芝浦アイランド　グローヴタワー★11

>617さん

田町駅徒歩8分で、低層階のあの値段は、現在では、安いと思います。
セミプロ不動産投資家の小生は、これまで自分の住む不動産は賃貸をつらぬいて
きましたが、今回、とうとう自分で住むために買いました。
内覧会も行きましたが、華美な装飾はほとんどないですが、基本的なスペック
（階高、構造等）のレベルは高い、と感じました。
エアタワーの、眺望悪いが日当たり良し、という部屋の月家賃をもとに
利回りを考えてみると、損得は考えられるかと思います。
これを基に、小生は買いを決めました。
もちろん617さんが、赤坂・薬研坂の再開発物件も楽々買える位のご資産を
おもちなら、待ちもありですが。
なお浄水器、食洗機、（LD以外の）エアコン等のオプションは、追加費用
として必要になってきますので、その点もご考慮ください。

棟内モデルルームは何階が見られるのですか？

>>616
なるほど。グローヴ・ケープとも角住戸と最上階に近いところのみ天カセというのは共通なのですね。

ありがとうございました。

>621さん、
ありがとうございます。最終期は抽選の倍率も高いと予想されるので、低い確率に賭けるよりは、確実に買った方がよいかもしれないですね。アイランド以外にマンション一つ購入済みで、その物件とアイランドを売って＋相当がんばって稼いで、薬研坂等山の手の内側の物件を将来購入したいです。港区中心部は坪500超えで、どんなに頑張って働いても無理かな。。

>>624
売らないで、両方貸して薬研坂に借りて住むってのはどうだろう。
買うのは少しもキャッシュを生まないから損だよ。

今の住まいから４０万、グローヴから２５万取れて６５万収入があれば
ローン支払いが両方で３０万あっても３５万に１５万上乗せで５０万
月坪家賃が１．７万でも２９坪の部屋に住めますけど

確かに、芝浦近辺で坪1.2-1.3万円で貸せればローン支払ってもそこそこ手元に残りますが、賃料収入に課税されてしまうし、一度賃貸に出すとその後売却した時にキャピタルゲインに課税されてしまいます(居住用資産の3,000万円非課税が使えない)。

それより、アイランドは賃貸棟が２つも建つので、グローブを賃貸に出しても借り手がつくのか不安です。地震リスクもあるし、キャピタルゲインが少しでも取れるのであれば売って不確実性を取り除いておきたいなー、とリスク回避型の私は考えてしまいます。

　グローヴ購入者です。提携ローン以外でローンを組まれる方はいらっしゃいますか？住信、UFJ信、八十二などを考えていますが、不動産側の了解を得られるでしょうか？何か問題があった方、教えてください。よろしくお願いします。

グローヴの高層階なら賃料月坪１．４５万円は硬い。
エアタワーより少し安めなら確実に借り手はつくでしょう。
今自宅マンションがあったら、グローヴを「居住用資産」として売っても３９％の課税は受けます。
セカンドに３０００万控除は適用されません。それより６年貸して２０％の課税を払うほうが
利にかなってますよ。
あとインカムゲインに関しては、自分で不動産管理会社を作って管理経費を控除して、管理会社の
社宅として薬研坂を借りれば結構節税できたりしますけど、勉強してみる価値ありですよ。

>>629さん
ちょっとした疑問ですが、なぜ、エアタワーより安めに設定しなければならないのでしょうか？
設備・内装はグローヴタワーの方が明らかに上ですし、立地もいいはずなんですが。
強気に行くのはまずいかな？

だからこそ、少しだけ安く貸すのです。

グローブに行ってきた。特に、特徴という程のものはなかったけど
全体としては堅実にうまくまとめた感じ。
エントランスは、思ってたより簡素で、豪華という印象はなかったし、
案外こじんまりとしてるけど、落ち着いた感じだったね。
きっと、ケープの方が車寄せに向かって大きな開口部がある分だけ
スケール感はあるだろうけど、グローブのそれもそれなりにいいのでしょう。
居室の内装部分も、可もなく不可もなくという感じで、他の共用部分も平均レベル。
ＷＣＴのエントランスや、ケープの外観のような強烈な個性や存在感はないけど
全体として無個性なところが、逆に落ち着きを醸し出しているかも。
なんといっても、今の時点では価格に割安感が強いので、当たればラッキーでしょうね。

５月の入居頃にはかなり整備が進んでいるだろうね。
ところでその白い船はいつ開通するの？
どこかでアナウンスしてますか？

グローブにもたくさん欠点はあるのかもしれないが
そんな欠点があろうともこの価格はその欠点を補って余りある。

いまどき、２３区内南半球でツボ２５０万で買えるなんて！
武蔵小杉でさえ、２５０万以上というか、３００万レベルだから
グローブの安さは凄い。

当たっちゃった人は凄いね。マンション転がしで充分儲かる。

お台場と芝浦をつなぐ水上バス定期船のことです。
４月開通の予定で１日８便芝浦アイランドと台場間を１５分で運行する予定。
ペットや自転車も乗せることが出来るそうです。

＞６２８さん
　私は三菱ＵＦＪ信託に変える予定です。三菱ＵＦＪ信託は提携に入っています。
　売り主はいやがりますが、銀行間の金利差がある状況では、納得いくまでねばるべきと思います。
　提携でノーなら非提携でやれば文句ないでしょう。

ローン条項には確か金融機関決定期限が明記されていたような・・・
それを過ぎて勝手に金融機関をかえて引き渡しまでに融資実行が間に合わないと
通常のキャンセル扱いで手付け返ってこないような気がしますがどうでしょう

No.632さん、わたしもグローブは衒ったところ
がない、実質主義のマンションだと思います。
買いたいと思いましたが、入居がすご〜く先だ
ったので、品川のほうにしてしまいましたが、
グローブは質実剛健って感じでいいす。無駄な
ものが省かれていて、住むのにいいのでは？
しかし、エアタワーがあるのだから、何も
貸すことを考えることはないと思いますよ。
隣に賃貸があるのだから、貸すのは不利
じゃあないかな。それに、裏手にもう
一棟、賃貸が建設されるでしょ？

>>637
売買契約書の６条、２１条をよく読む。
３月末融資実行だからもしそれまでにローンの本審査が
却下されたり急病による団信却下されたら手付け放棄ですよ。
というか売主の指定する期日までにローン契約をすませろ（これが確か３月頭）
となっているわけで・・・契約違反を勧める書き込みはいかがなものかと。

提携、公庫関係の融資利用は６条、２１条に規定されていますが、非提携は関係ないと思いますよ。

６３９さん、短期的に見ればそうかも知れません。しかし中長期のレンジでみれば
今後都心（特に山の手の東京ー品川間のエリア）については商業ビル開発が
主で大規模なＭＳ開発は難しいでしょう。希少性は高いと思います。
それだからこそ、プロがあれだけのもの（賃貸棟２棟）を建てているわけです。
賃料についても、需要や賃料レベルを見る限り、先行のエアタワーが
むしろ強気で相場を引っ張って行ってくれている感がします。
芝浦ベイワード、アイランド、カテ、それに来年末のＣＭＴ，このエリアは
これで打ち止めですよ。今後の都心分譲ＭＳの高騰を考える時、
都心での購入を断念した層は郊外に下るか賃貸に回るかであり、
港南エリアも含めて旺盛な都心需要を賄うにはまだまだ足りないのでは
と思います。

引っ越し日の選択に迷っています。
三井は５月７日以降を勧めていますが、どうなんでしょうか？
連休中は混むのは確かで、避けたほうがいいのか、あるいは結局いつでも同じなのか。

>>641
間違っちゃいけません。確かに金消契約の期限の定めがないかわりに

非提携の場合、ローン条項そのものが適用されないわけで、資金調達の責任は自分が負う
ことになります。とにかく決済日にまでに自分の責任で融資おろさないと
残金の支払いができませんね。そういう場合売主は待ってくれません。
はーい、契約解除ですね。手付金いただきます。って話ですよ。

>>642
論旨にも賛同しますが、文章が簡潔でお上手ですね。

>>671〉〉641
たとえば中古の売買でもローン条項はいれますが、その場合、融資先の金融機関名と
融資決定までの期限を定めます。その期間を過ぎて融資が決まらない場合
売主は契約を解除して他の人に売っていいという契約です。
売買契約は双務契約ですから、買主も一定の責任を約しているのです。

最後まで粘れとか励ますのはいいですが、悩みに悩んで資金が期限までにそろわなかったら
どうするおつもりなのか？

オフィス賃料は一部バブル期の価格に近づいてきているらしい。
一般的に賃料は人件費の２０パーセントが健全な範囲で、平均賃金５０万／月として一人あたり１０万／月の賃料が健全な範囲といえます。オフィスは一人あたり３坪必要ですから、賃料は３万／坪あたりが健全な範囲の上限でしょう。とすると、オフィス賃料も上限に近づいており、住居賃料もオフィスに引きずられますから、わたしは家賃も現在が上限とみています。

ところが、都心部の賃料は外資が日本人にも外国人並に払いますので、
条件の良い所は、経費で払ってくれる人が増え、どんどん坪賃料が上がります。
六本木ヒルズ・広尾ガーデンヒルズまで行かなくとも、
港区で外国人の住みやすい所は、当然将来性有望でしょう。
江東区・巣鴨にまで外資系の外人が住むようになれば、当然そちらも騰がります。
ただし奥様に胴体切られないように注意してね。

>>646
言ってる事は分からないでもないけど、別に提携以外のローンを使用することは契約違反でもなんでもないし、両方の意見が得られたんだからいいじゃない？

なぜ、喧嘩腰になってまで>>628さんを守ろうとするのか分からない。"提携じゃないと何らかの理由で本審査蹴られた時に手付帰ってこないから気をつけてね。"でいいじゃん。

>>649
646が粘着してる理由は一つでしょう。
三井の人間で、提携で金を借りさせたいのですよ。
企業内で金をぐるぐる回すわけですね。
私も営業にやたらと提携を薦められたし、ローンタイプも、
変動、元利均等型を薦められました。うっとおしかったので、
登録時の事前審査は言いなりで通させ
当選後、契約直前に20年超長期固定、元利金等
にすると言ったら、露骨に嫌な顔されました。実際には日本橋で契約時、その場で再審査15分で通りました。三井住友の新宿ローンセンターにの営業に聞いたら
ざっくばらんに、提携の利点は殆どないが、
ローン実行の際に必ずタイミングを合わせるから心配がない程度と言われました。
超長期の場合、金利にまったく優遇ないですしね。
三井不にはノルマがあるんだと予測します。
結果、自分の準備の段取りに自信があれば非提携でいいでしょう。
新生銀行やりそななど、人によっては合うタイプの商品ありますから。

＞６５０
私は６４９ではありませんが、６４９が必ずしも提携を
薦めているようにも見えませんね。
ところで私は提携以外で組む予定ですが、提携でないと
あの書類取り寄せろだとか提携のときには気にせず準備
しなくてもいいような書類を用意しなければならない
という面倒くささはあります。

６５１です。
あ、６４９ではなく、６４６でした。すみません。

私は、みずほ銀行にしました。

>提携じゃないと何らかの理由で本審査蹴られた時に手付帰ってこないから気をつけてね。"でいいじゃん。

手付けって４００万以上払ってない？そんな軽い口調で言える話ではないだろうよ。
今日現在で金融機関決定して本審査になって、過去３年の確定申告に間違いがあって
修正申告したものを提出などという事態になっらた、確実に間に合わないよ。

無知な人が無責任な発言をするなと言いたかっただけだよ。
自分で経験があるならいいけどね。

融資実行が４月末だから３ヶ月以上ある。しかし２０００万３０００万の金を
住宅ローンとはいえ調達するのにリスクを計算しないのは阿呆だよ。
一次審査が通ったあとは書類を集めて出すだけと思ったら大間違い。
ことに収益不動産を他に持っていたり自営業の人や連帯保証人がいたり
連帯債務の場合、やっかいだよ。
銀行にいつまでに審査完了してくれ・・・なんて言えないからね。

この物件クラスだと自宅と投資用不動産持っていたりすると団信の
１億円枠というので引っ掛かったりもする。怖いよ。

>655さん

団信の一億円枠について、どこかで聞いた事があるような気がするのですが、
ちょっと探しましたが見つかりませんでした。
お手数ですが、教えて頂けるとうれしいのですが。

>>656
団体信用生命保険告知書の裏面に他の融資とあわせ１人につき１億円までしか保証できないと書いてありますが

http://www.sssc.or.jp/hoken/index2.html
個人事業者が住宅ローン組めないのも商工ローンで団信使っていたりするから
多行のローン残高は銀行同士わかる。ノンバンクだとわからない場合もあるらしいが
確定申告をだせばローン残高を聞かれる

微妙に越えている場合は、借入金額の減額、もしくは債務の一部を親族などに連帯債務にする
こともある。そうなると書類も手続きも一からやり直しになりかねないから心配している。

ローン審査の大半は告知されていない他の借り入れがないかどうかの調査
見つかった時点で書類を求められる。それと審査が終わったと勘違いして
車を買うとか、高額なカードローンを借りるとかでもローン却下はありうる
自分の知らない事情でローン却下になった場合怖いから「ローン条項」がある。
普通は契約時点でローン先をきめるが、最近は金融庁の指導か不動産監督官庁の
指導かしらないが金融機関きめないで契約するようになった。

わたしはローン審査の責任を不動産屋にかぶせたいからいつでも提携ローン

昔、ワンルーム業者がセカンドローン斡旋してそれを賃貸にだしたら銀行が
文句をいってきたことがあった。その時も「不動産屋が紹介したから借りた
文句があるなら不動産屋に言え」とつっぱねた。弁護士もそれでいいと言った。
それくらい提携ローンは役にたつという話だ。
もちろんセカンドハウスローンで借りたものを貸すのはよくないのは承知しているが

>657.658.679さん　by 656
速攻レス、ありがとうございました。
今回借りると軽く超えそうなので、一般生命保険も含め、検討し直します。

というか、団信の組める枠しか普通はローンを認めないはず。銀行は団信と住宅ローンはセットのはず。そのへんを販売会社と銀行間で暗黙の了解でことが進んでいるとしたら、非提携の銀行にはなしを持って行くのはやぶ蛇だよね

>>661
一般生命保険を使って銀行ローンを借りるという方法を私は聞いた事がないのですが
どういうやり方になるのでしょう。
普通は、団信は契約者が債務者で債権者が保険金受け取り人ですよね。例えば
１０００万オーバーするのに銀行に受取人に指定しておいて毎月数千円の保険金を
払うのですか？

老婆心ながら申し上げますが、団信はサービスでやっているのでなく金融機関の条件の一つなんです。
掛け捨ての生命保険なら契約者が払い続ける保証はない。だからローン金利のなかで掛け捨て分を見ましょうという制度。

ちなみに、知人がワンルーム、自宅あわせて１億枠を超えてローン組んだときは、却下になるかどうかドキドキものだったようです。まじめな顔して契約終わったら返すから１０００万貸してくれと言ってきましたもの。

661です。
一般生命保険を団信の代わりに銀行ローンを借りるという意味ではなく、
団信無しで連帯保証人（例えば相続人など）を立てるという考え方です。
その場合に、万が一の場合のため一般の生命保険（既に加入済みですが増額など）
を使用しようと思うのですが。

なるほど。わかりました。金融機関が了解してくれればの話ですよね。
ちなみに、知人のケースではノンバンクから借りていたワンルームの残債は
銀行ではみなかったことになったようです。実際知人は何か言われたら
所得のある息子に連帯債務をもたせるつもりでいたようです。
実際オーバーするケースは最近多々あるようです。
金融機関によっても細かいところとそうでないところがあるらしい。
昔はあきらかに融資枠そのものでNOだったのですが最近融資基準が団信枠を
上回っているわけですね

ところで、時間は大丈夫なんでしょうね。個人で事業でもおやりになっていて
銀行とおつき合いの深い人でもないと結構大変じゃありませんか？

民間ローンでは、団信に加入できることが融資条件になっています。
http://www.juutakuloan.net/2006/10/parts/27_151458.php

どなたか三井住友の提携ローンを利用予定の方いらっしゃいますか？
他銀行と比べて長期固定金利が高いと思うのですが何かメリットが
あれば教えて下さい。

>>654
数百万だろうと数千万だろうと所詮他人事じゃん。自分の知ってる情報を与えて後は本人の判断。それ以外に何が出来る？

>>655
そのとおり。リスクを計算しないのは阿呆。自分の属性や状況を鑑みて本審査に落ちる可能性が非常に低いにもかかわらず、メリットの少ない提携ローンを借りる人のことだよね？