二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス Part9

すごい荒れようで書き込むのもはばかれますが
皆さんはここが一期がほとんど売れたことはご存知なのでしょうか？
皆さんは憶測でケチをつけているだけのようですが事実として
売れてはいるのですよ。今後も極端な値下げなどしなくても同じペースで
売れていくと思いますが。

でも下手に値段を下げたら、変な人も買うようになってしまいますので
今の値段がスクリーニングという意味で妥当だと思いますが・・・

305さんのおっしゃることはよくわかる。ブランドものの商売の常套手段だな。

問題は、ここがそれができるかどうかでしょうね。この価格を維持して完売したらお見事ですな。

しかしプラウドはあの価格で即売されたではありませんか・・・

プラウドは２００戸。ここはプラウド５棟分売らなきゃならないからね

ここの平均坪単価教えてください！
まだモデルルームいってません。。。

>>312
マンションプチバブルの時とプチバブル崩壊後を比べる方が愚問。

あの物件ピーク時は億ションだったんだけど・・というのが
1回目のバブル崩壊の時には普通にあった。

314は気になるならちゃんと価格表もらいに行けば？
少なくともどんどん下がってるとか言ってる人をどう見れば良いかが少しは分かると思うよ。

WBSで逆撫でするような上げ報道だったからヒステリックになってるみたいだが、徐々に動き出してきているのは全くの嘘でもないようだね。
死に体のデベは必死の投売りが続いてるけど、大手デベは投げ売り対象を絞っているようなので、半額にしたければ、東急本体に火がつかないと無理だろ。

ま、今本気で探してる人は冷静にね。

WBSは財閥系不動産がスポンサーだからね。要するに

　大　本　営　発　表　

でしょう。テレ東もついに報道機関としての良心を失ったようです...。

値下げしてもらわないと買えない隊さんが必死なの、
もちろんお気持ちわかりますが。。。
港区系のようなぽっと出のナ○金だらけになるのはいやだけど、
やはり住民の質はそこそこのレベルをキープしてほしい、と私は思います。

そこそこの質って私も大事だと思います。

別に高級である必要はないけれど、経済的にギリギリ世帯が多くて金利上昇や管理費のアップについていけないために、植栽の管理に必要なお金が削減されてしまうとか、セキュリティーにかかるコストを削減してしまうなんて困ります。

ルールを無視して廊下にモノを置く、ラウンジで大きな声で喋る… 価格が安いマンションのほうが住民のマナー意識が低いというのも実際にありますよ。
豪華な共有施設と手頃価格が売りのタワマンで残念な状態を見たのでここも下げ過ぎたら同じになりそうで心配です。

> 豪華な共有施設と手頃価格が売りのタワマンで

そういう物件を選択したことが失敗でしょ。

住民層のレベルを重要視するなら、大規模なタワマンを買うなんてありえないし、下駄履きとか、地権者とかの存在も当然選択肢から外れるはず。大手の利便性の高い物件でも場所、地権者、下駄なしなどをポイントで探してそれなりの予算があれば住民層の質は選択できますよ。

駅前のタワマンみたいな投資案件が多くて賃貸に多数でる、その上地権者ありみたいなのを選択されないことをお勧めします。都心だと虎ノ門PCとか本郷PHなどがその例ですね。世田谷にもそういうのあるんじゃないですか？。

都心物件の住民板を覗いてみると、
住民層のレベルが高いとは思えないような書き込みがあったりしますけどね。

大手でべの都心の物件で、書き込みの質が悪くて、売れ行きの良い物件って？

ここよりもひどいとこある？

そこそこの質？　人の質が払える金額で決まるとな？
そう考えている人がこの物件の関係者にいるということを覚えておこう。

＞　人の質が払える金額で決まるとな？

それが現実でしょう。

たとえば歴史的な高級住宅地の最低１億みたいな低層小規模マンションと、湾岸の大規模、下駄履き、半分賃貸、地権者たくさん、坪２００万からっていうのと住民層が同じだと思いますか？。

成金、ブラックマネーは都心、東側がリアルに目だってますね。

ここみたいに投資に向かない、都心じゃない物件はそういう方に相手にされない分安心感あるかもね。
都心物件のモデルと違いここでお会いした検討者は派手ではなかったですよ。

パラノイヤ気質の方が数名おられるようですね。
心療内科に行かれることをおすすめします。
いまは心の病への偏見はさほどありませんから。

東急の方へ。

早いところ売る秘策をお教えしましょう。
すべての契約者に、仮に値下げしたらもれなく同比率値引くとアナウンスすればよろしい。
かなりの潜在需要掘り起こしになると思いますよ。

そもそも三菱や三井なんて絵に描いたような成金だぜ。
東急（五島）はプチ成金といったっところか。
莫大な遺産を相続した時点で成金という見立てもあるしね。

そこそこの質とは、このスレの質と同意語だ。

ここは買わない人中心のようなのでどうでしょうか。

ま、そこそこはそこそこ。

多摩川近くて憧れますね。
でもゲリラ豪雨は大丈夫なんでしょうか？
多摩川氾濫したときの対策無い分けないですよね？

5〜6年前に下丸子・多摩川沿いにいっぱいマンションが建ったけど
あそこは浸水していないよね？
同じようにはいかないのですか？

多摩川の方は心配要らないようです。
無堤地域だった部分に数メートルの高さでスーパー堤防を作ってますね。
過去半世紀ほど浸水ないにも拘わらず堤防が大き過ぎると近隣で反対運動が起きてるそうです。

あの辺は実際に弱いのは丸子川ですよ。
実績としては浸水は何十年も無いけどゲリラ豪雨はハザードマップで問題視されてますから。
崖寄り丸子川沿いの雨水管工事は区の管轄ではないので対策計画までで未着手ですね。

ライズのあたりは雨水管工事、公園の地盤対策、傾斜で崖側へ水が流れる仕組みなどで大規模に対応中のようです。
電線も地中化。

洪水
でも他人事ながらプラウドはどうなんだろう？
あれは堤防の外側でしょう？
それにその横に建設してる何とか言うマンション結構高値付けてるけど。

人の質が払える金額で決まるとな？

それが現実でしょう。

たとえば歴史的な高級住宅地の最低１億みたいな低層小規模マンションと、湾岸の大規模、下駄履き、半分賃貸、地権者たくさん、坪２００万からっていうのと住民層が同じだと思いますか？。
↑
このような質の人達がここに集まるのですね。なるほど意味がわかりました。質は大切だ。

328さんの意見は面白いですね。私はこの物件は気に入っているのですが、まだ下がりそうなのと、購入したあと値下げさらたらシャクにさわるので、購入を見合わせてました。担当の方は、そんなことはないといってましたが・・・ま、あてにはならないですからね。そういう意味で、将来の値下げ分が戻ってくることが担保されるなら、買ってもいいかとは思いますね。

私も基本的に値下げはないと断言されました。

それと、将来の値下げ分を担保に販売するというのは面白いですね。
その安心感でかなり需要が掘り起こせそう。
欲しいし、今でも買えるけど値下がりリスクが怖いって人はたくさんいそうですもんね。

あらら急に質が上がりましたね。

今週の週間ダイヤモンドの記事の効果でしょうか。

すべては市場で決まるのではないですか、東急とて例外ではないはず。

>都心物件のモデルと違いここでお会いした検討者は派手ではなかったですよ。

ゆずれないのは世田谷アドレス。
人生最大のこだわりは世田谷の中でも資産性が高いマンションを買ったこと。
その他はギリギリの生活、コンビニ弁当が主食。

で良い人生だったのかな？

東急大井町線の電車のボディーに

「都心へさくさくアクセス　
　二子玉川　→　大井町　6分短縮」

と宣伝が書いてあります。

「都心さえ憧れる二子玉川」です。

このマンションの南側に住んでますが
プラウドの左手に3本ニョッキリ見えます。
お化け煙突みたいだ。

南側× 北側○

ライズを検討するにあたって、将来の東急の価格改定を既存の購入者にも適用するのは良いアイディアだが、売れ残った物件についても、東急には質問するつもりです。確かにこの100年に一度の大不況に販売時期が重なったのは、ライズのみならず関連する不動産に関しては不幸だったとしか言いようがない。ま、そんな時期にも拘らず1期であれだけ売ったのはすごいと思うが、周辺の住民やそもそも購入を検討していない方のレスも考慮すると、頑張っているのか否なのかの評価は避けたいと思う。それより購入を検討しているものとしては、やはりこのペースでの販売では売れ残りが出る可能性は高く、その際
①管理費や修繕積立費を入居時に東急が払うのか？
②売れ残っても、ＭＲを維持し新築として販売を続けるのか？
③それとも、関連会社に販売し、賃貸としてまわしながら、徐々に中古として販売するのか？
については東急というか販売業者は責任ある答えをして欲しいと思います。現実は、何も答えてくれないか、根拠もなく「売れます」とか「値下げはしません」とか、根性論ばかりですよね。
こういう未曾有の危機に対して責任の所在が曖昧な日本の会社が上記の質問に答えられないのは、日本人としては理解できるものの、買い急いで自分のリスクを増やす気分にはなれませんよね～。

最近東急から電話やＤＭをもらう度に、若干の苛立ちを感じるため、ちょと辛口のコメントでした。

東急の方、読んでいたら、販売促進会議の議題にしてみて下さい。

ここは、マンションの検討をするうえでちゃんと情報収集していない人が多いのでしょうか？。

売れ残りの管理費などはデベが支払うに決まっているし、ここほどの大量売れ残りが転売できるはずがない。言うまでもなく、新築として販売できる時期は決まっている。


結局予定していた販売戸数も50から30に下がり、25戸ぐらい売れたら8割売れたから売れ行きがよいとテレビで宣言しちゃうのでしょうか？。そしてそれを信じる人がいる、、、。

もう少しマンションの売り方を勉強するとか、ここがどれだけ売れ残るかなどに関してここに客観的な意見を書き込んでいる人の意見などに耳を貸す、勉強した方が後悔しないと思いますよ。

デベが払うといっても、金に色は付いてないから、
めぐりめぐってエンドが払う訳で。

もう少し値段を現実にあったものにして置けばよかったのに、欲張りすぎたな。
可愛そうに日本で一番夢と現実がかけ離れたマンションになってしまったな。
バブルの塔　合掌。
つわものどもが夢のあと。

348が不勉強なのはよくわかった。

二子玉川でタワーというのはこれ如何に

> デベが払うといっても、金に色は付いてないから、めぐりめぐってエンドが払う訳で。

これは正しいようですがそうでしょうか？。

住友は竣工1年ほど前から売り出しても、当初から3年ぐらいかけて値下げせずに売るつもりなどと、売れ残りではなく当初の計画とおりとおっしゃいますね。このような場合は当初からの販売価格に竣工後の管理費などは組み込まれていることになりますので、エンドが払うという主張は正しいでしょう。

しかし、ここの場合はそうでしょうか？。竣工まで1年以上を残して一部で値下げを始めるなど、当初からの計画とおりと言えるでしょうか？、おそらく1期での売れ行き、2期販売戸数の減少、2期で一部が値下げなど当初の販売計画とおりに進んでいるとこの物件に関しては言えないというのが現状と思われます。このような状況では最初の価格設定の段階で竣工後の売れ残り分の管理費などを販売価格に組み込んであるのでこれらの費用を支払うのがエンドであるという主張は当たらないと思います。つまり、当初の利益の一部を削って売主が支払うことになるという意見が客観的と思われます。その利益の一部もエンドが払ったものといえばそうですが、正確にいえば、売主の儲けが減った、というのはエンドが支払う部分が当初より減ったということになりますので、これは当初の計画からすれば売り主がもうけを削って支払うというのが正しいと思いますよ。

同じことを言ってると思いますよ。
兎に角、東急が支払う経費は全て東急の売り上げから引かれる訳で
その売り上げは最終的にはエンドが支払っている。
別にライズの経費負担増をライズで埋め合わせる必要はない。

なにしろ大変なんだ、ここは　買った人も売る人も。

無視するのが一番ってことかｗ
投売りしてくれれば、買わないこともないけど。いつになることやら。

プラウド即日完売あたりからデベの欲の皮が突っ張り始めたんだろうね。
二子に対する潜在需要の読みを間違えたのだろう。
プラウドは２００から３００戸小形案件でしょう。
限られた二子信者の需要を一般的需要と考えたところから間違いが始まったんだろうね。
デベも冷静になって一般的需要にあわせ大幅値引きを決断し、既契約者にも誠意を持ってコンペすべきです。
現に三井住友が外資系から買い取った小杉のタワマンリエトはそれなりのｒｅｓｏｎａｂｌｅな値段で首都圏一番の契約率で売れてるのだから、あまり欲こかないことですよ。
早く在庫処分しないと大変な事になりますよ。

あの時期ラウドを３００万坪で即日完売がおそらく二子のｐｅｅｋと考えたほうが無難でしょう。
ライズはプラウドのさらに高級バージョンと考え４００－５００万坪で売り出したのが勘違いですね。
でも値段設定の時期が微妙に悪かったね。
あと半年値段設定の時期が遅れてれば東急もさすがにこんなバカな値段は付けなかったろう。
一旦ボタン賭け違いあとへ引けなくなったのね。

逆にサブプライムがあと一年遅れたら
とんでもない価格を掴まされた可能性があるということですね。
焦らなかった購入予定者にとってはいいことかもね。

でもＷＢＳで未だに担当がここは７０ｍ２　９，０００万円だいですなんて言ってるんだもの。
麻生首相じゃないけど今後修正する時どうするのかな？
７０ｍ２だったらどんなに高くっても５，０００万ー６，０００万（二子ブランド加味しても）が妥当な線だとおもうがね。
逆に９，０００万出せば少なくとも９０－９５ｍ２は必ず帰る時期が来ると思うよ。
それまで気長に待とう。
あるいはキャッシュ積んで即日払いで誰にも言わないという誓約書書くからといえば多分かなりの値引きに応じてくるかもね。

明日価格発表ですね。
たぶん予定通りだろうなああ

ここは東急不動産よりも電鉄の意見が強いみたいですね。二子玉は完全に電鉄のテリトリーなので当たり前ですが。

電鉄からすると、このエリアの一層のブランド強化も考えた上での値決めという気もするので、電鉄自体が揺らぐような事態にならない限りは、1物件の損得だけ見て安易に下げてくるようなことはないかもね。

電鉄のブランド戦略の成功を信じて、それに乗ってみたけりゃ坪400でも買えばいいし、田園調布や自由が丘にはならないと思えば坪300割るまで待つか、無視するんでしょ。

そういう意味では、長い目で見れば興味深い案件ではありますね。

WBS見てやってきました。
二子玉川ライズ、ぼったくり価格なのに相当売れているようですね。
よかった。よかった。

ライズ周辺で70㎡9000万は高いけど、5000万は再開発全く考慮していない二十年前の新築価格ってとこだから期待しすぎだよ。
プラウドの裏のモリモトのマンションでさえ新築時は70㎡で6000万代だったはずだよ。
ライズは土地簿価安くてもそんな価格で売る義理はないでしょ。

ライズの担当から連絡あります？？最近めっきり電話がへりました。やる気がなくなったのでしょうか？それとも、ＭＲの人員をへらしたのでしょうか？駐車場を含めたＭＲの維持費・販売員の方の人件費・宣伝広告費・・・。出口の見えない消耗戦ですね。別にここだけではなく、日本中・世界中で見られる現象だけど、ニコタマブランドを価格に織り込んでいた分だけ、東急さんのやられは大きいようですね。購入予定者としては値下げは歓迎だが、企業人としては組織として値下げを決断することがいかに大変かはある程度理解できるので、同情というか戦友を見る思いです。この値下げ＝ロスカットができないんですよね。ま、気長にいきましょう。

30戸売り切れるとして約1期から3ヶ月で月に10戸。今後は更に売れ行き落ちるでしょうが、竣工迄140戸ぐらいですね、ちょうど半分ぐらいかな。

今年になってから販売開始の都心の物件はいい値段になってきてますよ、東急のも。株はまだまだ下がるし、年金買いが一段落する4月には日経225は6500円ぐらいですかね。厚顔無恥の麻生くんは漢字だけでなく、解散権も知らないみたいだから夏の選挙後に底打ち、上向き始めるのは年末ぐらいでしょうか、それまで、不動産も今より更に下げ相場。早めに捌かないと今は1割引で反応してくれても１年後には2割引でも相手にしてもらえないかもね。まあ、東急は竣工前に期末に値下げってやる様なので（今回も同じですね）、来年3月は5期ぐらいになってるでしょうか？、その頃の大幅値下げでのお祭りに参加予定です。

その頃は都心物件も大幅値下げでしょう。

ここにこだわらずに、幅広く探さなきゃね。良い物件を。

都心って大井町のことだったの？

2004年からの不動産価格回復は、外資の資金流入の力が大きかったのはよく知られている通りだが、2009年になっても全然流入する気配はありませんね。そうなると、実需の買いが主要な購入層になるのでしょうが、年収の5倍を目安にすると、5千万までの物件はあまり景気に左右されずに実需の買いが入りやすい。ま、1千万位もらっている人は結構いますからね。でも、1億の物件を買える人は、年収で2千万を超える人で頭金が3千万以上ある人でしょうからそうそうはいませんよね、この景気の悪化で、役員賞与が減額されたり、外資でリストラ・賞与カット・富裕層で株・外貨で運用し含み損を抱えたりで、本来だったらライズ等1億以上の物件の購入可能層が結構痛んでいるように思います。

こんな状況ですので、私は買い急がないでも良いかなとは思っています。ライズに限らず、不動産価格は2009年のみならず2010年も下がるでしょうから・・。景気が回復し個人所得の増加に結びつくには2011年以降と予想します。

もうひとつ駅近で売りに出ている新築マンションに行ってきました。
販売開始からさほど時間はたっていないと思いますが、
ほとんど販売済みoで、残っていたのは条件の悪い北東向きの１LDKが3つだけでした。
もちろん条件により差はありますが、坪@320万～330万くらいが中心でした。
ライズの価格発表後にやや安めに値付けできたのが成功した要因、とのことでした。
以上、スレ違い報告でした。

ていうか、坪330でも高いよね。
川沿いのくせに高めの値段設定にするのはいかがなものかと思う。
まあ、どこまで下がるか、ゆっくり見物することにしますけど。

↑意味わからんな。
372さんの報告はその価格帯でも売れてるということなのでは？

374さんに同意します。この手のネガレスは地域住民の類と思われるが、意味のないネガレスは止めて欲しいね。

本日新価格発表なの？
誰か教えて。
もう誰もＭＲ足運ばなくなったのかな？

頑張れライズ！
くじけず頑張れ！

本当に本日発表したんですか？

しましたよー

ちなみに去年成城の高級マンション、一年で３戸しか売れませでしたが…。

別にくじけちゃいないよ。分かってないね。ここの簿価は安いんだ。金利に追い立てられるような銭で建てたんじゃないから心配ご無用。じっくりいくさ。

当たり前だろ？買う人売る人、あるいは買いたい人売りたい人、これが利害関係者。特定だからこそ本音が出る、そこから何を得るか、得るモノなしなら読まねばいいだけ。

＞ 381 簿価は安い、、、、じっくりいくさ。

簿価は安い　のはみんな知ってますよ。

じっくりいくさって、それはあなたの意思では無いでしょ。やむなく長期戦を覚悟していますっていう表現が正しいですよ。　あなたモデルの写真uoload しちゃった人？。

「？」の後に「。」つける人はじめて見た。

MRに行って来ました。今回はレジデンスが中心で、80m台の3Lが8ー9千万円でした。まだ高いけど、手が届かないわけでもない感じ。1期の残りも販売していて、ぼつぼつは売れている。こんな景気になっても買って行く方がいるのにちょっとビックリですが、やはり二子玉川は人気があるのですかね。ただMRは混雑しているわけではなく、ちょっと寂しい感じ。来年までに売り切るのはちょっと厳しい感じかな。

ひさしぶりにニコタマいった。大井町線で。
多摩堤どおりの外側の住民が反発するのがよくわかった。

それから大井町線乗っていつも思うのは、おばさんの
はいている靴がいいこと。
これは昔から変らない。

目的だったガーデンアイランドの園芸店はよかった。

383はちょっとわかってないね。ここは買いたい人は少なくて、売りたい人は最近いない。それより、ライズ周辺の反対派住民と買えないけど妬ましさから中傷・誹謗を繰り返す連中のたまり場さ。

>それから大井町線乗っていつも思うのは、おばさんの
>はいている靴がいいこと。

これはどのようにして判別するザァーマスか？

30戸を売り出すくらいなら販売停止にして価格見直しすればいいのに。
やってることホント中途半端。

組織の意思決定プロセスを見てみたい。

さびしいね！
この値段じゃまた閑古鳥が鳴いてさらし者になるな。
何とか売れる値段設定してよ。

マンション購入者の心理が全く分かってないな。
やはり東急は素人なんだろう。
８０ｍ２未だに８，０００万ー９，０００万じゃ誰も寄り付かず一期の１０，０００万以上で購入した客の不満をあおるだけ。
どうせなら一旦６，５００万ー７，０００万まで落とし（これなら小杉の高い時期より若干高い）で二子のブランド考えたら何とか客が付くレンジ。
だって富裕層はほとんどが資産をこの半年一年で半分ぐらいに減らしてるんだよ。
心理的にかなり追い詰められてるのが分からないのかな。
今まで二子にほいほい着てたおばかな富裕層が今はわき固めてるんだから。
私も現預金２億ほど有ったけど今は７千万ほどしかない。
これじゃ二子買う気も起きないよね。

いや、根本的に二子玉って　そこが何かしっくりこないんだけど
都会も憧れるってやっぱりパロディだよね。

３９６さん、吹くね、その手の話じゃ誰も遊んでくんないよ、もっと頭を使わにゃ～

たしかに笑えるね。
証券資産じゃなくて、現預金が減少ねｗ

>>396は吹いてないだろ。
実際資産半分とか三分の一になった人多い。
飛んじゃった人も多いらしい。証券マンの話だが。
私も半分になった。