23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

>79
私は、手持ちの資金の一部を使い3割キャッシュ7割ローンで賃貸物件を買いました。
手持ちのキャッシュに余裕がないと、高額賃貸物件は突然の退去に対処できません。
全額キャッシュではレバレッジが効かない。
全額キャッシュとは稚拙な代替案ですね。

マンション購入者には2種類ある。
ひとつは不動産に敏い人。
もう一つは不動産に疎い人。
敏い人は、底値気配を察知して2002年ごろから動き始め
今までにどこかを買っている。
疎い人は、まだ買わないで待っている。
もうひとつの区分は
本気で買いたがっている人と
そうでない人
人気アーチストコンサートの席と同じで
不動産もＳ席から埋まっていきＢ席のはじっこが最後に残る。
Ｂ席なんかほしくないといっているうちに売り切れる。
本当に買う気のある人は、神奈川・都下板に「移住」していたりしないか？

もともと買う気もないし買う金もない人が、面白半分で下がる下がると
騒いで楽しんでいるようだな。

82>文章もロジックも見事だね。

代替案。お金足りない人はとりあえず土地だけ買っておくのはどう？

不動産（一戸建て、土地、マンション）の価値は、土地と建物から構成されます。
販管費や消費税等はとりあえず無視。

建物の価値は経年劣化により、減価しますから、この意味では建物価値減価のない土地を買っておくのが、一見、最も有利に見えますが、言うまでもなく、土地は価値を生まない（駐車場等にする手がないではないが、利回りはかなり低くならざるを得ない）ので、この選択はあまり賢くない。もちろん居住用資産として３０００万円控除を受けることも不可能。

とすると、理論上、最も有利なのは、建物価格がゼロに近い中古一戸建てということになります。
日本の場合、中古一戸建ては築１０年くらいで建物価値はゼロとかせいぜい新築価格の２割程度にしか評価されませんが、建物によっては立派に使えるのみならず、かなりの価値のある物件がいくらでもあるので、そういう物件を買えばいいわけです。
ただし、これは自己使用なら良いですが、賃貸にして運用しようとすると、問題が多くあまり勧められません。借り手の見つけ難さ、物件価格が総じて高額になりやすい（ために空き家になるとダメージが大きい）、賃貸人が居座りやすい等の問題点があります。

というわけで、結局、マンションがいいとなるわけです。
それも土地分の比率の高いものということになります。
低層マンションは土地の持ち分が多いからいいのでは、と考える人がいるかもしれませんが、これは大いなる勘違いです。所有土地（持ち分）の面積ではなく価値の大きいものがいいわけです。これは、単純化して言えば、結局坪単価の高い物件（割高物件はもちろん避ける）ということ。
中古の方が建物価値が減価している分、有利そうに見えますが、そう単純ではありません。

長くなりましたので、以上総論のみにて失礼します。

ありがとうございました。

東京２３区の新築マンション、平均価格６０００万円台にhttp://www.asahi.com/life/update/0416/TKY200704160254.html

きてますねー。分譲戸数がどんどん減ってくる、と。
ライバルマンションが近い将来現れそうに無いですな。
これなら10年後同値で売れる可能性も高い。
良い傾向です。

>>87
やっぱ二極化か。
千葉に買った人、カワイソス。

千葉は計画通りに開発が進まないから．．．
幕張は商業・住居・文教とエリアを分けなければ成功したかも。
駅近は借地物件だらけ、分譲は駅遠っていまいちすぎる。

２３区は１９９５年に底値を打って、のちは微動。
都心の物件数が払底すればおのずと価格は安定するからだ。
一方郊外は買い安さからいつまでも買いが入って下げ止まらずに
２００５年あたりで底値になった。

世田谷でも、足立区でも大きな流れはかわらない。
足立区では１９９５年以降も２割以上の下落があったが
世田谷では１５％弱という程度。

都心住宅地と郊外人気住宅地を比較してみても底値を打った時期が
大きく違う。
郊外は、都心の上昇に引きづられて底値からの上昇が早いのがわかる。

１９９６年以降郊外の供給が進み郊外が下落したのに対して都心は
湾岸を中心に大量供給した地域や人口増をはかった中央区などで値動きの変化が激しかった。

85>不動産には人気という要素もあります。これからの人気は都心の眺望のいいタワー角部屋です。
このプレミアが最強です。

>>92>>93のグラフの一番高いところって、バブル当時の価格じゃないですか。
そこから下落するのは当然だし
底値というよりも、バブル当時の異常な高値から、妥当な価格に戻っただけのことじゃないのですか？

マーケティングと縁のない人とは何を話しても無駄ですが、バブル価格からいかに下落していかに復活してきているかを見ろと言っている。
価格は市場が決める。買う人がいたからそれが価格になっているのだ。
マンションにフェアバリューなどないが、このグラフで見なくちゃいけないのは、底値。
数字がわからないなら、それは仕方がないが。

坪単価２５０万つまり７０平米弱が５０００万で買えるレベルがサラリーマンの上限とすれば
その線を過去の価格推移に引いてみたら何がわかるかという話をしている。
造った方の苦労も少しは察してほしいな。

＞妥当な価格に戻っただけのことじゃないのですか？
そうなんだよ。渋谷は妥当な価格は３６０万以下ではありえないし、そういう価格が１０年近く維持された
という事実を認識しよう。
一方、郊外の妥当な価格って何だろう。わかるのなら説明してほしいね。
下げ止まったり上げどまったりした安定価格が、「妥当な価格」じゃないのか？

妥当な価格といっても、それ自体根拠のない総体価格ということだ。
バブルを異常というのなら，バブルの崩壊で下落しすぎた郊外価格も異常というべきではないか。
また、底値基調になった港区湾岸で大量供給して２２０万坪単価で出たタワーも
実は「異常」な安値だったと考えるべきだろう。

×総体価格
○相対価格　　すまん

投資家の皆さんのあせりを感じられました

逆だよ。わかってないな。

ということで、異常な安値圏から妥当な価格圏に入ったということで、まだまだ上がるから買ってね。（といっても、一般サラリーマンは都心はもう無理でしょうから、投資家さん、あと１件追加して！数年後が楽しみ。）

不動産投資は転売して儲ける話ではない。
底値圏で買えれば、あがらなくてもいっこうに構わない。
長く賃貸して借入金を返し利益を得て、最悪元本＋残債以上で売れたらよい。
新築の賃貸の良さは、築浅１０年以内に利益を出して、買値で売れる可能性が
あることだ。
マンション相場など急騰せずに家賃相場が上がってくれたほうが助かる。
新築が緩やかに上がるか全く供給が途絶えれば築浅中古は高値維持。

持てば持つほど収入は増えるし借入金はどんどん減る。
都心グラフをみても過去の１０年全国平均がどんどん下がり続けるなかで
ここまで高値を長期に維持したことは
資産インフレ局面になれば上げのあとでも天井が長く続くことを意味するのではないか。

案外忘れがちなことだが、坪３３０万の地域が４００万になっても３割アップだが
坪１６０万のところが３割アップしても２００万あまりにしかならない。
坪単価が２６０万になれば63％アップだ。
郊外の上げは難しいが都心の上昇はたやすい。

グラフを見て面白いのは、２５０万円のラインが抵抗線になっているかのように
都心価格は一般サラリーマンをよせつけないところでとどまっている。
バブルなら、なぜ１８０万くらいまで値が下がらなかったのか。

簡単なことだ。『マンションを買う女たち』（既出）でも描かれたように新宿中野
目黒渋谷あたりの物件が、坪３００万あたりになったところで買いが殺到する。
実際、そこで５０００万の１ＬＤＫ買った人は、牛久の５０００万の戸建てを買った
人ほど下落に悩まされていない。
都心価格は購入者に支えられていたわけだ。

首都圏マンションは９６年までは４万戸水準だった。
実際はそれで十分なのだ。
http://www.mizuhocbk.co.jp/fin_info/industry/sangyou/pdf/1007_02.pdf
それが８〜9万戸に急増したのは国家の要請にちがいない。
住都公団が無くなってその分を民間が担ったというのは理屈にすぎない。

①住宅需要に景気回復の期待をのせて優遇税制、ローン控除など
　促進策を講じた
②リストラで出た工業用地や配送センタ、社宅用地を買ってもらって
　　マンション供給させたかった。
③都市再生と規制緩和によるマンションの大型化が進んだ。
マンションをじゃばじゃば供給して資産デフレ脱却などとはおこがましい話だ。
これは、むしろ「銀行の不良債権処理」の一環とみたほうがいい。
米国債の次に安全な債権はフレディマックとかファニーメイのほかにも
日本の膨大な住宅ローンがある。

おそらく今後4年間にマンション供給は半減するだろう。
しかしデベは利益率が改善し単価の増で売上げ減も緩和される。

『住宅情報スタイル』はまた有料に戻るかもしれない。ひょっとしたら
『住宅譲歩シタイノ』なんて名前に変えるかもしれない。

株も不動産も同じで、どうしても売りたい人がいるとき、株で言えば
持ち合い解消をせざるを得なかった時、不動産で言えばリストラによる
用地放出の時、が絶対的な買い時だった。その時の価格が異常値だった
ということはまず間違いないことでしょう。
2007年も買い時だと思いますね。今売れ行きは鈍化しているようなので、
じっくり考えれる良いタイミングじゃないでしょうか。

まさか、ウィンドウは閉じられた、と宣言した方ではないと思うが。

それ下がれ、買い叩くぞ、という不健全な考えが報われる時代は終わった。

ざっと目を通してみました。
このトピには、かなりの時間と精力を費やしておられる方が、いらっしゃるみたいですね。
私的な事柄でそれだけＰＣの画面を前にしていられるなんて。。。

107さんの通り。
何でも、誰かがどうしても何かをしなければならない時がターニングポイント。
皆が売りたかった時が底であり、皆が買いたかった時がトップ。
これが心底判っていて、世相に流されない人間だけが勝ち組になれる。。。

＞皆が売りたかった時が底であり、
建築着工統計調査によると、０６年の首都圏のマンション着工戸数は１２万５２７１戸。
０６年度の発売戸数は前年度比１５．３％減の７万８０４戸
普通着工したら販売開始だが、期分け販売を加味しても、少しも売りたがっている気配がない。
完璧に底を脱したということだ。
一方千葉は千葉県が前年度比２０・８％増加。在庫もだぶつき今が底値。


＞皆が買いたかった時がトップ。
これは契約率の指標を見ればいい。
首都圏マンション市場の契約率は２００５年81.9%から75.8%へ下降ぎみ
まだまだ需要は切羽詰っていないようだ。
都心が減って都下・神奈川も減って、千葉・埼玉が増える供給のなかで
千葉・埼玉の売れ行きが好調になる頃が首都圏マンション市場のピークということか。
... 。。。？？

素直に考えて、人口ボリュームゾーンと首都圏の不動産取得の平均年齢が一致する年、つまり1973年生まれが40.1才になる年が、首都圏のピークだと思っていれば大きくズレはないんじゃないの？
千葉や神奈川まで加熱するには、マスで動かないといかんよね。
高止まりしたり、前倒ししたり、ってこともあるんだろうけど、基本はここなんじゃないの。
バブルだって団塊のボリュームゾーンと、不動産取得年齢と一致してるんだし。

ようするに2013年に一票なのよ。

人口ボリュームゾーン
訂正⇒団塊ジュニアの人口ボリュームゾーン

１９７３年生まれって、今年３４歳の人だよね。わりともう不動産取得しているか、
今考えている人多くないか？　自分の周りだけかもしれないが。

http://www5.cao.go.jp/j-j/wp/wp-je05/05-3-2-24z.html
給与水準の低下で35歳以降に下がっているという説と、資産デフレで取得年齢が下がったとういう
説がある。
700万の所得で、3500万の物件取得というのが普通だった。坪単価180万以下でないと難しい。
買った人の多くはＤＩＮＫｓか親の援助というケースなのでは？

３３歳同士カップル。年収残業込み７００万、今後子供作る親援助なしでも結構買っているのは
どんなケースか考えてみた。男が１１年で１千万以上ためている。１年１００万程度なので
そんなに難しくない。女性は親元から通うことによって、２千万はためている。
ということで、頭金２千万出してそれなりの買っていた。
親元貯金・晩婚化がポイントなので、意外に多いケースだったりする。

アメリカと欧州のバブリーな感じが気になるんだけど。
そんなのは日本の不動産と関係ない？

外人の認識は、想定利回りと金利がイコールであれば、なぜ買わないの、
というスタンスです。それならフリーオプションじゃないか、という
思考ですね。
外人がより多く参加する市場に日本がなれば、より一層物件価格は上昇
するのでしょう。これだけ金余りの時代であれば、日本に投資資金が
流れるのは明白だし、政府もその意向のようだ。
日本のバブルはこれから始まるのでしょう。

外資が通った後にはぺんぺん草も生えません。
彼らは日本の不動産を価値があるから買っているわけではありません。
日本人の預貯金を吐き出させ取り上げるための餌が不動産でありその証券化でもあるのです。
日本国政府が財政再建のために国民の預貯金を無価値化してしまうまえに
取り上げてしまえという魂胆なのです。
皆さんはこの長期的に渡る円安傾向が本当に金利差によるキャリーのせいだと思っていますか？
資源なし、軍事力なし、食糧自給なし、挙句の果ての少子高齢化
ようするに未来の無い国家それが今の日本です。
外国人はそのことを皆知っています。
だから円に売られているのですよ。
同じように日本の土地も本質的には価値がありません。
グローバル化グローバル化と騒いでる方がいらっしゃるようですが
日本国民の金融資産を吸い上げる舞台装置なだけだということに気づかないのですか？
真の聡明な資産家は資産を相当額日本政府の手の届かないところへ逃がしています。
そして日本政府はこれ以上資産を逃がされないようあらゆる法整備をしていますね。

>120
日本の1投資家として、そのような状況ならどうします？
買いますよね、不動産を。
そのような思考から、買わないという判断をしているの
でしょうか。それはなぜですか？外人に吸い上げられる
だけであなた自身はそれに乗っかろうとしないのでしょうか。

難しいことは分からんけれど、ぺんぺん草も生えなくなる未来なら、
投資家以外の賢い庶民、売り抜け狙っていない庶民なら安易に
のっちゃいけないってことになる？

バブル崩壊直前に、言い値でもすぐ売れ！と不動産さっさと売った投資家がいて、後日さすが、となった。底も天井も見分けられる人なら良いけれど、そうした人以外で損しなかったのは、強運な人か、株にも不動産投資にも手を出していなかった人。
ほんの少し家賃収入あるけど、たいして儲からないよ。本業専一・全力投球で収入少しずつでも増やしていこうというのが一番なんだが、これが本当に難しい。人間（私）はこつこつ辛抱なんて嫌いだし、短期的視野で、投機好きだからね。止めようと思ったタバコにまた手が伸びる、、、。

１１１

リートは90年代前半米国のバブル景気直後に、資金調達が困難になって
はじめて普及したバブル再燃防止策の一つだ。
不動産証券化はリスク分散、投機売買の抑制を目指す。

バブルの時代、日米構造問題協議のなかで地価を下げろと迫ったのは米国だ。
膨大な預貯金の額、不動産の不当な高値を担保に、米国資産を買ったり
貿易黒字を続けてけしからんという話だ。

バブル崩壊後の90年代、不良債権をバルク買いして再生をはかり儲けようとしたのは
自分たちが本国で儲けた二番煎じだ。
しかし金融機関が隠し持っている不良債権が半端でないことに気が付いた。
こんな不健全な金融・不動産市場は危なくて投資できたものではない。
外資は、金融市場の自由化・健全化を求め、不動産証券化が可能な法制度を整える
ように求めた。

公的資金注入で不良債権処理は終わったが、50兆円を越す担保不動産が
安値で処分された結果地価はさらに下がった。
これを買わない手はない。
不良債権の処理が終わったからこそ外資は乗り込んできた。
そして自ら地価反転のきっかけを作った。
あとは緩い住宅ローン融資基準と低金利が住宅地地価をゆっくり押し上げる。
黙っていても地価は上がる。

個人の金融資産が狙われる背景には、預金金利の低さがある。
公的年金があてにならず長期的なインフレ懸念のなかで個人のマネーは
外貨預金もふくめたリスク資産に向かわざるをえない。
10月には郵政が民営化され資金が金融市場に流れ込む。
株式市場も不動産市場もこれからだ。

確かに、彼らの狙いは、1500兆円の個人の金融資産だ。
資産インフレになれば、不動産は強い。
住宅ローンも債権としての価値は下がる。
価値の下がった住宅ローンを日本の銀行から安く買い取れば、
日本中の住宅相手に高利回りの賃貸事業をやっているのと同じになる。
その程度のことを考えているのではないかな。

>125
なんで住宅ローン債権の価値が下がり、銀行はなぜそれを安く外資に売却するの？

そうですね。超長期は公庫買取型、モゲージになっているから、正確には
証券化した住宅ローンの価格が暴落したところを買い取ればいいのですね。
３％の35年金利の債権価格は、金利があがったりすれば価値が下がる。
インフレになって、3000万の債権の価値が現在の半分になれば、リターンを
倍もらわないとあわないという話になる。

民間金融機関が融資した住宅ローン債権を担保とした証券を投資家に売却することにより、
将来の金利変動のリスクを投資家に引き受けてもらうものです。
http://sumai.judanren.or.jp/seisaku/page03-6.html
などと言っているけど、結局外資に安売りするしか収集のつけようはないという意味です。

×収集
○収拾
厳密には調達金利の上昇、インフレに対する話で、資産インフレなら傷口は浅いですが。。。
債権というのは価格が上がれば利回りは下がる。価格が下がれば利回りが上がる。

≫125
非常に参考になりました。
資産インフレの傾向は続くということですね。
つまり価格上昇は今後も続く…（汗）
日本の金利は上昇するということでしょうか？
現在居住用マンション購入を本気で悩んでいるので見解を聞かせてもらってよいですか？

居住用なら買えるなら買えよ。待ってれば安くなるなんてハイエナ思考が通用する不健全な
時代は終わったよ。