芝浦アイランド　グローヴタワー★11

>617さん

田町駅徒歩8分で、低層階のあの値段は、現在では、安いと思います。
セミプロ不動産投資家の小生は、これまで自分の住む不動産は賃貸をつらぬいて
きましたが、今回、とうとう自分で住むために買いました。
内覧会も行きましたが、華美な装飾はほとんどないですが、基本的なスペック
（階高、構造等）のレベルは高い、と感じました。
エアタワーの、眺望悪いが日当たり良し、という部屋の月家賃をもとに
利回りを考えてみると、損得は考えられるかと思います。
これを基に、小生は買いを決めました。
もちろん617さんが、赤坂・薬研坂の再開発物件も楽々買える位のご資産を
おもちなら、待ちもありですが。
なお浄水器、食洗機、（LD以外の）エアコン等のオプションは、追加費用
として必要になってきますので、その点もご考慮ください。

棟内モデルルームは何階が見られるのですか？

>>616
なるほど。グローヴ・ケープとも角住戸と最上階に近いところのみ天カセというのは共通なのですね。

ありがとうございました。

>621さん、
ありがとうございます。最終期は抽選の倍率も高いと予想されるので、低い確率に賭けるよりは、確実に買った方がよいかもしれないですね。アイランド以外にマンション一つ購入済みで、その物件とアイランドを売って＋相当がんばって稼いで、薬研坂等山の手の内側の物件を将来購入したいです。港区中心部は坪500超えで、どんなに頑張って働いても無理かな。。

>>624
売らないで、両方貸して薬研坂に借りて住むってのはどうだろう。
買うのは少しもキャッシュを生まないから損だよ。

今の住まいから４０万、グローヴから２５万取れて６５万収入があれば
ローン支払いが両方で３０万あっても３５万に１５万上乗せで５０万
月坪家賃が１．７万でも２９坪の部屋に住めますけど

確かに、芝浦近辺で坪1.2-1.3万円で貸せればローン支払ってもそこそこ手元に残りますが、賃料収入に課税されてしまうし、一度賃貸に出すとその後売却した時にキャピタルゲインに課税されてしまいます(居住用資産の3,000万円非課税が使えない)。

それより、アイランドは賃貸棟が２つも建つので、グローブを賃貸に出しても借り手がつくのか不安です。地震リスクもあるし、キャピタルゲインが少しでも取れるのであれば売って不確実性を取り除いておきたいなー、とリスク回避型の私は考えてしまいます。

　グローヴ購入者です。提携ローン以外でローンを組まれる方はいらっしゃいますか？住信、UFJ信、八十二などを考えていますが、不動産側の了解を得られるでしょうか？何か問題があった方、教えてください。よろしくお願いします。

グローヴの高層階なら賃料月坪１．４５万円は硬い。
エアタワーより少し安めなら確実に借り手はつくでしょう。
今自宅マンションがあったら、グローヴを「居住用資産」として売っても３９％の課税は受けます。
セカンドに３０００万控除は適用されません。それより６年貸して２０％の課税を払うほうが
利にかなってますよ。
あとインカムゲインに関しては、自分で不動産管理会社を作って管理経費を控除して、管理会社の
社宅として薬研坂を借りれば結構節税できたりしますけど、勉強してみる価値ありですよ。

>>629さん
ちょっとした疑問ですが、なぜ、エアタワーより安めに設定しなければならないのでしょうか？
設備・内装はグローヴタワーの方が明らかに上ですし、立地もいいはずなんですが。
強気に行くのはまずいかな？

だからこそ、少しだけ安く貸すのです。

グローブに行ってきた。特に、特徴という程のものはなかったけど
全体としては堅実にうまくまとめた感じ。
エントランスは、思ってたより簡素で、豪華という印象はなかったし、
案外こじんまりとしてるけど、落ち着いた感じだったね。
きっと、ケープの方が車寄せに向かって大きな開口部がある分だけ
スケール感はあるだろうけど、グローブのそれもそれなりにいいのでしょう。
居室の内装部分も、可もなく不可もなくという感じで、他の共用部分も平均レベル。
ＷＣＴのエントランスや、ケープの外観のような強烈な個性や存在感はないけど
全体として無個性なところが、逆に落ち着きを醸し出しているかも。
なんといっても、今の時点では価格に割安感が強いので、当たればラッキーでしょうね。

５月の入居頃にはかなり整備が進んでいるだろうね。
ところでその白い船はいつ開通するの？
どこかでアナウンスしてますか？

グローブにもたくさん欠点はあるのかもしれないが
そんな欠点があろうともこの価格はその欠点を補って余りある。

いまどき、２３区内南半球でツボ２５０万で買えるなんて！
武蔵小杉でさえ、２５０万以上というか、３００万レベルだから
グローブの安さは凄い。

当たっちゃった人は凄いね。マンション転がしで充分儲かる。

お台場と芝浦をつなぐ水上バス定期船のことです。
４月開通の予定で１日８便芝浦アイランドと台場間を１５分で運行する予定。
ペットや自転車も乗せることが出来るそうです。

＞６２８さん
　私は三菱ＵＦＪ信託に変える予定です。三菱ＵＦＪ信託は提携に入っています。
　売り主はいやがりますが、銀行間の金利差がある状況では、納得いくまでねばるべきと思います。
　提携でノーなら非提携でやれば文句ないでしょう。

ローン条項には確か金融機関決定期限が明記されていたような・・・
それを過ぎて勝手に金融機関をかえて引き渡しまでに融資実行が間に合わないと
通常のキャンセル扱いで手付け返ってこないような気がしますがどうでしょう

No.632さん、わたしもグローブは衒ったところ
がない、実質主義のマンションだと思います。
買いたいと思いましたが、入居がすご〜く先だ
ったので、品川のほうにしてしまいましたが、
グローブは質実剛健って感じでいいす。無駄な
ものが省かれていて、住むのにいいのでは？
しかし、エアタワーがあるのだから、何も
貸すことを考えることはないと思いますよ。
隣に賃貸があるのだから、貸すのは不利
じゃあないかな。それに、裏手にもう
一棟、賃貸が建設されるでしょ？

>>637
売買契約書の６条、２１条をよく読む。
３月末融資実行だからもしそれまでにローンの本審査が
却下されたり急病による団信却下されたら手付け放棄ですよ。
というか売主の指定する期日までにローン契約をすませろ（これが確か３月頭）
となっているわけで・・・契約違反を勧める書き込みはいかがなものかと。