二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス Part9

タワーマンションなんてミニ戸建と変わんないと思うなぁ。

ワールドビジネスサテライトを提供しているスポンサーは、
三井不動産。
それを理解した上で、観てる人が多いわけだが。

244さんへ
失礼ね！二コタマのイメージが崩れるじゃない。
あっちいって下さい！

254は激烈なネガティブシンキングですね。底を打たない景気はありません。後は、いつ打つかだけ。自己責任において判断し購入するのであれば、他人がとやかく言うことではない。私は、景気がいつ底を打つかは見えていないが、2009年はライズに限らず不動産市況はもう一段さげると思っているので、2期は見送りです。

>>255
普通に考えてネタだろと思うか苦笑するかのレベルだろ

ここは、もう一段の値下げで絶対買いだと思います。購入を見合わせている層に対して賃貸すれば、そこそこの利回りが見込めるはず。

２５７さん
確かにもう少し下がってくると利回りもそこそこにはなってくるので十分検討に値すると思います。ただ、先日不動産関係者と話していたら、賃貸相場もそれなりには下がってきており、特に30万以上の家賃を出せる方が減っているそうです。借り手が十分出てくるレベルで利回りを計算することをお勧めします。

みなさん改訂された価格と対象物件知らないで話してますよね。

話題性あるってのは分かりますが、ムキになって否定しなくても買える価格で欲しいと思えば買うってことで。

私は今からまだ安くなるなら自分だけでなく身内にも薦めますから値下げにも歓迎です。
タワマン乱立地域とはやはり街の雰囲気は違うと思うので割安感がでたらかなり好感です。

>>259
投資用には無理な立地条件ですね。

あと4割ぐらい下がらないとお買い得とはいえないよな。
川沿い辺境地域なのに無理な値段設定をするからこういうことになるｗ

あと四割引き。
欲深いね。

悪夢も白昼夢もなんでもありでよござんす。(笑)

ちなみに全部安くなったんですか？

それとも１部の部屋だけですか？

一部だよ。
レジデンス中心に。
直接価格表貰って確認してみた方が良いよ。

この値段ではここは投資用賃貸は都心からのアクセスが悪く無理ですよ。
高い賃貸料払い毎日通勤地獄では合いません。
武蔵小杉あたりの利便性あれば結構外人向け賃貸が入りますが、（外人は二子も武蔵小杉も川のそばというイメージだけだから、二子がかっこいいとかないから）

武蔵小杉の賃貸高層マンションは結構外人が入ってます。
客観的に考えればまだまだ二子は経済合理性ありません。

情報としては一部の値下げで十分です。

高値であること、売れ行きが悪いこと、値下げが竣工前に行われることなど、待ちの姿勢が正しいことが客観的に証明されたのです。今回はそれで充分。

最初の値付けがあまりにも高すぎたような。

バブルだったというのもありますから、仕方ない部分もありますけど
ここのデベは、人の足元を見て値段を付けるという悪印象だけが
結局残ってしまったような気がします。

下がるの信じて待ってたんだから、いいじゃない。
まだ下がると信じてる人は、まだまだ待ってればいい。
ちょっとずつ、売れてるみたいだし。

でも結果的に３−４割の値下げになるでしょう。
７０ｍ２で９，０００万円台なんていってるようじゃ売れないでしょう。
４割下げたら一期で購入した人から相当な文句出るんじゃないかな。
等々力のマンションで期分けして値下げした所でも一期の高い値段で購入した人に割戻し払ってる非常に正直なデベありますが東急がそこまでやるのかな？

ここは二子命という人にいかに高く売りつけるかしか考えてないようなところだから、一期の人に
金返すようなことはしないでしょう。
最初の値段見れば一目瞭然です。

そこはデベとの、かけひきなんじゃないの？
どうしても欲しい部屋があるなら、高くても買えばいいし。
様子見できるなら、待ってればいいし。

何故、最初の時に市場相応の値段を付けて、早々に売り切るという戦略を
取らなかったんだろうか？この情勢では08年6月頃に相応と思われた価格まで
値下げしても完売は難しいような気がする。

元々の土地取得単価もそんなに高くなかったのだし、欲張りすぎた気がしますけどね・・。
低迷する株価もそれを示してしまっているのでしょうけど。

既に購入した人は値下げ交渉できないのですか？

世田谷の二子玉川の高級住宅地にそんな貧　乏なクレーマーはいませんよ。

安くすると君らみたいな厄介なのが目を付けるから価格で街の方向性示したんじゃないか？

それ自体は悪くないけど、時期が悪くてねらい通りに行かないってことかな。

今の値段だと、100戸程度ならともかく、1000戸近い物件を売り切るのは不可能。
とりあえず担当者を全て左遷して、新しい体制で値段設定からやりなおすしかないね。

昔からの上流階級は質素なものですよ。
無駄な買い物はしません。
２７５さんみたいに見栄っ張りは成金です。

259
借りる人はいませんなんて・・・。安くすれば、借り手くらいすぐにつやろ。

【管理担当です。一部テキストを削除しました。】

さっきフジテレビ開局50周年記念番組のたけしが司会の番組激動の証言、日本が震えた日という題でサリン事件とか関西淡路大地震とかやってたけど最後に多摩川1975年の狛江二子間あたりの大洪水、17家屋が濁流に飲み込まれる映像あったけど凄い迫力。
多摩川の堤防の一番上まで水が来て堤防の外側の家が次々に流される場面あった。
ライズは大丈夫かな？
プラウドなんかは完全に堤防の外だしあの映像見ると土台ごと流される可能性あるぞ。
まあライズも冠水は免れないだろうなー。

２８０
安くするぐらいなら投資案件として買わないよ。
７０ｍ２　9000万なんて未だにＴＶで営業が吹いてるようなマンション誰が買いますか？
9000万で購入して武蔵小杉並に賃料安くして投資としてなりたつ？
成り立つわけないよな。
だからここは投資案件としては誰も買わないマンションなの。
分かった？
武蔵小杉は賃貸が結構あると言う事は経済的客観性があると言う事なの。

【管理担当です。一部テキストを削除しました。】

こんな値段で完売するなら派遣村なんか出来ないよ！

284
まずはモデルへ行って自分の担当者にアピールしなさいよ。
こんなとこで客の声を拾うデベがいたら笑ってしまう。

ちなみに私はあまり大きな値下げをするなら住民層が期待した感じと変わるから遠慮したいって伝えてる。
こういう声も実は多いってことは知ってるかな？

多くねーよ。頭大丈夫か？

多いわけないじゃん

ハハハw
値下げに必死なのは分かったから頑張んなよ。

こんな終わったスレを期待して上げるより小杉でも買っときゃいいんじゃないか？

ワハハ！
二コタマと小杉はいつも喧嘩してるな、環境が似てるから兄弟げんかになるんだな。
白金とじゃ喧嘩にならないものなー。

ワールドビジネスサテライトによると、ライズここへ来てＭＲへの客足が戻ってるとのことで平日でも5−10組の客があるとのことですが、これって閑散としてるんじゃないの。
あれだけ大きなＭＲに午前中2組午後3組で終わりじゃ毎日ほとんどガラガラじゃない。
今までは誰も寄り付かなかったってことじゃないの。

さぁ、戻ってきたか判断は難しいと思うよ。
来場者が週末だけだったのが平日も来るってことならそろそろ動きだした人がいるんでしょ。(笑)
値下げ熱望さんは足元見られるのが嫌でまだまだ近寄ってないようだからお金ある様子見のシニアが重い腰を上げたかね。

一期の残りが先着順でポツポツ売れてるみたいだし、ここが動けば周りも動くってことなんだから良いことだよ。

私は今は飽きちゃったから動いてないが、暖かくなった頃には気が向くかな。

こんなアホな値段で売れるもんなら売ってミロや！

維持費の問題にちょっと目を瞑ればここ買えるぐらいの値段で
原宿徒歩圏の物件が買えるんだけど、ここは一体誰が買うの？

まさか原宿徒歩圏って三井の神宮前ですか？
あれはマジで要らないでしょ。

ここより内装も設備もチープで間取りも狭いのに地代払って自分で住むなんて有り得ないでしょ。

そのうちコーポオリンピアの再開発マンションが出来るから、そこなら自分用で奮発するかいがあるかもしれないけどね。
PCは賃貸オーナーさんにお任せしますよ。

原宿徒歩圏のあの物件は、いろいろと問題ありそうですよ。
どうしてもあそこに住みたいのなら賃貸で借りるのが得策でしょうね。

毎週のようにここからＤＭが来るんだけど特に何も変わってないよね？

一応未確定だったレジデンス棟の価格を下げたようですね。
他に騒ぐような変化はないですな。

すごい荒れようで書き込むのもはばかれますが
皆さんはここが一期がほとんど売れたことはご存知なのでしょうか？
皆さんは憶測でケチをつけているだけのようですが事実として
売れてはいるのですよ。今後も極端な値下げなどしなくても同じペースで
売れていくと思いますが。

でも下手に値段を下げたら、変な人も買うようになってしまいますので
今の値段がスクリーニングという意味で妥当だと思いますが・・・

305さんのおっしゃることはよくわかる。ブランドものの商売の常套手段だな。

問題は、ここがそれができるかどうかでしょうね。この価格を維持して完売したらお見事ですな。

しかしプラウドはあの価格で即売されたではありませんか・・・

プラウドは２００戸。ここはプラウド５棟分売らなきゃならないからね

ここの平均坪単価教えてください！
まだモデルルームいってません。。。

>>312
マンションプチバブルの時とプチバブル崩壊後を比べる方が愚問。

あの物件ピーク時は億ションだったんだけど・・というのが
1回目のバブル崩壊の時には普通にあった。

314は気になるならちゃんと価格表もらいに行けば？
少なくともどんどん下がってるとか言ってる人をどう見れば良いかが少しは分かると思うよ。

WBSで逆撫でするような上げ報道だったからヒステリックになってるみたいだが、徐々に動き出してきているのは全くの嘘でもないようだね。
死に体のデベは必死の投売りが続いてるけど、大手デベは投げ売り対象を絞っているようなので、半額にしたければ、東急本体に火がつかないと無理だろ。

ま、今本気で探してる人は冷静にね。

WBSは財閥系不動産がスポンサーだからね。要するに

　大　本　営　発　表　

でしょう。テレ東もついに報道機関としての良心を失ったようです...。

値下げしてもらわないと買えない隊さんが必死なの、
もちろんお気持ちわかりますが。。。
港区系のようなぽっと出のナ○金だらけになるのはいやだけど、
やはり住民の質はそこそこのレベルをキープしてほしい、と私は思います。

そこそこの質って私も大事だと思います。

別に高級である必要はないけれど、経済的にギリギリ世帯が多くて金利上昇や管理費のアップについていけないために、植栽の管理に必要なお金が削減されてしまうとか、セキュリティーにかかるコストを削減してしまうなんて困ります。

ルールを無視して廊下にモノを置く、ラウンジで大きな声で喋る… 価格が安いマンションのほうが住民のマナー意識が低いというのも実際にありますよ。
豪華な共有施設と手頃価格が売りのタワマンで残念な状態を見たのでここも下げ過ぎたら同じになりそうで心配です。

> 豪華な共有施設と手頃価格が売りのタワマンで

そういう物件を選択したことが失敗でしょ。

住民層のレベルを重要視するなら、大規模なタワマンを買うなんてありえないし、下駄履きとか、地権者とかの存在も当然選択肢から外れるはず。大手の利便性の高い物件でも場所、地権者、下駄なしなどをポイントで探してそれなりの予算があれば住民層の質は選択できますよ。

駅前のタワマンみたいな投資案件が多くて賃貸に多数でる、その上地権者ありみたいなのを選択されないことをお勧めします。都心だと虎ノ門PCとか本郷PHなどがその例ですね。世田谷にもそういうのあるんじゃないですか？。

都心物件の住民板を覗いてみると、
住民層のレベルが高いとは思えないような書き込みがあったりしますけどね。

大手でべの都心の物件で、書き込みの質が悪くて、売れ行きの良い物件って？

ここよりもひどいとこある？

そこそこの質？　人の質が払える金額で決まるとな？
そう考えている人がこの物件の関係者にいるということを覚えておこう。

＞　人の質が払える金額で決まるとな？

それが現実でしょう。

たとえば歴史的な高級住宅地の最低１億みたいな低層小規模マンションと、湾岸の大規模、下駄履き、半分賃貸、地権者たくさん、坪２００万からっていうのと住民層が同じだと思いますか？。

成金、ブラックマネーは都心、東側がリアルに目だってますね。

ここみたいに投資に向かない、都心じゃない物件はそういう方に相手にされない分安心感あるかもね。
都心物件のモデルと違いここでお会いした検討者は派手ではなかったですよ。

パラノイヤ気質の方が数名おられるようですね。
心療内科に行かれることをおすすめします。
いまは心の病への偏見はさほどありませんから。

東急の方へ。

早いところ売る秘策をお教えしましょう。
すべての契約者に、仮に値下げしたらもれなく同比率値引くとアナウンスすればよろしい。
かなりの潜在需要掘り起こしになると思いますよ。

そもそも三菱や三井なんて絵に描いたような成金だぜ。
東急（五島）はプチ成金といったっところか。
莫大な遺産を相続した時点で成金という見立てもあるしね。

そこそこの質とは、このスレの質と同意語だ。

ここは買わない人中心のようなのでどうでしょうか。

ま、そこそこはそこそこ。

多摩川近くて憧れますね。
でもゲリラ豪雨は大丈夫なんでしょうか？
多摩川氾濫したときの対策無い分けないですよね？

5〜6年前に下丸子・多摩川沿いにいっぱいマンションが建ったけど
あそこは浸水していないよね？
同じようにはいかないのですか？

多摩川の方は心配要らないようです。
無堤地域だった部分に数メートルの高さでスーパー堤防を作ってますね。
過去半世紀ほど浸水ないにも拘わらず堤防が大き過ぎると近隣で反対運動が起きてるそうです。

あの辺は実際に弱いのは丸子川ですよ。
実績としては浸水は何十年も無いけどゲリラ豪雨はハザードマップで問題視されてますから。
崖寄り丸子川沿いの雨水管工事は区の管轄ではないので対策計画までで未着手ですね。

ライズのあたりは雨水管工事、公園の地盤対策、傾斜で崖側へ水が流れる仕組みなどで大規模に対応中のようです。
電線も地中化。

洪水
でも他人事ながらプラウドはどうなんだろう？
あれは堤防の外側でしょう？
それにその横に建設してる何とか言うマンション結構高値付けてるけど。

人の質が払える金額で決まるとな？

それが現実でしょう。

たとえば歴史的な高級住宅地の最低１億みたいな低層小規模マンションと、湾岸の大規模、下駄履き、半分賃貸、地権者たくさん、坪２００万からっていうのと住民層が同じだと思いますか？。
↑
このような質の人達がここに集まるのですね。なるほど意味がわかりました。質は大切だ。

328さんの意見は面白いですね。私はこの物件は気に入っているのですが、まだ下がりそうなのと、購入したあと値下げさらたらシャクにさわるので、購入を見合わせてました。担当の方は、そんなことはないといってましたが・・・ま、あてにはならないですからね。そういう意味で、将来の値下げ分が戻ってくることが担保されるなら、買ってもいいかとは思いますね。

私も基本的に値下げはないと断言されました。

それと、将来の値下げ分を担保に販売するというのは面白いですね。
その安心感でかなり需要が掘り起こせそう。
欲しいし、今でも買えるけど値下がりリスクが怖いって人はたくさんいそうですもんね。

あらら急に質が上がりましたね。

今週の週間ダイヤモンドの記事の効果でしょうか。

すべては市場で決まるのではないですか、東急とて例外ではないはず。

>都心物件のモデルと違いここでお会いした検討者は派手ではなかったですよ。

ゆずれないのは世田谷アドレス。
人生最大のこだわりは世田谷の中でも資産性が高いマンションを買ったこと。
その他はギリギリの生活、コンビニ弁当が主食。

で良い人生だったのかな？

東急大井町線の電車のボディーに

「都心へさくさくアクセス　
　二子玉川　→　大井町　6分短縮」

と宣伝が書いてあります。

「都心さえ憧れる二子玉川」です。

このマンションの南側に住んでますが
プラウドの左手に3本ニョッキリ見えます。
お化け煙突みたいだ。

南側× 北側○

ライズを検討するにあたって、将来の東急の価格改定を既存の購入者にも適用するのは良いアイディアだが、売れ残った物件についても、東急には質問するつもりです。確かにこの100年に一度の大不況に販売時期が重なったのは、ライズのみならず関連する不動産に関しては不幸だったとしか言いようがない。ま、そんな時期にも拘らず1期であれだけ売ったのはすごいと思うが、周辺の住民やそもそも購入を検討していない方のレスも考慮すると、頑張っているのか否なのかの評価は避けたいと思う。それより購入を検討しているものとしては、やはりこのペースでの販売では売れ残りが出る可能性は高く、その際
①管理費や修繕積立費を入居時に東急が払うのか？
②売れ残っても、ＭＲを維持し新築として販売を続けるのか？
③それとも、関連会社に販売し、賃貸としてまわしながら、徐々に中古として販売するのか？
については東急というか販売業者は責任ある答えをして欲しいと思います。現実は、何も答えてくれないか、根拠もなく「売れます」とか「値下げはしません」とか、根性論ばかりですよね。
こういう未曾有の危機に対して責任の所在が曖昧な日本の会社が上記の質問に答えられないのは、日本人としては理解できるものの、買い急いで自分のリスクを増やす気分にはなれませんよね～。

最近東急から電話やＤＭをもらう度に、若干の苛立ちを感じるため、ちょと辛口のコメントでした。

東急の方、読んでいたら、販売促進会議の議題にしてみて下さい。

ここは、マンションの検討をするうえでちゃんと情報収集していない人が多いのでしょうか？。

売れ残りの管理費などはデベが支払うに決まっているし、ここほどの大量売れ残りが転売できるはずがない。言うまでもなく、新築として販売できる時期は決まっている。


結局予定していた販売戸数も50から30に下がり、25戸ぐらい売れたら8割売れたから売れ行きがよいとテレビで宣言しちゃうのでしょうか？。そしてそれを信じる人がいる、、、。

もう少しマンションの売り方を勉強するとか、ここがどれだけ売れ残るかなどに関してここに客観的な意見を書き込んでいる人の意見などに耳を貸す、勉強した方が後悔しないと思いますよ。

デベが払うといっても、金に色は付いてないから、
めぐりめぐってエンドが払う訳で。

もう少し値段を現実にあったものにして置けばよかったのに、欲張りすぎたな。
可愛そうに日本で一番夢と現実がかけ離れたマンションになってしまったな。
バブルの塔　合掌。
つわものどもが夢のあと。