23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

あと老婆心ですが、任意の取立てはいけませんよ。笑

>レジは上がらん
上がってるんだな、これが。
いままで、賃貸物件がいかに劣悪なものしかなかったか、一般居住の使い古しが賃貸物件という現実。
それに対して、やっと港区、渋谷区で坪家賃1.5万〜2.5万クラスが充実してきた。
もっとも６年サブリースとか、定期借家契約に隠れてなかなか実態が見えないが
各地で新築と既存の賃料格差が見え始めた。ｙａｈｏｏ不動産でも都心部は確実に募集が減っている

それはありますね。ファミリー用のろくな賃貸が無い。高級と廉価の中間モノが。
坪15000あたりのものはもっと充実すべきですね。

不動産はいつ買うかで、すべてが決まる。
都心、都心周辺をこれから買うのはやめたほうがいい。2006年秋が
最後のチャンスだったと割り切るべきだ。
それでは郊外はどうか。川崎、横浜、都下の23区近接エリアはすでに
上げはじめている。
千葉の23区隣接は浦安・市川を除いてはまだ底値だが、ここは歴史的に
みてもそれほど上昇しないエリア。（90年バブルでも2倍が上限）

今都内に賃貸物件を保有していて買換えを狙うなら軽井沢かなと思う。
事業用資産の買換え特例で既成市街地から既成市街地への買換えは
譲渡益課税の繰り延べが効かない。（Ｈ１７年1月以降）
軽井沢なら既成市街地の外。名目は事業用資産。
フルシーズン賃貸でもいいが、オン・シーズンだけ人に貸して
オフシーズンの週末は自分で使ってもいい。

軽井沢なんて時代遅れじゃない？

軽井沢といえば、西武のアウトレットか？
堤氏も世界の長者だったが。

住宅情報マンションズ、最近は神奈川、千葉、埼玉物件が多いですね。

軽井沢か、過去に買って大損したことがある。
新幹線が通っても意味が無かった。

>411
このスレ内容とは主旨は異なりますが・・・同意します！今更、軽井沢とは・・とほほ。
昔は交通機関インフラが整備してなかったから西武グループの戦略に騙された。
軽井沢との比較なら北海道の某地区が良いのでは？
ドバイ、シンガポール系の投資ファンドの買いが旺盛ですよ。
海外の桁外れのお金持ちの憧れの場所らしいですから・・北海道は。
BBC、CNBC(英語版の視聴を！日本語放送は内容が異なる）等で良く特集番組やってますよ。
シンガポール、エミレーツ航空が新千歳空港に乗り入れ検討してます。

20兆円の金融資産のうち、不動産0のファンドもこれから不動産を買ってくる
ようですね。もちろん日本は1つのターゲット。

さて、私が気になるのは唯一、住宅賃料。オフィス賃料はようやく本格的
に上がってきそうな気配ですが、遅れて住宅賃料に波及するのか、否か。
個人的には波及すると思いますが、いかがでしょうかね。
そうなってくると、物件価格の更なる上ぶれは間違いないことですが。
今はそのハザマのやや停滞期といったところでしょうか。
よくよく見てみると、安い物件もまだありますね。しっかり選べば2007年
も買いチャンス、賃料上がれば確実に資産を形成できたと言えましょう。

>>344
との比較で見ていただきたい。
大手町丸の内通勤１時間圏として、松戸（駅徒歩１０分圏）、横浜市金沢区、川崎市宮前平
浦安市弁天
ドアツードアで４５分の三軒茶屋、同じく３０分の南麻布を比較。
松戸を１００とすると、
１９８６年には宮前１６０　三茶３００
１９８７年に　宮前３７０　三茶６５０
１９９５年には横浜金沢１１０　浦安１５０　宮前１９０　三茶２５０
それが現在まで拡大の一途で
２００７年には横浜金沢１１０　川崎宮前２００、浦安２１０　三茶３６０
ちなみに南麻布は松戸の８倍

松戸、バス便２２００万円７０平米の新築マンション
都内板橋本町１Ｋ２３平米　２２００万円
仙台市地下鉄徒歩５分築浅３ＬＤＫ２２００万円
軽井沢新築マンション６６平米　２２００万円
上二つはどれを買っても賃料月額８万円という感じだが
軽井沢だけは、賃貸リスクが大きい分値上がりできそうな
気がする。・・・時代遅れですかね。
ゴルフと読書三昧の老後の生活拠点にはよさそうだけど。
都心のマンション貸して、軽井沢借りたら生活費も浮くし
だめかな。

話をスレタイにもどすといよいよもって長く高止まりする雰囲気になってきたなと思う。
２３区が下がり始めるのは少なくとも１０年先だ。下手をすると１５年このまま一桁の上昇かも
しれない。

９０年バブルが突然下がったのは、融資の総量規制をかけたからだ。
今回も、金融が手をひけば暴落するのだろうか。
前回は土地投機が主体で商業地が上がり、住宅は道連れで上がった。
マのンション転がしといわれる転売が横行して１６００万２ＤＫが３８００万
３ＬＤＫ、それが１億円になって郊外の一戸建てというのが流れ。
９０年頃川崎や荒川区で億ションを建てはじめたあたりで売れ残った。

今回は誰でも知ってる収益還元法がベースだから家賃が期待できない
郊外は上がらないという理屈。逆に家賃がいくらでも高くできる都心は
物件価格も天井知らず。
郊外はリートもファンドも無関係だから、実需が買えないところで止まる
はずだが、人間の記憶力はあてにならないもので、郊外物件をいくつも
見ていればそれが当り前に思えてくる。
どうも高値が１０年以上続く気がしてならない。
下がるとしたら、公務員宿舎や都営建替えの余剰容積活用で政策的に
安い分譲がでてきたり、老朽マンション建替えに容積割り増しまどしたり
耐震補強不能なマンションの建替えに容積割り増しをしたりする
供給拡大からではないか。
どうみても１０年以上先だ。
カネは海外も個人も含めまだまだ不動産に流れるだろう。

408さん
そうですね、いえてます。
私も2006年に買ったものです。

しかし、みな聞きませんよ。

世の中、一生賃貸でいい人がいれば、購入して自宅構えないと我慢ならない人がいる。
都内マンション物件は投資と違い実需でじわじわ値上がりしますよ。
買わなきゃいいじゃなくて、買わざるおえない状況に陥る人もいるもの。
これが現実です。

マンションデベって大変だよね。
今一生懸命売りつけても、入居は１〜２年も先だし
その時暴落してたら、手付け放棄してでもキャンセルする人たくさんいるし。
上がる上がるって言ってないと大変なことになる。

マンションデベではありませんが422さんに同意ですね。
相続税対策で遊休地や国有地が緑化に使われはじめると人口減でも
土地の値上がりの流れをとめることがないことが明らかになります。
皆、土地の値下がりには懲りていますから、あからさまな融資規制
もないでしょう。
人口が１００万人になるというのであれば別ですが・・・。

エアタワーの空き残が67室になった。864室中の７％弱だ。
ことのはか順調。

いやはや、エアタワーとはよくつけたもので、離陸した飛行機と上がりはじめた
地価が「墜落」しないとはいえないものの、それを怖れて乗らないのと
乗って目的地にいくのでは、雲泥の差。

デベロッパーの方が、もはや都心、城南の一等地で分譲するのは
難しいと言ってました。
これからは建替えや定期借地に注力せざるを得ないと。
最近の新築見てても検討できるものは数少なくなってますね。

>>423

飛行機会社って大変だよね。
今一生懸命早割りチケット売りつけても、搭乗は１〜２ヶ月も先だし
その間に大きな飛行機墜落事故でもあったら、手付け放棄してでもキャンセルする人たくさんいるし。
安全安全って言ってないと大変なことになる。

地価が下落することは日本経済の一大事。デフレ経済を脱却し順調に離陸させようと
躍起になっているのは、マンションデベだけじゃないよ。

急落はないと説明してきたことがわかっていないようだ。
急落がないというのは高止まりが長く続くということだ。

不動産担保金融のなかから生まれたのが90年バブル。
不動産が値上がりし続けるなかでしかなりたたない成長の幻想。

今は、不動産担保金融ではなく、証券化など直接金融のしくみのなかで
地価が動いている。
住宅ローンは立派な不動産担保融資だが、それさえもデットの証券化におきかわって
リスクを大勢で分散する流れになっている。
地価が乱高下するような事態にはならない。なにより収益性の低い土地が上昇する
懸念はない。

理想の都心ファミリーは買えなくても、2006年に４３００万で賃貸用の１ＬＤＫは買えた。

これから7年はゆっくりあがって、残り10年、需給にあわせてゆるやかにしぼむ。
投資用物件なら7年目のピークで売っても、17年先の元値に戻ったあたりで
売って累積収入を加算しても利益はそれほどかわらないだろう。
2007年に4300万で買った物件はピークには6000万になる
17年後にはまた4000万くらいに戻るだろう。
自己資金1000万くらい入れておけば、7年、13年、17年で売却しても
３３００〜３８００万くらいの純利益は得られるだろう。
17年後また底値だったら、4500万に2000万くらいのローンを組んで都内に買えばいいだろう。

取らぬ狸の皮算用かもしれないが、何もしないで下がることを祈るよりは賢いのではないか。

＞421さん
ご意見に賛同します。東京土地ブランドは今や日本国民だけではない状況だと思われます。
イスラム金融の動向に注目しないと。このシステムはムスリムの教えに従い貸付金利利息を
取れないお金だから不動産＝家賃収入（これは教典の教えに沿っている）に投資が集中。
過去のロンドン等の世界の主要都市の不動産価格高騰を引き起こしたのはこのお金の動き。
日本は隣国の大国と異なり法整備がしっかりしているから投資ポジション。

ここ数年で倍近くになったオイルマネー収入
　　　　　↓
欧米系ファンド委託からイスラム金融ファンドへの資金シフト
　　　　　↓
日本の不動産を購入する代理人（これは・・コメント不可）
　　　　　↓
売却利益投資ではなく安定家賃収入が目的だから既存マンション棟ごと購入。

これらの状況を考慮すると、例え中小デペの資金繰りが苦しくなって叩き売りが
始まっても・・ごっそり誰かが購入・・・まだまだ東京の不動産需要はある。

日本国民の貯金を金利ギャップを利用して欧米系ファンドが海外で運用して、
日本の不動産はオイルマネー買い支えるといった変な状況。

今回、安部さんが某産油国に訪問して・・何を協議しているのか・・

パークアクシスってすごいよ。知らない間にこんなに出来ていたんだね。
http://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/plan/#minatoku
それも軒並み坪単価２万円前後。立地がいいとはいえ、立派。
いままで家賃３０万のデザイナーズ物件が空き待ちだったことを考えれば
出来て当然なのだが
これが順調にいけば、デベは馬鹿馬鹿しいから手間のかかる分譲はやらないよね。
①土地仕入れがいらない。
②事業受託のフィービジネス
③投資は証券化でリスク分散。
こんなことやってたらいつまでたっても分譲は出てこんだろう。

消費税アップ前に駆け込み需要で値上がり。
消費税アップ後は需要が減って値下がり…
のはずが、消費税の大幅アップの為に安くもできず。
売れないのに安くもならない時期がくる。

その前にｙａｈｏｏ不動産データで現状のおさらいだ。

７０平米を買うのに６０００万超える
坪単価 ５０００万で買える面積 ７０平米を買うのに
東京都 渋谷区 503 万円／坪 33 ㎡ 10670 万円
東京都 港区 406 万円／坪 41 ㎡ 8612 万円
東京都 千代田区 386 万円／坪 43 ㎡ 8188 万円
東京都 目黒区 333 万円／坪 50 ㎡ 7064 万円
東京都 新宿区 320 万円／坪 52 ㎡ 6788 万円
東京都 豊島区 314 万円／坪 53 ㎡ 6661 万円
東京都 文京区 314 万円／坪 53 ㎡ 6661 万円
東京都 世田谷区 299 万円／坪 55 ㎡ 6342 万円
東京都 中央区 298 万円／坪 55 ㎡ 6321 万円
東京都 品川区 285 万円／坪 58 ㎡ 6045 万円


５０００万台でなんとか７０平米が

東京都 杉並区 278 万円／坪 59 ㎡ 5897 万円
東京都 中野区 277 万円／坪 60 ㎡ 5876 万円
東京都 大田区 259 万円／坪 64 ㎡ 5494 万円
東京都 台東区 256 万円／坪 64 ㎡ 5430 万円
東京都 武蔵野市 254 万円／坪 65 ㎡ 5388 万円
東京都 墨田区 244 万円／坪 68 ㎡ 5176 万円
神奈川県 鎌倉市 241 万円／坪 68 ㎡ 5112 万円
東京都 小金井市 238 万円／坪 69 ㎡ 5048 万円
横浜市西区 236 万円／坪 70 ㎡ 5006 万円

５０００万以下で７０平米

東京都 北区 226 万円／坪 73 ㎡ 4794 万円
東京都 国分寺市 225 万円／坪 73 ㎡ 4773 万円
川崎市宮前区 222 万円／坪 74 ㎡ 4709 万円
東京都 江東区 219 万円／坪 75 ㎡ 4645 万円
東京都 練馬区 218 万円／坪 76 ㎡ 4624 万円
東京都 三鷹市 216 万円／坪 76 ㎡ 4582 万円
神奈川県 葉山町 214 万円／坪 77 ㎡ 4539 万円
川崎市中原区 213 万円／坪 77 ㎡ 4518 万円

坪単価・・・５０００万で買える面積・・・・７０平米を買うのにいくらか

普通に買えるスタンダード郊外
横浜市南区 211 万円／坪 78 ㎡ 4476 万円
横浜市青葉区 209 万円／坪 79 ㎡ 4433 万円
東京都 板橋区 209 万円／坪 79 ㎡ 4433 万円
横浜市神奈川区 207 万円／坪 80 ㎡ 4391 万円
横浜市中区 207 万円／坪 80 ㎡ 4391 万円
神奈川県 藤沢市 206 万円／坪 80 ㎡ 4370 万円
東京都 調布市 206 万円／坪 80 ㎡ 4370 万円
横浜市港北区 201 万円／坪 82 ㎡ 4264 万円

歴史と伝統のエリア
東京都 府中市 199 万円／坪 83 ㎡ 4221 万円
東京都 国立市 198 万円／坪 83 ㎡ 4200 万円
東京都 西東京市 193 万円／坪 85 ㎡ 4094 万円
東京都 江戸川区 191 万円／坪 86 ㎡ 4052 万円
さいたま市浦和区191 万円／坪 86 ㎡ 4052 万円
横浜市都筑区 190 万円／坪 87 ㎡ 4030 万円
横浜市栄区 190 万円／坪 87 ㎡ 4030 万円

７０平米４０００万以下のエコノミーライン

川崎市高津区 188 万円／坪 88 ㎡ 3988 万円
千葉県 市川市 181 万円／坪 91 ㎡ 3839 万円
東京都 葛飾区 180 万円／坪 92 ㎡ 3818 万円
川崎市幸区 180 万円／坪 92 ㎡ 3818 万円
埼玉県 和光市 177 万円／坪 93 ㎡ 3755 万円
横浜市戸塚区 177 万円／坪 93 ㎡ 3755 万円
東京都 小平市 177 万円／坪 93 ㎡ 3755 万円
横浜市保土ケ谷区175 万円／坪 94 ㎡ 3712 万円
茅ヶ崎市 175 万円／坪 94 ㎡ 3712 万円

東京都 荒川区 174 万円／坪 95 ㎡ 3691 万円
東京都 東村山市 172 万円／坪 96 ㎡ 3648 万円
東京都 昭島市 172 万円／坪 96 ㎡ 3648 万円
さいたま市南区 172 万円／坪 96 ㎡ 3648 万円
千葉県 浦安市 171 万円／坪 96 ㎡ 3627 万円
川崎市麻生区 171 万円／坪 96 ㎡ 3627 万円
さいたま市中央区171 万円／坪 96 ㎡ 3627 万円
相模原市 170 万円／坪 97 ㎡ 3606 万円
横浜市瀬谷区 169 万円／坪 98 ㎡ 3585 万円
さいたま市大宮区169 万円／坪 98 ㎡ 3585 万円
横浜市緑区 167 万円／坪 99 ㎡ 3542 万円
川崎市多摩区 167 万円／坪 99 ㎡ 3542 万円
東京都 稲城市 167 万円／坪 99 ㎡ 3542 万円
横浜市港南区 166 万円／坪 99 ㎡ 3521 万円
埼玉県 朝霞市 166 万円／坪 99 ㎡ 3521 万円
埼玉県 川口市 166 万円／坪 99 ㎡ 3521 万円
東京都 立川市 166 万円／坪 99 ㎡ 3521 万円

５０００万で１００平米が買えちゃうエコノミーライン

横浜市泉区 163 万円／坪 101 ㎡ 3458 万円
東京都 足立区 160 万円／坪 103 ㎡ 3394 万円
千葉県 柏市 160 万円／坪 103 ㎡ 3394 万円
東京都 多摩市 160 万円／坪 103 ㎡ 3394 万円
埼玉県 新座市 159 万円／坪 104 ㎡ 3373 万円
東京都 町田市 157 万円／坪 105 ㎡ 3330 万円
埼玉県 戸田市 157 万円／坪 105 ㎡ 3330 万円
埼玉県 富士見市 156 万円／坪 106 ㎡ 3309 万円
さいたま市桜区 156 万円／坪 106 ㎡ 3309 万円
埼玉県 越谷市 156 万円／坪 106 ㎡ 3309 万円
横浜市旭区 155 万円／坪 106 ㎡ 3288 万円
埼玉県 志木市 155 万円／坪 106 ㎡ 3288 万円
東京都 日野市 155 万円／坪 106 ㎡ 3288 万円
横浜市鶴見区 155 万円／坪 106 ㎡ 3288 万円
埼玉県 蕨市 154 万円／坪 107 ㎡ 3267 万円
川崎市川崎区 154 万円／坪 107 ㎡ 3267 万円
東久留米市 152 万円／坪 109 ㎡ 3224 万円
ふじみ野市 151 万円／坪 109 ㎡ 3203 万円
東京都 青梅市 150 万円／坪 110 ㎡ 3182 万円
千葉県 我孫子市 150 万円／坪 110 ㎡ 3182 万円
神奈川県 平塚市 149 万円／坪 111 ㎡ 3161 万円
神奈川県 大和市 149 万円／坪 111 ㎡ 3161 万円
さいたま市北区 148 万円／坪 111 ㎡ 3139 万円
八王子市 147 万円／坪 112 ㎡ 3118 万円
東大和市 146 万円／坪 113 ㎡ 3097 万円
千葉市美浜区 146 万円／坪 113 ㎡ 3097 万円
千葉市稲毛区 143 万円／坪 115 ㎡ 3033 万円
さいたま市緑区 142 万円／坪 116 ㎡ 3012 万円
埼玉県 三芳町 142 万円／坪 116 ㎡ 3012 万円
千葉県 船橋市 142 万円／坪 116 ㎡ 3012 万円
埼玉県 鳩ケ谷市 141 万円／坪 117 ㎡ 2991 万円
埼玉県 白岡町 141 万円／坪 117 ㎡ 2991 万円
埼玉県 八潮市 141 万円／坪 117 ㎡ 2991 万円
横浜市磯子区 140 万円／坪 118 ㎡ 2970 万円
神奈川県 座間市 140 万円／坪 118 ㎡ 2970 万円
埼玉県 所沢市 140 万円／坪 118 ㎡ 2970 万円
神奈川県 厚木市 139 万円／坪 119 ㎡ 2948 万円
埼玉県 草加市 136 万円／坪 121 ㎡ 2885 万円
千葉県 流山市 135 万円／坪 122 ㎡ 2864 万円
千葉県 松戸市 133 万円／坪 124 ㎡ 2821 万円
千葉市中央区 133 万円／坪 124 ㎡ 2821 万円
千葉県 酒々井町 132 万円／坪 125 ㎡ 2800 万円
海老名市 131 万円／坪 126 ㎡ 2779 万円
さいたま市見沼区130 万円／坪 127 ㎡ 2758 万円
坂戸市 　　　　　129 万円／坪 128 ㎡ 2736 万円
千葉市若葉区 129 万円／坪 128 ㎡ 2736 万円
さいたま市岩槻区129 万円／坪 128 ㎡ 2736 万円
千葉県 八千代市 128 万円／坪 129 ㎡ 2715 万円
埼玉県 川越市 127 万円／坪 130 ㎡ 2694 万円
埼玉県 春日部市 127 万円／坪 130 ㎡ 2694 万円
埼玉県 鶴ヶ島市 127 万円／坪 130 ㎡ 2694 万円
千葉県 習志野市 127 万円／坪 130 ㎡ 2694 万円

２３区に限定して考えずこうやって眺めてみれば、まだまだ安くマンションは買える。
郊外の１２０㎡４０００万って結構流行ったりしないだろうか。

・・・なんて思いにかられると都心の高値は長期的に維持だね。

やっすいなあ、松戸。。。土地の値段はあるのか、という感じですな。

松戸は不当に安いですよね。伊勢丹もあるし、イトウヨーカドーもあるし、大学もある
変なとこに工場も角海老？？？とかもありますけど江戸川はさんで東京隣接とは思えない
価格ですね。昔から安いんので不思議です。上野まで３０分という交通の便が
よくないのでしょうか。某デベなど松戸では１００万切ることを目指すと言ってました。

>>436
ちょっと待って・・・２３区がちゃんと入ってますよ！
夢をあきらめないで！

一つの街でもピンキリ。
安い物件も高い物件もある。
平均値は目安にはなるけど、実際に買うときは平均値価格で買うわけではないでしょ。

＞平均値価格で買うわけではないでしょ
とはいっても値をつけるのはデベですからねぇ・・・苦笑

長いバーゲンセールの季節を経験してきて、掘り出し物を探す感覚が身についてしまっているのかも
しれないが、ここへきて都心・城南はあきらかに品不足。いいものはどんどん売れる状況なのは間違いない。
賃貸までもが加速している。質がよくて価格が相場にあっていれば借り手は短期間に意思決定する。
良し悪しは別問題として、品薄感から良いものは早めにゲットという意識がではじめている。

「夢をあきらめないで」という言葉でドキッとした。
タイミングを逃したというのが事実のすべて。時間は逆戻りしない。
外れたくじ運の悪さもある。
都心に住むという目的が、人によって大きく違っているのだろう。
都心居住は夢などではない。現実の利便、価値なのだ。
通勤の便。自由時間の確保。早朝の散歩、７時には帰宅。プライベートの時間の充実。
ウィークデーでも待ち合わせて外食。深夜まで仕事をしてもタクシーですぐに帰宅。
週末は都心のレストランや商業施設を楽しむ。

女性の場合は見得なのかな。子供を有名私立に入れるのと同じく、自分のマンションのアドレスが
東京都○○区であることが「夢」。器に入り込むことで自己を再確認する。
とにかく「住みたい」気持ちが優先して、なぜ自分が住みたいと思うかなんて考えない。
タワーでホテルライクな内廊下で、お友達を招いて羨んでもらいたい。住宅をアパレルと同じ
次元でとらえていたりする。
別にそれでいいけど、収入にみあったステップアップというのが住宅の本来の姿。
若い頃倹しく生きて、それはそれで楽しいし本来そうあるべきなのだとも思う。

資産デフレのひずみが、年収が３倍も４倍も違う世帯が同じマンションに入居する
ちょっと異様なタワーの景色があったということはひょっとしたら長い歴史の一こまとして
語りつがれるほど稀有なことかもしれない。

>>442
そう。売れない所は細々と売り続ける。でもそれが市場の足を引っ張らない。港南のGCなんて結局どうなったかわからぬままにいい加減にここまできた。売りしぶりか売れのこりかなどどうでもいいがそれらが売れ筋の足を引っ張らない限り体勢にかわりはない。
要するにもう坪単価１８０万の安売り湾岸が終わった。それだけで結論は明白だ。違うか？

>城南は品薄とはいえないよ
そうなんだよね。
なんかこの掲示板自体に城南厨が一人いるみたいで、必ず「都心・城南」と一くくりにする。
都心が品薄なわけで、他の地域に行けばまだリーマンが変える物件はあるよ。

ここ読んでいて思い出した。
２年ほど前
JR五反田駅徒歩５分、JR品川駅徒歩１０分の東五反田に敷地３０坪、新築戸建て５０００万円で売りに出ていた。
実際見に行くと駐車場はないんだが立地はよかった。建物もなかなか。延べ床面積１００平米以上。
今はそんな物件はひとつもないですな・・・

都心でも、再開発地区のタワー計画があちこちまだまだ控えてるね。
値段は高いだろうけど。

結論は、販売坪単価２５０万以下しかサラリーマンは買えない。
田園都市線の郊外か城北・城東。
上がったものは戻らない。
品不足の理由は地主にある。
土地持ち企業は外資にねらわれこそすれ自分から売って身軽になる気配はない。
やるなら流動化・証券化で賃貸事業。
少なくとも、物件坪単価２５０を越えたエリアなら土地を持ったまま賃貸したほうが得。
３００万を超える地区なら証券化で直接投資家からカネをあつめられる。
デベロッパーは土地取得でなく企画運営の話をもっていく。
坪単価２００以下はこれは分譲以外には木造賃貸アパート建てて貸すくらいしかない。
土地のバリューがそうやって二極分化している。
格差を作り出しているのは住み手の所得格差。
正確に言えば可処分所得の差だ。
都心でも国家公務員や金融機関などの社宅・親との同居も含め可処分所得が
おおければ「消費上流」。
一方、１９９０年以降の郊外は「家と子供にしかお金をかけられなかった人」の住む世界。
「消費下流」にならざるをえないのは所得がすべて住宅ローンに消えていったから。
商業店舗が栄えたどころか栄えたのは銀行店舗だけだ。

地価反転のもうひとつの理由は
随意契約の土地仕入れが入札に変わったことだ。
この傾向は当分続く。
２００２年頃までは、土地ブローカーやマンション企画業者がゼネコンに
物件を紹介し、ゼネコンの営業がデベロッパーに持ち込むスタイルが多かった。

都立大跡地、大橋公務員宿舎跡地など公共用地の入札以降民有地の
大半が、入札になった。
指値でなく競り市になったわけだ。
郊外でも松戸バス便や岩槻やつきみ野駅前なら随意契約で土地取得が可能でも
いずれは入札になれば競りあがる。

そこでどうすればいいかという話だ。

①値上がりを指をくわえてみている
②下がってくれるのをひたすら祈る
③あきらめる
④チャンスを逃した自分を責める
⑤値上がりを利用して時間と金を稼ぐ

多様な選択肢が用意されているわけだが、どうやらリスクはあるものの⑤が
なんとなく魅力的だということに気がつく。

地価値下がりの季節には含み損で給与収入の大半が消えた。途中で気がついて
売って賃貸に住み替えたらどれだけカネが浮いたか知れないが実行した人は少ない。
ただ、⑤は研究し自信がないとやるべきではない。
テレアポのワンルームマンション買うような安易な道ではない。

何その意味分からん選択肢
③④なんて一緒だろ

①買う
②買わない

で十分でしょ
まだ上がると思えば買えばいいし
下がると思うなら賃貸で我慢

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あんたは、ゆうもあの　分らぬ　お人やのぉ