芝浦アイランド　グローヴタワー★11

>>718
5年も住むとマンションはかなり古いタイプになり（設計、設備はさらに7、8年前の物）ます。
手数料、取得税などを差し引いて更に3000万ものゲインを得られるとは到底思えません。

>>721
坪単価２５０万で買った物件を売って３０００万儲けるには物件が３０坪としても
坪あたり１００万値上がりしないといけない計算になりませんか？
３５０万の坪単価は４割の上昇ということですよね。

>>721
今現在都内で築５年というと２００１年
東京サウスパークタワーとか決して古びていないと思いますけど
住宅設備ってそれほど高価なものでしょうか？気にいらなければ数十万で
いくらでも取替えの効くものだという気がしますがどうでしょう？

ご参考までに

代官山アドレス　ザ・タワー
渋谷区代官山町
東急東横線/代官山 −1分
1億5,000万円
2SLDK
82.76m2 '00/08
坪単価　５８９万
築７年

ザ・パークタワー東京サウス
品川区東五反田2丁目
山手線/大崎 −3分
1億1,000万円 2SLDK
96.82m2 '01/06
坪単価３７５万
築６年

スカイライトタワー
東京都中央区佃1丁目
有楽町線/月島 −6分
1億780万円 3LDK
97.08m2 '93/02
坪単価３６６万
築１４年

シティフロントタワー
東京都中央区佃1丁目
有楽町線/月島 −6分
9,980万円 1LDK 106.80m2 '91/08
坪単価　３０８万
築　１６年

>>725
分譲年 平均坪単価（万円）
億ション 首都圏平均
1988 629.8 257.6
1989 569.9 284
1990 540 344.1
1991 587.9 326.2
1992 534.4 279
1993 488.6 238.2
1994 437.5 226.8
1995 385.2 206.3
1996 395.6 202.3
1997 407.3 206.9
1998 401.7 198.3
1999 428.9 192.4
2000 418.9 179
2001 391.8 180.8
2002 373.9 181

東京カンテイの中山氏のデータですが
参考程度に

724はｙａｈｏｏ不動産のデータなのでそこから仲介業者をたどって
問い合わせると新築時の価格がわかることもあります。

めちゃくちゃアバウトですが・・・
代官山アドレス　ザ・タワー
'00/08
坪単価　418万推定→５８９万
築７年

ザ・パークタワー東京サウス
'01/06
坪単価推定３９２→３７５万
築６年

スカイライトタワー
'93/02（バブル崩壊直後）
坪単価推定４８９→３６６万
築１４年

シティフロントタワー
'91/08（バブル崩壊直後）
坪単価　５８８万→３０８万
築　１６年

販売時期高値の極みだと築１６年では下がりますよね。
しかし坪単価が最初から３７０万のレベルならどうなりますかね。

７２５です。貴重な情報をありがとうございました。
GTの購入者ですが、値下がりはあるけども、どの立地でも、坪300万円を割っていないという事実が面白いですね。GTはラフに言って250万程度ですが、どうなることやら．．．5年程度の中期予想
では、わずかに上昇か横ばいと見ていますが。

>>728
私は１５年くらいは買値維持（インフレによる貨幣価値の変動も含め）と思います。
１５年間資産デフレが続いた直後、買値を１５年維持できなくて何が駅近タワー
何がエリアリニューアル？でしょう

ときどき販売時の価格が載るのがここ
http://www.homewith.net/realplan/premium_mansion/m54.jsp
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/realplan/special_list/sl00.html

東京カンテイのデータhttp://realestate.homes.co.jp/contents2/column/sale01/index.php
によれば、億ションの坪単価のピークは　８１０万
１９８７年住宅地公示地価が４０％アップした年です。
高級マンション（億ション）価格はその２年前まで３６０万前後で推移したものが一挙に
４４３万になり８７年に８１０万がピークとなった。（有名な広尾ガーデンヒルズは８６年）
ガーデンヒルズは中古市場で坪２０００円という伝説を作った。

それ以降が下がっているのは、都心の新築供給がなくなり世田谷からさらに田園都市線沿線と波及し
地価高騰の「結果億ション」が増えたせいだ。中古市場は高騰した。
こうしてみると億ション底値は２００２年、３７３万というのがわかります。
１９９９年から２０００年は不況のどん底で都心、城南と供給過剰で、完成在庫が多く値引き販売や
一時的な賃貸が出た時期。その結果、西麻布アドレスで坪単価３５０万を割るに至った。
２００１年にはＩＴバブルもありましたけど破産して自殺した人もけっこういた年。
現状首都圏平均坪単価は２００、億ション価格は５００と考えると、いわゆる都心物件がどこまで
上がるかでＧＴの中古価格も変わるでしょう。

あとは、佃と大きく違うのは交通の便のよさ、田町駅前の将来の再開発
（芝浦小学校⇔東京ガス研究所跡地交換）商業施設、駅ビルの充実です。
１５年でサウスゲート計画も完了して田町の街並みも少なからず影響を
受けるでしょう。１０００万くらいの売却益狙いで転売すると後悔するのでは
ないでしょうか。
タワーマンションのよさは、スケールメリットを生かした付帯設備や管理サービス
これからできる都内の２００戸規模のマンションではタワーのサービス水準に
至らないものも結構あります。
立地のみならず、４０階クラスの分譲タワーマンションそのものが地価高騰の
おかげで希少価値を持つようになったとお考え下さい。

718です。
3000万円も儲かるは思ってません。手数料差し引いてプラスになれば、家賃が浮いた分得だなーと思う程度です。過去に投資で損した経験から、GDP成長率より儲かれば万々歳、それも住宅ローンで頭金ほとんど入れなければ、他人のお金で投資できるだけでありがたい限りです。地震で物件が吹っ飛ぶことだけが怖いですが。

賃貸に出すことも検討中ですが、投資用ローンに切り替えると金利も高いし、私の試算ではあまり儲からないかなーという感じです。空室リスクもあるし、芝浦は賃貸供給が多いのでレントもディスカウントしないとでしょうし。あと、一度賃貸に出すといざ売却しようにもキャピタルゲイン3,000万円控除が受けられない。これが痛いです。

広尾ガーデンヒルズの最高値は年単位の平均値の東京カンテイの数字でも、１９８９年、坪３７５５万円です。
私の記憶では、１㎡１０００万円を超えているのが当たり前でした。
よってピークという意味では坪４０００万円も突破したはずです。

731さん
当時はグローヴの仕様はもっと高いと思っていたのですが、モデルルームをみてがっかりしました。
センチュリーパークとかVの中古も考えていたので。
グローヴはもっと高くてもいいから、せめてコスモポリスくらいの仕様にして欲しかったです。

だから、内装なんていくらでも変えられるのですよ。
スケルトンインフィルですから。
500万ほど出せば、パークマンション仕様に近づきます。
でも立地と、躯体は自分では変えられないので・・・これが大事かな。

あの広尾ガーデンヒルズでさえも、バブルが始まる直前のサウスヒル以外は、
売り出し価格は坪単価300万以内で買えるのが多かったのですよ。
当時は山手線内側でも売れ残っていた時代で、高級マンションを知らない人も多かったけどね。

>735さん
うちにも子どもがいるので、汐留のツインパークスを見送りました。
素晴らしいマンションで欲しかったのですが、
大理石の広いロビー、銀座至近の立地、豪華な共用施設も
高層階に住む大人向けのものであり、
子どもたちには高速と幹線道路の真横で排ガスや危険に満ちた環境で、
家族で住むチョイスに至りませんでした。

グローヴタワーは、家族でも楽しく過ごせる環境のほか、
3LDKがほぼ6000万円以上と言う所からも、
初めてのマンション生活と言う人が少ないと思われます。
周りの人にも気を使った、楽しい共同生活が送れたらと思います。
よろしくお願いいたします。

695さん、694です。
私はとりあえずグローブに住んで、その後キャピタルの内覧会を見ながら決めるのがよろしいと思いますし私もそうします。キャピタルに移りたければ、その時売ればいいんだし、やっぱグローブがいいんであれば、キャピタルを売ればいいだけです。キャピタルゲインだけでも結構行きますよ！
あと個人的にはせっかく高層マンションであれば、見晴らしのいいところがいいのではないでしょうか？でもキャピタルの部屋は高さ250ｃｍ、グローブは260ｃｍ。少しの違いですが、結構違うと思います。そうしたところを見極めてベストチョイスして下さい。

>739
そうですね。とりあえずグローヴをローン組んで買って、CMTは自己資金で買おうと思います。CMTに住む場合は、グローヴ売ってCMTでローン組みなおせるか、方法を探ってみます。自己資金で買ったマンションにローン組む、って無理っぽいですけど。。住宅ローンで低金利の資金調達して、手持ち資金は運用したいんですよね。