23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

夫が免税カードで５０００万の物件Ａを買い妻が自分名義で免税カードで
４０００万で別物件Ｂを買う。
Ａが値上がりしたら売って夫が新築７０００万のＣに等価で買い替え。
竣工までＢに住む
Ｃが竣工したら妻もＢを売って妻名義で５６００万の物件Ｄを買う。
Ｃの「売買契約時」から３年経過して時点で９０００万で売って
Ｄに住み、Ｄ「売買契約時」から３年経過して時点で６７００万で売って
・・・を繰り返せば２億円のマンションがローン負担がかわらないままで
買える。

高く売るということは、買い替え先も高くなってるんじゃないの？
場所が都心→都下→郊外→ド田舎ってなるなら分かるが。。

879>その発想好きだね。ついでにいうと同じ駅から３分でも南北線や大江戸線みたいにホームがやたら深くて着くまで時間がかかりしかも地下鉄の本数が少なく５分も待たせられるのはひどい。
自分の部屋を出てから乗るまでの平均値が大事。その点丸の内線と銀座線は素晴らしい。

>>881
それがうまくいくくらい、中古も上げていく時勢ならば、
2億の部屋は最初の7000万のCと同等か、Cより経年物件ではないか？

Aの取得年代にもよるが、免税枠いっぱい使っても、
(1％年50万max×10年〜の頃のものならば) まだ上げ相場中に離せるかも。
いずれにしても、AかCの良い方の物件、査定、借入金額と取得時の控除の利用で、
都合の良い方一方でゲインを得る方法を考えた方がいい気がする。
一方を借り替えて、定期借家だししてもよいでしょう。

発想の逆転に勝機ありだが、時の運を避けきれない実住物件で、ロスの
遭遇頻度を上げて双六を描くのはどうでしょう。
あっ、最初もローン使ってないのね？ニ馬力で9000万キャッシュ使って？
免税って、自宅3000万の方だけ・・

免税カードは、常に（同時には）一枚しか使えないが、何度も使えるから、
その方が有効。

>>882 >>884
具体案で書きましょうか？

A=WCT　７０㎡　５０００万・・・・・・・⇒７０００万（３０００万控除）
（２４０万／坪：２００４）　　　　　　　　　　　　　・・・・・Ｃ＝Ｔhe 豊洲タワー　　７７㎡
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（３００万／坪　２００７年）
B=芝浦アイランド　　55㎡　4000万円・・・・・⇒５６００万（３０００万控除）
（２６０万／坪　２００６年）　　　　　　　　　　　　・・・⇒Ｄ＝豊洲住不タワー　　52㎡
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（３５０万／坪　２００９年）
Ｃ＝Ｔhe 豊洲タワー　　７７㎡７０００万・・・・・⇒　９０００万円（３０００万控除）　２０１0年以降
Ｄ＝豊洲住不タワー　　52㎡５６００万・・・⇒６７００万（３０００万控除）　　　　２０１２年以降
　　　　　　　　　１億５７００万−ローン残債−売却経費・ローン経費−自己資金＝利益

882です。
A→C　B→D　は明らかに立地のスペックダウンじゃないですか？
品川田町から豊洲では逆わらしべだと思う。
豊洲だと都下レベル同等。

>>885
私も豊洲のマンションと比べるんなら、
ＷＣＴとか芝浦アイランドの方がスペックは上のような気がします。

>>882
最初に９０００万の物件を共有名義で持って築８年で１億５７００万になる保証があればそれもいい。
しかしすでに買った物件をベースに（仮定条件は実際とは変えてあるが）考えるとこうなる。
時間をわけ、再開発の成長による価値の増大と売り出し価格と引渡しの価格ギャップの要素を盛り込んで
上昇確度を上げ保有期間を短くすることで建物の減価を最小にするプランだ。

港南は２００２年から成長して２００９年がピークと考えた。芝浦はこれからも成長するが１．７倍まで
至るかどうかは疑問。　
一方豊洲の成長はこれから。デベも価値の増大を含んだ値付けを見ている。建物スペックでは
ＷＣＴと豊洲の２物件では遜色のないグレードと読んでいる。

最終目的はピークでの売り抜け。１０年ほど賃貸に住みキャッシュを運用する。
投下資本の回収＋６０００万のキャッシュ狙いだから上昇率で１．３倍程度期待できれば豊洲の
新築で十分なのだ。
ピークで売って下落時には１０年ほどでキャッシュを運用する。次の底値で都心新築か築浅中古をねらう。

土地神話の一つは死んだが、不動産に執着する「土地信仰」は死んでいない。
農民が土地に縛り付けられた時代の悪しき遺伝子をうけついでいる人があまりに多い。


わが国の区分所有者の物件観は欧米人に比べ大変ＷＥＴだと思う。
それは、日本人が比類なき新築好きであることと住宅ローンの残債まで
価値ある資産と思い込むからだ。

実際には住宅は自己資金＋含み益の部分が正味価値だ。

不都合が何ももなく気に入っているのならそれもいいが不都合が生じても
それをガマンして住み続けるのは間違いだ。
「家」とイエが同義だった時代の意識だ。
人は自分の判断を否定するような事実からは目をそむけたがるものだが
目の前に何か建ちはじめたらその時点で売って買い替えるべきなのだ。

逆に出遅れたと思っても買えば間に合ったことになる。仮に買ってすぐに下がったら
即売れば済む話だ。自己資金は回収できる。
そのためにも「２３区の新築マンション価格はいつごろ下がりはじめるか」という
ラフなシナリオは持っておいたほうがいい。
①楽観論
②多数意見
③悲観論
３つ用意してそれぞれ対処策を描いておくべき。
持っている以外にも選択枝がいくともあることに気が付く。

不動産価格は１割動くのに短くて数ヶ月、長ければ３年以上かかる。
トレンドとして上昇か下降か横ばいかをつかんでいたら大きく間違うことはない。

不動産は市場の「一物一価の法則」がなりたたない。全く同じ商品がないのが
不動産の特徴だから。たまたまＡを安くしたらＢは高かったなどというミクロの差が
記憶されて、上昇下落の傾向すら人によって意見がまちまちだったりする。

広域の平均値の季節変動も誤解されやすい。
２３区の売り出し台価格が半年で１割上がったが後半は５％下がった・・・
という話はサンプルの取り方の問題で、後半は足立区など安いエリアの供給が
目だったということ。

そういう背景から公示地価や基準地地価の調査制度が必要になったわけだが、
新聞では公示価格発表の度に揺れ動く「変動率グラフ」が衆目にさらされてきた。
そのせいかどうかしらないが、中には地価はさざなみのように細かく揺れ動くという
認識の人がいたりする。
上がった下がったということを、変動率の数値が小さくなったことと混同するケースがある。
http://www.city.sendai.jp/zaisei/tochitaisaku/chikajoho/jouhousi/03_11...

883>渋谷で銀座線に乗るのが不便なんですけど。
今時、エレベもエスカも無い駅だし。
銀座駅で銀座線から丸ノ内線に乗り換えるのも遠くて不便なんですけど。

バブルの頃、銀行屋と不動産屋からよく言われた。
マンションを買って、高く売って次のマンションを買い、売り、
それを繰り返してから土地を買えば、豪宅に住めますよ。と。

バブル破綻後、その銀行も不動産屋もなくなった。
私はセールストークは無視して上手くやったが。

＞ＷＣＴと豊洲の２物件では遜色のないグレードと読んでいる。
そうかな、豊洲物件は価格を抑えるためか、全体的にスペックはイマイチな印象が強いけど。
ＰＣＴが芝浦物件の標準仕様と比べ見劣り感が強かったイメージを引きずってるのかもしれないが。

一般的に
【芝浦売って⇒豊洲引越し】の流れは無いんじゃないの？

もともと芝浦買う気のない人（買えないのも含めて）が本命としての豊洲買うための手段として利用するってことなら納得できる。
軽いギャンブルになりますが。

品川というターミナル駅から有楽町線の豊洲へ買い替え？立地って重要じゃないの？

マンションのスペックは　内装設備＜立地　につきると思います。
これをおさえずに購入してしまうと大抵の人は将来後悔するでしょうね。

>>897
誰でも知ってるし。　よって織り込み済み

↑おまえに言ってない。

あくまで中間物件を買うことは手段。大型物件で売り出しと竣工時で価格差が２割以上
でて築浅が売れないリスクのない場所ならどこでもいいのですよ。
住み買えによる実物不動産のステップアップではなく、あくまで今時点の
「販売価格」とその築浅の上昇率に着目した話なのだが
>>880
の話をより節税効果を高め、確実な値上がり益を得る方法を示したつもり

物価上昇率や、マンション価格の平均上昇率並みに上がっても儲けではない。
ハイパーインフレになればゴミのようなボロ屋でも、価格は跳ね上がる道理。

いかに、突出したパフォーマンスを得るかが問題。
グローバルな視点から見れば為替も問題。
もし数年前に欧州人が格安マンションを仕込んでいたとして、
邦貨で高く売れても、自国に資金を持ち帰ろうとすれば為替で巨額の差損が出る計算。

＞８９７
皆それを前提にして話していると思いますよ。

内装設備＜立地　なんて・・そんな単純なものじゃないよ（笑
豪華なものはやっぱり良いし、住んでみたらわかる

住む気がないのに豊洲とか、そのレベルの物件に手を出すのは相当バクチ過ぎるのでは。
どんどん建てつづけて希少価値もなくなるし、眺望など環境も悪化。
住民層からしても平成のニュータウン化するのが目に見えてる。
今以上に価格上昇は無理でしょう。下手するとわらしべ長者どころか、
ジョーカー握ったまま負組み確定になる。

よく「銀座に近い」が謳い文句になっているけど、
そんなに近くもないと思うんだけどね。
車で走ると4丁目交差点から結構離れているのが判る。
「近い」と言っていいのは勝どきまでだよ。同じ中央区だし。
豊洲の話ね。

内装設備＜立地を真に受けて、低仕様業者の言い訳は本末転倒
「無駄な共用施設ありません」も、少し勉強した素人を掴む業者の言い訳
ようは立地に見合った仕様が必要　バランスだな。

＞ようは立地に見合った仕様が必要
同感。
仕様を見ればどういう層をターゲットにしているのかがよく判る。
ちなみに立地に不釣合いな仕様の物件ってどこだろう。

みんなが喜ぶ案に変更。

A=WCT　７０㎡　５０００万・・・・・・・⇒７０００万（３０００万控除）
（２４０万／坪：２００４）ローン３０００万　夫　　　　　　　　　　　　・・・・・Ｃ＝Ｔhe 豊洲タワー　　７７㎡
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（600万／坪　２００７年）
B=芝浦アイランド　　55㎡　4000万円・・・・・⇒５６００万（３０００万控除）
（２６０万／坪　２００６年）　ローン２０００万妻　　　　　　　　　　　

今年手付けを打って１２６００万で坪単価500万の広尾ガーデンフォレストを買う。
２００９年の竣工までに芝浦アイランドを売って残金決済を済ます。
３年住んで２００１２年には売却。

一部訂正↑

A=WCT　７０㎡　５０００万・・・・・・・⇒７０００万（３０００万控除）
（２４０万／坪：２００４）ローン３０００万　夫

売れなきゃこまるが、アパートローンに組み替えて賃貸だな。

マンションって立地と周辺環境が命。
あとは同じ住人のレベルとかマナーとか。
いろいろじっくりかんがえないとね。

今後の給料アップとか平均的一般サラリーマンは期待できるものでしょうか？
ボーナスって平均何ヶ月分なんですか？100万円くらいはもらえるもの？

所得はフロー、金持ちはストック。

所得の多い人は回答してないか、正直には書いてないんじゃないですか？
もちろんランダムなんだろうけど、「都」の「福祉調査」ってのがひっかかる。
豪邸へは行かなそうな気がするし、セキュリティーの堅固な集合住宅へも行かないのでは？
お金持ちは公共の所に細かな資産内容を申告したがらないしね。
若くて収入ある人は、居留守か、忙しくて本当に留守だから、何度訪ねても依頼出来ない。
私が場下なのかもしれないけれど、そんなに金持ちがいないなんてことは、
まったく信じられないですが。
アンケートのｎにも入れない、居所不定（ネットカフェとか）の人たちも増加してるから、
東京にいる人間の経済環境が、overallで、他の自治体より劣るとか、環境が悪化することは
無きにしも非ずだろうなとは思いますが・・。

追記
1.6％のなかの頂点だけが肥大とか、以前より頂上が遥かに高くなってるということなのかな？

>918
都合の悪い結果なんて思っていないよ。
統計についてその内容を吟味せずに強引に自分の都合のいいように持って行ってる914に対して論理的にコメントしているだけだよ。

収入源については、２８％の世帯が「年金や生活保護」を挙げ、「仕事をしている人がいない」世帯も過去最高の２２％に達するなど、厳しい生活実態が垣間見える。

いったいどんな母集団だ。

みんな今の相場は関心ないんだね・・・

株、すごく儲かりやすい相場になってるね今。
楽しすぎます。
って、株の話？

はい、おっしゃることはごもっともです。私も統計を扱う仕事はしてます。
都合も悪くはないのですが、正直、感覚的に「そうなの？」って思います。
理系ですが、なんでもまずは疑ってみるように、教育されてきた悪壁かもしれません。
わざわざ書き込むには稚拙な内容でした。
富裕層がいる証拠とかのデータを引っ張ってくるとか、主張するつもりはありませんでした。
あしからず、ご容赦のほど願います。

↑923は918さんへのレス。付け忘れました重ね重ね失礼。

生活保護だけじゃなくて年金含んでいるなら別にあるんじゃない？
60代は確実に増えているんだし。無作為の抽出を疑ってもね。
それに二極化というなら、仮に4世帯の中流が下流になって、1世帯に集中で富裕になる
ならマスが下流で合う。

ありえねぇよ。
どんな高齢化社会だ。。。

多くの識者が格差社会の到来を指摘しはじめたのは２００５年 あたりから。
統計数値を追う社会経済研究者やマーケティング分野、国際金融経済の視点など
さまざまなな観点から著作が多くでたいるから必要なら読めばいいだろう。

ワーキングプアとストックリッチがそれぞれ増えるだけの話だ。
１０００万のキャッシュは有効につかえば資産形成の元になるが、
毎日２万８０００円ずつ消費したら消費税５０万を含め１年でなくなる。

デイトレーディングで毎週の運用成績が平均１％程度あれば最初の週の
利益こそ１０万だが、５２週目なら６６１万。税引き後でも６００万。
２年後には２７００万に増えている。

ここまで苦労せずとも、５００万ずつにわけて４８００万の１ＬＤＫ新築マンション
２部屋買って毎月６万の利益をあげていれば、７年で投下資本の半分が還ってきて
不動産価格が年率３％で上昇したら７年後に２６．５％の含み益。売れば、税引き後
２０００万弱の手取りになる。

実際に２００５年から２０１２年あたりまで年率３％の上昇というのはかなり控えめな
予測だと思うが。

>>927
机上の空論だね
デイトレで利益上げてるのは、どのくらいいるか
まるで分かってない
損失を考えてないのが痛すぎる

それに今は2007年だ
05年からの上昇は大きかったが
これからの上昇が3％で行くか分からない

頭の悪い人は原因と結果を取り違える。
ストックリッチが増えるから地価が上がるのでなく
地価が反転したからストックリッチがふえはじめたのだ。
地価とストックリッチの数は相乗効果で増加していく
ただし、スピードは緩やかだ

港区の居住人口は２０万人に増えたのは戸建住宅がマンションに換わったからだ。
ｇｏｏｇｌｅ　ｅａｒｔｈでもいいがビルの３０階あたりから眺めるとわかるが
戸建が残っているエリアは、
泉岳寺周辺、白金、南麻布１丁目麻布永坂など一部に限られる。
http://maps.google.co.jp/maps?hl=ja&ie=UTF-8&oe=UTF-8&tab=...

一方、世田谷は８０万人の人口がいて、キャロットタワーの上から眺めても
世田谷通りと２４６と環七の間のエリアだけでもかなりの数の戸建があるのが
わかる。太子堂二丁目、上馬、野沢。皆結構な地価だが老朽化した木造住宅の
密集した地区でもある。

住宅ローンも組めない７０歳過ぎたお年寄り世帯が結構あるわけだ。
この人たちは自分たちがストックリッチだと思わないうちに今後７年でお亡くなり
なるかもしれないが、お亡くなりにならないとすれば、直下型地震で死にたくない
だろうし癌で死ぬのも心臓病で死ぬのも嫌だという話になる。
港区で戸建からマンションが増えたようにストックリッチの皆さんが高額マンション
に住み換えていく流れはすでに始まっている。

かつての地上げ屋は強引に郊外に戸建を買わせたが今は、毎週新聞に
折込が入る豪華マンションのチラシがゆっくりと彼らと彼らの相続人を
洗脳していく仕組みだ。

>>929
だからあなたが何もしないで様子見ということをどうこういいませんよ。（笑い）

自己資金がないひとは必要ないが、ある人は、いろいろなシナリオで運用を
考えないとそのカネでＢＭＷを買ってしまいそうな自分と戦っているわけで・・・

1000万しかない雑魚の癖に酷く偉そうですな

なんで卑近な具体例になっちゃうのかな。モデルで言ったまでですよ
私や個人の話をしていない

>今は２００５年ではない
これから資産を増やす話でなく、すでに「旧価格」で取得した人の話だから
２００５年でいいのです。

ここは、マンション価格の動向を予測するスレですから

高級マンションより、高級老人ホームでは？

最近、世田谷とかに豪華なのを良く見ます。

>>932
コップの中の１０００万（元本）なら雑魚だが
コップから溢れて受け皿に溜まった１０００万（キャッシュフローの累積）なら
雑魚と呼べないよ。

932は、１０００万といわれて預貯金や運用中の元本を想像するところが
庶民的で微笑ましいね。

高級老人ホームにいくのは８０代でしょう。
世の中には　資産状況と健康状態で分けて
４つの高齢者セグメントがある
①病弱で貧乏な老人
②健康で貧乏な老人
③病弱で資産のある老人
④健康で資産のある老人

このなかで④は③に移行するが
①②からは③に移行しない。
７０歳以降を高齢者とすれば
生存確率からいって
①は１０％
②は４０％
③は５％
④は３５％

誰でも最初の種銭を蓄えるところから始める。「１０００万しかない雑魚」というの言い方を
している人は２０００万に増えた時点で欲を出して、すってんてんになる可能性が高い人だ。

サラリーマンでも５０代なら早期退職再雇用で退職金を手にしたあとも関連会社で
働く人が多い。所得は減るが運用資産は増える。
金融庁が私募集ファンドを含めて不動産証券化の個人投資家保護を言い出した背景には
団塊世代の大量退職がある。

日本経団連の調査では大卒管理職の退職金は２５００万〜３０００万。これが教育ローンや
住宅ローンの返済に消える分もあろうが老後の資金として円滑に運用されて、健康で資産の
ある老人が増えてもらわないと福祉コストが増大するばかり。
団塊の世代の豊かな老後には何が必要かという話だ。

×私募集ファンド
○私募ファンド
「しぼふぁんど」で変換しても思慕ファンドにしかならないので・・失礼

十分な貯蓄がある家庭と、わずかな貯蓄しかない家庭とどちらが多いといったら、
圧倒的に後者らしいけど。今後どうなるのかしらね？

>>939
経済というのは、若い世代も中年層もシニアも高齢者も労働生産以外に消費や貯蓄や資産運用など
あらゆる分野で関係を持つ。
個人の金融資産は１５００兆円あるらしいが。一般世帯数４５００万で割ったら３３３３万円という
話になるが、実際はもっと偏在している。
２３区の人口は７５０万人、平均世帯人口は２人。一般世帯数は３７５万世帯。
持ち家比率は０．５弱だから１８０万世帯が住宅資産を持っている。
持ち家一戸当たりの
正味資産は時価評価−ローン残債
仮に２３区の一世帯あたり住宅時価を戸建て土地も含め４０００万、ローン残高を１８００万と
みても正味資産総額は４０兆円近い。
このうちの４％が毎年買い替えに動けば１兆５千億の含み益が不動産市場で顕在化する。

自宅不動産というのは、お金を入れたら出てこないブタの貯金箱と同じ。
ただ違うのは、貯金箱を割ると含み益というおまけがもらえるということだ。
実際には貯金箱を１９８５年までに買っていないと貯金箱自体の代価で損がでる
ケースもある。

買い替え需要は、わかるが元の中古はどうなるという話だが、一次取得者が買い
その人が住み替える頃には賃貸用に個人投資家が買う。
地価高騰の恩恵はここまでで、賃貸オーナは都内に中古賃貸物件が増えると
立地格差に悩まされる。
下落気はボロマンションの底値買いもいいが、上昇期には新築物件を買うほうが有利。
練馬板橋はますます下がり、目黒世田谷は供給が増えても需要は減らない。
家賃の新旧格差、立地格差がひろがる。

見方を変えると、都心物件は、オーナーはなかなか手放さないということだ。
壊さずに持っていて人に貸せば金が沸いてでるような不思議な貯金箱だからだ。

その貯金箱をどう仕込むか。目利きが問われるところですね。
2002〜2006までのサラリーマンにも買えた湾岸地区だと、競合物件のないタワーズ台場や販売１期が異常に安かったトーキョータワーズなどは貯金箱になりうる物件だと思います。

湾岸なんかより内陸のタワーの低、中層が一番のお買い得でしたね

だからこそ、REIT案件の住宅モノも、家賃を積極的に引き上げているわけですな。
成功するか否か、注目です。新興のファンドは潰れたほうが良いだろうね。合従連衡
はどこの世界にもあること、それがその市場の健全成長を促すわけだ。
新興ファンドが潰れても、どうせ老舗ファンドが買うわけでしょう。まとめて外部成長
できるめった無いチャンスだ。結局下がらないと思いますね。

そうです。定期借家契約になっているから従来のように２年目で値上げされても
賃借人が相場と比較して高いから既存賃料を払って訴訟に持ち込むというわけには
いかない。借り手もものめずらしさで２年住んで値上げなら出て行く覚悟。
普通に値上がりしていくでしょう。

＞あと２回の利上げでプチバブル崩壊が訪れ
って２年で＋０．５％だが、物価も上がっていないのにどこに上げる
理由があるのだろう。
金利の正常化が目的の利上げなど聞いたことがない。景気拡大にならないと
上げられないよ。
かりに上がったとしてファンドがこけて一棟まるまる売りに出ても買うのは
別のファンドだ。家賃を下げずに安く買えば利回りは上がるからそれでいいんだよ。
エンドが空室の分譲にあずかれると支店長が言ったとは思えない。
ましてや下落した瞬間が買い場なんて・・・その先さらに下落は進むわけで
無知蒙昧な発言だろう。

金利が上がるときは家賃も上がるということを忘れたセリフ
とはいえますね。新興ファンドは潰れてほしいが。
2005年頃から、金利上がるからReitは買えない、という意見
が優勢だったね。結果的にはREITは買うべきだったわけだが。

世田谷とか竣工売れ残りがかなり見受けられるけど・・・。
都心のさらに一部地区だけでしょ。今後も値上がりがかなりの期間みこめるのは。

かなりとかもったいぶらずに、実数やパーセンテージで言ってほしいな。
物件名を言ってくれたら現地見てくるけど。下馬の地所物件のことかな。
あれは墓のせいだろう

ダイナシティ明大前
シティハウス世田谷代田
パークハウス三軒茶屋シエルクール
パークハウス深沢コートレジデンス
シティハウス桜新町
パークハウス用賀マスターフォート
パークハウス砧二丁目
ラコント成城富士見橋通り


なんか、パークハウスが多いね。

>951
えー、住宅情報ナビでみても青のやつばかりじゃん。
実際の数は面倒くさいから数えないけど、みためで都心6区でまず全然ちがう。

あ、952さんが挙げてくれてた。
ありがとうございます。
本当に多いよね。
城南とかも坪単価が高いのはほんの一部だし（平均すると豊島区のほうが遥か上）、城南・城西はなんかこのスレというか掲示板では実力上に見られてる気がする。
都心6区だけだよ。いいのは。
しかも値上がり続けるのはそのなかでも極1部の優良地域のみ。

別にいいんじゃないの。残ってて。
シティハウス正常も3年くらいかけて売ったわけだし

>955
それじゃ供給と需要の話しが違っちゃうじゃない。
結局都心（しかもこれからはその中の極一部）の話しなんだよ。

実際城南も中古価格上がっているから、別にいいんじゃないの。
下がってたらそりゃ話違うけどねー。
都心5区も、城南も、大体15-20％上昇しているよ1年前に比べて。

>957
で、都心は成約して城南は成約しないで実勢価格は下がるってとこでしょ。

城南はとにかく

中古物件がない。

あっても徒歩１５分だの定期借地権だの駅近はオーナーチェンジの
賃貸物件ばかり。

一体どうしたというんだ？？？

売り惜しみではないだろう。
売っても買い先がないのだ。

３年前なら築２５年超のマンションを売れば４０００万くらいのキャッシュが入り、
３５００万のローンを組み増せば７０００万の湾岸タワーの９０平米が買えた。
今は住み替えしようにも買える物件がない。
戸建ての住み買えも一定の規模以上ないと売れても、買い替え先がない。

>958
レインズくらい見たら？成約価格での話しだよ。
イメージで判断するのは危険だよ。

最近は23区北部の上げが顕著ですよ。
都心の一部かどうかは、まあお好きなようにご判断ください。

じゃあ、なんで世田谷の売れ残りが多いの？

シティハウス世田谷代田は、竣工後の分譲開始
パークハウスじゃなくてパークホームズ三軒茶屋シエルクール
2006年12月に分譲開始で2007年3月竣工。わずか3ヶ月。
城南は分譲開始と竣工の間が短いからでしょ。

同じ時期竣工の都心物件、
番町パークハウス2005年10月分譲開始で竣工が2007年02月。1年半。
ワールドシティタワーズは
2004年05月分譲開始で竣工が2007年03月。3年

世田谷は中低層マンションが多い。実際現物見てから、という人
が多いというのもあるでしょう。タワーは青田売りでも売れるが。
タワー自体が世田谷に無い。

なるほどねえ。
でも都心なら抽選倍率パンパンが普通だから、やはり城南はそんなでもないね。
まあ、城南というより都心以外がだめなんだが。
世田谷・大田より豊島のほうが高いんだけどね。

まだ都心に物件買ってない奴いるの？
遅過ぎだよ。
そのうち郊外すら買えなくなるよ。

まあ少し964さんのお相手を。豊島は商業地多いでしょ。世田谷は90％住宅地だから、
そのまま比べても意味が無いよ。住宅地同士で比べましょう。

公示地価

【豊島区】
東京都豊島区目白２−３６−１６　603,000(円/m2）建ぺい率,容積率 - 60 300％
東京都豊島区目白４−１−２２　638,000(円/m2) 建ぺい率,容積率 - 60 150％

他は論外だからこの2つだけで比べよう。さて、世田谷区

【世田谷区】
東京都世田谷区等々力５−１８−１３　669,000(円/m2)　建ぺい率,容積率 - 50 100％
容積率100％しかないのに目白より高い。

東京都世田谷区用賀１−１−１５　600,000(円/m2)　建ぺい率,容積率 - 50 100％
容積率換算ではこちらも目白より高い。

東京都世田谷区代沢２−３−１８　780,000(円/m2)　建ぺい率,容積率 - 50 150％
圧勝。

東京都世田谷区成城６−２５−２２　790,000(円/m2)　建ぺい率,容積率 - 40 80％
圧勝。

、、と調べてみて、殆どがそうなので、同じくらいの地域はどこか探しました。

東京都世田谷区弦巻５−１９−８　580,000(円/m2)　建ぺい率,容積率 - 60 150％
東京都世田谷区羽根木１−２９−１８　575,000(円/m2)　建ぺい率,容積率 - 60 150％
このあたりが丁度同じくらいかな。

ド素人なんですが思うのです。

都心部−再開発−超高層が注目のトレンド。それが土地がなくなり周辺区や郊外にまで進出。

それが人気で新築価格の上昇。みんなが見上げてあこがれる、新築−再開発−超高層（大規模）が上昇の要因。

反面、中古価格の低下。つられて上がっているかも知れないけど成約価格は違うと思う。また中古価格差の拡大、優良な中古というのはあるから。

２０年も経てば、新築タワーも時代遅れの施工・設備。また、街自身がマンメイドで歴史が浅く階層による住み分けがないから文化が育たず、再開発の街の魅力も無くなる。さらに居住者が同年代だと老化も同期して廃ニュータウン化の恐れ。

やはり本質は立地が重要だと思う。実は２００４頃に典型的な湾岸超高層買っちゃったんですが、そろそろ手放してあるいは貸し出して、地に足の着いた街に移ろうかと思うんです。

売るべきでしょ。
地に足の着いた街も値上がり始めてるのでは？
私も処分するものは、売り始めました。

新築タワーが時代遅れになるには、２０年も掛かりませんよ。
中央区のリバーシティ21のタワーマンション群は、既に時代遅れになり始めた感があります。
三井が広告にまだ使っているぐらいなので、外見は良さそうに見えるんですけどね。
古いタワーの建物の中を見ると…

＞969
そう思います。
コレが1億の部屋のキッチンか？、シューズインクローゼットもないのか？ってね。
まあ、300万位で改装すればそこそこになるけどね。

1億の部屋を300程度（最低でしょうけど）かければ、まぁ住めるようになるならぜんぜん良いのではないでしょうか。ＭＳは立地がよければ、まだなんとかなりますよ。

立地がよいの解釈が難しいですね。
リバーシティ自体は駅近というにはビミョーだし。
景色は知られてるのに地名はあまり知られてないし。
ギッシリ建ってるのでお見合い部屋が多いし。
これ以上便利になる発展性はないし。

佃のタワーかうなら勝どきのＴＴＴ買う。
駅近だし眺望も良いし。

>973
竣工後TTTで1億の部屋って購入時は7000万位の部屋？
90㎡くらい？

三井や地所のような大手とREITだけ株価が高くて、新興勢はメタメタ状態。
これがマーケットの実勢不動産価格にどれだけ影響を与えるでしょうねぇ。
ある意味面白い状態にはなってきましたが。

こと収益物件に関して言えば、金融庁によるローン締め付けと金商法施行（9月）で
大規模適法物件以外はシュリンクせざるを得ないでしょう。
大手も大手で住居系で儲けるには郊外しかなくなってるし、出尽くし感が強い。
オフィスやリテールで大家で儲けられてもレジで儲からなくなる日は近い。
定借で賃料は上がるかっても、オフィスならともかくレジならほんとかねぇって感じ。
大多数の既存賃貸借レジより定借レジだけ別マーケットで賃料上がるかい？
大手なら安泰ってのも、明日は我が身なんじゃないの？

大手やREITだからって右肩上がり、鰻登りには行かない。そういう話ですよ。
もともと特に地所なんて大家だから、大家家業だけで十分食えるにしてもね。

>>974
南西側４０階＆９０平米以上でそれ位かな？
＋直接基礎工法＆豪華共有施設だけでもかなりの付加価値ある。
後、湾岸タワーで魅力なのはアキバのＴＴＴかな。

>>977
スマン、アキバのＴＴＴは湾岸じゃなかった。

私もアキバTTTほしいな。もう少し安ければねぇ。

えいやで、今後の２３区平均新築坪単価の推移を予測して
みた。
グラフにするとこんな感じ。

対前年比
2007 年 200 万円／坪
2008 年 230 万円／坪 1.15
2009 年 248 万円／坪 1.08
2010 年 258 万円／坪 1.04
2011 年 264 万円／坪 1.02
2012 年 266 万円／坪 1.01
2013 年 242 万円／坪 0.91
2014 年 230 万円／坪 0.95
2015 年 216 万円／坪 0.94
2016 年 201 万円／坪 0.93
2017 年 191 万円／坪 0.95
2018 年 187 万円／坪 0.98
2019 年 185 万円／坪 0.99
2020 年 184 万円／坪 0.99
2021 年 180 万円／坪 0.98
2022 年 178 万円／坪 0.99
2023 年 187 万円／坪 1.05
2024 年 202 万円／坪 1.08
2025 年 230 万円／坪 1.14
2026 年 251 万円／坪 1.09