23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

2000万がざらってどのくらいの割合でざらというの？
とりあえずＤＩＮＫＳというと30〜前半くらいせだいだよね。（既婚者はいずれ子供を
持ちたいという人のほうが大半だから）夫1200万で妻800万とかっていうカップルか。
そんなにいます？

少なくとも私の周りには多い。2000万円どころでは無いが。
彼らまだ賃貸暮らしだからね。でも結婚すると続々とマンション買うのよ。
私もそうでしたが。少なくとも都心物件を吸収できるくらいは充分いるよ。
統計で示せ、と言われましてもね、統計ありませんのでね。悪しからず。
官公庁なんかのDataには載らない人々ですので。

そこが微妙なところなんですよね。所詮肌感覚ですからね。
ただ、特に若年層の2極化傾向は強まっていると思うんだなー。
そして彼らの傾向としては見栄っ張りというか、良いところに
住みたい願望が強い。上位3％くらいのカップルは所得2000万
以上だとは思いますね。

今時の高額所得者は、結婚して家を持って一人前、
みたいな古臭いプロパガンダに簡単に乗せられて、
妥協物件買っちゃうような人は減りました。

儲けた金でいかに人生を楽しむか。
もう都内ではこんなところがこんな値段でしか出せないんです、という提示を受ければ、
同じ金で高級賃貸＋ホテル＋海外ステイのほうが、得られる効用が上と判断できてしまう。
マイホーム主義なんて洗脳はとっくに解けている。

資産の流動性の不利まで考えて、
それでも保有していい不動産とその価格というのは自ずと限られてくる。
金持ってる賢い奴ほど焦ったりふわふわしたイメージで買ったりはしない。
余裕と知恵でモノの価値を判断する。

「割高」でも金持ちが買うと言うのは幻想。
コストのパフォーマンスにはシビアなので。
良いとモノ判断すれば「高額」でも買うわけだが。

妥協物件は買わない。見栄っ張りですから。

高級賃貸＋ホテル＋海外ステイのほうが、得られる効用が上と判断できてしまう

独身の時はそう思ったけどね。結婚して子供できるとこれがまた変わるんだね。
不思議なもので。

良い物件は買われると言いたいだけ。良い立地、良い仕様、そして自分のライフ
スタイルにあった物件なら坪500だろうが700だろうが1000だろうが関係ない。

そうですね。若者の二極化は年々激しくなってますよ。ただ、30代前半の2000万オーバーカップル
って実際３％、100組に3組なんて全くほど遠い思いますよ。希少には確実にいますが。
統計で見ていないんですが、普通の庶民感覚としていえます（笑）。

新築マンションにおける億ションの割合と、ＤＩＮＫＳ２馬力２千万以上の割合は同じくらいなんじゃない？
まぁ、これも肌感覚だけど。

ただ、いずれ子供をと考えているなら、夫婦の収入合算してまでローンは組まないだろうけど。
妻が退社する可能性も高いわけだから。
（億ション近隣は保育園事情が厳しいし）

肌感覚ねぇ。
マンション業界の人なら間違いなく、2000万の収入の客も次々とマンション買う客も
周りにざらにいるでしょうね。

>>５４８さん
高額物件の買い手は、代替資産を持っていてその組み換えで買う人だよ。
組み替えたほうが、収益性、税務上、将来価値の目減り、広域災害上
有利だと思えば組み替えるだろう。

個々の値上がり率については土地勘がなくて物件価格だけで追いかけたらダメ。
虎ノ門ＴＲは、立地に魅力がない。あそこはビジネス街だ。神谷町の駅も楽しくない。
ことに方位にもよるが眺望がよくない。
まず、パストラルの休館（現状10階）が高層化せらたら眺望はふさがれる。
一階のバーはお洒落だが外人好みのシンプルモダンなインテリア以外に
外壁の塗装仕上げもふくめて、中古の提示価格は伸びなくて当たり前だ。

歩いてショップにも有名レストランにもいけない。娯楽のない場所だ。
同じ２億円出すなら渋谷近接の青山パークタワーがいい。
あとは松涛シティーハウス、パレスサイド三番町。代官山アドレス。

私は、都心新築の新規分譲価格をインデックスとしてものを考えるべきだと思う。
虎ノ門を１．８億で買って２．９億で売りたい人は、個人なら居住用資産の買い替え
特例を使うだろうしそうなれば次の高額物件を視野に入れた売りだ。
狙いは都心・城南の老人単身世帯一戸建てが地価３００万以上に上がってきていて
その住み換えねらいのようだ。
築浅中古の高値は住宅地の戸建の地価上昇如何による。

そうすると、戸建て中心の高級住宅街に建つマンションはねらい目？
老人は住む場所が大きく変わるのには抵抗ありそうだし。

都心の高額物件を年収2000万超のDINKSが買うという話には現実味がないね。
妻が子どもでもできて仕事をやめたらたちまち行き詰まるじゃない。
実際は高額物件をすでに手にしている人たちの買い替えが多いんだろうね。

自分のスタンスを
①自己居住で、１５年前後で住み替え
②賃貸事業用で１０年程度で売却
③居住用で値上がりしたら住宅用資産の買い替えでより高価なものに買い替え
④新築を買って短期に譲渡益を狙う

④は、個人なら３９％の譲渡益課税。法人でも法人税に加えて１０％の譲渡益重課税
やって得なのは、転売を事業として毎年仕入れ経費で赤のでる専売業者だけ。
③は、７０００万物件が９０００万にあがったらそれを売って１２０００万に住み買えって
パターン。
①は、ローンの支払いを店子にやってもらって投資資金＋αのキャピタルゲインと
毎月数万の利益を得るぱたーん。

＞戸建て中心の高級住宅街に建つマンションはねらい目？
というかデベはそういうエリアに重点的に新規供給しているよ。松涛、南平台、広尾、南麻布
とにかく、渋谷の戸建てを売ってグランドヒルズ三茶を買うという流れでなく
野沢、上馬、太子堂、三宿の戸建てが渋谷区港区を目指すのではないかな。
彼らの意識は都心の医療施設だよ。虎ノ門病院、慈恵医大、慶応病院、日赤、女子医大
上馬から２４６の渋滞で運ばれたら手遅れでも港区の救急車なら間に合うかも。

ねらい目って、買って転売するのは私は興味がない。自分の住いとして６５歳過ぎたら
そういう場所に住みたいと切実に思うけどね。

野沢、上馬、太子堂、三宿の戸建てが渋谷区港区は目指せないし、果たして
そう思っている人が多いのか。それよりも今で言えばグランドヒルズ三軒茶屋
に住み替える人が多いんでしょう。
用地取得はただでさえ難しいのに、高級住宅地戸建て地域で今後良いマンション
が出てくる可能性は低いと思うけどね。今出ている物件は買いかなー。松涛、広尾
含めて。

大衆物件は話として面白くないので、どうしても都心地域の話盛り上がりますね。
立地の判断基準が人それぞれで面白い。私も５８１さん同様都心の医療を評価しています。治安や緑・公園も、又、幼稚園・小学校年齢の子供の教育を考えたら立地は都心です。
立地に娯楽・商業施設に歩いていけるを挙げている方いましたが、私は逆に、そういう目的で集まる部外者の目に触れない立地に一票入れます。山手線内陸部にそういう立地がぽつんぽつんと有ります。

>>582
ゼンリン見ると、まだまだ官舎・社宅いっぱいありますよ。

社団・財団法人の「会館」の類も多い。
固定資産税の免除が見直されたらこれらも放出される。

既に廃止決定されているなかでマンション用地になりそうな大規模用地
は意外に少ないよ。23区内では。
財務省の下落合2丁目、深沢1丁目、四谷、警察庁の文京区宿舎、農林省の
成城宿舎、厚生省の青山宿舎くらい。
今後決定されれば面白いのは、二、三、四番町くらいかな。
あとは杉並、練馬、北区等からの放出でしょう。

高輪の衆議院議員宿舎は？プリンス横の一等地。
ＭＳにはならないだろうけど。

今週の週刊朝日は「マンション、もう買うな。これだけの理由」という特集が載ってるそうだ。
また中身たいしたことなそうな気がする。。。

>>587
立ち読みしたが、全くたいしたことない、というか中身ゼロ。
自分は上昇継続論者ではないが、それにしてもここまで論拠がない記事だと失笑する。
ま、いつものことではあるのだけれどね。所詮週刊朝日。

雑誌記事ごときに「買うな」って言われて買わないってのもお粗末だけど、
掲示板レベルで「上がる！」って言いあって自信持ってるってのもどうかと思うが。

私の場合は、自信持っているというか、頭の体操ですね。Discussion。
周りと議論してても強気論者ばかりなので議論にならないというか。

まあ購入者、契約者がイイ買い物をしたと思いたい気持ちは健全だと思うし
否定までされるものではないと個人的には思っています。

ただ、都心分譲単価が際限なく上がると言うような、投機的な発想と言うか
エンドユーザーというよりむしろサプライヤーに近いような「発想」を超えて
「願望」を持つというのはあまり健全ではないかなと思います。

珍しく精神論的なことを言ってしまった。失礼。

確かに本当に最近強気論者が多いよね。デベも含めて。

地価は、1年や2年で上昇下落が反転するものではない。
米国地価の長期推移をローラーコースターに喩えた映像が下記だ。
http://www.popxpop.com/archives/2007/04/post_217.html
土地の価格は「人の期待と信頼」に似ている。、一度失われた信頼は回復するのに
時間がかかる。
一度信頼が高まれば、期待をあつめてより信頼される。
少なくとも5年以上の一定の上昇傾向、横ばい、下降をたどる。

なぜなら、下降は買い手有利、売り手不利。上昇はその逆だから。
マネーサプライと金利、開発などの供給ポテンシャルなどがそれにからむ。

地価下落期、デベは先安感のなかで売るからできるだけ早期売ろうとする。
あとから売り出す物件のほうがあきらかに安いからだ。
土地１００億建物100億のマンションなら
地価が毎年４％下落すれば、1年ごとに棚卸資産の時価は２％減り
借入金金利が年２％なら４％の損失になる。
逆に地価上昇期はデベは先高感のなかで売るから
できるだけ早期に値上がりしていない郊外の土地を他社より早く押さえて
おけば急ぐ必要はない。
あとから売り出す物件が先に売ったものより安くなる心配はないからだ。

土地１００億建物100億のマンションなら
地価が毎年８％上昇すれば、1年ごとに棚卸資産の時価は４％増し
借入金金利が年２％でも十分しのげる。

実際にマンションが売れなくてもデベは困らない。最悪社員を仲介にシフトするか賃貸管理に
まわすだけですむ。
一方顧客のほうは、親が＊＊ば相続。子供が生まれれば部屋は手狭。
離婚すれば住宅がもうひとついる。結婚すれば新居がいるし、子供が巣立てば
部屋があまる。家が古くなれば住み換えたくもなる。退職すれば都心に通う必要も
ない。年金が不安になれば貸家のひとつも持ちたくなる。大地震に備えて何か
しなくてはと思う。
さまざまな変化が起こって放置すればするだけ不都合さは増す。
上がり相場は、売り手が有利。普通は金利がその不公平さを是正する。
４％の上昇でも４％で資金調達していたらそれほど暢気にかまえていられない。

デベの借入金と地価の上昇率の差が売らなくても平気なデベ姿勢を生んでいる。

だとしたらいっそかつての大京さんみたいに全部完成売りにしたらいいのにね。

超都心案件は販売開始先延ばし、先延ばし、その上で超強気価格設定。これって、実態は完成売りに近い状況になってきてるって。

そうですね。竣工してても気にしないって感じ。
むしろさりげなく竣工後値段上げてたりするし。

言いたいことは、デベにしろ中古転売にしろ強気の理由はこうだ。

①地価は、あがりはじめたら売り手の意思如何にかかわらず周囲の思惑で勝手にあがる。

②デベは短プラ程度の２％台？低金利で資金を借りている。
　　地価が上がって事業採算性（利回り）が上がれば時間かければかけるほど利ザヤが稼げる
　　在庫＝棚卸資産の含み益が増していく

③地価が上がりはじめたら金利も上げていかないといけないが、いま上がって
　いるのは都心の一部と東京周辺だけ。東京の金利だけをあげるようなことはできない。
　金利があがればローン金利も上がり買い手にも不都合が生じる。

地価があがると物価もあがって短プラもあがってマンションは高値になって都心部は
コンパクト化、郊外マンションがどんどんできた。
一方で公団が無利子のカネで長期に安い住宅を提供して不満解消をはかった。
いまは、市場原理主義だから、市場のメカニズムに任せるという話だ。
そりゃ三和なんたらの井上氏（週刊朝日）の言うように、誰も買わなきゃいい。でも
みんなが資産形成のために不動産を買うわけではないから、せっぱつまった需要が
あれば5年10年待つわけにはいかん。

仮に5年待って下がりはじめても底値はどこで落ち着くのかまたわからない。
マンション価格があがるのもエルメスのバッグが生産調整で価格維持するのも
理屈は同じだ。
5000万の住宅を買うには
①郊外の新築庭付き一戸建て②都内の中古マンション③東京近郊の新築マンション
④都内のミニ戸中古
選択肢はいろいろある。
新築デベだけが売り惜しみでけしからんと腹をあてているうちにこれらも日々
値上がりする。
煽りというより、不動産上昇相場の経験談なのだけど。

１９８０〜 5歳〜 10歳〜 15歳〜 20歳〜 25歳〜 30歳〜 35歳〜 40歳〜
１９８５〜 10歳〜 15歳〜 20歳〜 25歳〜 30歳〜 35歳〜 40歳〜 45歳〜
１９９０〜 15歳〜 20歳〜 25歳〜 30歳〜 35歳〜 40歳〜 45歳〜 50歳〜
１９９５〜 20歳〜 2５歳〜 30歳〜 35歳〜 40歳〜 45歳〜 50歳〜 55歳〜
２０００〜 2５歳〜 30歳〜 35歳〜 40歳〜 45歳〜 50歳〜 55歳〜 60歳〜
２００５〜 30歳〜 ３５歳〜 40歳〜 45歳〜 50歳〜 55歳〜 60歳〜 65歳〜

世代のギャップもある。現在50歳以上でないと地価が上昇する経験すら知らないのが実態だから
議論がかみあわないのは不思議ではないが。
４０代の住宅評論家がちょっとピントのずれた話をするのが気になっている。本人身銭をきって
上昇期に不動産を買ってないからだろう。

値上がりペースには地域差がある。値上がり前期でに買えればいいが
中期後期では長期的持たないと元値回復は難しい。

土地３０００万建物２０００万のマンションでも
土地が2000万から5割上がった結果なら将来は下がる
土地底値で買えてはじめて建物分しか減価しない話になる。

値上がり後期ならマンションでも戸建でも同様に下落リスクが増す。

値下がり期では中期あたりでさえ郊外の一戸建てや中古マンションを買って
土地の含み損が広がって身動きがとれなくなった。
後期なら少しまてば下上昇に転じれば売却も可能になっている。
王禅寺5000万台120平米一戸建てなど3年前からいままでに2割は
上がってきている。駅近の新築マンションへの住み換えが可能なくらいに
はなっている。どういう動きになるのかはわからないが。

>>582
いまや40坪以下の敷地が多いが、相続土地などは７０坪平均だったり
する。世田谷からいまの2億円物件への住み換えは実際あるみたいだよ。
仲介業者が最初にやるのは元物件の査定。それで買えるかどうかを
振り分けるらしい。
それに仮に査定が1600万でも4000万くらいのローンを子供が組むという
話はありうるしね。

生態系の食物連鎖が途絶えていて絶滅しかかった億ションが、地価高騰で
食い物（買い替え物件）を得て復活しつつあるのだと思う。
少子高齢化の高齢者は核家族の時代。多死高額相続社会でもある。８５歳９０歳の親の
子供といえば郊外買っちゃった50台だよね。郊外売って都心に戻るんじゃないのかね。

×仮に査定が1600万でも
○仮に査定が1600０万でも　失礼

親が土地単価の高い地域に住んでるのに、子どもが偉い郊外を買っちゃった５０代って
そんなにいるんでしょうか？

REITの利回り云々とありますが、REITによって不動産への資金流入が増えること
そのものが、バブルを発生させる大きな要因で、これからのバブルは避けられ
ないのか。利回りは低くなるようになっている。決定付けられているのかもしれませんね。

こんな論文がありました。結論だけ。

地価摩擦係数

不動産業への資金流入量が、年間3.5兆円を超えると、地価の抑制はきかなくなり、地価は暴走状態になって上昇する。

不動産業への資金流入量が、銀行の全産業への新規貸出額の15%以上になると、土地価格は同じごとく暴走し、地価の暴騰を引き起こすことを分析証明した。

地価が上昇するのが当たり前だった世代は土地神話を信じて、
土地やマンションは下がる物ではないと信じきって買い上がっていった。
また、不動産業者も土地神話をセールスポイントにしていた。
だが、神話は神話に過ぎないことがバレてしまった。

それでも理屈を付けて買え買えと他人は言う。
どうせ下がって損するのは、他人様だから。

バブルの頃は、資金流入主体が限られていたが、今や10万でも不動産に投資
ができる。REITのお陰で。資金流入の分散化、小口化と言いましょうか。
昔のように、一気に投資資金が引きあげられるわけでは無いでしょう。
論文主旨のように、実際に流入資金はこの水準以上になってくる可能性が高い
わけで、どのような結果になるか、将来が楽しみですね。

いつ下がりはじめるかは政策しだいかと思います。
前回のバブル時、政府・日銀は「ミニ国土法」「超短期重課税」「総量規制」等、ありとあらゆる
「オーバーキル」政策を総動員して地価抑制策をとりました。
瞬く間に地価は大暴落しバブルは崩壊しました。
そして暗黒の１０年がはじまりました。
今回はまさか同じ轍は踏まないでしょう。
よって今回は、比較的長期間下落はないと考えます。
ただし、都心はスーパーリッチ層だけの居住区となるでしょう。

どうせ物事循環すんだからまた下がるんだけどね。

前回の問題点は、過熱した相場を抑制する政策までは、よしとしても、そのあと政局の混乱が加わり、適切な不良債権処理を１０年以上先延ばしにしたことが、必要以上の下げを加速し、経済に大打撃を与えた点。その副作用として、西武、ダイエー、大京といった有力企業が有利子負債で押しつぶされる一方、必要以上に下げた不動産をうまく入手し新興不動産会社がいくつも台頭し、新陳代謝が起きているともいえる。つまり、今の不動産をとりまく状況は、不動産融資が健全化するとともにreitの導入を通じた急激な資金引き上げを抑制するバッファー機能が組み込まれた極めて健全な上昇相場形成局面といえるでしょう。だからANAホテルが高値で買われるわけですよね。

擁護するわけではないが、バブルは政府のストップで崩落したわけではないですよ。
その時点で既に、強硬に止めざるを得ない過剰な信用創造と融資モラルの低下が起きていたんです。
言ってみれば遅すぎた。
あのまま放置していたら、それこそもっと恐ろしいクライシスになっていたでしょう。
まあ、その恐慌状態で仕入れた方が、投機家はもっと儲かったかもしれないけど、
そういう価値観の人種を主眼に経済運営すべきではないですから。

あの当時から教訓を得るとすれば、いかに未然に過熱を防ぎ、
上げと下げのバランスをとりながら、持続的な安定成長をもたらすか、でしょう。
上げ続けもせず、下げ続けもしない。
マーケットの参加者に常にリスクを感じさせる、
そういう認識が働いていることこそが、最も全体の富を大きくする。

そろそろ本当に過熱感が出てきたようなので、
固定資産税の税率アップ、住宅減税の撤廃や譲渡益課税免除などの縮小が必要かもしれません。

ちなみに不良債権処理を先送りせず、ドラスティックにやっていれば、西武、ダイエー、大京、長谷工といった有力企業？はあっという間に清算、銀行もろとも影も形も残らなかったでしょう。
１０年の犠牲を払って生かした事が、良いか悪いかは、歴史家の判断を待つしかないですが。

不動産業への資金流入量が、年間3.5兆円を超えると、地価の抑制はきかなくなり、地価は暴走状態になって上昇する。

不動産業への資金流入量が、銀行の全産業への新規貸出額の15%以上

になる前に、何らかの規制が必要になるということです。
ただ、それまでに手を打てるのか、分かりません。

また不動産が上がり始めましたよ。

というより元々上がってるでしょう。どういうこと？

606です
当時の当局のやり方は本当に無茶苦茶だったんですよ。

売買価格は行政が決める。
譲渡益にはほぼ100％課税する。
金融機関には融資させない。

容認する人いるなんてが信じられません。

住宅は世帯数とストックの対比では充足したが、広さや質、立地利便、老朽化対応など
満足すべき水準とは言いがたい。
住宅市場が正常に動き、所得の伸びやライフステージにあわせて住み換えができるのが
本来の姿だ。ところが
９０年代の郊外戸建取得者はいまだ含み損を抱え２０００年以降の都心周辺部マンション取得者の
含み益がひろがりつつある。
住宅政策的観点からは郊外地価が１９９５年水準まで戻せば９０年取得者の大半は
住み換えが可能になる。そこまでは政策的に地価抑制策を行う理由はない。

地価の緩やかな上昇はステップアップの住み替えを促進する。
価格の波を１０年程度とみれば、２０１２年頃までは年４％平均で
底値から１．４倍くらいになるのがマイルドな上昇といえるだろう。
２３区平均でいえば新築マンション坪単価が２１０万⇒２９０万くらいにまでは上がる。
買い替えでないと手が届かないが、近郊の戸建ての土地が売られ利便のよい
都内マンションに入居という流れが加速される。

一次取得者は都心のコンパクトマンションか、郊外の３ＬＤＫを買う８０年初期のすたいる
に戻るだろう。
都内のミニ戸から郊外の庭付き一戸建、豊洲などの高層マンションへの住み買えも出る。
買い替えニーズが一巡すれば市場は本格的に休眠状態に入る。

需要は緩やかに後退しはじめ２０２３年頃にもう一度底値になる。
その前に直下型地震で住宅密集地が大規模に火災になり、大規模な復旧事業が
おこなわれないとも限らない。