23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

>>779
人の儲けさせないことが自分が儲かることではない。

下がり待ちもいいが東急・小田急の沿線世田谷なら坪単価いくらだったらたら
買うか決めておかないといつまでたっても買わないことになる。
３３０万／坪なら探せばあるだろう。かつての下限２６０万／坪以下になるかどうかは
私にはわからない。
買いたい場所に今後数年駅近の優良物件が出ない可能性すらある。

下がり待ちはデフレなら優れた戦略だ。しかし預貯金金利が低迷する状況下
運用を間違えたらいまある自己資金を食いつぶす可能性もある。
インフレが進んだらマンションが上がらなくても自己資金の相対価値が
目減りする。

購入待機者が増えれば格安物件が出た時点で、購入者は殺到する。
買えないリスクは増える。

割安感が出て売れ行きが好調なら仕入れる地価が上がる。
１９９４年頃の都心住宅地地価が下げ止まったのはそういう背景からだ。
２００１年ごろの都心売れ残りは、先安感が産んだ買い控えと
１９９４年から５年間のマンションブームで需要の先食いと不景気が
重なったせいだ。

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鋼材価格だけじゃないですね。他の原材料（パーチクルボード、MDF、化学品、グラスウール、石膏ボード、セメント等々）のここ数年の異常な程の値上げ幅。要因は中国・インドといった新興市場の爆食。こんな状況は過去１５年は経験したことがない。原料メーカーは待ったなしに値上げを行うし
ゼネコン業界も値上げ価格を受け入れないと原材料の調達が困難な状況・・・まさしく異常。
原油価格は二倍に上がったまま高止まりだし、下落する材料要因・様子も無い。

地価だけの動きでだけではなく原材料を含めたグローバルな経済状況の動きの中で、マンションを今購入すべきかどうか判断するのは非常に悩ましい。　個人的な意見だが来年は今年よりも厳しいコモディティ市場が形成される可能性がある。う〜ん・・悩ましい あと三年待つか・・今か？

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ＣＰＩはマイナスですが、ＰＰＩはプラスですからね。いい加減、企業は価格転嫁せざるをえないでしょうね。

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あとは耐震偽造問題の・・原材料費のコストダウンを行うとしたら鋼材等の原材料の品質を
落とすかないが、そんなことをして発覚した場合のリスクの方が大きい。コンプライアンス重視
の経営を市場から要求される状況下・・あとは価格転嫁しか方法はない。

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あとは、購入者がついてくるかこないかの問題

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>>782
３年程度待っても状況はかわらないだろう。
不動産事業は大型トレーラーの運転のように急に方向転換できない。
長丁場の事業だから、事業者も不可抗力のリスクを負っている。
そういうリスクを織り込んで事業スキームを組む以上、仮に売れなければ
売れるまで待つのは事業者の方。
エンドが事業者とガマン比べして勝てるとは考えにくい。
逆に大手が郊外を手がけるのはそれなりの勝算を見込んでの話。
大資本が大規模物件優良立地を独占しているから、持久力はありだ。
三井やオリックスが３年で根を上げるとは考えにくい。
レジデンス部門は、子会社化や系列化していて正社員を大量に抱えていないし
立ち行かなくなればいつでも身軽になれる。
一方本業のオフィスや商業賃貸やＰＭ業務委託で伸びていけば業績は維持できる。

現在のマンション新築分譲価格をベースに土地が仕入れられる訳でなく
１年後の販売開始時点をにらんで入札する。ＴＸなど新線駅前開発はもっとまえ
からＵＲなどが仕込んで事業スキームが造られている。
今後出てくる東京近郊の駅前再開発タワーなどもとより地価が上昇に転じたから
こそ地権者との話し合いがついたわけで、おいそれと安値で売れない物件ばかり。

土地も抽選で販売されるなら、地価はそれほど上がらないだろうが残念ながら
そういう話はない。
マンション用地が競売り状態である以上、資金耐力のある企業が高値仕入れを
して売り待ちするのはビジネスである以上仕方がない。
不動産は欲しい人が値をつければいい世界で、本来オークションに向いている。
売れ残りも買い手が指値で落とせば納得価格で買える。

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てことは、中国やインドの成長がホンモノなら、このまましばらく世界的なインフレ傾向が継続し、土地の値上がりと原材料価格の値上がりのダブル効果で都心のマンション価格は上昇が続くということですね。

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では、７年待てればどうでしょうね？

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建築資材の影響など昔から幾度もあったが、マンションの工事原価など物件価格の４割程度。
都心なら地価の値上がり影響のほうが大きい。
むしろ郊外の１６０万以下の物件が建設資材の影響を受けるかもしれないが
それをいうなら９万戸ベースの時点での労務費と５万戸ベースの労務費を比較すべきだろう。

＞世界的なインフレ傾向が・・
おいおいインフレというのは国内経済の話だ。原油価格が上がればインフレになるのは国内
だけ。マネーは世界をかけめぐっても不動産は輸入できない。

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インフレは通貨とモノやサービス財の比較の話。ドル機軸経済とユーロ機軸では違うし
円とドルも為替レートがかわるだろう。マネーも不動産も価値は不変ではない。
大きな金融経済の市場の流れで変動する。

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>>788
＞では、７年待てればどうでしょうね？

なんだか、不倫カップルの結婚話みたいになってきたな。

下がる理由に自分が納得できるなら待てばいい。私は７年目には
全体が下がる方向に向かうが、次の底値が７年後という気楽な予想は
できない。
ピークも底打ちも都心と城南・城北と城西・城東では時期も期間も違う。
不動産は底値前後３年で買えればよいと考えるべきだ。
７年後に買時というのなら２０１７年に次の底値が来る話だが
上がる期間が長く下がる期間が短ければ底値は高いという理屈になる。

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＞786サン　Thanks!

＞789サン
ここ三年間の価格転嫁（原材料値上げ）は異常・・毎日が値上げ作業の日々。
自分が値上げ作業して・・自分自身がマンション買えなくなる状況（苦笑）
企業戦士の悲しさです・・

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ここ５年の都内マンション価格を見てきている人には、今の価格は
納得できないのはよくわかる。
しかし４倍〜１０倍の競争率で坪単価１８０万だった物件と、同時点で
２３０万で先着順の物件価格は同等に論じられない。

売り物一つに買い手４人〜１０人の状況は需要過多、供給過小。
自由競争市場なら「競り上がって」当然。抽選というのは「行政指導」による市場のゆがみ
だと考えるべきだ。
市場のゆがみには裁定者があらわれ価格が修正される。それが未入居転売価格だという
見方もできる。

問題は、買うべきか待つべきかではない。買えるか買えないかの話になってきている。
７年待つなら、今ある５００万なり１０００万なりの自己資金を１・４倍に増やす運用をして
「下がらなかったリスクヘッジ」をすべきなのだろう。
所得も７年後１．４倍になるように頑張ればいい。
７年待っても頭金が不足したら買えない。自己資金が多ければ高くても買える。
それだけの話だと思う。７年の時間はタダではない。

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ローンでのマイホーム購入は保険の意味もあると思います。
あまりいい話ではないですけど7年以内に自分が死んだ場合、その時点でローンでマイホームを買っている人は少なくとも家を家族に残すことができますよね。買っていない人は当然残せない。他の遺産や保険金が同じなら、家を残せた方が良いに決まっている。

ということを考えて私は結婚を機に買っちゃいましたが、自己居住の1次取得者ってのは相場よりも人生の中の変化に伴い買うケースが多いんじゃないでしょうか。
そういう意味で793さんの言う「買えるか買えないか」というのは正しいと思ってます。
買えるんであればいろんな人生のタイミングで買おうとするでしょうし、タイミングがあったとしても買えなければどうしようもないですし。

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買えるか買えないかの議論でいうと、結局は、銀行が９割まで貸してくれるのか、９割５分までなのかで、自己資金５００万で買える物件価格が５０００万までか１億までかと大きく違ってくる。
ちょっと前であれば年収８００万の安定したサラリーマンであれば５０００万で９割は大丈夫だったけど、直近では銀行のスタンスに変化ってでてきてますか？銀行にしり込みされると買いたくても買えなくなっちゃうからね。

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マンションは必ず住み替えが必要になる。
買い換えてはじめて損得が顕在化する。
２００３年でも７０００万８０００万の物件があって売れたのは、その時点で２０年以上
住んだ物件を売って買い換えた人が多いからだ。
その時点で練馬の賃貸から三宿の中古に買い換えた人はいま３割以上の値上がりで
大正解という話になる。
安く売った売主は買い替え物件も安く買えたから同じこと。
売らないで賃貸にまわしていたら中古もいずれは高く売れたろうが２００３年時点では
中古は値下がりが大方の予測。

買い替えは値上がりリスクヘッジになる。
底値で買っておくことが重要で、あとは下落時に売って安く新築を買っても、高値で売って高い物件を
買っても追加投資の額は同じ。

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買うか買えないかの判断には融資の可否もあるが本人の意識もある。

不動産の値段の正当性に納得できないということは買うべきでないということと
同じだろう。ローン負担が過大か値下がりによる担保割れが怖いのか
いずれにしろ安心して住むわけにはいかない。
安値のうちは問題も少ない。失敗しても転売すれば損はないのだから。
しかし高値になったら自分が不動産の鑑識眼がないと思ったら買うのは
控えたほうがいい。それは当然の話だ。

不動産は安いものがお買い得という意識で買ってはいけない。
自分がこの街にこのくらいのコストで住みたいというイメージにあった場所を
買えばいい。

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確かに個々の置かれた状況＆タイミングですかね。
かと言っても物件・立地には妥協はしたくない・・自分の予算範囲の中で。
団地の様な巨大分譲マンションに住むのは嫌だし、通勤地獄からも脱出したい（笑）
まあ、自分の妥協点を見つけるしかないと思う今日この頃です。

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＞銀行のスタンスに変化ってでてきてますか？
年収に対する融資枠は金融庁の方針で拡大傾向にあるが新築で
９割以上のオーバーローンは認めないだろう。
５００万の自己資金で９５％ローンが下りても１億円の融資には
年収２０００万ないと審査は通らない。
中古の場合、物件評価で土地部分の比率が高ければ１００％に
諸費用まで借りられるケースは少なくない。
１億以上の高額中古物件を２０００万の年収があればオーバー
ローン可能かとなるとこれはケースバイケース。
自営は３年分の確定申告の数字が安定していないと厳しいが
大企業の役員クラスなら大丈夫だろう。
というか自分が審査受けたことがないからわからない。
投資用なら、２割の自己資金があって既存の賃貸物件の収支実績
でローン滞納がなければ大抵は貸してくれる。
それも借り手の信用（安定収入・大企業勤務）が重要なのだが。

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>>ちょっと前であれば年収８００万の安定したサラリーマンであれば５０００万で９割は大丈夫だ っだけど

上記条件であれば、とある銀行は85〜80%ぐらいの融資基準でしたよ。
ただし、物件次第では90%も可能との事でした・・ご参考まで。

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