23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

このスレの主旨は、投資の観点ではなく、庶民が買えた都心のマンションが２倍になりつつある
現在、いつまで待てばまた買えるようになるか・・を考えるものだろう。
投資は当人の哲学でやればいい。
恋愛論と同じで、論ずるより実践だろう。儲け話を自慢したり人に押し付けるのはみっともない。

マンション新築価格がどうなるか。その背景を語るなかで不動産投資が出てきただけで
投資を語るのが主旨ではないから、その辺ご理解願えませんかね。

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確かに、もう少し実際の物件の動向を見ながら具体的な不動産に関する議論がほしいとこですよね。かなり強気な値付けでも順調に売れてる愛宕タワーとか、もう都心でよさそうな物件がない中で、浜田山の三井グランド跡の大規模低層開発で起きてる買えない買い手の価格引下げ要望おたけびとか、港区大規模タワーの最終案件になりそうな薬研坂とか、それらで起きている事象をよく見た上で自分なりの見解を論理的に書くべきだよね。私の見解としては1987,88年並みの大相場が今年の都心、城南地区に訪れると思うのですが・・・。供給減、建設コスト上昇、消費税先高感、金利先高感、まだ２人に１人ぐらいいる押し目待ちの人々、外資からみた日本の割安感、表面的に起きていることを理由付ける理屈を探せば無限に要因がでてくるが、やはり下がる理由はほとんんど見当たらない。

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大相場なら売る側に着くのが一番では？

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ただ87,88年との違いは、上がった後、下がらない点。だから売りたきゃ売ればいいし、自分の住む家であれば、更なる上昇リスクをとらない意味からホールドでいいんじゃないですか。売って上ったら、なさけなくない？なんとなく。

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ではいつまで下がらない、か？　あ、ここのテーマか。
さておき、自分で住む人でも、ピークで売って、便利な郊外に庭付き注文住宅
って方法もあるかも？

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そしたらそれで、「ジ エンド」だね。
６５歳過ぎてんならそれで良いんじゃないの。

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ｙａｈｏｏ不動産データで、エリアごとの価格の推移をグラフ化してみた。
都心・・・港区　渋谷区　新宿区　千代田区　中央区　文京区　豊島区の平均値

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>331
なるほど、2004年が底値だった訳ですね、先生。

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>>331

そんなの誰でも知ってる。そうじゃなくて各エリアの伸び率の差
>>314
と比較すると、数の減り具合と価格の関係で何かわかるいことはないかな？

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数年のデータではなくて、10年20年前からのデータはありませんか？

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>>334さん
>>91
あたりで貼ったつもりだが、暇人といわれ、バブル以降下がってあたりまえと馬鹿にされただけだったね。過去レスたどると前のスレあたりで不動産経済研究所のデータを加工したものにリンク貼ってある。あいにく、１９０１年からの各区の坪単価だが
不動産経済研究所とか東京カンテイ（中古データはサンプルの取り方が粗いが）のデータを探すと出てくる。
３５年前からの地価データならこのスレに幾度か貼った。

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供給戸数が減って価格が上がった傾向は都心が著しく、城南城西もほぼ同じ傾向
しかし、城北、城東は供給の減少とはあまり関係なく価格は上昇。
都心の低廉物件がなくなって周辺に染み出すのを拾う作戦か・・・

坪単価で城南・城西と城北の間の価格帯が空いているが、ここには都下と宮前区　青葉区　都筑区
など川崎、横浜の東京隣接エリアが続く

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>>336
横軸に戸数　縦軸が坪単価　　下から上に　２００１年　〜　２００６年

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1995年のバブル以前が知りたいです。
1995年のバブルは、大幅に上がっていた価格ではないのですか？
そこから下がり続けてきただけのように見えるのですが、
また1995年レベルにまで上がるというわけなのですか？

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その例え、少子化の観点からは自虐的？ですね。

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>331
このチャートにおいて、都心の2007年でもう一段、上昇角度が鋭角的になるのはほぼ確定だと思うが、2008年にかけてそれ以上に角度が急なるのか、あるいは角度が緩やかになるのかが、当面のポイントだよね。仮に2008年にかけての角度が緩やかになった場合、きれいなＳ字カーブを描きながら2010年から2011年にかけて踊り場を迎えることになりそうだから、巷で言われているあと５年ぐらいでひと相場終わりそうだってのと符合するね。

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だからさー　諦めて早く郊外買わないと郊外すら買えなくなるよ。

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まあ、どうでもいいが
下がる下がると思っていつまでも待ってるうちに
人生終わった・・・なんてことないようにな。

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港区住宅地公示地価推移（１９７０〜２００７）
どれがどこだか判らないかと思いますが、バブルがどのようなものだったかイメージは捉えられると思います。

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>>344
ありがとうございます。
1985年から1995年までの10年間で、上がりきったのは1987年位のようですね。
それから2〜3年して、上昇から5年目を超えて一気に下落ですか。
今のミニバブルは2005年から上がり始めているので、そろそろ頂点でしょうか？
バブルのときと現在は違うという話もありましたが、上がり方は似ているような気がしますが？
以前のバブルの経験があるので、もっと短期的な上下動をしそうな気もします。

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今から来年中くらいでピークですか。
再来年春？の消費税増税施行くらいで駆け込んで、
今一実力と購買意欲に開きがあって、売れ行きのすぐれなかった物件・間取りも掃け切ってしまう。
そして、住宅取得としてのマンションブームは終わるが、郊外も在庫少で安泰。
郊外はその後のペースで、徐々に下げるか？急落するかだが、とりあえず長期間の下げトレンドへ。地価は下がらないので、底地力が見直されるのと、駅近はすでに無理なので、徒歩20分orバス便
よって新たな付加価値まぶした戸建プチブームへ。
都心は新築供給されないので、新築価格データを最高値以外は変動させない。良いものなら高く出すし、山の手マンションブームを作れば、安泰。駅から遠くてよいので、一種低層だって、小規模なら
まだまだ出せる。中層も、二種も美味くアレンジすれば十分山の手マンション資質のあるところは残っている。こっちが23区高値の頂上をせり上げる。
都心タワーの今一駅の更に駅遠物件から、中古が下がる。投機目的の売りぬけが増えて、下げ要素があるが、強いタワー住戸と弱いタワー住戸が弁別される程度かと思われる。並みの中古は普遍的なので、同様に強気か。
いずれにしても消費税増税分は、取引値が高くなるので、出来高が減ってもより、高価格帯に。
（庶民用に狭い分譲マンション作ってくれるなんて面倒なことはしないはずなので、下がらない）

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結構話題にもなり、評価が高い池尻大橋の「マスタービューレジデンス」
売れ残ってますね。
５千万しない１Ｌから３億超える角部屋まで先着順販売です。
ここは渋谷からすぐで郊外では無いが、やっぱり設定価格が高すぎたか。

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>345
バブルの要素があればバブルだが、バブルの要素がないのに単純に「上がったから」
という理由で現時点で地価の上昇を「バブル」とか「ミニバブル」と見るのはナンセンス。
そういうのは単なる個人の希望でしょう。
マクロの環境や会社の経営状況などを見ずにチャートだけ見て株取引するタイプでしょう。

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バブルの要素がないって何で思うの？逆に聞きたい。

そういうのは単なる個人の希望でしょう、、って自分で書いてんじゃん。

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言われる前にかいとこっか。バブルのベースは過剰流動性でしょ。明らかに一部過剰じゃんか。で？

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>350
逆に聞くのもいいけど、まず自分の意見を提示して、
現在がバブルに相当する理由を説明してからでしょう。
ちなみに「地価が上がってるから」というじゃ理由にならない。
単純に自分の希望と現実が一致してないからでしょう。

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351に書いたよ。俺に特に希望はないよ。仕事的には上がるに越したことないが。
あんたらみたいに買ったから上がって欲しいとか、「いじましい」考えは、無い。

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ってか、現場の前線知らないやつが、「現在」を語ろうとするから駄目なんだよ。
「過去」を勝手にストーリー付けるのは好きにやってもらったらいいが。
マクロもミクロもへったくれも無い。上がらなくなったら上がらない。そんだけ。

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一部地域の売れ残りによる過剰と過剰流動性は違うでしょう。

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結局みんな都心が欲しいけどもう物件がないから値段が上がる、客が購入できそうな価格帯で郊外マンションを作ってもみんなが買わない。
都心を買えなかった人間が価格が戻ってくるの待つが果たして戻ってくるものなのか。

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あいたたた、議論にならんね。俺も一回儲けて別でもう一回買ってる口ではあるけど、
そもそも東京都心大好き人間ではないから、その感覚には閉口。

東京の一部カネ回り的に浮かれた連中が、エンドのマーケットではしゃいでるだけとは思えんのかね？

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>>351
一部地域の売れ残りを過剰流動性＝バブルと判断するなら、
売れ残るの多い地域＝バブルという結論になってしまうぞ。
需要を上回る供給があっても売れ残るだけで地価は上がらない。
需要の実態を上回る取引がないと過熱のしようもない。

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なんか、354、357と匿名さんになってた。すまん。

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過剰流動性の意味知ってるの？

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こわいね、ここのスレ。あなたたち、み〜んな　ヒマ人！！

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たのしい空想はおわりましたか?

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確かに書き込み時間を見ると、職業はクリエーター？
仕事中に書き込みか、いいなあ。

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もしかしてマネーの過剰流動性と物件の供給過剰を一緒くたにしてるの?
もうその時点でまともな話のできるレベルとは思えないけど。

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で本題の「いつ下がる」のかは？
都心不動産の売りが公開非公開にかかわらず増えてきている印象だけど。
利益確定売りのつもりなんでしょうけどね。
でも売主さんが住んでいることが少ない・・・
その土地に愛着があるようには感じられない。
東京都心だからといって際立った希少価値があるのは幻想（暴落があったように）でしょう。
マネーゲームの対象になり食い物にされた街の
虫食いの土地を見たことありますか？
次々と住人はいなくなり、コミュニティは崩壊・・・
普通の収入で、その土地に愛着を持つ人が住むことが出来る「都心」でなければ、
１０年・２０年先、住む場所として魅力的な街であり続けることは至難でしょうね。
都心の地価は多少高いくらいがちょうどいいと思います。
いかに麻布、広尾でも、ブランド郊外（鎌倉の高級住宅街のような）
が持つ自然（富士山と江ノ島が見える眺望等）豊かな特有の空気は醸し出せない。
ブランド都心地区より、ブランド郊外地区の方に

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多くの購入予定者に言いたい。
君らが、どの世代か？
３０歳後半なら急がないと。

　　　　　『団塊ジュニアの大量消費が空前の平成大繁栄(１０年)を造りだす』

　　　　　　　　　　　　　　　２０１３年から２０２３年まで

　　　　　　　忘れてならないのが、団塊世代ジュニア人口＞団塊世代人口。
　　　　　　　つまり、前回のバブル時より、その人口が多い。
　　　　　　　彼らがマンション価格維持し買い支えするに違いない。
　　　　　　　２０１０年(消費税１６％導入)で、駆け込み値上がり後、
　　　　　　　一〜二年間空けて再び値上がりだす。
いかがかな？

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３０代なかばです。
「団塊世代ジュニア人口＞団塊世代人口」かもしれないけれど
就職氷河期に社会に出た人が多く、非正社員などの低所得者の割合も団塊世代よりも多いはず。

３０代で派遣社員や契約社員でローン組んでマンションを買おうとする人は多くないでしょう。
そもそも結婚することも難しい。
独身ならなおさら住宅を購入する理由もないし。

幸運にも正社員で就職できて結婚もできた３０台でも都心の新価格の物件なんて
子供の教育費などを考えると無理無理。
ごく一部の富裕層のみなさん、世間は広いですよ。
その他大勢の人は買いたくてもそう簡単には買えません。

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「団塊世代ジュニア人口＞団塊世代人口」というのは妄想でしょう。
人口ピラミッドをよくご覧頂きたい。
http://www2.ttcn.ne.jp/~honkawa/1164.html

しかも上記人口ピラミッドをよく見ると
２０歳の人口≒７０歳の人口（女に限れば２０歳の人口＜７０歳の人口）
であり、そのことを考えると、住宅が余り始めるのも時間の問題かと。

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つ　過疎

つ　人口集中

つ　二極化

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団塊ジュニアの生涯年収は、親である団塊世代の半分という説もあるくらい
団塊ジュニアは金がないです。彼らは正社員の割合も少ない貧乏クジ世代ですから。

だから、団塊ジュニアによるマンションバブルはない。

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それは今まで単に不況だったからでしょ。

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団塊ジュニアはニートが多いだろうな。
それよりもアメリカの影響が大きいだろうな。
アメリカの金が逃げれば、日本も暴落。
日本はアメリカの国債全部処分して、歴史あるユーロ圏の国とつきあうべき。

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３７２さん、売れるものならとっくに売っていますよ。
かつて、故橋本龍太郎元首相が米債を売りたい衝動にかられた事があると
ショッキングな回顧したことがありましたが・・・
米債は債権であって債権ではありません！
絶対に返してもらえない貸し金なのです。
もし、本当に米債を売却しようとする人間が現れれば
まちがいなく売却実現しないうちに抹殺されるでしょう。
どこまでいっても日米とはそのような関係なのです；；

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