芝浦アイランド　グローヴタワー★11

>>699
ＣＭＴは抽選６倍をはずして、グローヴが２期で当たり。階数も上にあがり
部屋も広くなったかわりに１０００万以上ローンが増えました（；；）
一期であれほど高いと思ったグローヴが二期では破格の安値に思えたのは
融資の基準がゆるくなったせいもありますが、ＣＭＴでは融資実行時の
金利が逆に気になったかもしれません。

グローヴは、地味というよりも、落ち着いていて上品だと私は思うな。
派手で華美なエントランスや共用部施設は、逆にダサイと感じてしまう。
どこのマンションとは言わないけどね。
でも、エレベーターが狭く感じるのは、同感。
ウッディな内装のせいかもしれないけどね。

いやいや、地味って言ったのは悪い意味じゃないですよ。
雰囲気は良いですよね。
しかし、エレベのあの内装（色）は実際より狭く感じるというか、
あんまし好きじゃないっす。木っぽい色なんだけど、木を意識しすぎというか、
だったら、清潔なしろとかの方が全然よいと思います（主観）。

私も内覧済ませましたが
＞どこのマンションとは言わないけどね。
といえるほどじゃないですね

ほどほどがここの良さでしょう。見栄をはっても仕方ない

豊洲のららぽのエレベーターの内装もウッディーなんですが、
リゾートっぽくておしゃれでしたよ！
感じ方はありますが、無機質なものよりいいと思いますが。

住居表示が決まったみたいですね。
カスタマーサポートのページに出ています。

地味っていうのは１階のエントランスの様子のことじゃないの？
サイト上で見る限り、「ちょっとあっさりしてるなあ」と思いました。

>>702
島を購入した人ってやたら豊洲と比較して勝ちたがりますね。
貴方は貴方の価値観・判断で島を選んだんだから、他物件を
貶すような発言はいかがなものかと。それぞれ皆さん、自分の
買った物件を信じて、大きなリスク（借金）を抱えて選択した
のですから。

７０２はＷＣＴを念頭においているのでは？

駅徒歩8分＊2（往復）−駅徒歩12分＊2（往復）＝差8分
8分＊年間250日通勤＝33時間
10年（想定居住期間）＊33時間＝330時間
330時間/12時間（一日の活動時間）＝27.5日

10年で一か月の休暇分くらい有利です。

>>711
702さんは、どこかと比較して自分を納得させようとしている事自体、
該当する他物件（ＰＣＴ？ＷＣＴ？）購入者を不快にさせているのでは？
702のレスは、読んでいて不快です。

外廊下田の字、眺望囲まれまくり、に６０００万以上出せる人は偉いと思います。

今日、内覧会行ってきました。想像を超える出来の良さに感動しました。
特に心配していた外廊下が素晴らしかったです。
リゾートホテルを思わせる開放感と明るさで、真ん中の巨大吹き抜けを
見上げると青空が覗いており、出来栄えとしては大満足です。
専有部分についても、非常に完成度が高く指摘事項は細かい部分も含め
12箇所程度で、2箇所を残して全てその日に修復して頂きました。
残った2箇所は、ペガラスの交換とクロス張替です。
三井、鹿島さんともに非常に気持ちよく丁寧に対応して頂き、改めて安心
できる物件であることを認識しました。
あとは予想以上に眺望が素晴らしかった点が嬉しかったです。
自分は南側高層階ですが、心配していたケープが以外にも見え方として真
正面から外れて且つ遠く感じ、逆に夜は夜景の一部として貢献してくれて
いました。
何といっても品川方面の夜景があそこまで綺麗だというのが予想外でした。
あえてマイナス点を挙げると
・エレベーターが縦長で狭く感じた。
・共用棟前のプライベートガーデンが思ったより狭く感じた。
事くらいですね。

全体的にはとても素晴らしく、入居が益々待ち遠しくなりました！！

695さん、694です。
まずグローブに入ってそれからCMTでしょう。12月にCMTに入る際にグローブを売るか売らないかを決めればいいだけの話ですから。税金の控除ももちろんOKです。まぁ新築時より価値は下がるかもしれないけど、このままでいけば12月までには更なる高騰があるかも知れません。

７１２は、わずかにケープよりも優位だということを訴えて
自分を納得させようとしている段階でもうダメダメ感が色濃く漂う。
しかし、７１２は、１０００万円以上出してその１か月分の休暇を購入してしまった
という事実があるのだろうから、まあ、これくらいの書込みは大目にみるべき
だという気もしてくる。ひたすらに哀れだな。
ちなみに私は、１か月分くらいの休暇なら普通に有給休暇で取得する。

694さん、695です。
参考までに、694さんはどうされますか？どちらを貸すor売りますか？
グローヴは低層階だし、正直あまりキャピタルゲインはそんなに期待してません。12月までの家賃が浮く分得だなー程度です。CMTはとにかく安かった分、若干期待しています。CMTを売る場合は、公共料金等なんとかやってみて、3,000万控除ゲットしたいですが、来週税理士に聞いてきます。

とにかく、どちらを居住用にすべきか決断しないとですね。グローヴの住宅ローンはそろそろ決めないとですから。グローヴの方が広いですが眺望は×、CMTは若干狭いですが眺望は○(だと思う)。
私はキャピタルゲイン重視でCMTを売りたいのですが、妻は眺望重視でCMTに住みたいというので、結論が出ません。

>>718
ローンを投資用に切り替えて一方を賃貸するということはお考えにならないですか？

>>718
5年も住むとマンションはかなり古いタイプになり（設計、設備はさらに7、8年前の物）ます。
手数料、取得税などを差し引いて更に3000万ものゲインを得られるとは到底思えません。

>>721
坪単価２５０万で買った物件を売って３０００万儲けるには物件が３０坪としても
坪あたり１００万値上がりしないといけない計算になりませんか？
３５０万の坪単価は４割の上昇ということですよね。

>>721
今現在都内で築５年というと２００１年
東京サウスパークタワーとか決して古びていないと思いますけど
住宅設備ってそれほど高価なものでしょうか？気にいらなければ数十万で
いくらでも取替えの効くものだという気がしますがどうでしょう？

ご参考までに

代官山アドレス　ザ・タワー
渋谷区代官山町
東急東横線/代官山 −1分
1億5,000万円
2SLDK
82.76m2 '00/08
坪単価　５８９万
築７年

ザ・パークタワー東京サウス
品川区東五反田2丁目
山手線/大崎 −3分
1億1,000万円 2SLDK
96.82m2 '01/06
坪単価３７５万
築６年

スカイライトタワー
東京都中央区佃1丁目
有楽町線/月島 −6分
1億780万円 3LDK
97.08m2 '93/02
坪単価３６６万
築１４年

シティフロントタワー
東京都中央区佃1丁目
有楽町線/月島 −6分
9,980万円 1LDK 106.80m2 '91/08
坪単価　３０８万
築　１６年

>>725
分譲年 平均坪単価（万円）
億ション 首都圏平均
1988 629.8 257.6
1989 569.9 284
1990 540 344.1
1991 587.9 326.2
1992 534.4 279
1993 488.6 238.2
1994 437.5 226.8
1995 385.2 206.3
1996 395.6 202.3
1997 407.3 206.9
1998 401.7 198.3
1999 428.9 192.4
2000 418.9 179
2001 391.8 180.8
2002 373.9 181

東京カンテイの中山氏のデータですが
参考程度に

724はｙａｈｏｏ不動産のデータなのでそこから仲介業者をたどって
問い合わせると新築時の価格がわかることもあります。

めちゃくちゃアバウトですが・・・
代官山アドレス　ザ・タワー
'00/08
坪単価　418万推定→５８９万
築７年

ザ・パークタワー東京サウス
'01/06
坪単価推定３９２→３７５万
築６年

スカイライトタワー
'93/02（バブル崩壊直後）
坪単価推定４８９→３６６万
築１４年

シティフロントタワー
'91/08（バブル崩壊直後）
坪単価　５８８万→３０８万
築　１６年

販売時期高値の極みだと築１６年では下がりますよね。
しかし坪単価が最初から３７０万のレベルならどうなりますかね。

７２５です。貴重な情報をありがとうございました。
GTの購入者ですが、値下がりはあるけども、どの立地でも、坪300万円を割っていないという事実が面白いですね。GTはラフに言って250万程度ですが、どうなることやら．．．5年程度の中期予想
では、わずかに上昇か横ばいと見ていますが。

>>728
私は１５年くらいは買値維持（インフレによる貨幣価値の変動も含め）と思います。
１５年間資産デフレが続いた直後、買値を１５年維持できなくて何が駅近タワー
何がエリアリニューアル？でしょう

ときどき販売時の価格が載るのがここ
http://www.homewith.net/realplan/premium_mansion/m54.jsp
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/realplan/special_list/sl00.html

東京カンテイのデータhttp://realestate.homes.co.jp/contents2/column/sale01/index.php
によれば、億ションの坪単価のピークは　８１０万
１９８７年住宅地公示地価が４０％アップした年です。
高級マンション（億ション）価格はその２年前まで３６０万前後で推移したものが一挙に
４４３万になり８７年に８１０万がピークとなった。（有名な広尾ガーデンヒルズは８６年）
ガーデンヒルズは中古市場で坪２０００円という伝説を作った。

それ以降が下がっているのは、都心の新築供給がなくなり世田谷からさらに田園都市線沿線と波及し
地価高騰の「結果億ション」が増えたせいだ。中古市場は高騰した。
こうしてみると億ション底値は２００２年、３７３万というのがわかります。
１９９９年から２０００年は不況のどん底で都心、城南と供給過剰で、完成在庫が多く値引き販売や
一時的な賃貸が出た時期。その結果、西麻布アドレスで坪単価３５０万を割るに至った。
２００１年にはＩＴバブルもありましたけど破産して自殺した人もけっこういた年。
現状首都圏平均坪単価は２００、億ション価格は５００と考えると、いわゆる都心物件がどこまで
上がるかでＧＴの中古価格も変わるでしょう。

あとは、佃と大きく違うのは交通の便のよさ、田町駅前の将来の再開発
（芝浦小学校⇔東京ガス研究所跡地交換）商業施設、駅ビルの充実です。
１５年でサウスゲート計画も完了して田町の街並みも少なからず影響を
受けるでしょう。１０００万くらいの売却益狙いで転売すると後悔するのでは
ないでしょうか。
タワーマンションのよさは、スケールメリットを生かした付帯設備や管理サービス
これからできる都内の２００戸規模のマンションではタワーのサービス水準に
至らないものも結構あります。
立地のみならず、４０階クラスの分譲タワーマンションそのものが地価高騰の
おかげで希少価値を持つようになったとお考え下さい。

718です。
3000万円も儲かるは思ってません。手数料差し引いてプラスになれば、家賃が浮いた分得だなーと思う程度です。過去に投資で損した経験から、GDP成長率より儲かれば万々歳、それも住宅ローンで頭金ほとんど入れなければ、他人のお金で投資できるだけでありがたい限りです。地震で物件が吹っ飛ぶことだけが怖いですが。

賃貸に出すことも検討中ですが、投資用ローンに切り替えると金利も高いし、私の試算ではあまり儲からないかなーという感じです。空室リスクもあるし、芝浦は賃貸供給が多いのでレントもディスカウントしないとでしょうし。あと、一度賃貸に出すといざ売却しようにもキャピタルゲイン3,000万円控除が受けられない。これが痛いです。

広尾ガーデンヒルズの最高値は年単位の平均値の東京カンテイの数字でも、１９８９年、坪３７５５万円です。
私の記憶では、１㎡１０００万円を超えているのが当たり前でした。
よってピークという意味では坪４０００万円も突破したはずです。

731さん
当時はグローヴの仕様はもっと高いと思っていたのですが、モデルルームをみてがっかりしました。
センチュリーパークとかVの中古も考えていたので。
グローヴはもっと高くてもいいから、せめてコスモポリスくらいの仕様にして欲しかったです。

だから、内装なんていくらでも変えられるのですよ。
スケルトンインフィルですから。
500万ほど出せば、パークマンション仕様に近づきます。
でも立地と、躯体は自分では変えられないので・・・これが大事かな。

あの広尾ガーデンヒルズでさえも、バブルが始まる直前のサウスヒル以外は、
売り出し価格は坪単価300万以内で買えるのが多かったのですよ。
当時は山手線内側でも売れ残っていた時代で、高級マンションを知らない人も多かったけどね。

>735さん
うちにも子どもがいるので、汐留のツインパークスを見送りました。
素晴らしいマンションで欲しかったのですが、
大理石の広いロビー、銀座至近の立地、豪華な共用施設も
高層階に住む大人向けのものであり、
子どもたちには高速と幹線道路の真横で排ガスや危険に満ちた環境で、
家族で住むチョイスに至りませんでした。

グローヴタワーは、家族でも楽しく過ごせる環境のほか、
3LDKがほぼ6000万円以上と言う所からも、
初めてのマンション生活と言う人が少ないと思われます。
周りの人にも気を使った、楽しい共同生活が送れたらと思います。
よろしくお願いいたします。

695さん、694です。
私はとりあえずグローブに住んで、その後キャピタルの内覧会を見ながら決めるのがよろしいと思いますし私もそうします。キャピタルに移りたければ、その時売ればいいんだし、やっぱグローブがいいんであれば、キャピタルを売ればいいだけです。キャピタルゲインだけでも結構行きますよ！
あと個人的にはせっかく高層マンションであれば、見晴らしのいいところがいいのではないでしょうか？でもキャピタルの部屋は高さ250ｃｍ、グローブは260ｃｍ。少しの違いですが、結構違うと思います。そうしたところを見極めてベストチョイスして下さい。

>739
そうですね。とりあえずグローヴをローン組んで買って、CMTは自己資金で買おうと思います。CMTに住む場合は、グローヴ売ってCMTでローン組みなおせるか、方法を探ってみます。自己資金で買ったマンションにローン組む、って無理っぽいですけど。。住宅ローンで低金利の資金調達して、手持ち資金は運用したいんですよね。

躯体の良さでは断然、ＣＭＴなので、
実際に自分が住んで安心できるのはＣＭＴでは？
いまどき、湾岸で耐震設計はちときついかと。

はぁぁ　またですかぁ。

>742
スルーしましょう。
ＣＭＴスレでもアイランドとの対立をあおる書き込みがあるようですし、
どちらも部外者の書き込みでしょう。

低層階の西側購入者デス。先日漸く内覧会に行ってきました。感想をいうと、２F、１Fエントランスは地味目ですが落ち着いていて良いと思いました。内廊下も確かに狭いかもしれませんが、あまり不便は感じませんでした。エレベーターはちょっと狭いですかね。。あと遅い。パブリックはやはり充実してますね。パーティールーム500円/1Hはありがたいです。湾岸エリアの物件を数々見てきて迷いましたが、価格、内装、立地など、総合的なバランスを考えて、やはり納得のいく物件を購入できたと思います。入居が待ち遠しいです〜！！でも部屋から富士山見えるのかな？？天気が悪くて何が見えるかよく分からなかったのですが。。

>>自己資金で買ったマンションにローン組む、って無理っぽいですけど。。
こういうのはどうでしょう。
一番簡単なのは、売買。
案①知人に買い戻し特約をつけて原価で売って、ローンを組んで買い取る。
入居したままでできる。税金や登録免許税など余計な金がかかるのが難点

http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%C7%E3%CC%E1%A4%B7

〉住宅ローンで低金利の資金調達して、手持ち資金は運用したいんですよね。

案②不動産担保ローンというのもあるが使途が株式投資とか事業だと貸さないという
ところもある。
http://www.smbc.co.jp/kojin/loan/free/yfree/index.html
案③戸建てなら土地をリバースモゲージという方法もあるがマンションでは無理みたい

案④結婚して２０年以上たっているなら、奥さんに贈与して離婚してから買い戻すとか・・・あほだね

案⑤あとは、ＣＭＴの部屋を現物出資して会社を作る。会社名義で資金調達して
運用する。部屋は役員社宅として自分が安く住む。

案⑥奥さんがローンを組んでご主人からＣＭＴを買い取る。
支払い能力がない場合ご主人が奥さんの連帯保証人になる。

案⑦　ＣＭＴ担保で普通にリフォームローンを組む。
　　　　内装屋に１５００万くらいの見積書を作らせる
　　　　床大理石、壁天然目練りつけ、バカラのシャンデリアなど工事に
　　　　含めれば２０００万くらいは借りられる
　　　　融資が下りたら工事は都合により中止だ。
　　　　場合によっては先にＧＴで５００万くらいのリフォームローンを
　　　　借りておいて工事中止で売る手もある。

743さん、私もそう思います。良識ある方はこんなこと、書きません。お互いにこのエリアがさらに発展してよい街になればなと思っています。

同じ芝浦に二戸も買うなんて、先見性がないねー。
交通や周辺環境は同じなんだから。
将来の変化や
リスクを考えたらエリアは分散すべきだよ

>>748
確かに。
同じ５０００万ならマスタービューレジデンスの低層１ＬＤＫあたりは
ＧＴ二期と重なっていたから買っておいたら面白かったのにね。

>>748
確かに。パートⅡ
でも自慢したかったんじゃないの？（笑）二戸買えるところを！
金はあるけど頭が無い奴ってどこの世界にも居るんだね〜！