23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

恐れ入りました。
しかし、最近の投資ブームの影響で、青二才がわざわざ大量の借金をして身の丈に合わないリスクをとりますね。彼らの身に不幸がおとずれないことを切に願っておりますが、いつか必ず容赦なく襲ってくることを考えると非常につらく思います。貴殿のような方に是非とも警鐘を鳴らしていただきたいと思っている次第です。
一度や二度の成功でうかれまくっている方があまりに多いので老婆心ながら書かせていただきました。

>>401

誰が何をしようと勝手だと私など思っているが、貴兄は何の根拠で何を何のために心配しているのかまるでわからんな。
まるで「青二才」が失敗するとわが国経済が破局を迎えるかのような言い方。なんだか笑える。

東京タワー見ながらカッブうどん片手に株投資の人（青二才なのか？）もいるんですから。
シャンパンでも城でもなんだっていいんじゃないかと。

オフィス賃料は上がっても、レジは上がらん。。。
新築供給で設定家賃が上がっても成約が伴わないと意味なし。

あと老婆心ですが、任意の取立てはいけませんよ。笑

>レジは上がらん
上がってるんだな、これが。
いままで、賃貸物件がいかに劣悪なものしかなかったか、一般居住の使い古しが賃貸物件という現実。
それに対して、やっと港区、渋谷区で坪家賃1.5万〜2.5万クラスが充実してきた。
もっとも６年サブリースとか、定期借家契約に隠れてなかなか実態が見えないが
各地で新築と既存の賃料格差が見え始めた。ｙａｈｏｏ不動産でも都心部は確実に募集が減っている

それはありますね。ファミリー用のろくな賃貸が無い。高級と廉価の中間モノが。
坪15000あたりのものはもっと充実すべきですね。

不動産はいつ買うかで、すべてが決まる。
都心、都心周辺をこれから買うのはやめたほうがいい。2006年秋が
最後のチャンスだったと割り切るべきだ。
それでは郊外はどうか。川崎、横浜、都下の23区近接エリアはすでに
上げはじめている。
千葉の23区隣接は浦安・市川を除いてはまだ底値だが、ここは歴史的に
みてもそれほど上昇しないエリア。（90年バブルでも2倍が上限）

今都内に賃貸物件を保有していて買換えを狙うなら軽井沢かなと思う。
事業用資産の買換え特例で既成市街地から既成市街地への買換えは
譲渡益課税の繰り延べが効かない。（Ｈ１７年1月以降）
軽井沢なら既成市街地の外。名目は事業用資産。
フルシーズン賃貸でもいいが、オン・シーズンだけ人に貸して
オフシーズンの週末は自分で使ってもいい。

軽井沢なんて時代遅れじゃない？

軽井沢といえば、西武のアウトレットか？
堤氏も世界の長者だったが。

住宅情報マンションズ、最近は神奈川、千葉、埼玉物件が多いですね。

軽井沢か、過去に買って大損したことがある。
新幹線が通っても意味が無かった。

>411
このスレ内容とは主旨は異なりますが・・・同意します！今更、軽井沢とは・・とほほ。
昔は交通機関インフラが整備してなかったから西武グループの戦略に騙された。
軽井沢との比較なら北海道の某地区が良いのでは？
ドバイ、シンガポール系の投資ファンドの買いが旺盛ですよ。
海外の桁外れのお金持ちの憧れの場所らしいですから・・北海道は。
BBC、CNBC(英語版の視聴を！日本語放送は内容が異なる）等で良く特集番組やってますよ。
シンガポール、エミレーツ航空が新千歳空港に乗り入れ検討してます。

20兆円の金融資産のうち、不動産0のファンドもこれから不動産を買ってくる
ようですね。もちろん日本は1つのターゲット。

さて、私が気になるのは唯一、住宅賃料。オフィス賃料はようやく本格的
に上がってきそうな気配ですが、遅れて住宅賃料に波及するのか、否か。
個人的には波及すると思いますが、いかがでしょうかね。
そうなってくると、物件価格の更なる上ぶれは間違いないことですが。
今はそのハザマのやや停滞期といったところでしょうか。
よくよく見てみると、安い物件もまだありますね。しっかり選べば2007年
も買いチャンス、賃料上がれば確実に資産を形成できたと言えましょう。

>>344
との比較で見ていただきたい。
大手町丸の内通勤１時間圏として、松戸（駅徒歩１０分圏）、横浜市金沢区、川崎市宮前平
浦安市弁天
ドアツードアで４５分の三軒茶屋、同じく３０分の南麻布を比較。
松戸を１００とすると、
１９８６年には宮前１６０　三茶３００
１９８７年に　宮前３７０　三茶６５０
１９９５年には横浜金沢１１０　浦安１５０　宮前１９０　三茶２５０
それが現在まで拡大の一途で
２００７年には横浜金沢１１０　川崎宮前２００、浦安２１０　三茶３６０
ちなみに南麻布は松戸の８倍

松戸、バス便２２００万円７０平米の新築マンション
都内板橋本町１Ｋ２３平米　２２００万円
仙台市地下鉄徒歩５分築浅３ＬＤＫ２２００万円
軽井沢新築マンション６６平米　２２００万円
上二つはどれを買っても賃料月額８万円という感じだが
軽井沢だけは、賃貸リスクが大きい分値上がりできそうな
気がする。・・・時代遅れですかね。
ゴルフと読書三昧の老後の生活拠点にはよさそうだけど。
都心のマンション貸して、軽井沢借りたら生活費も浮くし
だめかな。

話をスレタイにもどすといよいよもって長く高止まりする雰囲気になってきたなと思う。
２３区が下がり始めるのは少なくとも１０年先だ。下手をすると１５年このまま一桁の上昇かも
しれない。

９０年バブルが突然下がったのは、融資の総量規制をかけたからだ。
今回も、金融が手をひけば暴落するのだろうか。
前回は土地投機が主体で商業地が上がり、住宅は道連れで上がった。
マのンション転がしといわれる転売が横行して１６００万２ＤＫが３８００万
３ＬＤＫ、それが１億円になって郊外の一戸建てというのが流れ。
９０年頃川崎や荒川区で億ションを建てはじめたあたりで売れ残った。

今回は誰でも知ってる収益還元法がベースだから家賃が期待できない
郊外は上がらないという理屈。逆に家賃がいくらでも高くできる都心は
物件価格も天井知らず。
郊外はリートもファンドも無関係だから、実需が買えないところで止まる
はずだが、人間の記憶力はあてにならないもので、郊外物件をいくつも
見ていればそれが当り前に思えてくる。
どうも高値が１０年以上続く気がしてならない。
下がるとしたら、公務員宿舎や都営建替えの余剰容積活用で政策的に
安い分譲がでてきたり、老朽マンション建替えに容積割り増しまどしたり
耐震補強不能なマンションの建替えに容積割り増しをしたりする
供給拡大からではないか。
どうみても１０年以上先だ。
カネは海外も個人も含めまだまだ不動産に流れるだろう。

408さん
そうですね、いえてます。
私も2006年に買ったものです。

しかし、みな聞きませんよ。

世の中、一生賃貸でいい人がいれば、購入して自宅構えないと我慢ならない人がいる。
都内マンション物件は投資と違い実需でじわじわ値上がりしますよ。
買わなきゃいいじゃなくて、買わざるおえない状況に陥る人もいるもの。
これが現実です。

マンションデベって大変だよね。
今一生懸命売りつけても、入居は１〜２年も先だし
その時暴落してたら、手付け放棄してでもキャンセルする人たくさんいるし。
上がる上がるって言ってないと大変なことになる。

マンションデベではありませんが422さんに同意ですね。
相続税対策で遊休地や国有地が緑化に使われはじめると人口減でも
土地の値上がりの流れをとめることがないことが明らかになります。
皆、土地の値下がりには懲りていますから、あからさまな融資規制
もないでしょう。
人口が１００万人になるというのであれば別ですが・・・。

エアタワーの空き残が67室になった。864室中の７％弱だ。
ことのはか順調。

いやはや、エアタワーとはよくつけたもので、離陸した飛行機と上がりはじめた
地価が「墜落」しないとはいえないものの、それを怖れて乗らないのと
乗って目的地にいくのでは、雲泥の差。

デベロッパーの方が、もはや都心、城南の一等地で分譲するのは
難しいと言ってました。
これからは建替えや定期借地に注力せざるを得ないと。
最近の新築見てても検討できるものは数少なくなってますね。

>>423

飛行機会社って大変だよね。
今一生懸命早割りチケット売りつけても、搭乗は１〜２ヶ月も先だし
その間に大きな飛行機墜落事故でもあったら、手付け放棄してでもキャンセルする人たくさんいるし。
安全安全って言ってないと大変なことになる。

地価が下落することは日本経済の一大事。デフレ経済を脱却し順調に離陸させようと
躍起になっているのは、マンションデベだけじゃないよ。

急落はないと説明してきたことがわかっていないようだ。
急落がないというのは高止まりが長く続くということだ。

不動産担保金融のなかから生まれたのが90年バブル。
不動産が値上がりし続けるなかでしかなりたたない成長の幻想。

今は、不動産担保金融ではなく、証券化など直接金融のしくみのなかで
地価が動いている。
住宅ローンは立派な不動産担保融資だが、それさえもデットの証券化におきかわって
リスクを大勢で分散する流れになっている。
地価が乱高下するような事態にはならない。なにより収益性の低い土地が上昇する
懸念はない。

理想の都心ファミリーは買えなくても、2006年に４３００万で賃貸用の１ＬＤＫは買えた。

これから7年はゆっくりあがって、残り10年、需給にあわせてゆるやかにしぼむ。
投資用物件なら7年目のピークで売っても、17年先の元値に戻ったあたりで
売って累積収入を加算しても利益はそれほどかわらないだろう。
2007年に4300万で買った物件はピークには6000万になる
17年後にはまた4000万くらいに戻るだろう。
自己資金1000万くらい入れておけば、7年、13年、17年で売却しても
３３００〜３８００万くらいの純利益は得られるだろう。
17年後また底値だったら、4500万に2000万くらいのローンを組んで都内に買えばいいだろう。

取らぬ狸の皮算用かもしれないが、何もしないで下がることを祈るよりは賢いのではないか。

＞421さん
ご意見に賛同します。東京土地ブランドは今や日本国民だけではない状況だと思われます。
イスラム金融の動向に注目しないと。このシステムはムスリムの教えに従い貸付金利利息を
取れないお金だから不動産＝家賃収入（これは教典の教えに沿っている）に投資が集中。
過去のロンドン等の世界の主要都市の不動産価格高騰を引き起こしたのはこのお金の動き。
日本は隣国の大国と異なり法整備がしっかりしているから投資ポジション。

ここ数年で倍近くになったオイルマネー収入
　　　　　↓
欧米系ファンド委託からイスラム金融ファンドへの資金シフト
　　　　　↓
日本の不動産を購入する代理人（これは・・コメント不可）
　　　　　↓
売却利益投資ではなく安定家賃収入が目的だから既存マンション棟ごと購入。

これらの状況を考慮すると、例え中小デペの資金繰りが苦しくなって叩き売りが
始まっても・・ごっそり誰かが購入・・・まだまだ東京の不動産需要はある。

日本国民の貯金を金利ギャップを利用して欧米系ファンドが海外で運用して、
日本の不動産はオイルマネー買い支えるといった変な状況。

今回、安部さんが某産油国に訪問して・・何を協議しているのか・・

パークアクシスってすごいよ。知らない間にこんなに出来ていたんだね。
http://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/plan/#minatoku
それも軒並み坪単価２万円前後。立地がいいとはいえ、立派。
いままで家賃３０万のデザイナーズ物件が空き待ちだったことを考えれば
出来て当然なのだが
これが順調にいけば、デベは馬鹿馬鹿しいから手間のかかる分譲はやらないよね。
①土地仕入れがいらない。
②事業受託のフィービジネス
③投資は証券化でリスク分散。
こんなことやってたらいつまでたっても分譲は出てこんだろう。

消費税アップ前に駆け込み需要で値上がり。
消費税アップ後は需要が減って値下がり…
のはずが、消費税の大幅アップの為に安くもできず。
売れないのに安くもならない時期がくる。

その前にｙａｈｏｏ不動産データで現状のおさらいだ。

７０平米を買うのに６０００万超える
坪単価 ５０００万で買える面積 ７０平米を買うのに
東京都 渋谷区 503 万円／坪 33 ㎡ 10670 万円
東京都 港区 406 万円／坪 41 ㎡ 8612 万円
東京都 千代田区 386 万円／坪 43 ㎡ 8188 万円
東京都 目黒区 333 万円／坪 50 ㎡ 7064 万円
東京都 新宿区 320 万円／坪 52 ㎡ 6788 万円
東京都 豊島区 314 万円／坪 53 ㎡ 6661 万円
東京都 文京区 314 万円／坪 53 ㎡ 6661 万円
東京都 世田谷区 299 万円／坪 55 ㎡ 6342 万円
東京都 中央区 298 万円／坪 55 ㎡ 6321 万円
東京都 品川区 285 万円／坪 58 ㎡ 6045 万円


５０００万台でなんとか７０平米が

東京都 杉並区 278 万円／坪 59 ㎡ 5897 万円
東京都 中野区 277 万円／坪 60 ㎡ 5876 万円
東京都 大田区 259 万円／坪 64 ㎡ 5494 万円
東京都 台東区 256 万円／坪 64 ㎡ 5430 万円
東京都 武蔵野市 254 万円／坪 65 ㎡ 5388 万円
東京都 墨田区 244 万円／坪 68 ㎡ 5176 万円
神奈川県 鎌倉市 241 万円／坪 68 ㎡ 5112 万円
東京都 小金井市 238 万円／坪 69 ㎡ 5048 万円
横浜市西区 236 万円／坪 70 ㎡ 5006 万円

５０００万以下で７０平米

東京都 北区 226 万円／坪 73 ㎡ 4794 万円
東京都 国分寺市 225 万円／坪 73 ㎡ 4773 万円
川崎市宮前区 222 万円／坪 74 ㎡ 4709 万円
東京都 江東区 219 万円／坪 75 ㎡ 4645 万円
東京都 練馬区 218 万円／坪 76 ㎡ 4624 万円
東京都 三鷹市 216 万円／坪 76 ㎡ 4582 万円
神奈川県 葉山町 214 万円／坪 77 ㎡ 4539 万円
川崎市中原区 213 万円／坪 77 ㎡ 4518 万円

坪単価・・・５０００万で買える面積・・・・７０平米を買うのにいくらか

普通に買えるスタンダード郊外
横浜市南区 211 万円／坪 78 ㎡ 4476 万円
横浜市青葉区 209 万円／坪 79 ㎡ 4433 万円
東京都 板橋区 209 万円／坪 79 ㎡ 4433 万円
横浜市神奈川区 207 万円／坪 80 ㎡ 4391 万円
横浜市中区 207 万円／坪 80 ㎡ 4391 万円
神奈川県 藤沢市 206 万円／坪 80 ㎡ 4370 万円
東京都 調布市 206 万円／坪 80 ㎡ 4370 万円
横浜市港北区 201 万円／坪 82 ㎡ 4264 万円

歴史と伝統のエリア
東京都 府中市 199 万円／坪 83 ㎡ 4221 万円
東京都 国立市 198 万円／坪 83 ㎡ 4200 万円
東京都 西東京市 193 万円／坪 85 ㎡ 4094 万円
東京都 江戸川区 191 万円／坪 86 ㎡ 4052 万円
さいたま市浦和区191 万円／坪 86 ㎡ 4052 万円
横浜市都筑区 190 万円／坪 87 ㎡ 4030 万円
横浜市栄区 190 万円／坪 87 ㎡ 4030 万円

７０平米４０００万以下のエコノミーライン

川崎市高津区 188 万円／坪 88 ㎡ 3988 万円
千葉県 市川市 181 万円／坪 91 ㎡ 3839 万円
東京都 葛飾区 180 万円／坪 92 ㎡ 3818 万円
川崎市幸区 180 万円／坪 92 ㎡ 3818 万円
埼玉県 和光市 177 万円／坪 93 ㎡ 3755 万円
横浜市戸塚区 177 万円／坪 93 ㎡ 3755 万円
東京都 小平市 177 万円／坪 93 ㎡ 3755 万円
横浜市保土ケ谷区175 万円／坪 94 ㎡ 3712 万円
茅ヶ崎市 175 万円／坪 94 ㎡ 3712 万円

東京都 荒川区 174 万円／坪 95 ㎡ 3691 万円
東京都 東村山市 172 万円／坪 96 ㎡ 3648 万円
東京都 昭島市 172 万円／坪 96 ㎡ 3648 万円
さいたま市南区 172 万円／坪 96 ㎡ 3648 万円
千葉県 浦安市 171 万円／坪 96 ㎡ 3627 万円
川崎市麻生区 171 万円／坪 96 ㎡ 3627 万円
さいたま市中央区171 万円／坪 96 ㎡ 3627 万円
相模原市 170 万円／坪 97 ㎡ 3606 万円
横浜市瀬谷区 169 万円／坪 98 ㎡ 3585 万円
さいたま市大宮区169 万円／坪 98 ㎡ 3585 万円
横浜市緑区 167 万円／坪 99 ㎡ 3542 万円
川崎市多摩区 167 万円／坪 99 ㎡ 3542 万円
東京都 稲城市 167 万円／坪 99 ㎡ 3542 万円
横浜市港南区 166 万円／坪 99 ㎡ 3521 万円
埼玉県 朝霞市 166 万円／坪 99 ㎡ 3521 万円
埼玉県 川口市 166 万円／坪 99 ㎡ 3521 万円
東京都 立川市 166 万円／坪 99 ㎡ 3521 万円

５０００万で１００平米が買えちゃうエコノミーライン

横浜市泉区 163 万円／坪 101 ㎡ 3458 万円
東京都 足立区 160 万円／坪 103 ㎡ 3394 万円
千葉県 柏市 160 万円／坪 103 ㎡ 3394 万円
東京都 多摩市 160 万円／坪 103 ㎡ 3394 万円
埼玉県 新座市 159 万円／坪 104 ㎡ 3373 万円
東京都 町田市 157 万円／坪 105 ㎡ 3330 万円
埼玉県 戸田市 157 万円／坪 105 ㎡ 3330 万円
埼玉県 富士見市 156 万円／坪 106 ㎡ 3309 万円
さいたま市桜区 156 万円／坪 106 ㎡ 3309 万円
埼玉県 越谷市 156 万円／坪 106 ㎡ 3309 万円
横浜市旭区 155 万円／坪 106 ㎡ 3288 万円
埼玉県 志木市 155 万円／坪 106 ㎡ 3288 万円
東京都 日野市 155 万円／坪 106 ㎡ 3288 万円
横浜市鶴見区 155 万円／坪 106 ㎡ 3288 万円
埼玉県 蕨市 154 万円／坪 107 ㎡ 3267 万円
川崎市川崎区 154 万円／坪 107 ㎡ 3267 万円
東久留米市 152 万円／坪 109 ㎡ 3224 万円
ふじみ野市 151 万円／坪 109 ㎡ 3203 万円
東京都 青梅市 150 万円／坪 110 ㎡ 3182 万円
千葉県 我孫子市 150 万円／坪 110 ㎡ 3182 万円
神奈川県 平塚市 149 万円／坪 111 ㎡ 3161 万円
神奈川県 大和市 149 万円／坪 111 ㎡ 3161 万円
さいたま市北区 148 万円／坪 111 ㎡ 3139 万円
八王子市 147 万円／坪 112 ㎡ 3118 万円
東大和市 146 万円／坪 113 ㎡ 3097 万円
千葉市美浜区 146 万円／坪 113 ㎡ 3097 万円
千葉市稲毛区 143 万円／坪 115 ㎡ 3033 万円
さいたま市緑区 142 万円／坪 116 ㎡ 3012 万円
埼玉県 三芳町 142 万円／坪 116 ㎡ 3012 万円
千葉県 船橋市 142 万円／坪 116 ㎡ 3012 万円
埼玉県 鳩ケ谷市 141 万円／坪 117 ㎡ 2991 万円
埼玉県 白岡町 141 万円／坪 117 ㎡ 2991 万円
埼玉県 八潮市 141 万円／坪 117 ㎡ 2991 万円
横浜市磯子区 140 万円／坪 118 ㎡ 2970 万円
神奈川県 座間市 140 万円／坪 118 ㎡ 2970 万円
埼玉県 所沢市 140 万円／坪 118 ㎡ 2970 万円
神奈川県 厚木市 139 万円／坪 119 ㎡ 2948 万円
埼玉県 草加市 136 万円／坪 121 ㎡ 2885 万円
千葉県 流山市 135 万円／坪 122 ㎡ 2864 万円
千葉県 松戸市 133 万円／坪 124 ㎡ 2821 万円
千葉市中央区 133 万円／坪 124 ㎡ 2821 万円
千葉県 酒々井町 132 万円／坪 125 ㎡ 2800 万円
海老名市 131 万円／坪 126 ㎡ 2779 万円
さいたま市見沼区130 万円／坪 127 ㎡ 2758 万円
坂戸市 　　　　　129 万円／坪 128 ㎡ 2736 万円
千葉市若葉区 129 万円／坪 128 ㎡ 2736 万円
さいたま市岩槻区129 万円／坪 128 ㎡ 2736 万円
千葉県 八千代市 128 万円／坪 129 ㎡ 2715 万円
埼玉県 川越市 127 万円／坪 130 ㎡ 2694 万円
埼玉県 春日部市 127 万円／坪 130 ㎡ 2694 万円
埼玉県 鶴ヶ島市 127 万円／坪 130 ㎡ 2694 万円
千葉県 習志野市 127 万円／坪 130 ㎡ 2694 万円

２３区に限定して考えずこうやって眺めてみれば、まだまだ安くマンションは買える。
郊外の１２０㎡４０００万って結構流行ったりしないだろうか。

・・・なんて思いにかられると都心の高値は長期的に維持だね。

やっすいなあ、松戸。。。土地の値段はあるのか、という感じですな。

松戸は不当に安いですよね。伊勢丹もあるし、イトウヨーカドーもあるし、大学もある
変なとこに工場も角海老？？？とかもありますけど江戸川はさんで東京隣接とは思えない
価格ですね。昔から安いんので不思議です。上野まで３０分という交通の便が
よくないのでしょうか。某デベなど松戸では１００万切ることを目指すと言ってました。

>>436
ちょっと待って・・・２３区がちゃんと入ってますよ！
夢をあきらめないで！

一つの街でもピンキリ。
安い物件も高い物件もある。
平均値は目安にはなるけど、実際に買うときは平均値価格で買うわけではないでしょ。

＞平均値価格で買うわけではないでしょ
とはいっても値をつけるのはデベですからねぇ・・・苦笑

長いバーゲンセールの季節を経験してきて、掘り出し物を探す感覚が身についてしまっているのかも
しれないが、ここへきて都心・城南はあきらかに品不足。いいものはどんどん売れる状況なのは間違いない。
賃貸までもが加速している。質がよくて価格が相場にあっていれば借り手は短期間に意思決定する。
良し悪しは別問題として、品薄感から良いものは早めにゲットという意識がではじめている。

「夢をあきらめないで」という言葉でドキッとした。
タイミングを逃したというのが事実のすべて。時間は逆戻りしない。
外れたくじ運の悪さもある。
都心に住むという目的が、人によって大きく違っているのだろう。
都心居住は夢などではない。現実の利便、価値なのだ。
通勤の便。自由時間の確保。早朝の散歩、７時には帰宅。プライベートの時間の充実。
ウィークデーでも待ち合わせて外食。深夜まで仕事をしてもタクシーですぐに帰宅。
週末は都心のレストランや商業施設を楽しむ。

女性の場合は見得なのかな。子供を有名私立に入れるのと同じく、自分のマンションのアドレスが
東京都○○区であることが「夢」。器に入り込むことで自己を再確認する。
とにかく「住みたい」気持ちが優先して、なぜ自分が住みたいと思うかなんて考えない。
タワーでホテルライクな内廊下で、お友達を招いて羨んでもらいたい。住宅をアパレルと同じ
次元でとらえていたりする。
別にそれでいいけど、収入にみあったステップアップというのが住宅の本来の姿。
若い頃倹しく生きて、それはそれで楽しいし本来そうあるべきなのだとも思う。

資産デフレのひずみが、年収が３倍も４倍も違う世帯が同じマンションに入居する
ちょっと異様なタワーの景色があったということはひょっとしたら長い歴史の一こまとして
語りつがれるほど稀有なことかもしれない。

>>442
そう。売れない所は細々と売り続ける。でもそれが市場の足を引っ張らない。港南のGCなんて結局どうなったかわからぬままにいい加減にここまできた。売りしぶりか売れのこりかなどどうでもいいがそれらが売れ筋の足を引っ張らない限り体勢にかわりはない。
要するにもう坪単価１８０万の安売り湾岸が終わった。それだけで結論は明白だ。違うか？

>城南は品薄とはいえないよ
そうなんだよね。
なんかこの掲示板自体に城南厨が一人いるみたいで、必ず「都心・城南」と一くくりにする。
都心が品薄なわけで、他の地域に行けばまだリーマンが変える物件はあるよ。

ここ読んでいて思い出した。
２年ほど前
JR五反田駅徒歩５分、JR品川駅徒歩１０分の東五反田に敷地３０坪、新築戸建て５０００万円で売りに出ていた。
実際見に行くと駐車場はないんだが立地はよかった。建物もなかなか。延べ床面積１００平米以上。
今はそんな物件はひとつもないですな・・・

都心でも、再開発地区のタワー計画があちこちまだまだ控えてるね。
値段は高いだろうけど。

結論は、販売坪単価２５０万以下しかサラリーマンは買えない。
田園都市線の郊外か城北・城東。
上がったものは戻らない。
品不足の理由は地主にある。
土地持ち企業は外資にねらわれこそすれ自分から売って身軽になる気配はない。
やるなら流動化・証券化で賃貸事業。
少なくとも、物件坪単価２５０を越えたエリアなら土地を持ったまま賃貸したほうが得。
３００万を超える地区なら証券化で直接投資家からカネをあつめられる。
デベロッパーは土地取得でなく企画運営の話をもっていく。
坪単価２００以下はこれは分譲以外には木造賃貸アパート建てて貸すくらいしかない。
土地のバリューがそうやって二極分化している。
格差を作り出しているのは住み手の所得格差。
正確に言えば可処分所得の差だ。
都心でも国家公務員や金融機関などの社宅・親との同居も含め可処分所得が
おおければ「消費上流」。
一方、１９９０年以降の郊外は「家と子供にしかお金をかけられなかった人」の住む世界。
「消費下流」にならざるをえないのは所得がすべて住宅ローンに消えていったから。
商業店舗が栄えたどころか栄えたのは銀行店舗だけだ。

地価反転のもうひとつの理由は
随意契約の土地仕入れが入札に変わったことだ。
この傾向は当分続く。
２００２年頃までは、土地ブローカーやマンション企画業者がゼネコンに
物件を紹介し、ゼネコンの営業がデベロッパーに持ち込むスタイルが多かった。

都立大跡地、大橋公務員宿舎跡地など公共用地の入札以降民有地の
大半が、入札になった。
指値でなく競り市になったわけだ。
郊外でも松戸バス便や岩槻やつきみ野駅前なら随意契約で土地取得が可能でも
いずれは入札になれば競りあがる。

そこでどうすればいいかという話だ。

①値上がりを指をくわえてみている
②下がってくれるのをひたすら祈る
③あきらめる
④チャンスを逃した自分を責める
⑤値上がりを利用して時間と金を稼ぐ

多様な選択肢が用意されているわけだが、どうやらリスクはあるものの⑤が
なんとなく魅力的だということに気がつく。

地価値下がりの季節には含み損で給与収入の大半が消えた。途中で気がついて
売って賃貸に住み替えたらどれだけカネが浮いたか知れないが実行した人は少ない。
ただ、⑤は研究し自信がないとやるべきではない。
テレアポのワンルームマンション買うような安易な道ではない。

何その意味分からん選択肢
③④なんて一緒だろ

①買う
②買わない

で十分でしょ
まだ上がると思えば買えばいいし
下がると思うなら賃貸で我慢

>453
あんたは、ゆうもあの　分らぬ　お人やのぉ

別に駄目な物件が余るのは城南に限らず都心も同じ。
駄目なものが駄目なのは別に今に限った話じゃない。
中古価格が切りあがっているのは都心城南だけの話
では無く既に他もそうなってきている。

自分にとって最低ラインの居住面積を確保しつつ、
予算ギリギリの範囲内で買っておくべきですな。
場所を気にする局面ではもはや無い。それが嫌なら
賃貸にするしかない。

レジが上がってるって人までいるし、都心の賃料は天井知らずみたいな事言い出す人もいるし
やっぱだめだな
たまたま新築で美味くいっても速攻供給過剰
みんな普通のレジじゃもう儲からないから高専賃だ、リゾートだ、地方だって言ってんじゃん

それはプライマリーの話でしょ。
ここで話しているのはセカンダリーについてですよ。

中古価格は、切り上がってるというよりも、
強気の売主が強気で値付けして売り出してるだけ。

高い値付けをして、売れずに残ってる物件は多い。でも目立つ。
しかし、低目の値付けをした物件は短期間で売れるので目立たない。

あのね、実際上がっているでしょ、成約価格も。
ちゃんと調べてから言ったほうが良い。

どちらを「信じるか」？
ここいらが適当でよいね。気楽なＧＷで。

452>>
勉強家だ。バブルで儲ける途もあり。いやー、接近中ですね。しかも、

ただ、⑤は研究し自信がないとやるべきではない。

は、さすが。自信家が結構いるような。人間は経験からしか本当に学べない。
そして忘れやすい。へまを繰り返す。そうして死んでゆく。あの世にカネはもっていけないから、カネなんざぁ、どうでもいいね。

>449 都心の再開発タワーで分譲というと薬研坂くらいしか
思いつかないのだが、どこか他にもありますか？
（４４９さんが分譲と特定してないのは理解してますが）

売れ残った物件とかは広告上の価格より割引して売らざるを得ない場合もあるけど、
この割引価格は統計データ上に出てくるの？

大崎〜五反田間で５本ありますよ〜
大崎のツイン・日野小学校近辺３本。
（住居となっていますが、分譲ではないかも）

再開発ではないですが、大崎を少し行った
山手通り沿いに３６階だて。

シムシティーみたいに再開発しちゃえれば
おもいろいかもね（笑）

> 462さん
開発予定があったとしてもここには絶対に書き込まないでしょうね（苦笑）
官民一体の都市開発・・都心一等地に点在する都営住宅の立替え再開発・・タワー化等・・
色々と候補地は都心でもあるのでは？例えば広尾とか・・あの都営住宅の立地は最高。
ただし現在住居されている住民の方との交渉が大変な事になるだろう。

>464,465 ありがとうございます。１〜２年以内の分譲ということで
あれば結構難しそうですね。探しているのですが。

三田小山町地区第一種市街地再開事業は、昔から、話しに昇ってますが、計画は、動いているんでしょうか。
大体、再開発は時間がかかるので、六本木ヒルズのように完成まで、20年もかかるというのでは、お話しになりません。

こういうのは？
東京都都市整備局のページです。

地図から検索：
特定街区・再開発・総合設計等のエリア整備に関する事業（区部中心部）
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/intro/map_field2.html

じゃあ自分は別のを

つ　http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/evaruate.html

郊外も駅近は値上げがすさまじいよ。
それでいて売れている。
23区内でも販売価格の倍になる物件とそうでない物件との格差が今後3年で益々広がると思う。

３年後なら、消費税率大幅アップが予想されるから、
販売価格はどうなるか分かったもんじゃないよ。
駆け込み需要と、アップ後の買い控えがあるから。

>>472
全く同感だ。
住宅は量の問題ばかりで質の差を踏まえた論議ができていない。
統計もまともなものが少ないなかで、質を踏まえた数値情報が少ないのが現状だ。
専用面積や階の位置、駅からの距離、などで上昇するしないの差がでる。
要するに物件固有の差。
賃貸にしろ中古での売却にしろ世の中にはバリューの差が歴然としてきている。
二極化とか格差社会とか。
質の差を量的に表すのが価格なのだが、デベが勝手につけた価格でも実際に
竣工して比較されたらその差はあきらか。
今後の議論は地域相場などというラフな話でなく、個別の物件価値や人気を
踏まえて考えていかないといけない。
ハイパースペックとＢ級品が一緒くたに議論できるマンション市場ではなくなった。
その地域に住んで、新しく出来る物件を比較して眺めていないと本当の流れは
つかめない。

それにしても、最近の中古マンションの価格は以上です。
いくら売り手の希望価格だっていっても芝浦アイランドのケープが80㎡ちょっとで8000万円ですよ。
誰がそんなもの買うのでしょうか？
今買わないと＊＊＊み！みたいなことが言われてますけど、何でも程度ってもんがありますでしょ。
バブルの時も、今買わないと駄目！的なことが世の主流でした。
私には、そろそろ潮目が変わる頃かなと思えてきます。
私も手持ちを処分し、次に備えようかと思ってます。
ま、すぐにではないですけど、1年位かけて順次処分して行くつもりです。

足立/西新井のレコシティー80㎡6000万が売れたら、ケープの8000万も不思議ではなくなるかも。
西新井はその意味で試金石だろう、まあ苦労しているようだが。

サラリーマンから見ると尋常ではない価格だとしても、このくらいの価格でも買える層はいくらでもいるでしょう。それがただ底値を知っていて今の価格があるから信じたくない気持ちも分かりますが。。2002〜2004年で買う決断が出来なかったのだからこのくらいの割り増し価格は仕方ないのではないでしょうかね。（人の動きと同じ行動をしていても何も変わらないですから）

＞＞サラリーマンから見ると尋常ではない価格だとしても、このくらいの価格でも買える層はいくらでもいるでしょう。＜＜

どのくらいいるのか具体的根拠を示して教えてください。

いくらでも数字はころがっているよ。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/seikei/2006/sb06qa2500.xls
http://rikunabi-next.yahoo.co.jp/tech/docs/ct_s03600.jsp?p=000783&...
http://research.goo.ne.jp/Result/000400/

その引用のどこが
このくらいの価格でも買える層はいくらでもいるという
具体的根拠になるんかい？
ばかじゃねえの

私も最近の不動産は異常だと思います。
私の親は、世田谷の土地を坪３０万で買いました。
だから、この価格帯に来るまで、私は不動産を買わない予定です。
ちなみに、購入時期はオリンピック前だそうです。

私の意見はアフォだと思いますでしょうか?

今、４・５年前の価格を持ち出して、
バブルだと言うのは、アフォだと思いますでしょうか？

値段の根拠なんて所詮後付け。
不動産なんて、ある程度エイヤの世界。
４・５年前に買った人も所詮結果論。
悩む人は結局４・５年前でも、「もっと安くなる」と思って
買わないでしょう。

>ばかじゃねえの
数字読めないの自分だろ

http://www.tg-inet.co.jp/imap/news_press_s3.html
必要なら買えば？

>483
リンク先に出てる地図上に住んでたことがあるけど、
どうして年収が分かるのだろう？
どこにも公表してないのに。
まさか、アトラクターズのアンケート結果じゃないよね。

23区の所得1500万以上の世帯の構成比は７．３５％　一千万以上なら２２％
500万以下が３５％。700万から100万が１９％だ。
買えるやつはいくらでもいるんだよ。
http://www.stat.go.jp/data/shugyou/2002/kakuhou/zuhyou/c024-2.xls

Ｏ■Ｉさんも変な商売してるね。

東京の不動産の購入者は首都圏在住者以外にもいますからね。
地方資産家のセカンドハウスや個人経営者の出張用、上京した息子に買ってやるなど。
自分の身も周りにそう言う人いませんか？よく考えればたくさんいると思いますよ。

>>487
あと、企業ですね。たしか、企業が事業に関連する不動産(本社ピル・社宅など)を取得したときの税制が２００８年から変わる予定のはずです。これまで、土地・ビルを手放して証券化してきた企業が税金対策のために「保有」にシフトすると思いますね。

首都圏以外から買いにくるセカンド用は、いらなくなればさっさと処分するからね。
居住用と一緒にしてもしょうがない。

東京の不動産の購入者は首都圏在住者以外にもいますからね。
地方資産家のセカンドハウスや個人経営者の出張用、上京した息子に買ってやるなど。
　　↑
同意致します。購入者は外国人もいますし。購入者を首都圏在住者限定すると
誤った判断をすると思いますよ。しかしながら現況の首都圏不動産価格は明らかに
二極化の方向へ。都心の地価価格上昇に伴い実需を反映してない価格帯地域が存在している。

同じ平米数でもロンドンとの集合住宅価格比較は1/3,NYとは1/2。いかに東京都心の不動産価格が
が過小評価されて来たか、今までは。
＊ロンドンはフリーホールドでもない99年リース定期借地の物件なのに・・・

都心の一部優良地区、優良物件はNYの不動産価格レベルまで到達する可能性大。

東京は世界の主要都市と比較して異常に過小評価されて来たのが、ここに来て
価格修正調整されている。

ちょっと覗かせていただきましたが、東京都心部は坪３００万円以上が当たり前ですか...凄いですね。こちらは、昨年まで坪１５０〜１８０万円で梅田・北浜が買えたのですが、今は坪２００〜２６０万円です。ちょうどバブルの頃と同じで２年遅れくらいで東京の風が大阪にもやってきた感じです。

４７５さん、その慎重さは並みの投資家ではありませんな。
資産家ほど賢くて、決断は俊敏。自分の考えをしっかり持っていますね。
（それに比べ、資産デフレ進行中はもっと下がると思い、もう少しもう少しと見守るうちに絶好の買い時を逃しました。そして今、こりゃあまだまだ数年は上がり続けると思って、購入価格に相当上乗せされた築浅物件を買っている。流されやすいトホホ人生）

新車が、２０代〜３０代を中心に売れなくなったと、ニュースになってますよ。
将来への不安があるからですと。
新居は、高い金を払って買ってくれるといいですね。

築浅物件といえば聞こえは良いけど中古でしょう。
新築ブームなのに逃して中古を買うなら、流されやすい人生なのは当たってるかも。残念ながら。

買える人間がいなくなることは有り得ない。金持ちはいくらでもいる。
先高感がある限り、不動産価格は上昇を続けるというだけ。
80平米8000万の芝浦アイランド、見方によっては安いですね。
利便性は高いわけだしね。元値がどうとか、関係ないでしょう。
買いたくなきゃ買わなきゃいいだけ。買う人はいると思うね。

>４９５　 ラフな相対感で見てみる。つまり約２年前に値付けされた
アイランドのケープとグローヴの平均は坪約２３５万。当時の世田谷
の新築で比較的良い物件は２７０万円でアイランドの１５％アップ。
現在の世田谷の新築は３５０〜４００万になってきており、その割合
でアイランド価格を算出すると３０５〜３５０万となる。
一方豊洲で見ると、２年前は約２００万でアイランドの１８％レス。
今豊洲タワーが２８５万故、その割合からいくとアイランドは３３５
万となる。と言う訳でケープの８０平米８０００万つまり坪３３０万
は結構ピッタリでは？
湾岸タワーが供給集中時代の産物で価格が抑えられていたことを考え
ると、個人的には対世田谷比較ではアイランドはもっと高く評価され
てもおかしくないとも思える。（アイランドは所有してないが）

そろそろ郊外物件ですよ。
急いでくださいね。

>>497
郊外で高掴みしたら最悪なんだがどこがお勧め？

>>498
郊外のタワマンの30階以上かもしくはＴＸ沿線の駅前物件（駅徒歩1分以内）
タワマンは郊外でも既にやや上がりつつあるので、
どちらかと言えばＴＸ沿線の方がお勧め。
駅徒歩1分の物件がいくつか出てきているが、
これはＴＸが開通して間もないという特殊要因によるもの。
今後、駅前の開発が進むにつれ駅前物件の希少価値は高くなっていくだろう。
いつまでも駅前に土地があるわけではない。

>493 新車が、２０代〜３０代を中心に売れなくなったと、ニュースになってますよ。

一方、マセラッティのクワポロポルテが発注しても納車待ち・・・このどう状況をどう見るのか？
都心の不動産も同じ様な状況だろう。坪700 upした様な物件もぞろぞろ出でてきているが
即売状態だ。

中古のアイランドを、新築の上昇価格で比較するのがそもそもの間違い。
新築の客層と中古の客層とは違うのだから。

中古を持ってて売る人にしてみれば、新築の上昇率に合わせ値付けしたいだろうけどね。

ＴＸ人気が無くなれば、駅前かどうかさえ関係ないのだが。
開通直後という特殊要因はいつまで続くか。

TX沿線は既に開発を折込済みで高値になっていると思うが。
現在でもお買い得ってどこかにあった？

501さん風に言えば、郊外で中古購入者はまた更に違うだろう。
郊外で住むなら、そこそこ便利で楽しく住みやすい土地で、
まだ十分買えるところはあるでしょう。（TX沿線は上がってるけど、将来性をどう見るか？）
でもそこで楽しく暮らして終わり。
転売益はでない。土地は無二だから、郊外でも駅近のいい物件はなくなるが、
消費税増税後は売れ残る物件が、少しずつ積み増しされて、中古価格を上げないのではないか？
仮に、都心以外の都心周辺区やその他23区が下がっても、
その時は郊外で買った新築も下がってる。残債われなら終了。

新築の客層と中古の客層とは違うのだから。

確かにそうだったんだけど、これからはどうか。
今ある新築物件、選択肢が郊外じゃないところは限られていると思う。
中古の流通量を増やすのが政府方針でもあり、今の乏しい物件状況を
考えると、中古に新築層が流れざるを得ないでしょう。

おそらくは、これから10年以上、都心６区に新築分譲マンションは激減する。
マンションを買うなら米国のように中古市場しかなくなる。
すでに青山、麻布、代官山など住みたくても中古しかなかったわけで、新築の
賃貸という新しい選択肢が出た。
都心に住まなくちゃいけない人は、買って住むより借りて住んだほうが楽。
世の中自社ビルの数より賃貸ビルが圧倒的に多いわけで、住居も保有で
場所に拘束されずにいろいろ環境の差異を試してみたいという気持ちもある。

23区で２万戸も新築分譲マンション供給していた過去こそ「異常」。まるで
新興国さながら。
住宅は供給過剰になってはじめて質の淘汰がはじまる。中古市場もリノベーションも
意味を持つ。
ただし過去の中古は狭すぎた。いまさらコンパクトマンションの新築分譲をやる
デベは時代の逆行。築浅がなぜ人気か。
そりゃ広いからだ。

話を価格予測にもどすと

>>106
で既出のみずほのレポート
http://www.mizuhocbk.co.jp/fin_info/industry/sangyou/pdf/1007_02.pdf
図表１−６地価高騰した1981年3万戸水準だった東京都の供給量1985年に
1万８０００戸に減って1988年1万戸と激減している。

今後下記の水準以下なら首都圏価格はこんな感じで動くのではないだろうか
SS　　　　　年間供給200〜400戸
Sクラス　　　　年間　1000戸以内
Aクラス　　　　年間　　2000戸
Bクラス　　　　年間　　4000戸
C〜Eクラス　年間　　10000戸〜
　　　　　　２００４年坪単価　　　　２００７年５月　　　　２０１０年　　　　　２０１３年　　　　　２０２０年
SSクラス　　４００万　　　　　　　　　７００万　　　　　　　１２００万　　　　　　１１００万　　　　９００万
Sクラス　　３５０万　　　　　　　　　　５００万　　　　　　　　９００万　　　　　　９００万　　　　　７００万
Aクラス　　２５０万　　　　　　　　　　３５０万　　　　　　　４００万　　　　　　　３５０万　　　　　３３０万
Bクラス　　２００万　　　　　　　　　　２８０万　　　　　　　３５０万　　　　　　　３１０万　　　　　２８０万
Cクラス　　１８０万　　　　　　　　　２２０万　　　　　　　　２５０万　　　　　　　２３０万　　　　　２００万
Dクラス　　１６０万　　　　　　　　　１９０万　　　　　　　　２２０万　　　　　　　２００万　　　　　１８０万
Eクラス　　１４０万　　　　　　　　　１６０万　　　　　　　　１９０万　　　　　　　１７０万　　　　　１６０万

＞551さん
非常に解りやすい情報整理有難うございます。参考にさせて頂きます。
SS & Sクラスは上記予想値を突き抜けるかもしれませんね。

2003年（最新）住宅・土地統計調査によると、東京23区の世帯数(主世帯)は約384万2400世帯
1500万超所得世帯は28万世帯もいるわけだ。
そのうち2.6％がマンション買うとすれば下記の年７５００戸くらいは楽にはける。


SS　　　　　年間供給200〜400戸
Sクラス　　　　年間　1000戸以内
Aクラス　　　　年間　　2000戸
Bクラス　　　　年間　　4000戸

SSクラス平均取得価格：５億/部屋　x ２００戸　＝　１，０００億円・・・
う〜ん・・・誰かに買い占められるのか・・悔しい。

ま、予想の積み重ねだからね。
当たれば良いね。

需給バランスで価格はいくらでも先鋭化するという話だよ。
宝飾品や、美術品の価格の世界と同じ。
ゴッホの絵の価値を収益還元法で語るのも面白いけど
本質は買い手の主観とサロンの評価だろう。
富裕層マーケットというのがだんだんできてくる。バブルと混同しないようにね。

＞バブルと混同しないように

佐佐木や高橋も同じこと言ってたな　エスポの会長とかも。

何、何？年収１５００万以上の世帯がどんどん買うっていうのは何を言いたいの？
すでにいい物件持っている人は得だからうらやましいだろって話？　それともこれから
買っても間に合うから急いで買った方が得だという話？

米国にはロングアイランドやビバリーヒルズやシカゴ郊外などの高級住宅地がある。
ニューヨークのコンドミニアムも価格を調べると凄いのがいっぱいある。
経済大国の日本。
資産デフレが終わって、富裕層が安心して買える時代に何が求められているかという話だ。

芦屋や鎌倉以外に本当の高級住宅地がないわが国にとって5億の億ションが２００戸
くらい供給されなければ、所得に見合った住宅供給とはいえまい。

１５００万以上の所得というのがクセモノで２５００万なんてのは弁護士、開業医以外にも
普通にいたりする。身の回りにいるかどうかは別だ。

前出の資料http://www.stat.go.jp/data/shugyou/2002/kakuhou/zuhyou/c024-2.xlsから
300万未満の所得の世帯を除いて考えると
300万〜500万の世帯２６％
500万〜1000万の世帯４８％
1000万以上２６％

500万〜1000万の世帯４８％がCクラス以下のユーザー
この層が都内に気に入った場所に買えないと文句を言っているだけ。


実はその上のクラスの層が厚いことに、500万〜1000万の世帯４８％が
きがついていないで、買い手がいなければいつか下がると信じている。

むしろすでにタワマン買った人など高層階と中低層の所得格差というかライフスタイルの差に
いまさらながら驚いていたりするんじゃないか？

富裕層って本当にいますよね。銀行借入金なし、現在保有している現金をどうやって死ぬまで
使うか考えている。基本的にバブル時代の有名人とは質が違う。
そんなお爺さん、お婆さんに偶然会えるかもしれないから普段からお年寄りは大切に！
見た目で金持ちとわかんない人もいるからね。

個人金融資産１５００兆円。これを一般世帯数で割っても３７００万くらいの凄い額になるが
おそらくはもっと偏在しているに違いない。
このうち「現金・預金」の項目が50％を占める。（米国は13％）。
http://www.boj.or.jp/type/stat/boj_stat/sj/sjhi064q.pdf
この低金利の中で総額750兆円もの資金が預金や貯金そして現金に振り向けられている。
いかに国内の個人が安全第一、投資とか運用という世界に目を向けていなかったかという
ことだ。
（とはいいながらもここ数年で預貯金から株式などに５％ほど動いている。）
金利が上がる気配があってインフレにならないという話はない。
インフレを防ぐために金利を上げる。カネの価値が目減りするなかでいつまでも５０％預貯金
という話もなかろう。
これを誰が持っているか私は知らない。どこに向かうかはおそらく目減りしにくい高価なもの
そのなかに都心不動産が含まれていてもおかしくはない。

高級住宅地が欲しいからって、年寄りがマンションを買うとは限らないけどね。
インフレ対策でも、マンションより土地を買うほうが得だし。
土地を買って家を建てたほうが、完成までの期間が短いし。
都心の高級住宅地なら売りに出てるからね。

地価がすぐバブルになって崩壊して下落するような社会が人々に好ましいかどうか。
地価の上昇と価格安定化の仕組みを持つことがともに求められてきたのだと思う。
これまでの都市開発投資、鉄道・情報通信都市防災・街の景観美観整備などのインフラ投資
の見返りを得るためにそれらが必要なのだ。

１９９０年バブル以降の東京の変化を思い出そう。
新宿高島屋ができて、地下鉄大江戸線や南北線や、半蔵門線の延伸、東京フォーラム
丸の内の商業施設、とにかく莫大な都市整備のカネが投入されてきた。

都市再生は景気回復のために行われた政策で、国鉄清算事業団やＩＨＩ、三菱重工などさまざまな
企業用地が住宅に転用された結果、はじめて資産デフレから脱却のきざしが見えたわけだ。
ここで地価が暴走してまたバブル・・・では日本の金融経済政策のお粗末さを世界に知らしめる
ことになる。

人間も社会も馬鹿じゃない。馬鹿なのは世の中の変化を知らない者だけだ。証券化を
はじめとしてさまざまなリスク分散、緩衝材の仕組みを導入しそれが今試されている段階。

>522
だから、三井の広尾の新築物件が人気あるんです。お年寄りの方には（笑）
理由は述べなくても分かられますよね。
一軒家だと住むのが怖いみたいですよ。身寄りも無い方々だからね。
コンシェルジェが居たら安心でしょうね。

じゃあほぼ永遠に高止まりキープが可能ということ？
都心全般なら。

＞524
まるで富裕層向けの高級老人ホーム？
だったら看護師とか居たらもっと安心だろうね

今のお年寄りは戦中、戦前生まれですからね。
大勢の中にいるのに慣れている。
今の中高年の人以降は、個室で育った世代です。
老人ホーム的な団体生活は嫌いですから、
将来は一戸建てブームが来るかもね。

>526
隣に日赤病院ありますからね。何かあっても安心ですね。
老人ホームに入居するのはご本人達は嫌らしいです（笑）

>527
慣れの問題じゃなくて・・団体生活を嫌うから安全な高級コンドミニアム
に住居されるのです。三井不動産の戦略は凄いと思う。

まあ・・最終的に得するのは顧問弁護士ですけどね。この話終わり。

上がり相場は買えるものを買っておけばいいだけ。高騰直前は大変恵まれた時期なのだ。
下がり相場こそ見極めが難かしい。
安ければ粗悪品かと気にかかり高ければぼったくりかと勘ぐる。
素人がマンション選びはこんなレベルだ。
これから先は売り手の競争ではない。買い手の競争だ。
うっかり情報を楽しんでいたら乗り遅れる。

１９８６年は田舎の一戸建て買っても、都心のマンション買っても２０年後に買値で
売れた不思議なタイミングだった。
おそらく２００７年もあとから見れば１９８６年のような時期かもしれない。
にもかかわらず、みんなも目が肥えていっぱしの評論家になってしまったことが
判断を誤らせる。８６年も全くそうだった。８６年に買って別に８９年に売らずとも
２００３年に売っていれば大抵の物件は買値で中古が売れた。

価格は需給で決まる。供給の主導権を売り手が持っていることを認めたがらない。
おなかがすけば不味いものでも口に入れなきゃ飢え死にする。
本気で住いの購入を考えるのなら早い時期に郊外を買わないと毎年２０分づつ都心から
離れていく。別に他人事だからどうでもいいのだが郊外にいけばいくほど下落は早く
上昇は遅い。おまけに通勤がきつい。

都心など大衆が買わなくても値崩れの心配などない。それをあれこれ
言ってみても買えるマンションが戻ってくるわけではない。
建築はいくらでも高級化できる。ローコストの時代は場所の評価が問題だったが
供給がへれば場所は妥協し建物が立派ならそれでいいという話になる。

私はバブルをステロタイプのごとく悪ときめつける単細胞が気に入らない。
バブルは悪でも善でもない。カネに善悪がないように別の尺度のもの。
おそらく今から先が本当の資産格差の始まりなのだと思う。

手の込んだ買い煽りが多い。どうしてそう郊外を買いあおる人が多いの？
同じ人ではなさそうだし。分からないけど・・・

べつにあなたに向かって言ってない。６０年の人生経験を語っただけだよ。
聞く耳持つ人が聞けばいい。
本当に心の貧しい人が多いな。

煽られると思うところが自分の見識不足なのだと思わんかね。
自己責任で租借してみれば言いだけだろう。書くと過剰反応するあなたのほうが
私には不思議でならない。

私も529さんのような判断から買いました。
まるっきり底で買えたわけでは無いですが、調べていれば、今後少なくとも
2,3年は上昇を続けるだろうという思いが強くなった。
おっしゃるとおり、買えるところで都心の住環境の良いところを買った。
今当時の予算で同じ広さだと見たところかなり郊外になってしまう。
そういう意味では現時点では正解と言える。

週刊何たらの雑誌でマンションは買い時では無いという記事があるそうな。
読んでないけど、こういうものが出るうちはまだ安心できると考えています。
一般的には、昨今の上げ相場に懐疑的な人がまだまだ多いでしょう。

ただ、そういう私も、明日になったら意見は変わる可能性がある。
自己居住用であれ、投機であることに変わりは無い。このドキドキ感が楽しい
ですね。

まだ新築でも安い物件が結構残っている。今はまだ買いチャンスだろうと、
老婆心ながら思っています。これなんで買わないのかなーというもの、ありますね。
自分で足を棒にして歩き回れば、まだまだ見つかります。

はっ　？？？

529はマンション投資家ってハンドルネームで、
あちこちに場違いなレスしてる人だね。
最近この掲示板を見つけたみたいで、
朝から晩まで張りついてるの。
相手にしないほうがいいよ。

>535
533です。529さんでは無いです。
別にどうでも良いですが、相手にしないならスルーすれば
良いでしょう。あなたのような発言の方が場違いだと思いますよ。
反対なら反対で、意見を述べれば良いだけ。

確かに昭和２２年までは、都内でも強烈な資産格差があり、土地所有者と非土地所有者で天と地ほどの差があったわけだから、これから世界レベルの食料インフレ、資源インフレを外的梃子として、また低金利を内的梃子として強烈な格差拡大が進行していくだろうことは、わかっているひとはわかっていること。それを保存のきかない大根価格の相場のように単なる需要と供給バランスのみで語り、上がれば、また下がるといった議論に迷わされて、初動で出遅れるのは一生の不覚となることでしょう。

1人の富裕層と999人の貧民くらいの世界ということですかね？

郊外はやめた方がいいと思うけどね。
別に買いたいなら止めないけど。

首都圏マンション在庫が増えてきたようですが
目立った値引きは出てきてますか？

確かに言えてるかも
虎ノ門TRも中古億ションが売れて無いようだし。

もう一時期の加速度はなくなった感あるね。
大体みんなマンションなんてまだまだボンボンできるから、スペックとか拘ってゆっくり品定めスルベキダヨ。

外断熱や何でもいいけど、強いインセンティブがほしいと考えています。
そうすれば早めに購入したいが、スペックは従来道りだが、値段だけ上がってしまったでは今の消費者は満足しない。特に目が肥えてるウルサイ人は。

購入意識をクスグル何かがないと飛びつかないと思います。
みんな冷静ですよ。デベの皆さんも一工夫しないと、お宅のマンション売れ残りますよ。

ここ一年が山ですよ。賃貸の空き部屋の増加（１Ｒは除きます）、特に古いマンションは空きがかなり出ていてます。売るタイミング、危機管理を熟知した外国人投資家も長くは保有しないとゆう理由もあります。地震の多い国、もし地震が起きても崩壊はしなくても売値は下がります。今は都心で需要供給のアンバランスによって一時的に値が上がってるだけです。

いずれにしても、これだけ掲示板に注力できるということは
実践者ではなく、机上の論理者であることを自ら証明していますな
まあ、頭でっかちさんはどこにもいますから
確かに学校の勉強なら優秀なタイプでしょうけど・・・

朝からごくろんさんです。
ちなみに不動産は賃貸3件、自宅も2003年買っています。藤巻さんやロバートキヨサキさんの
ように実践しながら考えを書くことで自分の考えを深めたいだけです。
５４５さんと私はおそらく歳は20年違うとおもいますよ。
匿名はんの方こそ先端の金融不動産の知識に詳しいのになぜ実践しないのか。私は不思議ですが。

私が書いているのは、多くの「下がる論者」「様子見論者」との認識の差が
一体どこから来るか確かめたいだけ。
中古の在庫なんていつでも9割はあるわけで、在庫があること＝値下がり
ではない。売れにくい中古は6ヶ月から1年かけて売る。
ただし都心6区は優良中古が品薄。あれば私が買っている。
オーナーチェンジや住み続けて売っている人が多いから、あるいは
自分が住んで、人に貸してその後の売りだったり、築浅で高値待ちで
ゆっくり構えていたり
とにかく90年代のように競売や任意売却の物件が豊富に出てきてはじめて
下落につながる。

＞結局デベや業者は売上を保とうとすれば1000万未満を最大のターゲットに
しなければならない。
ユーザ数では正しいと思うが、坪単価200万以下が消えたわけではない。大手も郊外で
量販型の物件を多数供給している。
しかし利益率１０％の4000万の物件1000戸の売るのと、利益率１５％の1億６千万の物件
200戸売るビジネスとどっちが楽ですかね。

デベがつぶれようが、売り上げが減ろうが関係ない。地主が土地を売り渋る
だけでマンション相場は上がる。地主はデベの意向にあわせて土地を売ってくれない

15年間の値下がりのあとで売り渋っているのは地主。大企業に政府が圧力かけて
都市再生の用地を出させた過去とは全く違って、時価会計で評価替えを求めると
財務諸表が大きくかわる隠しだまにすらなるのが値あがりしはじめた今の土地だ。

実際に横浜や川崎や松戸の郊外を歩くと、駅徒歩10分以内にもう広大な敷地は残って
いない。希少性のある駅近は新築が結構な高値。一方郊外の工場跡地などでは
2000万３０００万台の供給がはじまっている。

＞スペックは従来道りだが、値段だけ上がってしまったでは今の消費者は満足しない。特に目が肥えてるウルサイ人は。

それが災難ですね。地価が上がっていることに免疫ができていない。美人がいき遅れるのと
同じで、自分が年老いてきていることに気がつかない。
地価高騰というのは、物件が上がるのでなく買い手の購買力能力が衰えるということなのです。

５４７さん
回答願います。

＞中古の在庫なんていつでも9割はあるわけで、在庫があること＝値下がり
ではない。売れにくい中古は6ヶ月から1年かけて売る。
ただし都心6区は優良中古が品薄。あれば私が買っている。

とあります。私は億ション狙いですが、どうも今の相場を見ていると牽引役をはたす虎ノ門TRや、六本木ヒルズなどは上昇スピード鈍化してるように見えますが如何ですか？
まあ高止まりなんでしょうが、売れてませんよ。高すぎるからでしょう。そう思いませんか？
値下がりする若しくは指値がきくような状況でしょうか？


>財務諸表が大きくかわる隠しだまにすらなるのが値あがりしはじめた今の土地だ。

これはよく分かりますな。
確かに含み益になるので。
言いたいことはわかる。

億以下の中古も売れ行きが鈍ってますけど。
優良じゃないって事かもしれませんが。

＞スペックは従来道りだが、値段だけ上がってしまったでは今の消費者は満足しない。特に目が肥えてるウルサイ人は。

確かに結婚とよく似ています、適齢期で残っているものの中から選ばなければなりません。
それと同時に相手（物件）も購入層（収入、資産）を選ぶのです。
収入と資産に変化がなければ、どんどんランクダウン（郊外へ）していくしか方法がありません。

＞億以下の中古も売れ行きが鈍ってますけど。
中古購入者は、資産価値を理解した二次以降の取得者やプロ、
予算的に新築をあきらめた人々と二種類です。
新築の売れ行きが落ちれば、後者の人たちは動きが鈍くなります。

相手を選ばず結婚しないで遊ぶだけ、ってのもありますね。
あるいは同棲だけ。

本当の資産家、金持ちほど、自分の資産をいかに減らさず、代々残す、増やしていくことを考えます
やみくもに使ったりするのは成金だけ

確かにゼネコンも強気で、建築単価が上がったとしても、ここで仮に坪100万オーバーとしても
価格に転嫁できる部分なんてしれてますよ

土地値がじゃあ、どんだけ上がるかと言っても、プロに近い人ほど、実態わかってる人ほど
表では強気なことを仮に言ったとしても、裏では相当今の相場にはリスクを感じてるはずですよ
ここ最近、過去に実際儲けた人ほど、いつまでも上がるなんて思わないでしょ、普通

値上がりするのは、証券化できるものだけだろう。
大型物件などの出口がしっかりしていてハメ込めるものだけだ。
一個のマンションに年金の金が入る筈なんてありえんしな。

次々出てくるマンションの価値が買ったとたん上がるなど、幻想に過ぎない。
世の中そんなに甘くない気がする。

あくまでも自己使用で、居住用でしょ。住んで楽しむものだよ。

あらあらですが、同感。
ここ数年、プロの余波を享受できた人はラッキーぐらいにエンドでは思っといたほうが健全だよ。
少なくとも一部とち狂ったデベは別として、プロは分譲単価が際限なく上がるなんて思ってない。
じゃあ、小金持ちレベル以上の層が、どんだけ価格上昇分を吸収できるってもしれてます。
すそ野はあくまで供給量から言っても小金持ち未満の大多数。おのずと買える天井は限られる。
ローンの問題もあるわけだし。
繰り返しだけど、下がるとは言わん。でもエンド単価がこれ以上バンバン上がるなんて考えにくい。

際限なく上がる予定で過剰なレバレッジかけて買ったような人は、
下がらなくても停滞するだけで慌てざるをえない。
完成マンション自体もそうだが、
デベも土地の仕入れ値が値上がり前提でやってる所は、今まさにひやひやしてるところ。

てんぱったところが安売り処分を始めると、
一気に熱が冷める。そうならないためにも、
景気と共にジワジワ上がっていくのが一番よいのだが。

ここぞと、強気に売り出してるデべもありますね。
取締役会で高く売ると決まりましたのでと、客に言う営業もいた。

このスレにやたら都心の物件を勧めたがる人がいるけどすでにとんでもない
金額になっているので一般人には買えませんよ。
1億とかそれ以上の物件を買える人がいったいどれくらいいると思っている
んでしょうか？

実質物価上、マンション価格の上昇が限界にきてたとしても
名目物価上、マンション価格は上昇するかもしれない。

資本主義社会で、デフレというのは異常事態。
否が応でも回避すべき事態。

回避して、一定のインフレが生じた場合名目物価は上昇。
これから、資源も無く・技術水準も他国に追いつかれている日本
日本の通貨である円は、どこまで強くいられるかな？

為替を予測するのは神でも不可能だが、少なくとも
インフレ傾向に転じる可能性は2-3年前に比べ高まっている
とは言えるでしょう。人件費のインフレよりも、株、不動産
価格上昇タイミングのほうがその場合早いでしょう。

欧米の株価は今以上にもっともっと上がる？

ざら。いくらでもいる。しかも独身なら賃貸暮らし。
所得の高い彼らが結婚したら鬼に金棒。
晩婚化でDINKS所得レベルも上がっている。
彼らも流石に結婚したら家を買い始めるでしょうね。
子供ができれば尚更。

所得があるからって、ローンを目一杯借りて高額物件を買うとは限らない。
いつ離婚してもいいように。
子供が出来たらマンションよりも庭付き一戸建てが買いたくなるし。

個人の嗜好の問題ですねそれ。

2000万がざらってどのくらいの割合でざらというの？
とりあえずＤＩＮＫＳというと30〜前半くらいせだいだよね。（既婚者はいずれ子供を
持ちたいという人のほうが大半だから）夫1200万で妻800万とかっていうカップルか。
そんなにいます？

少なくとも私の周りには多い。2000万円どころでは無いが。
彼らまだ賃貸暮らしだからね。でも結婚すると続々とマンション買うのよ。
私もそうでしたが。少なくとも都心物件を吸収できるくらいは充分いるよ。
統計で示せ、と言われましてもね、統計ありませんのでね。悪しからず。
官公庁なんかのDataには載らない人々ですので。

そこが微妙なところなんですよね。所詮肌感覚ですからね。
ただ、特に若年層の2極化傾向は強まっていると思うんだなー。
そして彼らの傾向としては見栄っ張りというか、良いところに
住みたい願望が強い。上位3％くらいのカップルは所得2000万
以上だとは思いますね。

今時の高額所得者は、結婚して家を持って一人前、
みたいな古臭いプロパガンダに簡単に乗せられて、
妥協物件買っちゃうような人は減りました。

儲けた金でいかに人生を楽しむか。
もう都内ではこんなところがこんな値段でしか出せないんです、という提示を受ければ、
同じ金で高級賃貸＋ホテル＋海外ステイのほうが、得られる効用が上と判断できてしまう。
マイホーム主義なんて洗脳はとっくに解けている。

資産の流動性の不利まで考えて、
それでも保有していい不動産とその価格というのは自ずと限られてくる。
金持ってる賢い奴ほど焦ったりふわふわしたイメージで買ったりはしない。
余裕と知恵でモノの価値を判断する。

「割高」でも金持ちが買うと言うのは幻想。
コストのパフォーマンスにはシビアなので。
良いとモノ判断すれば「高額」でも買うわけだが。

妥協物件は買わない。見栄っ張りですから。

高級賃貸＋ホテル＋海外ステイのほうが、得られる効用が上と判断できてしまう

独身の時はそう思ったけどね。結婚して子供できるとこれがまた変わるんだね。
不思議なもので。

良い物件は買われると言いたいだけ。良い立地、良い仕様、そして自分のライフ
スタイルにあった物件なら坪500だろうが700だろうが1000だろうが関係ない。

そうですね。若者の二極化は年々激しくなってますよ。ただ、30代前半の2000万オーバーカップル
って実際３％、100組に3組なんて全くほど遠い思いますよ。希少には確実にいますが。
統計で見ていないんですが、普通の庶民感覚としていえます（笑）。

新築マンションにおける億ションの割合と、ＤＩＮＫＳ２馬力２千万以上の割合は同じくらいなんじゃない？
まぁ、これも肌感覚だけど。

ただ、いずれ子供をと考えているなら、夫婦の収入合算してまでローンは組まないだろうけど。
妻が退社する可能性も高いわけだから。
（億ション近隣は保育園事情が厳しいし）

肌感覚ねぇ。
マンション業界の人なら間違いなく、2000万の収入の客も次々とマンション買う客も
周りにざらにいるでしょうね。

>>５４８さん
高額物件の買い手は、代替資産を持っていてその組み換えで買う人だよ。
組み替えたほうが、収益性、税務上、将来価値の目減り、広域災害上
有利だと思えば組み替えるだろう。

個々の値上がり率については土地勘がなくて物件価格だけで追いかけたらダメ。
虎ノ門ＴＲは、立地に魅力がない。あそこはビジネス街だ。神谷町の駅も楽しくない。
ことに方位にもよるが眺望がよくない。
まず、パストラルの休館（現状10階）が高層化せらたら眺望はふさがれる。
一階のバーはお洒落だが外人好みのシンプルモダンなインテリア以外に
外壁の塗装仕上げもふくめて、中古の提示価格は伸びなくて当たり前だ。

歩いてショップにも有名レストランにもいけない。娯楽のない場所だ。
同じ２億円出すなら渋谷近接の青山パークタワーがいい。
あとは松涛シティーハウス、パレスサイド三番町。代官山アドレス。

私は、都心新築の新規分譲価格をインデックスとしてものを考えるべきだと思う。
虎ノ門を１．８億で買って２．９億で売りたい人は、個人なら居住用資産の買い替え
特例を使うだろうしそうなれば次の高額物件を視野に入れた売りだ。
狙いは都心・城南の老人単身世帯一戸建てが地価３００万以上に上がってきていて
その住み換えねらいのようだ。
築浅中古の高値は住宅地の戸建の地価上昇如何による。

そうすると、戸建て中心の高級住宅街に建つマンションはねらい目？
老人は住む場所が大きく変わるのには抵抗ありそうだし。

都心の高額物件を年収2000万超のDINKSが買うという話には現実味がないね。
妻が子どもでもできて仕事をやめたらたちまち行き詰まるじゃない。
実際は高額物件をすでに手にしている人たちの買い替えが多いんだろうね。

自分のスタンスを
①自己居住で、１５年前後で住み替え
②賃貸事業用で１０年程度で売却
③居住用で値上がりしたら住宅用資産の買い替えでより高価なものに買い替え
④新築を買って短期に譲渡益を狙う

④は、個人なら３９％の譲渡益課税。法人でも法人税に加えて１０％の譲渡益重課税
やって得なのは、転売を事業として毎年仕入れ経費で赤のでる専売業者だけ。
③は、７０００万物件が９０００万にあがったらそれを売って１２０００万に住み買えって
パターン。
①は、ローンの支払いを店子にやってもらって投資資金＋αのキャピタルゲインと
毎月数万の利益を得るぱたーん。

＞戸建て中心の高級住宅街に建つマンションはねらい目？
というかデベはそういうエリアに重点的に新規供給しているよ。松涛、南平台、広尾、南麻布
とにかく、渋谷の戸建てを売ってグランドヒルズ三茶を買うという流れでなく
野沢、上馬、太子堂、三宿の戸建てが渋谷区港区を目指すのではないかな。
彼らの意識は都心の医療施設だよ。虎ノ門病院、慈恵医大、慶応病院、日赤、女子医大
上馬から２４６の渋滞で運ばれたら手遅れでも港区の救急車なら間に合うかも。

ねらい目って、買って転売するのは私は興味がない。自分の住いとして６５歳過ぎたら
そういう場所に住みたいと切実に思うけどね。

野沢、上馬、太子堂、三宿の戸建てが渋谷区港区は目指せないし、果たして
そう思っている人が多いのか。それよりも今で言えばグランドヒルズ三軒茶屋
に住み替える人が多いんでしょう。
用地取得はただでさえ難しいのに、高級住宅地戸建て地域で今後良いマンション
が出てくる可能性は低いと思うけどね。今出ている物件は買いかなー。松涛、広尾
含めて。

大衆物件は話として面白くないので、どうしても都心地域の話盛り上がりますね。
立地の判断基準が人それぞれで面白い。私も５８１さん同様都心の医療を評価しています。治安や緑・公園も、又、幼稚園・小学校年齢の子供の教育を考えたら立地は都心です。
立地に娯楽・商業施設に歩いていけるを挙げている方いましたが、私は逆に、そういう目的で集まる部外者の目に触れない立地に一票入れます。山手線内陸部にそういう立地がぽつんぽつんと有ります。

>>582
ゼンリン見ると、まだまだ官舎・社宅いっぱいありますよ。

社団・財団法人の「会館」の類も多い。
固定資産税の免除が見直されたらこれらも放出される。

既に廃止決定されているなかでマンション用地になりそうな大規模用地
は意外に少ないよ。23区内では。
財務省の下落合2丁目、深沢1丁目、四谷、警察庁の文京区宿舎、農林省の
成城宿舎、厚生省の青山宿舎くらい。
今後決定されれば面白いのは、二、三、四番町くらいかな。
あとは杉並、練馬、北区等からの放出でしょう。

高輪の衆議院議員宿舎は？プリンス横の一等地。
ＭＳにはならないだろうけど。

今週の週刊朝日は「マンション、もう買うな。これだけの理由」という特集が載ってるそうだ。
また中身たいしたことなそうな気がする。。。

>>587
立ち読みしたが、全くたいしたことない、というか中身ゼロ。
自分は上昇継続論者ではないが、それにしてもここまで論拠がない記事だと失笑する。
ま、いつものことではあるのだけれどね。所詮週刊朝日。

雑誌記事ごときに「買うな」って言われて買わないってのもお粗末だけど、
掲示板レベルで「上がる！」って言いあって自信持ってるってのもどうかと思うが。

私の場合は、自信持っているというか、頭の体操ですね。Discussion。
周りと議論してても強気論者ばかりなので議論にならないというか。

まあ購入者、契約者がイイ買い物をしたと思いたい気持ちは健全だと思うし
否定までされるものではないと個人的には思っています。

ただ、都心分譲単価が際限なく上がると言うような、投機的な発想と言うか
エンドユーザーというよりむしろサプライヤーに近いような「発想」を超えて
「願望」を持つというのはあまり健全ではないかなと思います。

珍しく精神論的なことを言ってしまった。失礼。

確かに本当に最近強気論者が多いよね。デベも含めて。

地価は、1年や2年で上昇下落が反転するものではない。
米国地価の長期推移をローラーコースターに喩えた映像が下記だ。
http://www.popxpop.com/archives/2007/04/post_217.html
土地の価格は「人の期待と信頼」に似ている。、一度失われた信頼は回復するのに
時間がかかる。
一度信頼が高まれば、期待をあつめてより信頼される。
少なくとも5年以上の一定の上昇傾向、横ばい、下降をたどる。

なぜなら、下降は買い手有利、売り手不利。上昇はその逆だから。
マネーサプライと金利、開発などの供給ポテンシャルなどがそれにからむ。

地価下落期、デベは先安感のなかで売るからできるだけ早期売ろうとする。
あとから売り出す物件のほうがあきらかに安いからだ。
土地１００億建物100億のマンションなら
地価が毎年４％下落すれば、1年ごとに棚卸資産の時価は２％減り
借入金金利が年２％なら４％の損失になる。
逆に地価上昇期はデベは先高感のなかで売るから
できるだけ早期に値上がりしていない郊外の土地を他社より早く押さえて
おけば急ぐ必要はない。
あとから売り出す物件が先に売ったものより安くなる心配はないからだ。

土地１００億建物100億のマンションなら
地価が毎年８％上昇すれば、1年ごとに棚卸資産の時価は４％増し
借入金金利が年２％でも十分しのげる。

実際にマンションが売れなくてもデベは困らない。最悪社員を仲介にシフトするか賃貸管理に
まわすだけですむ。
一方顧客のほうは、親が＊＊ば相続。子供が生まれれば部屋は手狭。
離婚すれば住宅がもうひとついる。結婚すれば新居がいるし、子供が巣立てば
部屋があまる。家が古くなれば住み換えたくもなる。退職すれば都心に通う必要も
ない。年金が不安になれば貸家のひとつも持ちたくなる。大地震に備えて何か
しなくてはと思う。
さまざまな変化が起こって放置すればするだけ不都合さは増す。
上がり相場は、売り手が有利。普通は金利がその不公平さを是正する。
４％の上昇でも４％で資金調達していたらそれほど暢気にかまえていられない。

デベの借入金と地価の上昇率の差が売らなくても平気なデベ姿勢を生んでいる。

だとしたらいっそかつての大京さんみたいに全部完成売りにしたらいいのにね。

超都心案件は販売開始先延ばし、先延ばし、その上で超強気価格設定。これって、実態は完成売りに近い状況になってきてるって。

そうですね。竣工してても気にしないって感じ。
むしろさりげなく竣工後値段上げてたりするし。

言いたいことは、デベにしろ中古転売にしろ強気の理由はこうだ。

①地価は、あがりはじめたら売り手の意思如何にかかわらず周囲の思惑で勝手にあがる。

②デベは短プラ程度の２％台？低金利で資金を借りている。
　　地価が上がって事業採算性（利回り）が上がれば時間かければかけるほど利ザヤが稼げる
　　在庫＝棚卸資産の含み益が増していく

③地価が上がりはじめたら金利も上げていかないといけないが、いま上がって
　いるのは都心の一部と東京周辺だけ。東京の金利だけをあげるようなことはできない。
　金利があがればローン金利も上がり買い手にも不都合が生じる。

地価があがると物価もあがって短プラもあがってマンションは高値になって都心部は
コンパクト化、郊外マンションがどんどんできた。
一方で公団が無利子のカネで長期に安い住宅を提供して不満解消をはかった。
いまは、市場原理主義だから、市場のメカニズムに任せるという話だ。
そりゃ三和なんたらの井上氏（週刊朝日）の言うように、誰も買わなきゃいい。でも
みんなが資産形成のために不動産を買うわけではないから、せっぱつまった需要が
あれば5年10年待つわけにはいかん。

仮に5年待って下がりはじめても底値はどこで落ち着くのかまたわからない。
マンション価格があがるのもエルメスのバッグが生産調整で価格維持するのも
理屈は同じだ。
5000万の住宅を買うには
①郊外の新築庭付き一戸建て②都内の中古マンション③東京近郊の新築マンション
④都内のミニ戸中古
選択肢はいろいろある。
新築デベだけが売り惜しみでけしからんと腹をあてているうちにこれらも日々
値上がりする。
煽りというより、不動産上昇相場の経験談なのだけど。

１９８０〜 5歳〜 10歳〜 15歳〜 20歳〜 25歳〜 30歳〜 35歳〜 40歳〜
１９８５〜 10歳〜 15歳〜 20歳〜 25歳〜 30歳〜 35歳〜 40歳〜 45歳〜
１９９０〜 15歳〜 20歳〜 25歳〜 30歳〜 35歳〜 40歳〜 45歳〜 50歳〜
１９９５〜 20歳〜 2５歳〜 30歳〜 35歳〜 40歳〜 45歳〜 50歳〜 55歳〜
２０００〜 2５歳〜 30歳〜 35歳〜 40歳〜 45歳〜 50歳〜 55歳〜 60歳〜
２００５〜 30歳〜 ３５歳〜 40歳〜 45歳〜 50歳〜 55歳〜 60歳〜 65歳〜

世代のギャップもある。現在50歳以上でないと地価が上昇する経験すら知らないのが実態だから
議論がかみあわないのは不思議ではないが。
４０代の住宅評論家がちょっとピントのずれた話をするのが気になっている。本人身銭をきって
上昇期に不動産を買ってないからだろう。

値上がりペースには地域差がある。値上がり前期でに買えればいいが
中期後期では長期的持たないと元値回復は難しい。

土地３０００万建物２０００万のマンションでも
土地が2000万から5割上がった結果なら将来は下がる
土地底値で買えてはじめて建物分しか減価しない話になる。

値上がり後期ならマンションでも戸建でも同様に下落リスクが増す。

値下がり期では中期あたりでさえ郊外の一戸建てや中古マンションを買って
土地の含み損が広がって身動きがとれなくなった。
後期なら少しまてば下上昇に転じれば売却も可能になっている。
王禅寺5000万台120平米一戸建てなど3年前からいままでに2割は
上がってきている。駅近の新築マンションへの住み換えが可能なくらいに
はなっている。どういう動きになるのかはわからないが。

>>582
いまや40坪以下の敷地が多いが、相続土地などは７０坪平均だったり
する。世田谷からいまの2億円物件への住み換えは実際あるみたいだよ。
仲介業者が最初にやるのは元物件の査定。それで買えるかどうかを
振り分けるらしい。
それに仮に査定が1600万でも4000万くらいのローンを子供が組むという
話はありうるしね。

生態系の食物連鎖が途絶えていて絶滅しかかった億ションが、地価高騰で
食い物（買い替え物件）を得て復活しつつあるのだと思う。
少子高齢化の高齢者は核家族の時代。多死高額相続社会でもある。８５歳９０歳の親の
子供といえば郊外買っちゃった50台だよね。郊外売って都心に戻るんじゃないのかね。