23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

>>803
笑ってるあんたがおかしいよ。

金融公庫の廃止、推進機構がすすめる住宅ローン債権の証券化って３年前に国会で
審議された国の政策だよ

国家公務員宿舎の売却、財政赤字の補填も都の政策でなく国の政策だ
http://ogb.go.jp/okizaimu/kokuyu/yuushikisya/070119/sanko-1.pdf

地価上昇は都市行政にとって重要な前提条件なのだ。
再開発も老朽マンション建替えも地価と建設コストのバランスがとれてはじめて可能になる。
容積緩和しても土地代の一部で建物が建たないと成り立たない。
下がりすぎた地価で道路用地の買収すらできなかった。
なぜなら立ち退き料があまりに安すぎたからからだ。
今なら世田谷や目黒の土地が坪単価２００万を越して４０坪の住宅でも
８０００万の保証金が出せる。５０００万では誰も立ちのかないだろう。

下記が一般外国人向けの東京の不動産（マンション）のWEBサイトです。
＊ここの社員ではありませんので。

http://www.realestate-tokyo.com/sale/

一億以上の物件をサーチすると140件ヒットしました。まあ、全部が売れるとは思いませんが。
話題の湾岸物件も売り出されてますね。最近、WALL STREET JOURNALでも東京都心の不動産物件が
紹介されているしね。やっぱり東京の不動産はHOTなMARKET状況ですね。
関係ないけど、インド人が新日鉄を買収しようとしているしね（笑）
本当に国境を越えた大競争時代に突入していると実感致します。世界中のどこに資産を配分して
どうやってCASHを生み出すのか・・当たり前の話だけどね。

わが国不動産は戦後〜１９９０年まで４５年上昇一辺倒。
それが１９９１年から２００４年まで１３年間はじめての下降を経験。
地価が再浮上する転換期も未曾有の出来事。
底値で買った物件が上昇しまたいつか下降に向かうにしても
果たしてどのくらいのスパンで繰り返すのか誰も実は経験がない。
とはいえ、米国の不動産市場と同等のスタンダードが整った今は
米国市場と同等のサイクルを繰り返すと考えるはあながち間違い
ともいいきれない。
http://www.jri.co.jp/thinktank/research/eye/2006/1012.pdf
図表３は大きな低迷のあった１９８５年〜１９９５年以降の米国各州の
住宅価格の値動きだ。
対前年比の変化でも上昇率は大きく変動するが、１０年スパンで
上昇傾向にあったことがわかる。
米国住宅マーケットが下降に向かうなかで日本のマーケットは逆に
大きな上昇期を迎えるという見方が大方の米国投資家にあるのかもしれない。

フローで年間４−５％安定的に収入が入り、年間でエクイティ価値が２０％以上上昇しそうな投資で考えた場合、東京の不動産は結構、魅力的に写るんでしょうね。特に低金利での借り入れでレバ効かせれば、年間２００−３００％も夢じゃないしね。だめ押しで円安局面での割安感もあるしね。

戦後から１９９０年までは人口もぐんぐんと右肩上がり。
今上がり始めたけれど、そういう時代ではないので、そういう意味でもこれからは
過去からは学べないという気も。だから下がるというのではないけれど。単に
何とも言えないなあと。

ケネディ・ウィ◆ソン日本法人が２００３年頃にレジデンスの物件を探しまくっていたときは
２００３年問題でオフィス賃貸を見限ったのかと思ったら、逆だった。
オフィスは空室率が１％になってレジデンス賃貸物件の底値買いを目指していたわけだ。
ファンドや機関投資家の次は個人投資家の買いがくるのかもしれない。

米国は国土が広いから州によって値動きがばらばら。
わが国も今後はそうなるのでは？
とはいえ、地方が名古屋のように上がるわけではない。
もっとコンパクトな高値分散。
価格上昇に差異がでるのは東京３０ｋｍ圏。
幕張、白井、柏、浦和、小金井、港北ＮＴ、横浜は都心価格と独立して
高値圏を作るかもしれない。
３０ｋｍ圏は東京の衛星都市ではなく独自の商圏を持つ。
休日に東京に出るライフスタイルでなく求心力を持ちうる。
北千住や松戸は柏にかなわない。東京まででなくていい品揃えを
柏の商業集積は目指している。
地価反転でこれから本当の郊外の成長が始まる。
郊外がそろって高値になる同心円的な高騰ではない。
求心力のある郊外拠点だけがクラスターのコアとして価格が上がるのだと思う。

>>809
もちろん、過去の上昇と今後の上昇は意味がちがう。
１９７０年を１００とする指標で消費者物価は３００になったがバブル期ピークで住宅地価は
全国平均で６００．現在３００に戻った。
国内で閉じた金融経済の１９８５年までは物価上昇と地価上昇はリンクしていたが
８５年以降消費者物価とは無関係に地価が上がった。
消費者物価の安定を目指す政府・日銀は地価に無頓着だったわけだ。
そのつけが１５年の資産デフレになって跳ね返った。
ここで、また消費者物価に連動して地価が上がることはありえない。経済成長率と
地価高騰は無関係だということがすでにわかっている。
逆にいえばグローバルなマネーが流入すれば、人口増や経済成長の如何に関わらず
地価は上がる。
米国の住宅価格が高騰した背景の一つには、日本の金融機関が米国債の次に安定している
フレディマック、ファニーメイなどの債権を買い捲ったことがある。
マネーサプライを増やそうとしてゼロ金利、総量規制緩和をした結果、投資先のない国内
金融機関のマネーは米国住宅市場の高騰を引き起こしたわけだ。

MARKET自身が国際化している以上、過去の日本独自のDATAはあてにならない可能性あり。
大波動が東京地区の不動産業界を襲うのかどうかはここ二年ぐらいの動きを見ないと
判断はしづらい状況。
いづれにしても東京にも魅力的なレジ物件が増えてきた事には間違いない。
日本独自規格のマンション（団地形式）は外国人には相手にされないし
益々、二極化が推し進められる。デペの淘汰も始まる可能性もあり。

小泉政権が仕掛けた「破壊工作」は確実１９４０年体制体制を壊した。
日本は金利の安い米国の特別州のようになってドル機軸の経済圏を支えていくだろう。

バブルの時代の尖兵として中曽根政権で「ロン・ヤス関係」から不沈空母まで
持ち出したののと同様に、小泉政権の規制緩和で完全に共生関係が強化された
規制緩和は、米国が安心して日本に投資できる環境を整備する目的にほかならない。
それを批判する必要はなくて、わが国はものづくり、米国は金融の技術を生かして
それぞれ経済的に成長を維持できたらそれでいいのだろう。
ケイマン島がタックスヘイブンとして機能しスイスが安全な銀行として機能したように
日本は金利の安い資金調達先として世界の投資家に重宝がられる。

米国と同化するということは中流社会が壊れて階層の格差が広がるということ。
はからずも日系のロバート・キヨサキの『金持ち父さん、貧乏父さん』はその警告
でもあったわけで２０００年という出版のタイミングのよさは偶然とは思いがたいものがある。

パラダイムがすでに大きく変わってしまったことは銘記すべきだ。
会社で働き蜂として滅私奉公しても千葉郊外の一戸建てしか買えない団塊世代は退職し、
自己資金を運用して都心のマンションを買う３０代が生き生きと活躍する時代になった。
リスクを負うことを他人に勧める気はないが、社会が年金や健康保険すら保証しない
時代に自己防衛策としてファイナンスリテラシーを高めておくことは無駄ではないだろう。

確かに３０キロ圏に住む団塊ジュニアとその次の世代は地元で暮らし、地元であそぶ。
親世代ほど都心神話にあこがれてないのは事実だろう。

かれらが東京一極集中の価値観を変えてくれれば、周辺都市はもっと元気が出てくる。

今の都心のなりふりかまわぬ開発を見ていると、
近い将来住環境自体が悪化していく懸念をおぼえざるを得ない。

眺望自慢だったマンションのすぐとなりに新しいマンションが建ち、
一気にお見合い日陰マンションに。挙句は乱立で団地状態。
満員の電車、道路などロジスティクスは限界、汚染や廃熱やゴミ問題。
人口密度が高まれば軋轢も犯罪も増加。
そもそもいい土地がなくなれば、工場地帯や土壌汚染、僻地など、
より悪条件の物件しかでなくなる。

日本が米国の後追いだとしたら、都心部は、喰うに困って仕事を得るため、
近隣から集まり再生産される貧民層のスラムになるリスクさえある。

環境のいい郊外や地方都市が、都心を逆転することも今後ありえる。
いまの高値のうちに都心部を利確して、まだ眠りから醒めない郊外を仕込んでおくのが、
案外３年後先見の明を賞賛される事に繋がるかもしれない。

>>808
そこまで欲張らずとも
２００５年、８０㎡６０００万のＷＣＴを４０００万のローン組んで買ったら
８４００万に値上がりした時点で売って同額のＴＯＹＯＳＵタワーを買う。

坪単価３００万なら９２平米が買える。２００９年入居して３年住んで
２０１２年。２割上がっていたら１億円。売れば手元に６０００万。
青山の築３０年の中古坪単価３６０万に住み替えもよし
６０００万のキャッシュで郊外の戸建てを買うもよし
３０００万を自己資金に１億円の賃貸物件を買い。３０００万は高利回りの
金融商品を買って収入＋１５万（４０００万のローン分）で賃貸に住むのもいい。
バブルの頃は２倍になったがそこまであがらずとも自己資金を３倍に増やせる。

先の例でそのまま築７年で１．７倍になる可能性は少ないかもしれない。
築後５年で１．４倍までの上昇がピークとしても、２００９年の竣工物件に買い換えれば
２００７年価格で契約して支払いは２００９年に持ってこれる。
最周期で契約することで２００７年相場と２００９年相場の価格ギャップを活かせる。
２００７年価格が２０１２年までに１．２倍になるのは容易だろう。そのために買い替え
をかませる。あわせて５年目に広い新築をもう一度場所を替えて楽しむ余禄もついてくる。

いま、戸建は結構下がってきますけど
マンションだけが高止まり？って感じに思えるのですが
みなさんの体感はいかがですか？
防犯上、マンションのほうがいいかな〜と思ってるのですが

そもそもデベが売り惜しみをするのは、築浅からの買い替えが販売時間差の裁定買い
がわかっているからだ。
デベは買い替え特約を嫌う。しかし買い替え特約の客を拒むわけにはいかないから
３ヶ月で期間をきめ、さらに５ヶ月に伸ばすなかで査定価格を下げる。それで売りたくないと
客が言えば話はご破算になる。高額物件は会員限定販売という相談会をやって
買い替えの査定と売りをさっさと済ませて話をまとめようとする。先高感が続いている
うちは早めに買い取る契約をして売る話を並行して進めたりもする。それでデベは鞘を稼ぐ。
資金に余裕がないなら買い替え特約で買うしかない。

余裕があるなら一旦ローンを完済しておいて既存物件と買い先物件を共同担保にして
住宅ローンを組むほうがいい。
売るのに時間がかかっても賃貸に出すのは考えない。３０００万控除が使えなくなる。


築浅で転売が出る背景にはこういう事情があるからだ。
vタワーから虎ノ門ＴＲなど結構買い替えがあっただろうし虎ノ門ＴＲ自体松涛や
南平台や広尾への買い替えの踏み台にされていると想像できる。
高額になると３０００万控除ではおいつかない買い替え特例による課税の繰り延べ
を使う。結果的に最後の譲渡益課税を避けるには長期保有しかない。
そういう意味では定期借地権物件でも構わないということになる。
老朽化しても優良賃貸物件として投資回収できる。
もともと都心物件ほど値上がり率が高い。１．４倍と１．２倍などというケチナ話は
庶民の湾岸タワーレベル。４００万が７００万になったらそれだけで１．７５倍。

＞いま、戸建は結構下がってきますけど
世田谷の更地は軒並み高額。一方３５坪のミニ戸の中古はさほど
高値になってはいない。
＞マンションだけが高止まり？
戸建てを売ってマンションに買い買える以外に、９０００万、１４０００万の
マンションを買う手建てはない。
一方、郊外の戸建てが下がっているのは数年前からの傾向。
郊外のバス便戸建ては郊外の中古マンションと同じ値動きだろう。
具体的にどのエリアを指して戸建てが下がっているかによるだろう。

上がった分だけいっぺんにドスンと下落。そういう都合のいい話にならないのが地価の値動きだ。
どの国の住宅地価の値動きをみても高騰するとき＋３０％や２０％の対前年比で上がるけど
下がるときはマイナス１０％〜１５％というのが普通だ。
なぜなら住宅地は売らないで持っていても困らない。更地をローン組んで買う馬鹿はどこにも
いない。そういう危険なことをしない限り高値掴みの含み損はなかなか顕在化しない。
下がったところで「様子をみているから」負の資産を抱え込んでしまうわけだ。
都心は高値で買いそびれた需要の下げ待ちが必ずあってあるところで買い支える
そりゆえに次の底値が前より安くなる保証もない。

土地は原料価格のようなもので値上がりすればマンション自体値上げするしかない。
地価が下がる要因は一つしかない。
上がり続けてこれ以上高値で仕入れたらマンションや宅地が売れないという限界にきて
取引がなりたたなくなる時点だ。

売りたくても買い手がいない。

そういう恐怖心に襲われてはじめて地主は安値で売ることを決意する。
今の都心市場はまだそういう状況どころか、地主が売り惜しんで物件が出てこない。
そりゃそうだ。地価反転して３年程度でだれが下落すると考えようか。

逆に中古マンションなど値上がり相場では、ほとんどの売主が安値売りをして相場との鞘を
業者に抜かれているのが現状だ。それだけ値上がり余地がある。
地主が土地を業者に売るには業者が競争入札をするからそのようなことはない。

買う買わないは「意思の問題」ではなく、「購買力の問題」だったりする。
自分が買わないと人も買わないという考えは間違っている。
今がすでに格差社会だから平均的サラリーマンなどこの世にいない。

①親が資産を持ったサラリーマン、
②親がそれほど資産のないサラリーマン
③自分がすでに資産を持ったサラリーマン　
④資産はないが高額収入のサラリーマン

の４種類。
②以外は高くなってもマンションが買える
というか底値で買うことに強くこだわっていない。

底値でないと買えない人が底値にこだわる。

物件の部屋えらびでも構想倍率の低い割高の部屋なら無抽選で買えるのに
すこしでも安いところという配慮が災いを招く

下がることを求めるのは、自分の懐を基準に世の中をそれにあわせろと
言っているようなものだ。
ホームを出た電車に戻って来いと叫ぶのは愚かだ。
むしろ次の電車が来る時間を調べるほうがまともだ。電車がこなければタクシーに
乗るしかない。
中古価格を下げようとしても指値が効くのは先安感があった時代の話。
どれだけ上がったから高い・・ではなくこれからさらに上がりそうかどうか
という話だ。

待てば上がると信じる人が多ければ、指値をしても相手にされない。

市場の数パーセントの売れ行きが鈍ったところで、需給バランスは変わらない。
むしろ値上がりは緩やかであればあるほど長期化する。
暴落させたいなら上昇をたきつける方が効果的かもしれない。

とはいえ、そんなことをする暇があったら自己資金を増やす算段を考えたほうが賢い。

下がって欲しいという人は
財政当局がいかにしたら資産デフレが止まるかやっきになってマネーサプライを増やして
きたかも無頓着で、自分が買えない不満をわがまま勝手に嘆いている。
地価の回復が景気回復と同義である認識すらない。

底値でマンションを買った人たちは景気回復に貢献したごほうびをもらったようなもの
だと思う。
その傍らで大暴落を唱えた声にもめげず。

上がるのを確かめて買うなら誰でもできる。その代わり多少の割高の負担は当然だろう。
前売り券は評判を確かめずに買うから安いのだ。

買わないと決めたら資金を運用して利回りが地価の上昇率においつくことを考えるべきだ。
視点を変えて買える場所を探すか購買力を高めるか。
自分の買える可能性を変えられるのは自分しかない。
何もしないで待つことが最大のリスクだ。

いままで、なぜこうも地価の動向に対する意識の差が大きいのか
不思議でならなかった。育った時代背景がひとつのヒントになるのかと思う。

子供は親の真似をするものだ。親が不動産をまめに貸したり売ったりしている
のを見て育てば自分もどうやれば資産が増えるかをおぼろげながら知る。
タイミングがきたら抵抗なく同様のことをはじめる。
そういう意味では、東京の団塊世代はことごとくバブル期に郊外を高値掴みした口だから
親があせっても親自体成功体験がないから役にたたない。

地方の団塊世代の親の方が被害は少ない。祖父の土地に住んで貸家を建てたりそれなりにやってきた。

親がインフレのまっただなかを生きてきた１９５０年生まれ以降（５５歳〜４１歳）は
不動産がいかにインフレに強いか理解している。現在６０代７０代は１９７０年代の「一億総不動産屋時代」を生きた世代。
生粋の土地神話の申し子だ。

そもそも１９９０年以降に社会人になった現在の４０歳より若い世代は
基本的にインフレとはどういうことか理解できないのだ。
モノの値段が上がっていく経験がない。
値段が自然に上がっていくという認識がもてなくてあたりまえの世代なのだろう。
越後屋が米相場を吊り上げてお代官様に貢ぐシーンくらいしか思いつかない。
海外ファンドの仕掛けによる株の上昇、下落など「誰かが仕手」の相場しか
知らないのだ。

これは不動産を考える上で最大の弱点だろう。
上がり下がりするものといえば株しかしらないからついつい株のアナロジーで
考える。仕掛ければ下がる・・・おいおい。だったらバブルはコントロールできただろう。

本来８５年〜９０年のバブルはほとんど消費者物価の上昇を伴っていないので
土地が上がるというのは都会を捨てて郊外に住まわされる由々しき出来事でしかないのだ。
それも親の実家で住む学生には実感が乏しい。
そのうえ、知識としてバブル＝呪わしきものという短絡思考が身についている。

バブルは経済現象であって倫理とは無関係なのだ。

インフレを経験した世代はモノの価格は上がって当たり前だと思っている。ふつうに
上がる分には貨幣価値が下がっているという受け止め方ができる。
デフレ世代は、お金は王様志向だから、キャッシュの価値が揺らぐことは不安なのだろう。
お金が目減りする経験がないからすぐにもとに戻ってくれないと困るわけだ。

なんだか上がって欲しい人、郊外が売れて欲しい人がいるようで。
長文の連続投稿は読む気も失せるし、主張も結局わからん。
テーマ絞って端的に書いてくれ。あんたのブログじゃないんだから。

もうすぐ金商法施行。緩やかーな締め付けは始まってますよ。
キャピタルゲイン狙いの人、そろそろババつかむかもよ。
投資なら、自己責任で。

↑買い損ねちゃったんだね＾＾

>>825
師匠の文章は逆に言葉が濃すぎて誰もわからんと思う。
・・「金商法」が施行されて何がどうかわるか・・で結局は
わかる人にしかわからん。禅問答のような書き込みだ。

長文も暇なら読んでやってくれ。弟子の俺が勉強して書いたんだから（笑）

スレ主様へ

もうぼちぼち結論が出ているのではないでしょうか。
高止まりはあったとしても、現時点では23区の新築マンションは下がる要因材料が
ないのではないかと。
まあ、こう書くと色々反論はあると思いますが。

不動産投資信託（リート）や不動産ファンドの元本われリスクを個人投資家に
しっかり説明することは大事だと思うよ。
金商法が求めるのはそういう「素人衆」を「プロ」から守ること。
ぜひやってもらいたい。
実物不動産の世界では宅建業法があって適取や都の不動産指導課という
ものがある。プロは素人衆をついつカモるものだ。

>>828
同意

というかそれを言いたくて書いた長文。お許しあれ

松翁うまいよね。
コストパフォーマンスを考慮すると、俺ランキング１位。
アナゴの天ぷらたべたいなぁ。

へんなところに書いちゃった。ごめんね。

松翁（神保町や猿楽町にある美味い蕎麦屋）の味を知らないひとにも
しっかり説明することは大事だと思うよ。
松翁が求めるのはそういう「素人衆」に「伝統の味」を伝えること。
ぜひ頑張ってもらいたい。
２３区新築がいつ下がり始めるかスレではそろそろ話を終わりにしようと
いう声もある。蕎麦でも食べてシャンシャンと「手打ち」にしよう。

お後が宜しいようで・・・

よっ！座布団一枚！

824&825さんの投稿をいつもじっくりと拝見させていただきます。大変参考になります。

> 829 san

僕も結構楽しんでいるかも。ロジックが楽しいし別に長文を読むのも苦痛じゃないですよ（笑）
ネガティブ論者の方々は・・これといった決め手が無い（論述・記述）と感じておりましたので
上記の様な書き込みを致しました。

>>826
俺は個人レベルでは、過去都内の中古買って売って、新築買いましたよ。
んなの、エンドさんには悪いけど、上がってたのは一目瞭然だから。
10年以上不動産投資に近い環境にいれば誰だってわかりますよ。

だから今後も上がるなんていうケチな考えも持ってないけど。

>>836
＞今後も上がるなんていうケチな考えも持ってないけど。
やっぱり「インフレを知らない子供たち」なんですね。

ぼくらはモノの価格が下がるのをうれしいと思わない育ち方してきて
価値のわからないものは値札の高いほうが高級だと思う価格信奉者
自分がいいと思ったものが有名になって値上がりしはじめるとうれしくなるんです。
自分はセールで人より安く買って人が高値で買うと満足する嫌な性格です。
反面安いものははなから馬鹿にする癖もある。

師匠。ご自宅の話ですよね。
だったらイールドギャップとか関係ないから
もう一段、買い替えでステップアップねらいましょうよ。
これで満足と思ったら資産はのびません。

新築買ってもう３年ちかく経つんでしょう？そこまで知識あって
守りにはいったら弟子の私は悲しいです。・・・とこういのは明らかに煽りですか。

>837
イールドギャップはエンドに関係ないけど、地価形成には関係あるじゃん、今の東京の状況だと。
だから利息上げればイールドギャップがどうなるかは一目瞭然で、外資が手を引き、地価が下落する傾向もありえるでしょう。
超都心を除けば都心3区が一部上場サラリーマンでも気張れば買える水準まで（2000年〜2005年）落ちる可能性は10年後は十分ある。

ここ数年で
ＷＣＴ、南青山Ｔ、Ｎ横浜と３物件仕入れたからもういいです

私は株を嗜みません。中長期のスタンスでやるほど資産家でもないし、残念ながら飽き性なので。
特に短期相場の推移には美人投票の要素が強いから好みません。ロジカルじゃない傾向強いので。

新築分譲価格もそれに近いと思っています。
私自身割安に買えてる自信は当然ありますが、まあ所詮自用ですから。
基本的に不動産は好きですし、なんだかんだ言って強いとも思ってますが、
かと言って、際限なく上がる、根拠なく上がる、相場観的に上がる、みたいなノリでは買えません。
なまじ、収益還元だ証券化だDDだキャップだってやってるせいもありますが。
時代がそうさせていると言われてしまうと返す言葉もないです。

スレタイに戻って、23区の新築マンションは少なくとも既分譲分は
（もはや新築とは言わず築浅と言うべきですが）下がることはないかもしれんが、
販売中あるいは販売予定の物件の中に、大幅な値引きがないと売れ残る物件は
当然のごとくあるんだろうなぁ。ということは上げ止まるんだろうなぁ。

と言うことで、瞬間的には近々見直しで下げが入るステージに来ている、に一票。

まあ金利の影響はしれてるでしょ、短期的には。それよりそもそも過熱感や締め付けのほうが心配。
また、エンドさんのほうがババ抜きはゲーム終了後もやってしまう、やらされる傾向が強いので心配。

ちなみに一応２３区内と言うことで、足立とかそういったところのマンションは、
投資的にはどうなんでしょうか。駅から遠いとか環境劣悪とかの物件も。
今一般庶民が、妥協の末買おうかどうか迷ってるのは、実際はここらの物件ですよね。

こういった地域もいずれ買えなくなるから買っておくべきか、
下がるとしたらこういう地域の物件が最右翼だから避けるべきか。

今のところ、金持ち父さん好き系の方々は、
上記のような物件には手を出していないように見受けられますが。

自然金利というのは５％だ。
今の短プラを日銀のいう０．２５％／年で上げて１３年かかる。

短プラ 年上昇率
年 1.875
1 2007 1.875 0.25
2 2008 2.125 0.25
3 2009 2.375 0.25
4 2010 2.625 0.25
5 2011 2.875 0.25
6 2012 3.125 0.25
7 2013 3.375 0.25
8 2014 3.625 0.25
9 2015 3.875 0.25
10 2016 4.125 0.25
11 2017 4.375 0.25
12 2018 4.625 0.25
13 2019 4.875 0.25
14 2020 5.125 0.25

景気回復＝消費者物価の上昇なく利上げはできない。
異常低金利の是正が主眼とされるが本来
利上げの目的は物価安定。

ところが国際経済化の中で地価はグローバルマネーが
動かし消費者物価とは無関係になった。

景気回復でオフィス賃料も上昇し
レジ賃料も二年で２％の賃料上昇があれば利上げに
十分追いついたままイールドギャップを維持できる。

投資的には、というのはどういう意味ですか？

①キャピタルゲインを得たいということですか？
②買って売るときに損をしたくないということですか？

①は、わかりません。足立でそれに頼るのはどうかと思います。
　所詮不動産、特にマンションはLocationです。

②も、わかりませんが、得をする可能性は低いのではないか、
　経年減価から言えば「妥当に損をする」可能性も十分高いのではないでしょうか。

本来的な「投資」でというのなら、自用で考えるのには無理がありますが、賃料いくら取れそうか
調べてみてはどうですか？多分、まともに利回りで合わないと思いますが。空室率もあるし。

いかん。師匠が先に
＞金利の影響はしれてるでしょ、短期的には。
と仰っていました。

>>843
デューデリ（調査）を綿密にやることです。
地価の動き。今後の上昇率。
それと自己資金と借入金の比率にもよるでしょう。
金持ち父さん的には「住宅は負債であって資産とはよべない」
なぜならキャッシュフローを生まないから。
売却してはじめてキャッシュが手に入るわけで、どこを買うかも
大事ですが底値で買っていつ売るかも大事。

木村剛さんが本のなかで１．５ｍ幅の千尋の谷を目前にして
巻尺で谷の深さや距離を計るのは経営者には向かないといっていた。
リスクのないビジネスはない。
自分の能力で超えられるということがわかってもリスクの確率でなく
リスクの影響の大きさに人は怯む。
勇気というのは、楽に飛べる幅のものを怖れる気持ちを押しのける力
飛べると信じられるならつべこべ言わずに飛ぶ。
飛ばないなら、谷の周囲から立ち去ったほうが安全なのだ。

私は、成功するためには多少失敗してもいいと思うべきで
頭のいい人は、失敗すると馬鹿だと思われるから失敗しないように
やりたがる。失敗したら撤退する勇気、損をかぶる勇気があれば
失敗は怖くない。失敗してカネを失うかわりに学ぶものが大きい。

まあ、DDっても、個人さんが土壌や地震、エンジのレポートまで取るわけにいかないし。
そもそも新築で青田だと建ってみないとわからない部分もあるし。
いやだから事前調査がいらないってわけじゃないですよ。

地歴ぐらいは調べようと思えば国会図書館行ったりヒアリングで部分もある。
近所の古い人に聞けばいい。地名、町名からわかる部分もあるかもしれない。
そもそも朝昼晩、その場所や近隣を定点観測してみるとか、時間さえあれば出来る。
デベや施工会社や初期情報からでも構造躯体含めた建物のグレードは、ある程度はわかる。
場合によっては既分譲の類似物件なんかも事例として調べてみればいい。

ただね、どうしても買いたいんじゃなければ、
「買いたいエリアで買いたい物件で買いたい価格でなければ」
賃貸でもいいんじゃないんですかって気もしますが。
買わなきゃならない理由があるなら別だけど。
賃貸がそもそもいやだとかさ。

感覚的には自用の住宅は、ローン使ってれば資産でも負債でもなく、
プラマイゼロぐらいのつもりだけど。
ただまあ物件投資するのに新規調達する上では負債にしか見られないってのには同意。
住宅ローン抱えてる限り。

>>840
自己資金はどのくらいの比率でいれたんですか？もう手元にキャッシュないよね。

木村が言うなよって気もするが。俺も経営者だが。まあいいや。

だからさ、自用物件買う行為ってのはビジネスじゃないんだってば。
もちろん俺っちもビジネス以上に真剣にやるけどさ。笑

>>850
自己資金は全部10％、残りは都市銀行のプロパーローン（名目はアパートローン）
キャッシュは諸費用込みでも２０００万も使ってません

それを賃貸に回してるということでしょうか。
個人さんとしては大成功の部類でしょうね。良かったですね。

>>851
１７坪として
ＷＣＴ、２４０万／坪　　　　　４０００万
南青山Ｔ、３５０万／坪　　　６０００万　
Ｎ横浜　２８０万／坪　　　　４７００万
約１億４７００万
自己資金１４７０万
借入金13320
毎月の返済４８万円
家賃収入
ＷＣＴ、１.5万／月坪　　　　　４０００万
南青山Ｔ、２万／月坪　　　６０００万　
Ｎ横浜　１．２／月坪　　　　４７００万
家賃収入　８３万／月
管理費当経費　９万／月

月あたり収入２６万

すごいな。

家賃収入
ＷＣＴ、１.5万／月坪　　　　　25.5万
南青山Ｔ、２万／月坪　　　 36万　
Ｎ横浜　１．２／月坪　　　　 20.4万
(訂正）

ＷＣＴを買ってグローブを買わなかったあたりに
抽選を避ける姿勢がうかがえる。
同時期私も買ってましたがＣＭＴの６倍はずしてから連敗

でもよほどの信用をお持ちなんでしょうね。

大予測　いつ下がり始めるか
２３区新築平均坪単価　２００６年１００とした指数

西暦　　　２３区新築　　坪単価
　　　　　　平均値
２００６　　１００　　　　　２００
２００７　　１２０　　　　　２４０
２００８　　１２５　　　　　２５０
２００９　　１３０　　　　　２６０
２０１０　　１３３　　　　　２６６
２０１１　　1４０　　　　　２８０
２０１２　　１４４　　　　　２８８　
２０１３　　１２９　　　　　２５４
２０１４　　１１９　　　　　２３８　
２０１５　　１１５　　　　　２３０
２０１６　　１１３　　　　　２２６
２０１７　　１１０　　　　　２２０
２０１８　　１０８　　　　　２１６
２０１９　　１０６　　　　　２１２
２０２０　　１０４　　　　　２０８
２０２１　　１０３　　　　　２０６
２０２２　　１０２　　　　　２０４
条件
①金利は、年０．２５％で５％を目指す動き
②景気拡大がすすみ、賃金水準があがる
③消費者物価が年率１〜１．５％で上昇
④都心Ａクラスレジが１％づつ賃料をあげていく
⑤新築マンション都心６区の年間供給量は２０００戸程度
　その他２３区あわせて１万戸程度
　東京圏分譲マンション戸数４万〜５万戸水準

>>854、855
840です
ＷＣＴとＮ横浜の取得時の坪単価はもっとずっと安いです
それから、意外に思われるかもしれませんが、Ｎ横浜のほうがＷＣＴより賃料単価が高いです

ＷＣＴはアクアの中庭向きの部屋ですかね。階数によりますが１９０〜２１０万／坪
という記憶です。賃料は１．２万〜でしょうか。天王洲物件というイメージだからですかね。

Ｎ横浜は物件も立地も見ていないのでわからないです。

同じ２０００万でも私はその時期、自宅買い替え　の追加資金として１０００万
ローンが３万５千円浮いただけ。（資金利回り１．６５）なんで返済した。馬鹿馬鹿＞自分
その後、度重なる紆余曲折のあげく　グローヴ２期で買えて９００万
こちらは利回り７％
他にも１ルーム、２ルームを中央区と千代田区に持っているけど、これは生命保険代わり。

だめだ。オレは（；；）
勉強し直しだ。

もとい、１０００万を買い替えの自己資金に追加したのは、投資利回りに換算したら4.2％だな。

Ｎ横浜＝ナビューレ横浜タワーレジデンス
横浜駅東口そごうの隣に建ってます

８４０さん、タワーの１Ｌって大抵倍率ついてますよね。くじ運がいいんですね。
というか逆にと不人気を狙うのですか？
南青山はどうやって買われたのでしょう。
今にして思えば、安値狙いで高倍率の抽選物件ばかり漁っているといつまで
たっても買えない。

さて、８４０さん。今後はこれをどう料理しますか？出口戦略はどうお考えですか？
南青山を６年目で売って２０％税金払って残りの２軒に補填するのでしょうか
値上がりと収入と残債の減り具合を勘案すると７年目あたりがトータルで
リターンが大きいから全部売りますか？

家賃収入
ＷＣＴ、１.２万／月坪
南青山Ｔ、２万／月坪
Ｎ横浜　１.３／月坪

て感じでしょうか。
これなら５〜６年後にＮ横浜を売却処分して、腐っても港区のＷＣＴを１０年ちょいで売却、南青山Ｔは２０年間保有ってとこじゃないですか。

そうか、２０００万の自己資金で１５０００万の物件を買って１３５００万の借り入れでも
物件価格が４割上がった時点売れば２億１千万。６０００万の譲渡益
当然売るよね。

長期譲渡なら６５０万の売却経費と２０％の課税を控除して４２００万の手取り利益。
さて利回り１４％なら７年で投下資本回収だから、純利益も４０００万。
２０００万の自己資金で６０００万の居住用資産買って、それが１．４倍になった時点で
売って２４００万稼ぐよりはずっと賢いなぁ

840です
ご心配ありがとうございます
こちらスレで売り時を勉強させていただきます

一等地以外はピークで売却。一等地は長期保有でしょう。
ピークをいつと見るか。株と一緒で腹八分目で引く勇気が必要ですね。

南青山Ｔって青山ザ・タワーのことですかね。ところで
２０００万の自己資金を全部、南青山に入れて１億５千万の部屋買う
お考えはなかったのでしょうか

４８万のローン負担と空室リスク考えると怖いけどサブリースつけて利回り落とせば
いいような気もしますがダメですかね

同じく3物件
白金T（1LDK）、港区内陸タワー（居住用につき伏せ）、赤坂TR
白金はキャッシュで、自宅は4割ローン、
赤坂をどう払うか思案中

なんだかセールの戦利品を見せびらかす主婦みたいになってきたな。

いずれにしろ
坪単価が安い　賃料単価が高い・・・・買う
坪単価が安い　賃料単価が安い・・・値上がりするなら買い
坪単価が高い　賃料単価が高い・・・・値下がりしてから買う
坪単価が高い　賃料単価が安い・・・・買わない

＞赤坂をどう払うか思案中

カードで払ったらポイントが貯まっていいと思うが・・・・悪い。ゴメン・・ジョークだよ

タワーマンションはその昔は建物１００円土地２００円の世界だったのが
規制緩和と地価下落が重なって建物１００円土地８０円になった
そこで建物８０円土地１２０円の城南より安くなってしまった。
同じ場所で建物が高く土地が安いというのは賃料が高くとれて物件価格は
安いという高利回りの必須条件だ。

こういう時期はおもいきりレバレッジをかけて買ってもキャッシュフローが
えられた。
物件価格が値上がりして利回りが低下すればレバレッジをかければかけるほど
キャッシュフローは減る。
イールドギャップがなくなる＝物件の利回りが金利に近づくか金利が上がって利回りに近づく　と
賃貸の事業リスクを金融機関の分まで肩代わりしている気分になる。
というか出口がなくなる。元本割れしないと資金が帰ってこない。

変動金利で借りていて本格的に景気拡大で利上げになれば物件を売る人が増えるが
オーナーチェンジなら利回りで買うから値が下がる。
エンドにむけにいっせいに売りがでると需給バランスが崩れて値が下がる。

都心は郊外に比べてピークも底値も長い。
だいたい高値になれば誰も様子見に転じるから売るほうも売り控える。
そういうわけで
上昇の震源が郊外に波及するまでの時間、都心は勝手に市場から姿を消す。
政界財界の偉い人が都合がわるくなると緊急入院するのに似ている。
いくらピークだからといって郊外が値上がりしつつあれば都心はちょっとだけごまかして
時間は稼げる。
そこで需要は周辺部に向かう。嫌だといっても綯い袖はふれない。これでガマンして
という話になる。そんなこんなで２〜３年気が付けば需要の先食いでおなか一杯の
市場に秋風がふきはじめるとあらぬ噂が流れる。
「おい。もう都心も駄目らしいぞ」「やっぱりな。そりゃそうだろう。よくあそこまで持ったもんだ」
「俺たちだって人のことは言えんぞ」「そうだな。ま、都心がだめなら俺たちが頑張ってもはじまらん」

完成在庫の値引き売りが始まったら新規供給は必要なくなる。デベロッパーが在庫土地を
投げうるようになると下落も本格化する。地価が下がるのは３０代でも４０代でも知っているから
詳しく書く必要なかろう。

どこまで上がるかは衆目の一致するところで、問題は推移のスピードだ。
下がり始める時点はいつか？

なかなか下がらないと思う。
一辺に供給しちゃったから需要も払底したかわりに土地もなくなった。
なにしろ鈴木都政の時代から仕込んだ湾岸開発を一気に大放出した。

不動産市場は飽食と空腹を一定期間で繰り返す。
目鼻の利いた人は３件も仕込んでいる。
ここまで派手な不動産バーゲンセールなら
ついでに投資用も買っておこうと動いた人はほかにもいるだろう。

いずれ品薄になるようなものは安く出回ったらいらなくても買いだめする。
これはオイルショックの頃からの生活習慣だな。今後は数パーセントで
緩やかな上昇が長期に続くという予測は間違っているかなぁ。

現状のままで１０年すぎたとして何か困ることがあるか？ないよね
だったらそうなる。

セールの案内状をもう一度配ってももうそれほど賑わうこともないだろう。
真夏の軽井沢のアウトレットみたいに、目ぼしいものは残っていない。

これから出る物件は価格を下げたら、一次取得者が悩んでいる間に手持ち資金の
豊富な個人投資家がさらっていく。
需要を掘り起こすには値引きをさらにすすめないと駄目だ。
大きい網の目ですくえる魚は全部すくってしまった。無理して掘り起こす気もなさそうだ。

ぶっちゃけせいぜいみんな５０００万のマンションを生涯に
１回買えるか買えないかの資金力だろ。下がるか上がるかなんて
関係ないな。むしろ給料上げたほうがいいな。
そもそも個人向け分譲なんかスケールメリットないし儲かんないよ。
デイトレしてたほうがましだな。

ファンドがどこに一番力入れてたか知ってるのかねー。
地主から買い叩くってことだよ。買い叩き！
下がるのなんてのんきに待つより買い叩きのテクを
身につけたほうが良い。

買い叩きっていくら資金いるねん

今から千代田区駅５分以内マンション
坪単価500万ぐらいの所を買おうかと思うんですが
割高でしょうか？

>>875

正解を申しあげます。
バブル期に比べたら割安。
7-4年前に比べたら割高。

では、現在は？
資金に十分余裕のある人には割安（感）
タイトな人割高（感）

ふと疑問ですが、マンションの立地とは、
駅から徒歩何分も入ると思うのですが、マンションから
部屋まで何分というのは、誤差になるのでしょうか？
通勤時間では、よくドアtoドア何分といいますが。

うちはそれで戸建てを物色していて、都心の値上がりマンション
を買い損ねたわけですが。

>>873
1人一枚しかもてない長期固定各種税減免付きカードをいかに有効に行使するかと言うことだ。

夫が免税カードで５０００万の物件Ａを買い妻が自分名義で免税カードで
４０００万で別物件Ｂを買う。
Ａが値上がりしたら売って夫が新築７０００万のＣに等価で買い替え。
竣工までＢに住む
Ｃが竣工したら妻もＢを売って妻名義で５６００万の物件Ｄを買う。
Ｃの「売買契約時」から３年経過して時点で９０００万で売って
Ｄに住み、Ｄ「売買契約時」から３年経過して時点で６７００万で売って
・・・を繰り返せば２億円のマンションがローン負担がかわらないままで
買える。

高く売るということは、買い替え先も高くなってるんじゃないの？
場所が都心→都下→郊外→ド田舎ってなるなら分かるが。。

879>その発想好きだね。ついでにいうと同じ駅から３分でも南北線や大江戸線みたいにホームがやたら深くて着くまで時間がかかりしかも地下鉄の本数が少なく５分も待たせられるのはひどい。
自分の部屋を出てから乗るまでの平均値が大事。その点丸の内線と銀座線は素晴らしい。

>>881
それがうまくいくくらい、中古も上げていく時勢ならば、
2億の部屋は最初の7000万のCと同等か、Cより経年物件ではないか？

Aの取得年代にもよるが、免税枠いっぱい使っても、
(1％年50万max×10年〜の頃のものならば) まだ上げ相場中に離せるかも。
いずれにしても、AかCの良い方の物件、査定、借入金額と取得時の控除の利用で、
都合の良い方一方でゲインを得る方法を考えた方がいい気がする。
一方を借り替えて、定期借家だししてもよいでしょう。

発想の逆転に勝機ありだが、時の運を避けきれない実住物件で、ロスの
遭遇頻度を上げて双六を描くのはどうでしょう。
あっ、最初もローン使ってないのね？ニ馬力で9000万キャッシュ使って？
免税って、自宅3000万の方だけ・・

免税カードは、常に（同時には）一枚しか使えないが、何度も使えるから、
その方が有効。

>>882 >>884
具体案で書きましょうか？

A=WCT　７０㎡　５０００万・・・・・・・⇒７０００万（３０００万控除）
（２４０万／坪：２００４）　　　　　　　　　　　　　・・・・・Ｃ＝Ｔhe 豊洲タワー　　７７㎡
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（３００万／坪　２００７年）
B=芝浦アイランド　　55㎡　4000万円・・・・・⇒５６００万（３０００万控除）
（２６０万／坪　２００６年）　　　　　　　　　　　　・・・⇒Ｄ＝豊洲住不タワー　　52㎡
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（３５０万／坪　２００９年）
Ｃ＝Ｔhe 豊洲タワー　　７７㎡７０００万・・・・・⇒　９０００万円（３０００万控除）　２０１0年以降
Ｄ＝豊洲住不タワー　　52㎡５６００万・・・⇒６７００万（３０００万控除）　　　　２０１２年以降
　　　　　　　　　１億５７００万−ローン残債−売却経費・ローン経費−自己資金＝利益

882です。
A→C　B→D　は明らかに立地のスペックダウンじゃないですか？
品川田町から豊洲では逆わらしべだと思う。
豊洲だと都下レベル同等。

>>885
私も豊洲のマンションと比べるんなら、
ＷＣＴとか芝浦アイランドの方がスペックは上のような気がします。

>>882
最初に９０００万の物件を共有名義で持って築８年で１億５７００万になる保証があればそれもいい。
しかしすでに買った物件をベースに（仮定条件は実際とは変えてあるが）考えるとこうなる。
時間をわけ、再開発の成長による価値の増大と売り出し価格と引渡しの価格ギャップの要素を盛り込んで
上昇確度を上げ保有期間を短くすることで建物の減価を最小にするプランだ。

港南は２００２年から成長して２００９年がピークと考えた。芝浦はこれからも成長するが１．７倍まで
至るかどうかは疑問。　
一方豊洲の成長はこれから。デベも価値の増大を含んだ値付けを見ている。建物スペックでは
ＷＣＴと豊洲の２物件では遜色のないグレードと読んでいる。

最終目的はピークでの売り抜け。１０年ほど賃貸に住みキャッシュを運用する。
投下資本の回収＋６０００万のキャッシュ狙いだから上昇率で１．３倍程度期待できれば豊洲の
新築で十分なのだ。
ピークで売って下落時には１０年ほどでキャッシュを運用する。次の底値で都心新築か築浅中古をねらう。

土地神話の一つは死んだが、不動産に執着する「土地信仰」は死んでいない。
農民が土地に縛り付けられた時代の悪しき遺伝子をうけついでいる人があまりに多い。


わが国の区分所有者の物件観は欧米人に比べ大変ＷＥＴだと思う。
それは、日本人が比類なき新築好きであることと住宅ローンの残債まで
価値ある資産と思い込むからだ。

実際には住宅は自己資金＋含み益の部分が正味価値だ。

不都合が何ももなく気に入っているのならそれもいいが不都合が生じても
それをガマンして住み続けるのは間違いだ。
「家」とイエが同義だった時代の意識だ。
人は自分の判断を否定するような事実からは目をそむけたがるものだが
目の前に何か建ちはじめたらその時点で売って買い替えるべきなのだ。

逆に出遅れたと思っても買えば間に合ったことになる。仮に買ってすぐに下がったら
即売れば済む話だ。自己資金は回収できる。
そのためにも「２３区の新築マンション価格はいつごろ下がりはじめるか」という
ラフなシナリオは持っておいたほうがいい。
①楽観論
②多数意見
③悲観論
３つ用意してそれぞれ対処策を描いておくべき。
持っている以外にも選択枝がいくともあることに気が付く。

不動産価格は１割動くのに短くて数ヶ月、長ければ３年以上かかる。
トレンドとして上昇か下降か横ばいかをつかんでいたら大きく間違うことはない。

不動産は市場の「一物一価の法則」がなりたたない。全く同じ商品がないのが
不動産の特徴だから。たまたまＡを安くしたらＢは高かったなどというミクロの差が
記憶されて、上昇下落の傾向すら人によって意見がまちまちだったりする。

広域の平均値の季節変動も誤解されやすい。
２３区の売り出し台価格が半年で１割上がったが後半は５％下がった・・・
という話はサンプルの取り方の問題で、後半は足立区など安いエリアの供給が
目だったということ。

そういう背景から公示地価や基準地地価の調査制度が必要になったわけだが、
新聞では公示価格発表の度に揺れ動く「変動率グラフ」が衆目にさらされてきた。
そのせいかどうかしらないが、中には地価はさざなみのように細かく揺れ動くという
認識の人がいたりする。
上がった下がったということを、変動率の数値が小さくなったことと混同するケースがある。
http://www.city.sendai.jp/zaisei/tochitaisaku/chikajoho/jouhousi/03_11...

883>渋谷で銀座線に乗るのが不便なんですけど。
今時、エレベもエスカも無い駅だし。
銀座駅で銀座線から丸ノ内線に乗り換えるのも遠くて不便なんですけど。

バブルの頃、銀行屋と不動産屋からよく言われた。
マンションを買って、高く売って次のマンションを買い、売り、
それを繰り返してから土地を買えば、豪宅に住めますよ。と。

バブル破綻後、その銀行も不動産屋もなくなった。
私はセールストークは無視して上手くやったが。

＞ＷＣＴと豊洲の２物件では遜色のないグレードと読んでいる。
そうかな、豊洲物件は価格を抑えるためか、全体的にスペックはイマイチな印象が強いけど。
ＰＣＴが芝浦物件の標準仕様と比べ見劣り感が強かったイメージを引きずってるのかもしれないが。

一般的に
【芝浦売って⇒豊洲引越し】の流れは無いんじゃないの？

もともと芝浦買う気のない人（買えないのも含めて）が本命としての豊洲買うための手段として利用するってことなら納得できる。
軽いギャンブルになりますが。

品川というターミナル駅から有楽町線の豊洲へ買い替え？立地って重要じゃないの？

マンションのスペックは　内装設備＜立地　につきると思います。
これをおさえずに購入してしまうと大抵の人は将来後悔するでしょうね。

>>897
誰でも知ってるし。　よって織り込み済み

↑おまえに言ってない。

あくまで中間物件を買うことは手段。大型物件で売り出しと竣工時で価格差が２割以上
でて築浅が売れないリスクのない場所ならどこでもいいのですよ。
住み買えによる実物不動産のステップアップではなく、あくまで今時点の
「販売価格」とその築浅の上昇率に着目した話なのだが
>>880
の話をより節税効果を高め、確実な値上がり益を得る方法を示したつもり

物価上昇率や、マンション価格の平均上昇率並みに上がっても儲けではない。
ハイパーインフレになればゴミのようなボロ屋でも、価格は跳ね上がる道理。

いかに、突出したパフォーマンスを得るかが問題。
グローバルな視点から見れば為替も問題。
もし数年前に欧州人が格安マンションを仕込んでいたとして、
邦貨で高く売れても、自国に資金を持ち帰ろうとすれば為替で巨額の差損が出る計算。

＞８９７
皆それを前提にして話していると思いますよ。

内装設備＜立地　なんて・・そんな単純なものじゃないよ（笑
豪華なものはやっぱり良いし、住んでみたらわかる

住む気がないのに豊洲とか、そのレベルの物件に手を出すのは相当バクチ過ぎるのでは。
どんどん建てつづけて希少価値もなくなるし、眺望など環境も悪化。
住民層からしても平成のニュータウン化するのが目に見えてる。
今以上に価格上昇は無理でしょう。下手するとわらしべ長者どころか、
ジョーカー握ったまま負組み確定になる。