23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

８４０さん、タワーの１Ｌって大抵倍率ついてますよね。くじ運がいいんですね。
というか逆にと不人気を狙うのですか？
南青山はどうやって買われたのでしょう。
今にして思えば、安値狙いで高倍率の抽選物件ばかり漁っているといつまで
たっても買えない。

さて、８４０さん。今後はこれをどう料理しますか？出口戦略はどうお考えですか？
南青山を６年目で売って２０％税金払って残りの２軒に補填するのでしょうか
値上がりと収入と残債の減り具合を勘案すると７年目あたりがトータルで
リターンが大きいから全部売りますか？

家賃収入
ＷＣＴ、１.２万／月坪
南青山Ｔ、２万／月坪
Ｎ横浜　１.３／月坪

て感じでしょうか。
これなら５〜６年後にＮ横浜を売却処分して、腐っても港区のＷＣＴを１０年ちょいで売却、南青山Ｔは２０年間保有ってとこじゃないですか。

そうか、２０００万の自己資金で１５０００万の物件を買って１３５００万の借り入れでも
物件価格が４割上がった時点売れば２億１千万。６０００万の譲渡益
当然売るよね。

長期譲渡なら６５０万の売却経費と２０％の課税を控除して４２００万の手取り利益。
さて利回り１４％なら７年で投下資本回収だから、純利益も４０００万。
２０００万の自己資金で６０００万の居住用資産買って、それが１．４倍になった時点で
売って２４００万稼ぐよりはずっと賢いなぁ

840です
ご心配ありがとうございます
こちらスレで売り時を勉強させていただきます

一等地以外はピークで売却。一等地は長期保有でしょう。
ピークをいつと見るか。株と一緒で腹八分目で引く勇気が必要ですね。

南青山Ｔって青山ザ・タワーのことですかね。ところで
２０００万の自己資金を全部、南青山に入れて１億５千万の部屋買う
お考えはなかったのでしょうか

４８万のローン負担と空室リスク考えると怖いけどサブリースつけて利回り落とせば
いいような気もしますがダメですかね

同じく3物件
白金T（1LDK）、港区内陸タワー（居住用につき伏せ）、赤坂TR
白金はキャッシュで、自宅は4割ローン、
赤坂をどう払うか思案中

なんだかセールの戦利品を見せびらかす主婦みたいになってきたな。

いずれにしろ
坪単価が安い　賃料単価が高い・・・・買う
坪単価が安い　賃料単価が安い・・・値上がりするなら買い
坪単価が高い　賃料単価が高い・・・・値下がりしてから買う
坪単価が高い　賃料単価が安い・・・・買わない

＞赤坂をどう払うか思案中

カードで払ったらポイントが貯まっていいと思うが・・・・悪い。ゴメン・・ジョークだよ

タワーマンションはその昔は建物１００円土地２００円の世界だったのが
規制緩和と地価下落が重なって建物１００円土地８０円になった
そこで建物８０円土地１２０円の城南より安くなってしまった。
同じ場所で建物が高く土地が安いというのは賃料が高くとれて物件価格は
安いという高利回りの必須条件だ。

こういう時期はおもいきりレバレッジをかけて買ってもキャッシュフローが
えられた。
物件価格が値上がりして利回りが低下すればレバレッジをかければかけるほど
キャッシュフローは減る。
イールドギャップがなくなる＝物件の利回りが金利に近づくか金利が上がって利回りに近づく　と
賃貸の事業リスクを金融機関の分まで肩代わりしている気分になる。
というか出口がなくなる。元本割れしないと資金が帰ってこない。

変動金利で借りていて本格的に景気拡大で利上げになれば物件を売る人が増えるが
オーナーチェンジなら利回りで買うから値が下がる。
エンドにむけにいっせいに売りがでると需給バランスが崩れて値が下がる。

都心は郊外に比べてピークも底値も長い。
だいたい高値になれば誰も様子見に転じるから売るほうも売り控える。
そういうわけで
上昇の震源が郊外に波及するまでの時間、都心は勝手に市場から姿を消す。
政界財界の偉い人が都合がわるくなると緊急入院するのに似ている。
いくらピークだからといって郊外が値上がりしつつあれば都心はちょっとだけごまかして
時間は稼げる。
そこで需要は周辺部に向かう。嫌だといっても綯い袖はふれない。これでガマンして
という話になる。そんなこんなで２〜３年気が付けば需要の先食いでおなか一杯の
市場に秋風がふきはじめるとあらぬ噂が流れる。
「おい。もう都心も駄目らしいぞ」「やっぱりな。そりゃそうだろう。よくあそこまで持ったもんだ」
「俺たちだって人のことは言えんぞ」「そうだな。ま、都心がだめなら俺たちが頑張ってもはじまらん」

完成在庫の値引き売りが始まったら新規供給は必要なくなる。デベロッパーが在庫土地を
投げうるようになると下落も本格化する。地価が下がるのは３０代でも４０代でも知っているから
詳しく書く必要なかろう。

どこまで上がるかは衆目の一致するところで、問題は推移のスピードだ。
下がり始める時点はいつか？

なかなか下がらないと思う。
一辺に供給しちゃったから需要も払底したかわりに土地もなくなった。
なにしろ鈴木都政の時代から仕込んだ湾岸開発を一気に大放出した。

不動産市場は飽食と空腹を一定期間で繰り返す。
目鼻の利いた人は３件も仕込んでいる。
ここまで派手な不動産バーゲンセールなら
ついでに投資用も買っておこうと動いた人はほかにもいるだろう。

いずれ品薄になるようなものは安く出回ったらいらなくても買いだめする。
これはオイルショックの頃からの生活習慣だな。今後は数パーセントで
緩やかな上昇が長期に続くという予測は間違っているかなぁ。

現状のままで１０年すぎたとして何か困ることがあるか？ないよね
だったらそうなる。

セールの案内状をもう一度配ってももうそれほど賑わうこともないだろう。
真夏の軽井沢のアウトレットみたいに、目ぼしいものは残っていない。

これから出る物件は価格を下げたら、一次取得者が悩んでいる間に手持ち資金の
豊富な個人投資家がさらっていく。
需要を掘り起こすには値引きをさらにすすめないと駄目だ。
大きい網の目ですくえる魚は全部すくってしまった。無理して掘り起こす気もなさそうだ。

ぶっちゃけせいぜいみんな５０００万のマンションを生涯に
１回買えるか買えないかの資金力だろ。下がるか上がるかなんて
関係ないな。むしろ給料上げたほうがいいな。
そもそも個人向け分譲なんかスケールメリットないし儲かんないよ。
デイトレしてたほうがましだな。

ファンドがどこに一番力入れてたか知ってるのかねー。
地主から買い叩くってことだよ。買い叩き！
下がるのなんてのんきに待つより買い叩きのテクを
身につけたほうが良い。

買い叩きっていくら資金いるねん

今から千代田区駅５分以内マンション
坪単価500万ぐらいの所を買おうかと思うんですが
割高でしょうか？

>>875

正解を申しあげます。
バブル期に比べたら割安。
7-4年前に比べたら割高。

では、現在は？
資金に十分余裕のある人には割安（感）
タイトな人割高（感）

ふと疑問ですが、マンションの立地とは、
駅から徒歩何分も入ると思うのですが、マンションから
部屋まで何分というのは、誤差になるのでしょうか？
通勤時間では、よくドアtoドア何分といいますが。

うちはそれで戸建てを物色していて、都心の値上がりマンション
を買い損ねたわけですが。

>>873
1人一枚しかもてない長期固定各種税減免付きカードをいかに有効に行使するかと言うことだ。

夫が免税カードで５０００万の物件Ａを買い妻が自分名義で免税カードで
４０００万で別物件Ｂを買う。
Ａが値上がりしたら売って夫が新築７０００万のＣに等価で買い替え。
竣工までＢに住む
Ｃが竣工したら妻もＢを売って妻名義で５６００万の物件Ｄを買う。
Ｃの「売買契約時」から３年経過して時点で９０００万で売って
Ｄに住み、Ｄ「売買契約時」から３年経過して時点で６７００万で売って
・・・を繰り返せば２億円のマンションがローン負担がかわらないままで
買える。

高く売るということは、買い替え先も高くなってるんじゃないの？
場所が都心→都下→郊外→ド田舎ってなるなら分かるが。。

879>その発想好きだね。ついでにいうと同じ駅から３分でも南北線や大江戸線みたいにホームがやたら深くて着くまで時間がかかりしかも地下鉄の本数が少なく５分も待たせられるのはひどい。
自分の部屋を出てから乗るまでの平均値が大事。その点丸の内線と銀座線は素晴らしい。

>>881
それがうまくいくくらい、中古も上げていく時勢ならば、
2億の部屋は最初の7000万のCと同等か、Cより経年物件ではないか？

Aの取得年代にもよるが、免税枠いっぱい使っても、
(1％年50万max×10年〜の頃のものならば) まだ上げ相場中に離せるかも。
いずれにしても、AかCの良い方の物件、査定、借入金額と取得時の控除の利用で、
都合の良い方一方でゲインを得る方法を考えた方がいい気がする。
一方を借り替えて、定期借家だししてもよいでしょう。

発想の逆転に勝機ありだが、時の運を避けきれない実住物件で、ロスの
遭遇頻度を上げて双六を描くのはどうでしょう。
あっ、最初もローン使ってないのね？ニ馬力で9000万キャッシュ使って？
免税って、自宅3000万の方だけ・・

免税カードは、常に（同時には）一枚しか使えないが、何度も使えるから、
その方が有効。

>>882 >>884
具体案で書きましょうか？

A=WCT　７０㎡　５０００万・・・・・・・⇒７０００万（３０００万控除）
（２４０万／坪：２００４）　　　　　　　　　　　　　・・・・・Ｃ＝Ｔhe 豊洲タワー　　７７㎡
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（３００万／坪　２００７年）
B=芝浦アイランド　　55㎡　4000万円・・・・・⇒５６００万（３０００万控除）
（２６０万／坪　２００６年）　　　　　　　　　　　　・・・⇒Ｄ＝豊洲住不タワー　　52㎡
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（３５０万／坪　２００９年）
Ｃ＝Ｔhe 豊洲タワー　　７７㎡７０００万・・・・・⇒　９０００万円（３０００万控除）　２０１0年以降
Ｄ＝豊洲住不タワー　　52㎡５６００万・・・⇒６７００万（３０００万控除）　　　　２０１２年以降
　　　　　　　　　１億５７００万−ローン残債−売却経費・ローン経費−自己資金＝利益

882です。
A→C　B→D　は明らかに立地のスペックダウンじゃないですか？
品川田町から豊洲では逆わらしべだと思う。
豊洲だと都下レベル同等。

>>885
私も豊洲のマンションと比べるんなら、
ＷＣＴとか芝浦アイランドの方がスペックは上のような気がします。

>>882
最初に９０００万の物件を共有名義で持って築８年で１億５７００万になる保証があればそれもいい。
しかしすでに買った物件をベースに（仮定条件は実際とは変えてあるが）考えるとこうなる。
時間をわけ、再開発の成長による価値の増大と売り出し価格と引渡しの価格ギャップの要素を盛り込んで
上昇確度を上げ保有期間を短くすることで建物の減価を最小にするプランだ。

港南は２００２年から成長して２００９年がピークと考えた。芝浦はこれからも成長するが１．７倍まで
至るかどうかは疑問。　
一方豊洲の成長はこれから。デベも価値の増大を含んだ値付けを見ている。建物スペックでは
ＷＣＴと豊洲の２物件では遜色のないグレードと読んでいる。

最終目的はピークでの売り抜け。１０年ほど賃貸に住みキャッシュを運用する。
投下資本の回収＋６０００万のキャッシュ狙いだから上昇率で１．３倍程度期待できれば豊洲の
新築で十分なのだ。
ピークで売って下落時には１０年ほどでキャッシュを運用する。次の底値で都心新築か築浅中古をねらう。

土地神話の一つは死んだが、不動産に執着する「土地信仰」は死んでいない。
農民が土地に縛り付けられた時代の悪しき遺伝子をうけついでいる人があまりに多い。


わが国の区分所有者の物件観は欧米人に比べ大変ＷＥＴだと思う。
それは、日本人が比類なき新築好きであることと住宅ローンの残債まで
価値ある資産と思い込むからだ。

実際には住宅は自己資金＋含み益の部分が正味価値だ。

不都合が何ももなく気に入っているのならそれもいいが不都合が生じても
それをガマンして住み続けるのは間違いだ。
「家」とイエが同義だった時代の意識だ。
人は自分の判断を否定するような事実からは目をそむけたがるものだが
目の前に何か建ちはじめたらその時点で売って買い替えるべきなのだ。

逆に出遅れたと思っても買えば間に合ったことになる。仮に買ってすぐに下がったら
即売れば済む話だ。自己資金は回収できる。
そのためにも「２３区の新築マンション価格はいつごろ下がりはじめるか」という
ラフなシナリオは持っておいたほうがいい。
①楽観論
②多数意見
③悲観論
３つ用意してそれぞれ対処策を描いておくべき。
持っている以外にも選択枝がいくともあることに気が付く。

不動産価格は１割動くのに短くて数ヶ月、長ければ３年以上かかる。
トレンドとして上昇か下降か横ばいかをつかんでいたら大きく間違うことはない。

不動産は市場の「一物一価の法則」がなりたたない。全く同じ商品がないのが
不動産の特徴だから。たまたまＡを安くしたらＢは高かったなどというミクロの差が
記憶されて、上昇下落の傾向すら人によって意見がまちまちだったりする。

広域の平均値の季節変動も誤解されやすい。
２３区の売り出し台価格が半年で１割上がったが後半は５％下がった・・・
という話はサンプルの取り方の問題で、後半は足立区など安いエリアの供給が
目だったということ。

そういう背景から公示地価や基準地地価の調査制度が必要になったわけだが、
新聞では公示価格発表の度に揺れ動く「変動率グラフ」が衆目にさらされてきた。
そのせいかどうかしらないが、中には地価はさざなみのように細かく揺れ動くという
認識の人がいたりする。
上がった下がったということを、変動率の数値が小さくなったことと混同するケースがある。
http://www.city.sendai.jp/zaisei/tochitaisaku/chikajoho/jouhousi/03_11...

883>渋谷で銀座線に乗るのが不便なんですけど。
今時、エレベもエスカも無い駅だし。
銀座駅で銀座線から丸ノ内線に乗り換えるのも遠くて不便なんですけど。

バブルの頃、銀行屋と不動産屋からよく言われた。
マンションを買って、高く売って次のマンションを買い、売り、
それを繰り返してから土地を買えば、豪宅に住めますよ。と。

バブル破綻後、その銀行も不動産屋もなくなった。
私はセールストークは無視して上手くやったが。

＞ＷＣＴと豊洲の２物件では遜色のないグレードと読んでいる。
そうかな、豊洲物件は価格を抑えるためか、全体的にスペックはイマイチな印象が強いけど。
ＰＣＴが芝浦物件の標準仕様と比べ見劣り感が強かったイメージを引きずってるのかもしれないが。

一般的に
【芝浦売って⇒豊洲引越し】の流れは無いんじゃないの？

もともと芝浦買う気のない人（買えないのも含めて）が本命としての豊洲買うための手段として利用するってことなら納得できる。
軽いギャンブルになりますが。

品川というターミナル駅から有楽町線の豊洲へ買い替え？立地って重要じゃないの？

マンションのスペックは　内装設備＜立地　につきると思います。
これをおさえずに購入してしまうと大抵の人は将来後悔するでしょうね。

>>897
誰でも知ってるし。　よって織り込み済み

↑おまえに言ってない。

あくまで中間物件を買うことは手段。大型物件で売り出しと竣工時で価格差が２割以上
でて築浅が売れないリスクのない場所ならどこでもいいのですよ。
住み買えによる実物不動産のステップアップではなく、あくまで今時点の
「販売価格」とその築浅の上昇率に着目した話なのだが
>>880
の話をより節税効果を高め、確実な値上がり益を得る方法を示したつもり

物価上昇率や、マンション価格の平均上昇率並みに上がっても儲けではない。
ハイパーインフレになればゴミのようなボロ屋でも、価格は跳ね上がる道理。

いかに、突出したパフォーマンスを得るかが問題。
グローバルな視点から見れば為替も問題。
もし数年前に欧州人が格安マンションを仕込んでいたとして、
邦貨で高く売れても、自国に資金を持ち帰ろうとすれば為替で巨額の差損が出る計算。

＞８９７
皆それを前提にして話していると思いますよ。

内装設備＜立地　なんて・・そんな単純なものじゃないよ（笑
豪華なものはやっぱり良いし、住んでみたらわかる

住む気がないのに豊洲とか、そのレベルの物件に手を出すのは相当バクチ過ぎるのでは。
どんどん建てつづけて希少価値もなくなるし、眺望など環境も悪化。
住民層からしても平成のニュータウン化するのが目に見えてる。
今以上に価格上昇は無理でしょう。下手するとわらしべ長者どころか、
ジョーカー握ったまま負組み確定になる。

よく「銀座に近い」が謳い文句になっているけど、
そんなに近くもないと思うんだけどね。
車で走ると4丁目交差点から結構離れているのが判る。
「近い」と言っていいのは勝どきまでだよ。同じ中央区だし。
豊洲の話ね。

内装設備＜立地を真に受けて、低仕様業者の言い訳は本末転倒
「無駄な共用施設ありません」も、少し勉強した素人を掴む業者の言い訳
ようは立地に見合った仕様が必要　バランスだな。

＞ようは立地に見合った仕様が必要
同感。
仕様を見ればどういう層をターゲットにしているのかがよく判る。
ちなみに立地に不釣合いな仕様の物件ってどこだろう。

みんなが喜ぶ案に変更。

A=WCT　７０㎡　５０００万・・・・・・・⇒７０００万（３０００万控除）
（２４０万／坪：２００４）ローン３０００万　夫　　　　　　　　　　　　・・・・・Ｃ＝Ｔhe 豊洲タワー　　７７㎡
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（600万／坪　２００７年）
B=芝浦アイランド　　55㎡　4000万円・・・・・⇒５６００万（３０００万控除）
（２６０万／坪　２００６年）　ローン２０００万妻　　　　　　　　　　　

今年手付けを打って１２６００万で坪単価500万の広尾ガーデンフォレストを買う。
２００９年の竣工までに芝浦アイランドを売って残金決済を済ます。
３年住んで２００１２年には売却。

一部訂正↑

A=WCT　７０㎡　５０００万・・・・・・・⇒７０００万（３０００万控除）
（２４０万／坪：２００４）ローン３０００万　夫

売れなきゃこまるが、アパートローンに組み替えて賃貸だな。