23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

最近は23区北部の上げが顕著ですよ。
都心の一部かどうかは、まあお好きなようにご判断ください。

じゃあ、なんで世田谷の売れ残りが多いの？

シティハウス世田谷代田は、竣工後の分譲開始
パークハウスじゃなくてパークホームズ三軒茶屋シエルクール
2006年12月に分譲開始で2007年3月竣工。わずか3ヶ月。
城南は分譲開始と竣工の間が短いからでしょ。

同じ時期竣工の都心物件、
番町パークハウス2005年10月分譲開始で竣工が2007年02月。1年半。
ワールドシティタワーズは
2004年05月分譲開始で竣工が2007年03月。3年

世田谷は中低層マンションが多い。実際現物見てから、という人
が多いというのもあるでしょう。タワーは青田売りでも売れるが。
タワー自体が世田谷に無い。

なるほどねえ。
でも都心なら抽選倍率パンパンが普通だから、やはり城南はそんなでもないね。
まあ、城南というより都心以外がだめなんだが。
世田谷・大田より豊島のほうが高いんだけどね。

まだ都心に物件買ってない奴いるの？
遅過ぎだよ。
そのうち郊外すら買えなくなるよ。

まあ少し964さんのお相手を。豊島は商業地多いでしょ。世田谷は90％住宅地だから、
そのまま比べても意味が無いよ。住宅地同士で比べましょう。

公示地価

【豊島区】
東京都豊島区目白２−３６−１６　603,000(円/m2）建ぺい率,容積率 - 60 300％
東京都豊島区目白４−１−２２　638,000(円/m2) 建ぺい率,容積率 - 60 150％

他は論外だからこの2つだけで比べよう。さて、世田谷区

【世田谷区】
東京都世田谷区等々力５−１８−１３　669,000(円/m2)　建ぺい率,容積率 - 50 100％
容積率100％しかないのに目白より高い。

東京都世田谷区用賀１−１−１５　600,000(円/m2)　建ぺい率,容積率 - 50 100％
容積率換算ではこちらも目白より高い。

東京都世田谷区代沢２−３−１８　780,000(円/m2)　建ぺい率,容積率 - 50 150％
圧勝。

東京都世田谷区成城６−２５−２２　790,000(円/m2)　建ぺい率,容積率 - 40 80％
圧勝。

、、と調べてみて、殆どがそうなので、同じくらいの地域はどこか探しました。

東京都世田谷区弦巻５−１９−８　580,000(円/m2)　建ぺい率,容積率 - 60 150％
東京都世田谷区羽根木１−２９−１８　575,000(円/m2)　建ぺい率,容積率 - 60 150％
このあたりが丁度同じくらいかな。

ド素人なんですが思うのです。

都心部−再開発−超高層が注目のトレンド。それが土地がなくなり周辺区や郊外にまで進出。

それが人気で新築価格の上昇。みんなが見上げてあこがれる、新築−再開発−超高層（大規模）が上昇の要因。

反面、中古価格の低下。つられて上がっているかも知れないけど成約価格は違うと思う。また中古価格差の拡大、優良な中古というのはあるから。

２０年も経てば、新築タワーも時代遅れの施工・設備。また、街自身がマンメイドで歴史が浅く階層による住み分けがないから文化が育たず、再開発の街の魅力も無くなる。さらに居住者が同年代だと老化も同期して廃ニュータウン化の恐れ。

やはり本質は立地が重要だと思う。実は２００４頃に典型的な湾岸超高層買っちゃったんですが、そろそろ手放してあるいは貸し出して、地に足の着いた街に移ろうかと思うんです。

売るべきでしょ。
地に足の着いた街も値上がり始めてるのでは？
私も処分するものは、売り始めました。

新築タワーが時代遅れになるには、２０年も掛かりませんよ。
中央区のリバーシティ21のタワーマンション群は、既に時代遅れになり始めた感があります。
三井が広告にまだ使っているぐらいなので、外見は良さそうに見えるんですけどね。
古いタワーの建物の中を見ると…

＞969
そう思います。
コレが1億の部屋のキッチンか？、シューズインクローゼットもないのか？ってね。
まあ、300万位で改装すればそこそこになるけどね。

1億の部屋を300程度（最低でしょうけど）かければ、まぁ住めるようになるならぜんぜん良いのではないでしょうか。ＭＳは立地がよければ、まだなんとかなりますよ。

立地がよいの解釈が難しいですね。
リバーシティ自体は駅近というにはビミョーだし。
景色は知られてるのに地名はあまり知られてないし。
ギッシリ建ってるのでお見合い部屋が多いし。
これ以上便利になる発展性はないし。

佃のタワーかうなら勝どきのＴＴＴ買う。
駅近だし眺望も良いし。

>973
竣工後TTTで1億の部屋って購入時は7000万位の部屋？
90㎡くらい？

三井や地所のような大手とREITだけ株価が高くて、新興勢はメタメタ状態。
これがマーケットの実勢不動産価格にどれだけ影響を与えるでしょうねぇ。
ある意味面白い状態にはなってきましたが。

こと収益物件に関して言えば、金融庁によるローン締め付けと金商法施行（9月）で
大規模適法物件以外はシュリンクせざるを得ないでしょう。
大手も大手で住居系で儲けるには郊外しかなくなってるし、出尽くし感が強い。
オフィスやリテールで大家で儲けられてもレジで儲からなくなる日は近い。
定借で賃料は上がるかっても、オフィスならともかくレジならほんとかねぇって感じ。
大多数の既存賃貸借レジより定借レジだけ別マーケットで賃料上がるかい？
大手なら安泰ってのも、明日は我が身なんじゃないの？

大手やREITだからって右肩上がり、鰻登りには行かない。そういう話ですよ。
もともと特に地所なんて大家だから、大家家業だけで十分食えるにしてもね。

>>974
南西側４０階＆９０平米以上でそれ位かな？
＋直接基礎工法＆豪華共有施設だけでもかなりの付加価値ある。
後、湾岸タワーで魅力なのはアキバのＴＴＴかな。

>>977
スマン、アキバのＴＴＴは湾岸じゃなかった。

私もアキバTTTほしいな。もう少し安ければねぇ。

えいやで、今後の２３区平均新築坪単価の推移を予測して
みた。
グラフにするとこんな感じ。

対前年比
2007 年 200 万円／坪
2008 年 230 万円／坪 1.15
2009 年 248 万円／坪 1.08
2010 年 258 万円／坪 1.04
2011 年 264 万円／坪 1.02
2012 年 266 万円／坪 1.01
2013 年 242 万円／坪 0.91
2014 年 230 万円／坪 0.95
2015 年 216 万円／坪 0.94
2016 年 201 万円／坪 0.93
2017 年 191 万円／坪 0.95
2018 年 187 万円／坪 0.98
2019 年 185 万円／坪 0.99
2020 年 184 万円／坪 0.99
2021 年 180 万円／坪 0.98
2022 年 178 万円／坪 0.99
2023 年 187 万円／坪 1.05
2024 年 202 万円／坪 1.08
2025 年 230 万円／坪 1.14
2026 年 251 万円／坪 1.09

>980さん
情報源を開かすか、若しくは貴方は不動産評論家かも知れませんが、何処の誰か名前を名乗らないと誰も信用しませんよ。

8月の参院選に立候補を表明した、建築家黒川紀章氏が、公約を発表しました。

・首都機能を移転し、霞ヶ関の機能の半分を地方に移つす。
・不要になった官庁建築を撤去し、タワーマンション300棟を国費で霞ヶ関に建設。
・賃料5〜10万/月の国営賃貸住宅として、一般に供給する。

これが実現すれば、霞ヶ関に100万戸単位の格安優良住宅が供給されることになり、東京の不動産は、○○○するかも知れません。
不動産を持たない一般庶民の私は大歓迎なのですが・・・

仮に当選したとしても、いっかいの参議院議員（しかも無所属で会派にも属さないだろうし）
では到底実現不可能な公約ですね。都知事選の時の頭がまだ切り替わってないのかな？？？

半分ではなくても首都機能の一部移転はその流れと思うよ

９８４
むしろ地方への権限と財源の委譲でしょ。道州制の議論等が話の中心であって
首都移転はどっかいっちゃいましたね。地方間でも同床異夢だし。

＞983
無所属ではありません。黒川氏は、共生新党の党首です。
共生新党は、今回の選挙で5議席の獲得を目指すそうです。

林立するタワーマンションと高層ビルの間を、チューブ状の道路が走り、
日のあたる高層階は富裕層、お見合いどころか日照もないじめじめした下層階は貧民窟、
そんな漫画みたいな近未来ＴＯＫＹＯが実現するんでしょうかね〜
楽しみなような、怖いようなですが。

タワマンが林立して誰でも住めるようになったら、
富裕層はタワマンではなく豪華な一戸建てに住むようになりますよ。
他人から羨ましがられる住まいに住みたいだろうから。

富裕層も今は、お手伝いさんがいないなら、戸建ではなくて、低層マンションを選択するでしょう。

>>981
主旨を誤解されたようですね。上がる。下がるの論議ではなく
いつまでにどの程度（対前年比率何％）であがりいつごろ下がるかという
数値イメージのたたき台として示したものです。
これは私の中の意見をまとまとめた想定グラフです。
いままでのこのスレの議論の大筋は
ここ１〜２年で二桁上昇は終わる。その後は横ばいで５年以内に下降
にむかう。というレベルでは一致していたような印象ですが。
その後落ちるにしても都心のミニバブル崩壊ならゆるやかということで
１５％の下落数値を最大値に一桁下落を２２年まで続けた。
底値が２０１５年

情報は信じるものでなく、読み取り批評すべきものでしょう。
言葉の批判は皆さん得意でもビジョンとして上昇下降の流れをどう
想定するかが一番重要なのだと思います。
私はこのスレでいろいろ書いてきた一人で、評論家でも何でもない。
ただここにかくためにいろいろ勉強してデータはかなり入手したつもり。
このカーブを念頭に（実は、楽観論　悲観論のもう２つのカーブもつくって
あるけど）買った不動産の収支予測や売却時期をにらんでいます。

おそらく、皆さん方の頭のなかにも２０年スパンでどう上がっていつごろからどこまで
下がるというイメージがあるはず。
もちろん、その背景には首都圏人口の伸びが止まる時期２０１２年頃とか
デモグラフィックデータや金融市場、消費税、景気拡大など他の予測を見こまないと
いけないし、リートの破綻予測なんてのもあった気がします。

議論は楽しいけど、いくつかの観測をそれなりに「見えるようにして」もう
議論を楽しむことは私自身は終わらせていいのではないかと思っています。

それは、「買った不動産」がある方に取っては
いつ下がるかなんてスレで議論されては不都合。だから終わらせていい。
とも失礼ながら裏読みできますが。

そんな、マーケットのトレンドを決定するほど
ここの掲示板が影響力あったら面白いね。
裏読みしすぎでしょそれは。

想定シナリオは上げ下げ用意できたとして、行動化のサインは決めましたか？

都心高値の上限理論値みたいなものは推定されましたか？
（理論地価なんかないんですけど、
　こういう理由でここまでは上がっても不思議ではないよ、という値段）

下げに転じる時の指標、及び先行指標（先行の期間も）は
何をウォッチするのが良いでしょう。
当該地の定点観察以外に、何が有効性高そうなんでしょうか？
もし、どなたか秘伝オープンしていただければ。

今日の日経新聞朝刊に、マンション販売不振で在庫過多という記事が出てましたが
いよいよ価格が下がるんでしょうか？

都内でも郊外は多いよ。特に２３区の外周区も、
世田谷、大田、足立、練馬、板橋、北、葛飾、杉並、江戸川は在庫の山。
千葉、埼玉、横浜、川崎を除く神奈川も在庫の山。
そのうち廃墟マンションたくさんできるんだろうな。

金利動向も踏まえて３パターン
いつさがりはじめるかというスレタイのテーマでいけば皆さんのお考えは図のどれに近い？

超都心に関してはパターンCはないね。
977さんの言うとおりファイナンスの問題。
韓国も80㎡、1億5000万が平均っていうからそのバブルがはじけたら影響がある。

>>995
金曜の朝刊ひっくりかえしたけど出てないね。何面なの？

http://www.sanshu-ca.com/news/vol16/news16-flash.htm
２００４年にも在庫が貯まって販売不振というのが日経ならぬ日建新聞にでているね。