこの物件を購入する人が将来的に増える要因になるという考えは正しいでしょうか？それは現在も分かっていることです。その上、この物件の竣工から1年後（今から2年後）でも駅方面は未だ工事中。工事の騒音とトラックの行きかう工事現場隣接地と竣工時になることがこの物件を近未来に購入者が増える理由となると考えるには無理があるでしょう。新築マンションの取引と考えると売り出し価格で勝負できるのは竣工後1年ぐらいが限界でしょう（ほんとの中古になるからね）その間の周辺の現実は何か、、、。全体が完成する数年後には増えるかもしれませんね、その時は本物の中古です。

その辺のことを一般消費者、検討者は見越しているのですよ。

この時期に着々と売れてるようですが。

> 着々と売れてる

どこの情報ですか？

そろそろ販売対象約900の内の400ぐらい売り切りました？、着々って、あなた、、、。

それくらい行ってそうだよ。

ちなみに世田谷の普通物件以下って書いた人、実はよくわかってないでしょ。