23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

田園都市線は朝の混雑が殺人的状態。
自分で住むために今から田園都市線沿線を買うのはただのバカだな。
都心に通わなくていいなら別だが。

田園都市沿線に買った人は大部分は奥さんの見栄っぱりに
旦那が負けたということでしょう。
毎日の地獄の通勤に耐えれば奥さんの笑顔が得られるんだからね。
男はつらいよ・・・

俺は女の見栄に付き合うような根性なしじゃないよ。
ニョーボを説得して通勤が楽な場所を選んだ。

確かに田園都市線は朝混んでいる。
しかし、MAXの混雑具合は東横線と同等かやや混んでるくらいだと思う。

混んでいると言われる理由を考えてみると
・混雑区間が長い（東横は学芸大〜中目黒だが、田都は二子玉〜渋谷。
　急行だとタマプラ〜渋谷）
・なぜだかよく止まるので、電車内にいる時間が長い
・地下（トンネル）なので圧迫感がある
・沿線に学校があるためか、駒大、三茶など、下りる人も意外に結構いるので、
　乗降での摩擦がある
という感じでしょうか。

東横線も武蔵小杉がどどっと増える予定だし、田都は大井町線に多少流れるから、
あまり変わらないかな。二子玉〜渋谷が急行各駅になり、混雑は少し緩和されている。

1,2年前に大量に売り出された湾岸タワーマンションに今後1,2年の間に今まで賃貸に住んでいた人々が入居していくと（おそらく何千世帯）、賃貸が空く→家賃が下がる→賃貸に住む人が増える→マンションが売れなくなる→マンションの値段が下がる、というふうにはならないでしょうか？

地方は相変わらず不景気だから。土地も下落したままへばりついてるし・・・
都心部に出られる人はとっくに来ている。今地方に残ってるのは、
土地やら家やら店やら畑やら、やむなく離れる事ができない人ばかり。

というより、元々は千葉、埼玉、神奈川あたりの層だと思います。
湾岸タワーマンションは。タワーマンション乱立によって東京一等地の
賃貸が空室だらけ、という話にはならないですね。

１年くらい前だけど、住宅地の賃貸はガラガラだって、テレビでいってたよ。

1年前、東京10区の上位20％のマンションにおいては大体4.5％の空室率
ですよ。新築は除くベースでね。2％で、実質稼働率は100％と言われてます
ので、まあ住宅も良い線ですね。今現在はさらに埋まっているでしょう。

都心まで地下鉄で１０分位のところで、駅まで１０分で一等地とはいえないですが、
確かに１年位は、今住んでる賃貸マンションは廃墟になりそうな勢いで
空きがありました。
今はまた埋まってきました。

データがどのじゃなくてさ。実際に空きだらけのマンションを映していたよ。
どれくらい空いていたか比率は忘れたけどね。
不動産屋のオヤジが、値下げして、リフォームして、やっと入ってくれるって怒っていた。
確か、練馬のほうだったような。

あと、知り合いで板橋でマンションやっている人がいるけど、
１割くらいはいつも空いている。昔のような利回りは期待できない感じだったよ。

今絶対必要な人は別だけど、そうじゃない人はここ１、２年は様子見、買わないほうがいいですよ。新築賃貸、築浅分譲賃貸なら設備も整ってるし、これからどんどん古いマンションは空きが増えてくるから、その頃合いが分譲が下がりだす。今は、ちょい高級賃貸に住み、新しいインテリアで模様替え、生活を愉しむ、そんな時期だとおもいます。異常なデベの値付けに惑わされないように。

急激に上昇して急激に下落したら昔の値段に戻るかもしれない。
しかし、２年で１．５倍というような上昇したあとも
年３％程度のゆるやかな上昇が続いたら
下がりはじめる時点でかなりの「高値」だと思う。
下落にしても一度に１０％という下がり方は最初の一年くらいで
需給ギャップが生み出す下落は長期にゆるやかに進むだろう。

２００３年頃の売り出し価格に戻るには、２００３年並の需給ギャップ
が必要だ。
高値になって「買い待ち」の潜在需要が増えれば、下がっても
回復は早いだろう。
１０年待てば購買力も上がるしなにより、二次取得者（買い替え）が
価格を下支えするだろう。

貨幣の価値が人々の信念で成り立つように、不動産の価格も「それだけの価値
がある」と信じる人がいて成り立つ。
売れることが、「相場」を作るし、売れなければ次第に下がる。

郊外の物件が値上がり後も売れていけば、都心の価値がそれ以下だと考える
人は少なくなる。
郊外がいくら売れ残ってもだから都心の不動産の価値が低いという考えには
つながらない。

不動産の価格はデベロッパーの値付けできまるものではない。マーケティングの
結果と土地の仕入れ値と開発コストと広域、地域の不動産市況のバランスの
なかで設定されている。

マンションというより、土地を探すと、今の価格上昇が実感できる
かもしれませんね。あとは鋼材価格のヒストリカル推移とか見る。

今回は不動産は下がらんって。

都心でなく世田谷（東急、小田急）の駅近希望ですが、
2年くらいで下がるなら、待ちたいです。どうでしょう？

今無理して、買うと、株や不動産で短期に儲けた人と不動産会社を
さらに儲けさせてしまいそうです。

値上がりスパイラルの構造。

①一次取得者：新築が値上がり自己資金が物件価格の１０％を切る。
　　　追加で貯蓄しても追いつかない。
↓
②都内の中古４５００万を買う。中古なら１００％ローンでも買える。
今まで住んでいた練馬の賃貸が空き家になる。練馬の賃貸が売りに出される
↓
③二次取得者：中古を売って手にした金にローンを足して都内の新築マンションを買う
↓
④新築が完売。
↓
⑤マンション用地が不足。住宅地地価がさらに上がる。
↓
⑥ストックリッチ：老朽化した戸建ての人が土地を売って住み替えしたくなる。
　　７０坪以上なら業者が買い取る
⑦ストックリッチ：その金で都内の高額マンションを買う
↓
⑧都心高値安定状態は続く
↓
⑥一次取得者：余波を受けて優良中古も品薄で郊外に向かう
↓
⑦都下または東急沿線の中古４５００万を買う。中古なら１００％ローンでも買える。
　今まで住んでいた板橋の賃貸が空き家になる。板橋の賃貸が売りに出される
↓
⑧二次取得者：中古を売った人が手にした金にローンを足して７０００万の郊外新築マンションを買う

この流れが今後５年。２０１２年頃まで続くだろう。