二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス Part9

やっぱり、本当に買う人というか買える人は、こんなスレ見ないんですね。
多分資産価値落ちないですものね。
ショッピングモールとか公園とセットで人気エリアのマンションはなかなかでないでしょうね。
来週またモデルルーム行ってみます。

またまたムキになっちゃって(笑)
そんなにご冗談だと思うならこんなスレにこなきゃいいのに。
気になって仕方ないのね。

人口地盤の意味分かってなさそう。

8000万超の予算持ちが来ないってまた微妙な数字を出しますね。
しかも今まで売れてる部屋ってむしろ小さい安いめの部屋よりそっちよりが多いように見える。

捌き難いのは単身者用みたいな狭い部屋なんじゃないかな？
ファミリーだから郊外に住むんでしょ？

人口地盤ってどっちかというと湾岸マンションの方がフィットしそうだけど。
ここは元々地面があるところに、補強している感じなんじゃないの？
まさか多摩川埋め立てた訳じゃないよね？＝５５２はデタラメそうだね。

ここが異常気象でどうにかなっちゃうんだったら、東京駅近辺で言ったら、
勝鬨橋より向こうは海の底に沈んじゃってるんでない？

人口地盤は人の導線と車を分ける為のもので補強の意味はないですよ。
駅から公園までを歩道で繋げる計画はとても良いです。
でもⅡ街区がまだ未定…

2期販売　は　4860万円～2億6660万円 専有面積 46.4m2～159.94m2 販売戸数 30戸

現在は

先着順で　4,530万円～22,970万円 　46.40m2～139.82m2 　　販売戸数 38戸

どうなってんの？。既に期分け販売諦めた？

去年の春頃に資料請求してから、あれやこれやと送られてきますが、
最近のライズから送られてくるＤＭなどは郊外の安物件のようですね。
高額物件でお金掛けているはずなのに、ちょっとがっかりしたのは僕だけ？
手作りで、営業さん暇なのでしょうか？

それより営業のレベルの低さが見て取れる。

暇ならパソコンとプリンターとスキャナーがそこそこのものあればマトモな営業ならもっときれいなＤＭ作れるでしょ。雰囲気昭和だよ。

そうだね。官製はがきに白黒印刷には驚いた。

確かに手作り感ありますね。
しかも数億の物件でさえカラーコピーで先着順の案内だったし。
が、それでも人知れず売れてたりするから解らない。
広告戦略が下手だって開き直りなんだろうか…

先着順住戸は二期販売分とはまた違うみたいですね。
イースト中間階の南や西方位の未販売分は金額入ってて受付可能って言われました。
所々に商談中や済マークがあって内部資料のような価格表になってましたよ。
まぁ、第三期の期日決めるより打診があるものを細々売るほうがMRの担当者も減らせて良いのかも。

人口地盤って何のことかと思ってたら、人工地盤のこと？
人工地盤の意味わかってない人が、変換もミスしただけなのね。ぐだらない。

ここの地盤を人工地盤って言うのなら、きっとあなたが住んでる場所も、多少とも人工地盤がされてるよ。

んー。それも少し違うような!?

マンションとしてのグランドフロアを二階部分に設けて人工の土壌の上に豊かな植栽を設けるって発想だよね。

二階をメインエントランスにするタイプは多いけど、コンクリートの専用通路や広場なだけの空地じゃなくて森っぽくするのはあまり聞いたことないかも。
良い感じするけどな。

洪水になったときのために少しでも底上げしとこうって発想でしょ？

東急のＨＰにも人口地盤って書いてあるよ。
事業計画ＭＡＰの下段　「今後の開発」の２行目

http://www.tokyu.co.jp/contents_index/guide/erea.html

笑える。
最初の変換ミスは実は私ですが、当然連投でも東急のHP担当でもありませんよ。

恥の上塗りはしないのが玉がわんぬ

あのさ、46平米で4500万って…。
冷静に考えてどぉなの！？

冷静に考えないよ。だって二子内での買い替え需要だもん。バブル万歳でしょ。

46平米ってホテルのツインルームぐらいですよねぇ。
独り暮らしか夫婦だけで身軽に住む感じなのかな。
やはり高いなー。

でも100平米で一億ならまぁアリに感じるよ。

二子玉川から羽田のバスが７月に出来ますね。
成田行きも出来ると良いんですが、それはⅡ街区次第ですかね。

５６４さんのおっしゃる通り。
私もライズのダイレクトメールにはがっかりしています。
昨年夏のプロジェクト発表会の案内や招待状なども送られてきていましたが、
それなりにセンスよかったと思います。
最近のものは白黒、内容も子供じみていて「どうしてしまったの？」と思います。
億ションなんだし、ライズ通信とか、売れないマンションの象徴みたいなものは
やめて欲しいですね。

土地代が安い分広告物が結構な量使えるから
無駄が目に付く東急らしい古い体質の営業なんですね。

579さんは土地簿価とか東急の体質とか気にしてるあたり近隣さんだね。
我々が気にしてるのは無駄な広告物じゃなくて普通に必要な広告物がチープなことなのだよ。
手作り感とかいらないし、億超え物件買うのに解像度低いカラーコピーで情報配信ってのは違和感あるわけさ。

ま、だからどうってことはないが。

たしかにそういうことも大事ですね。
せっかくなので、広告を受け取る段階も含めて、お部屋の検討、その他プロセス、
いろいろと楽しんで買いたいと思います。

今日は書き込みが無いと思ったら、水曜日の定休日でした。

私も最近の広告ｍａｉｌにはがっかりしてます。
結局東急は二流デべなんだと思います。三井なんかと比べるとやはりだいぶ違うみたい。
せっかく高いところに入ってもても後の管理などのソフトがかなりいい加減な気がしてきた。
だって今の時点でこんなみすぼらしい広告宣伝するセンスが問題です。

そうですよね。あの通信物のレイアウトも子供じみているというか、
色とか本当に一言「ダサい」です。
高額物件なんだから、チャチな広告だったらしないほうがましだと思います。
私も昨年からずっとＤＭなど受け取っていますが、営業さんが交代で作っているのか
統一性もないですね。
昨年末、ライズに行った時には、今後のイベントの案内などもカラーできれいなものでしたが、
最近はせいぜい色紙で、白黒でがっかりします。
あのへんな丸文字みたいなの、ライズには似合わないですよね。
質が悪いですね。

東急の中でもこの物件はやばい物件としてみんな逃げ回ってるんじゃないのかな。
責任取らされる前に目端の利くものは手を引いてるんだと思う。
それに経費も急に締め付けられ宣伝もまともに打てなくなってるのだろう。
いずれにしても既に訳有り物件になってきたな。

最近は皆さんモデルルームからも遠ざかって広告物ぐらいしか接点無くなってる感じですかね？

工事は着々と進んでいるけど販売の方はなんだかのんびりしてますよね。

特に売り急ぐ理由も無いですから

駅からのアプローチが一つの売り物だったけどこの不況じゃテナントも入らずおそらく10-15年塩付けだから、住んだところで工事現場ばかりでおそらくしばらくは工事も進まず駐車場ぐらいになるんだろうね。高い金払ってまともな判断できる人だったらこんなにリスクある物件手を出さないです。

ニコタマだからテナントはあっという間に決まるだろw

ニコタマだから購入者もあっという間に決まるだろw

昔、ハンズがあったバスロータリーの場所は何を作ってるんですか？

どうでしょう。
そこまで悲観的な見方はしてないですけど。

ただ不況の中では単価の低い商品を扱うテナントや若者向けの109みたいな傾向が強くなるかもしれません。
そこがかなり気になる。
シネマコンプレックスは計画通り着工してるらしいです。

二子玉川センター街計画？

それはないでしょう。
雑多な繁華街をつくるわけじゃなくてSC型だからね。
でも彼らが買い物などでうろつくだけでも街が変質してしまうかも。
不況でもテナントは街づくりのイメージを壊さないものにしてほしい。
アカチャンホンポとかも絶対パス。
あれもかなり破壊力あるタイプの店だな。

玉川4丁目の野村マンション（プラウド二子玉川プレサージュ）始動ですね。
今朝ポストに広告が入っていました。
規模的にも雰囲気的にもここの競合物件では無さそうですが、
ちょっと気になります。
商店街の先の方なので、場所がちょっと微妙かな。

↑下品なコメントだな。

立地条件の悪いところにマンションが建つというのは昔から変わっていないようで。。。

立地条件の良いのも悪いのもアルでしょ。
年寄りには分からないか。

シネコンはどこにできるのですか？
2a街区かなと思っていたのですが。

ニコタマ銀座をつくりましょう。。。

シネコンどこにできるのですか？？

どうにもヤバイと思ったか、販売経費を大幅にカットしたね。

＞603
電車通勤してるのはセレブとはいわんと思うがね・・・

ホント。
絶対おっさんの煽りだな。

2街区は１０月には発表する予定らしいよ。

玉川４丁目の野村は現地に反対ノボリがたくさん立ってますよ。住環境を破壊するなっていう感じで。ライズがニョキニョキ建ってる段階で既に住環境はかなり破壊されてますが。

607です。まぁ、でも世田谷では最後の大再開発なわけですから
皆で盛り上げようではありませんか！

本当にこれで最後なんですか？

つ、世田谷なんて再開発する価値無いだろ。
だから、これが最後になるよ。確実に。

本当に最後ですか？ってのもおかしな質問だが、この規模は難しいのは確かだろうね。

住民とデベでやる建て替え再開発みたいなものはあるだろうけど世田谷でこの規模は二子玉川だから出来たんだと思う。

2街区の計画早く知りたいです。
公表が待ち遠しい！

今までの書き込みを斜め読みした雑感をいくつか述べさせていただきます。

価格：それほど高いと思いません。駅そば（近くではないと思います。）で、行政と足並み揃えて開発を行なっているニセレブに比較的人気の街ってそんなにないと思います。多少やり過ぎな金額設定の部屋もあるようですが、何処のデベも似たような金額をつけると思いますよ。つうか、高いと思ったら買わなきゃよくて、誰も買わなきゃ値段が下がってくるわけですからね。

川沿い：人工地盤うんぬんの話もちらほら出てきてますけど、普通に考えて川の近くで地盤がいいわけないですよね。水害のリスクだって当たり前にありますよね。私は、神奈川側に住んでいるものですが3年前の台風で床下浸水しました。
水害のリスク地盤の悪さは川沿いに住むものの宿命だと思います。
川沿いは確かに見晴らしもいいし、子供を遊ばせること、生き物と触れ合うことの機会を増やしてくれる場所です。が、それとともに生活に苦しみを与える場所だとも思います。川の湿気が来れば外壁の傷みもそうでない場所に比べれば当然早いと思って自然でしょうし。

最後になりますが、家を購入することってリスクがあることだし、多少なりとも汚れるというと大げさですが、自分の家について責任を持つことによって泥水かぶる覚悟って必要だと思います。

優雅な生活、快適な生活を求めて住宅を購入されるのは当然だとは思いますが、多くを望みすぎてませんでしょうか？
現行の法律上においてクリアしている施工基準を行なっているのであれば将来的に問題が発生した場合、それは東急側に落ち度がなければそれは行政の構造的問題なはずです。

分譲会社サイドの自作自演のような書き込みもあれば、なんの目的かもわからないネガティブキャンペーンを行なっている方もいるようですが、もっと購入者検討者に対してメリットのあるお話し合いをしていただきたいですね。

購入予定者でもない人間のたわ言です。異論反論多々あると思いますが以上雑感でした。

この辺浸水なんて半世紀は起きてないですよね。
そもそも覚悟するほどのことはないですよ？

ネガさんは突っ込みどころがあれば事実はどうであれ書き込みするもんです。
ま、ゆっくり売れていくんでしょうね。

そりゃそうだ。
こんな不況は誰も想定してないし対応の仕方も決まってない。
ただタワーマンションを竣工しても淡々と売ってるケースは普通にあるから販売期間の意味では焦ってなくてもあると思いますがね。

白黒のチラシを使うなんぞ、厳しさは分っていると思いますよ。

最近きた広告は紙がちょっとだけ良くなった。
(笑)

二子玉川公園も期待できます。

http://www.city.setagaya.tokyo.jp/030/pdf/21385_3.pdf

ゆっくり売るのを前提にした物件なんかないよ。結果としてゆっくり売るしかないというだけ。
後は下げて一気に捌くのと下げずにじっくり売るのとがどちら利益を確保できるかという問題。
販売員を減らしていたら、じっくり狙い。逆に減らさないようなら、値下げキャンペーンの可能性もあり。

計画当初はこの価格で売れると踏んでいたわけだけど、途中から資材高の煽りをうけて、随所で仕様を下げた結果、高級感が漂わない高値マンションになってしまった。ここを見た不動産関係者は誰もがショボいという感想を持ってます。
それでも電鉄側には下げられない事情があるわけです。
下げてしまうと、二子ブランドが落ちてしまい、二子の価値が下がる。将来的にも二子の開発を進めたい電鉄としては絶対に避けたい事態。
それぐらいなら、マンションが売れ残るほうがマシというわけです。

まだ余裕あるでしょ。
純不動産屋よりはね。
期末も越えて焦る必要が今はないですよ。
数億の部屋もボチボチ売れてるみたいだしね。

因みに私の知り合いの業界関係者はショボいとは言ってないけどね。

占有部分しかみてないなら分からないでもないがね。
ま、どうだろうと気にくわない人が多物件なんだね。

それにしたって、あの価格であの建具はないと思います。
大崎もそうでしょうが二年は隣接の商業施設建設で
窓を開ければうるさいか、ともかくトラックは沢山でしょう。

とにかく大規模であるなら5％くらいは売買件数はありそうなので
2・3年後に、それでも欲しいと思えれば買いたいと思います。
新築にこだわらないタイプなので。

東急も観光部門はリストラされた。
昔は大阪万博にも関わってた。

ニコ玉ネームバリューはあるけど、実際は普通の街。

しかしここに限らず多摩川の雰囲気はいいもんだね。

白黒の広告物に、あのレイアウトがダサいです。
もっと考えて作ったほうがいいのでは・・・
確かに販売員は減ると思います。
私の担当者もいなくなりました。
また、代わりました～なんてお手紙がくると思います。

販売員の方、減ってるんですか？
先週末モデルルームに行ってきましたが、
最後に案内される相談ルームみたいなところ、
営業さんも訪問者も多数いらっしゃいました。
ということは、以前はあれより人員が多かったということなんですね。
ちょっと驚きです。

なんだかネガ隊が活発になってきましたね。
焦りがみえます。

私はとにかく楽しみです。
やっぱりイイと思う。

ネガ隊さん、とりあえずそこそこ売れているのが気に入らないんでしょうね。
それは置いておいて、こんな時代でもお金はあるところにはあるんですね。
イーストの上層階、2億超えの部屋を買っていった方々はほとんどキャッシュ一括
だそうです。
高い部屋ほどローンの率が少ないと営業さんが言っていました。

販売員あまり要らないですよね。
生産性低いし。

タクシー業界に移転した不動産屋も多いようだけど、
そこでも食えないようです。

みなさん必死ですねえ。
やはり売れていないんですかね…

まあ、当たり前か。

＞みなさん必死ですねえ。
＞やはり売れていないんですかね…

案外、必死なのはいまだに安値期待をしている人たちなのかもね。
すでに市況は反転しているのに。遅行するデータにすがっていてはダメよ。

待っているよりもう一駅移動をお勧めいたします。
今後の市況に関わらずここが大幅に下がることは無いでしょう。

安値期待の人が必死という事は無いでしょ。金をだしていない人間に失敗は無い。

まあ、売れなきゃ飛んじゃうデベが必死なのは分かる。

販売担当減らしてるのは事実だね。
モデルルームは商談コーナーは埋まってたけど案内する人は少なくなってたし、予約なしだったから担当が商談中で結構待たされた。

モデルルームの確認に行っただけだからゆっくり見られて良かったよ。

今は話題が乏しいからつまらないね。
二期の計画が発表されたら、また活発になるんだろうね。

ほんと最近は新しい情報がなくて手持ち不沙汰な感じ。
早く２期の計画を発表して欲しい。

図書館とかできないかなー。

米国の住宅販売が上向きになり、中古住宅の販売もプラスに転じた。凍り付いていた社債市場にも資金が戻り、Ｒｅｉｔには1兆円の資金が入るとの報道あり。先進国の株安が修正され、中国の株が既に上昇に転じている。来年・再来年まで住宅価格は下がると思っていたけど、早ければ年内にも日本も底を打つかもですね。ま、ここを買うかは別問題ですが・・・。

難しいところですね。
いいチャンスなので底値買いしておきたいのですが、
さて、不動産の底値はいつなんでしょうね。
あ、こことは関係ない話です。
下げる気配ないですからね。

アエラをエコノミストを読むと、不動産不況に加え少子高齢化が進しでいるので、郊外のマンションや都心まで時間のかかる造成された宅地などは、まだまだ下がるのでしょうね。で、1億近い物件を買いそうなかたの年収は2010年にならないと上昇には向かわないし、2004年の不動産不況を終わらせた外資もまだ入ってきていない。2009年の上昇に転じる可能性も低く、良い部件を今年一杯かけて探すつもりです。ライズも有力ではあるが、絶対ではない、と見ています。

不動産底打ちした？夢を見るのもいい加減にしたほうがいいよ。ここの引渡しが楽しみですね。その時にここの
本当の価値がわかりますよ。現行販売価格の２割減で収まっていたら御の字ですよ。

価値が下がるのが楽しみな人？
なんか怖いです。

下がる下がると煽ったり、ネガレスする人たちは物件を購入できないか、自宅が値下がりして含み損タップリ抱えてるか等の状況の人でしょう。
こういうレスはパスしましょう～～(^^)