23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

>>地価摩擦係数

凄いロジックだと思うがこのReportを見つけ出した人も凄い！まさかご本人ではないだろうね。
すみません、悪気があって書いてはいないので。

>>不動産業への資金流入量が、年間3.5兆円を超えると、地価の抑制はきかなくなり、地価は暴走状 態になって上昇する。

バブル時代が年間約10兆円でしょう？現在、REIT、海外からの直接投資等も含めると不動産への
資金流入量が10兆円近くになっていると思いますが、やはり地価、暴走状態なのでしょうかね？
人気のない郊外、地方の地価はむしろ下げる方向に向かっているけど・・？
都心も地上げでもしないと土地供給量は増えないと思いますが？

>>不動産業への資金流入量が、銀行の全産業への新規貸出額の15%以上になると、土地価格は同じごとく暴走し、地価の暴騰を引き起こすことを分析証明した。

バブル時代の状況分析だと思いますが・・銀行の融資・与信基準は当時の状態に戻るのでしょうか？
あんなに悲惨な状況になったのに・・金融庁も大蔵省時代と同じ発想？

誰か教えてください！　金融マン、不動産取り扱いのプロの方々。

『デフレはなぜ怖いのか』原田泰　文春新書
に、デフレによって若者雇用機会が失われ起業収益が損なわれ、財政再建が
遅れた等の社会被害が記載されている。一読をおすすめする。
地価が上がることは好景気を意味するわけでデフレ歓迎論のような粗雑な思考の
日本人が多いとわが国は早晩滅びる。
４４Ｐの記載は熟読に値する。

誰もデフレを望んでいないと思うよ。
例えば、誰がデフレを望んでいると思うの？

＞結局、不動産を持ってる人が優遇され、これから、一次取得しようとした人たちは、
不動産インフレによる、自己資金の大幅な目減りに陥り、貯蓄努力が報われない。

貯蓄努力が報われないのは、預金金利と地価上昇率の差に基づくもの

預金金利が１％もないのに、５％でまわる不動産はいくらでもある。
それなのに多くの人が不動産投資しないで預金のままにしているかといえば
不動産がまだまだ下がるかもしれないと思っているからだ。

預金して将来マンションを買うのが得か今買うのが得か決めるのは
「実質マンション金利＝預金金利−マンション価格上昇率」
毎年３％の下落でもな預金金利１％でも＋４％
買わないほうが有利
これが５％で上昇しはじめたら−４％。待てばまつほど損をする。

これに対向するには、賃貸でもいいからとりあえずマンションを買うしかない。
あるいは上昇が止まるまであきらめる。
もうひとつは、預金金利が地価上昇をを上回るくらいになればいいだけの話。

不動産に限らず金融資産も持っている人が持っていないひとより有利なのは
資本主義の原則だから。
だから上がり始めたら、コンパクトマンションを買っておけと以前から申し上げて
いる。外国に着いたら現地通貨に両替するように、地価反転があった時点で
キャッシュ主義から不動産に「両替」しておかないとわが国の「低金利事情」
では値上がりにおいつかない。

622は620へのレス
マンション価格の上昇を１％以下に抑制する方策などないから、デフレに戻せという
ふうに読んだ。

>>620さん
論理を受け入れがたくても以下の事実は受け入れざるを得ないよ。
一次取得者が湾岸とはいえタワーマンションの８０㎡がらくらく買えて
同じ一次取得者が９０年の半ばとはいえ、流山や柏で２０００万の貯蓄に
３５００マンのローンを乗せて買った一戸建てが２５００万にもならない。
そういうかつての現実ほうが住宅政策としては問題が多い。
どっちの貯蓄努力が報われないかは明白だ。
値上がりがきついと貯蓄意欲がうせるという意味ならわかる。
でもそれは金融政策のせいだ。

都心のごく一部はどんなに高騰しようがわれわれの口出しする世界
ではない。
庶民がすでに買ったタワマンなどそれほど値上がりはしないよ。
高騰する都心は日本の最上位の６７万世帯が
１７８兆円、１世帯あたり２．７億円持っているらしい（前出　原田泰大和総研チーフエコノミスト）
からそういうひとにまかせておけばいい。
実際に、一次取得者は柏の葉キャンパスとか、流山おおたかの森とか
ららぽーと横浜などで便利で安いマンションが手に入る。

あのですね、ファンドにしても、外資にしても、「分譲マンション」を買うわけじゃないんですよ。
もちろん「区分所有」を買うわけでもない。わかります？
区分所有の分譲マンションの価格を決めるのはエンドの皆さんです。デベではない。
デベは売れなければいずれ下げざるを得ないから、決めるのは皆さんです。

でもですよ、投資する人間、マンション一室投資のエンドレベルではない、
一棟売りのマーケットではやはり利回り勝負なわけです。
利回り勝負とは何か。乱暴な言い方すればローン（ノンリコ）がつくかどうかです。
それには遵法性の問題もあるし、空室率がどの程度か、固都税や管理費等の経費がどの程度かかるか
修繕に今後どの程度かかるか、それでCapいくらで買うわけです。売るときのCap考えてIRRはじいて。
そのマーケットはおのずと上限はありますよ。だから新興不動産系上場会社の株価も下がってる。

二つのマーケットはどっかでリンクしてますけど、例えば土地の仕込みの段階で。
都心では中古のまともな売り物がなくなって殆ど開発案件が主ですから。
でも二つのマーケットは別なわけです。
エンドさんが、やれ買って、貸して、売ったらどうなるみたいな話をされるのは
個人の自由と言えばそれまでですが、貸せなかったらどうするの？空室か満室かゼロヒャクですよ。
賃料取れなきゃどうするの？。中古市場で売値下がったら（上がらなかったら）どうするの？ですよ。

タワーだ、やれ分譲坪単価650だ、1000だは結構ですが、個人的にはもうちょっと冷静になった方が
良いんじゃないですかって気がします。直近成功体験のある人ほど、もう冒険しないと思うんだが。

柏の葉とかやめといたほうがいいよ。
引きこもりになるよ。まわりなにもないんだから。

＞貸せなかったらどうするの？空室か満室かゼロヒャクですよ。
私は、自信がなければ新築でサブリース会社つける。
いままでそうしてきた。直接貸しでも不安なら相場の５％安で出す。
傍に大型一棟貸しのある物件など牽引役になるからそういう場所をねらう。
少なくとも賃貸仲介会社に信頼できる人は３人以上確保しておく。
６ヶ月空室だったり一ヶ月後に急に退室されても困らない資金余剰を持つ。
素人は素人なりに失敗もするし勉強もしてきている。
投資にリスクコントロールは不可欠だ。

もちろん今手元に３０００万あったとしてそれで１億円の融資引き出して都心
物件の１ＬＤＫ買えといわれても断るが。
基本的に、短期の転売はしない主義だ。できれば２０年以上持ってインカムゲインを
味わってから元本が戻れば上出来。何しろもう歳だし。

＞629
１０年後の変化は、想像を絶すると思うよ。駅直結、シネコン、ＳＣ付。車さえあれば
別に困らないよ。おおたかの森にはエノテカがあるし、飲食店舗だって悪くない。
豊洲が電車賃の高い線で結ばれて茨城県境まですっとんだと思えばいい。
流山も柏も既存住民の所得階層や学歴が結構高い住宅地なんだけどね。

「６ヶ月空室だったり一ヶ月後に急に退室されても困らない資金余剰を持つ」

ノンリコースだったらDSCRに引っかかってデフォルトですよ。
というか、いいんじゃないですか。別に否定はしません。ただマーケットは違うんですよってハナシ。
グロス5％や4％で経費まかなって、空室リスク抱えて、シングルテナントで、ましてやマスターリース
付けようなんてのはプロはしません。そんだけのハナシ。

あなたの知識はわかったからさ。・・・浮いてるよ。ファンの期待をうらぎらないで

あ、ごめん、ホテル買った人がいるか。笑
5％や4％どころじゃないし。

>>浮いてもいいですが、要は際限なく上がるような期待で実需物件を買うのは違うんじゃないと言いたいだけです。ではさようなら。

サブリースなんて当初貸せる見込みのあるうちはそこそこいい条件出してくるけど、
築年が進んで不利になったら、引き受け条件急激に悪化しますよ。

少なくとも新築時でサブリースに頼らなきゃ不安なような物件は、
そもそも投資不適格です。

あ、そうそう一室だけ高額な物件買うのはよくない。確かにゼロ・百。でも、最初は仕方ないよね。そういうばあい最悪自分で住んじゃう。住んで売れば税金かかんないし、

しかし実際問題、貯金がわりにどこを買ったらいいかっていうのは、師匠のおっしゃるとおり
物件がなくて悩むね。

＞635
御意。・・・話題かえよう。

確かに賃料利回りがグロスで４％切ってくるレベルだと、ちょっと投資としてはお粗末ですよね。（それこそワンルーム業者みたいに営業マンにインセンティブだして３％台の物件を独身女性とかに押し込むビジネスモデルでないとね）ただ世界中見回しても不動産賃料で６％以上とれたのは、ちょっと前の日本都心部と今の日本の地方部ぐらいで、数が少なくなってきているのも事実。加えて、これまではベースに高い賃料利回りがあって、その上に年間で数十パーセント値上がりするキャピタルゲインがあったからこそ、新興不動産株が爆騰したわけです。これからは再開発を伴うとか手間のかかることをやれないと、簡単に転売で数字を積み上げるのはちょっと難しい局面になりつつありますよね。

皆さんにお聞きしたいことがあります。
（スレタイが23区内の新築マンションであることは承知ですが）
なんで、綺麗なものばかりに投資するのか知りたいのです。
私はもっぱら中野、杉並で木造のアパートを買いあさっています。
築２０年程度でワンルームが６〜１２世帯程度のが中心です。
一部屋家賃７万円程度のものです。
再建不可には手を出しませんがわけありも多数です。
空き室率は年平均５パーセント以内です。
今までに３億２千万の投資で年４千八百万あがっています。
もうけるなら見かけ悪くともボロに限ると思うのですが？

そう。だからこそ実需でゆるやかに価格が上がっていく。マンションが上がるまえに
都内の戸建てや更地が坪単価１８０〜２４０になってくれば、おのずと都内のマンション
の新価格も実需で売れていく。
その前に、郊外が一次取得者に売れて相場が底上げされるんじゃないかな。
あと６年くらいは都心６区で大きな物件は多数でてこない。
価格は大きく下がったりはしないでしょ。