23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

おそらく、ＰＨ芝タワーでしょうか。ザ・ハウス南麻布でもうらやましい。

２１４さん、
湾岸7000万円物件と内陸7000万円物件のどちらが投資として優れていたかは今後の投資を考えている人には興味ある話ですね。そのまま今後の、狭い都心新築と広い郊外新築の選択に重なります。
私は片手間の投資ですので内陸7000万円物件に一票です。築浅が築古に移行していく過程では逆転現象が起きると思いますよ。湾岸7000万円物件を持ったら、売り時を逃さないために相場から目を離せないですね。

港区内陸でも白金高輪あたりだと坪250万円くらいの値付の新築マンション
ありましたね。ある意味では湾岸の坪180万円よりずっと割安に感じました。
だから湾岸で坪300万円だとどうしても割高に感じてしまいます。

１９９９年から２０００年にかけてマンションを探した者です。当初荻窪の新築低層マンションが
坪単価２５０位だった記憶があります。
その後、確かに青山、麻布の中古が坪単価３５０だった時期があり、迷いましたが、坪３３０で
港区の外れの新築タワー低層階を購入しました。
青山、麻布の中古を買っていたら、と今でも思うことがありますが、その頃はこのままの状態が
長く続くような気がしていました。
私のような素人にとっても、確かにあの時代の都心は今にして思えば謎のような安値でした。
決断しなければいけない時期に、出来た人は少ないのでしょうね。
この後のことは五里霧中ですが、今のマンションを賃貸に出してでも長く持っておくか、
ローンを早めに終わらせて売却した方がいいのか、迷うところです。

＞２２４君センスいいね
薦めるなら断然保有だよ。
もちろん手元資金で補填する必要なければの話だが。
ローンを早めに返す必要ないだろ？
金利安いんだから。
そんないい場所ならまだ上がるよ。

イタリアの友人もこのユーロ高と、日本の土地の安さにほれ込んで物色してるが、戸建てとタワーマンしか視野に入れてないな。
ローマしかりミラノ・ナポリ郊外まで今年になって値上がりがひどいらしい。
為替見れば一目瞭然だが。
そういえば、２００２年の日韓杯頃からヨーロッパ人増えたが、イタリア人観光客もふえた。
世界的に見て安いいんだろうが、日本も舐められたものだ。

>>222
マイホームの場合、転売価値は二の次。
相場の高い時期に住み替えは含み益を将来の含み損に変えるようなもの。
高値で売ったとして住み替えにしばらくは賃貸覚悟。
売り急いでさらに値上がりした日には目もあてられない。

賃貸に出しているなら答えは簡単。
６年目まで待たないと３９％の譲渡益課税。
７０００万で３割上がっても１３００万しか儲からない。
二倍になるなら売りもいい。２７００万の高額納税者になれる。
でも、
湾岸家賃は１．４万／月坪　２８坪　３９万
内陸家賃は２．０万／月坪　２１坪　４２万
なら、全額ローンでもない限り、自己資金に対する利回りも
手取額も結構な額になろう。
長く持てばキャッシュフローで潤うし残債も減る。
家賃の上昇期待でも空室リスクの低さでも、湾岸高層階と内陸低層階では
内陸に分がある。

セカンドで７０００万物件持てるならいいけど、実際に住まないと３０００万控除は
使えない。短期の転売は何もいいことはない。

赤字法人でも所有していて法人名義なら１０％の課税だからメリットはあるか・・・
今年になって短期転売するのはみな業者だよね。

投資でいうなら郊外の３ＬＤＫでなく都心の１ＬＤＫが断然有利。
①貸し易い
②需要も多い
③月坪賃料が高い

５０００万の物件で
郊外８千円／月坪　２４坪　１９万（たまプラーザ）
都心　１．５万／月坪　１３坪　１９．５万
郊外ファミリータイプは家賃２０万越えると借り手が減る。

問題は、値上がり幅
都心がピークで郊外が値上がり途上だとすると
買い時売り時によっては郊外がキャピタルゲインが大きい

ピークのあと天井が長く続くとすれば
下落を恐れて売り急ぐ必要はない。
たまプラーザは２３０で天井感すらあるが、松戸
あたりなら今正に底値。利回りは高いかも

郊外こそ売り残りが出て思わぬ安値で新古物件が買える可能性も
とはいえ、下がっても底値キープできるのはやっぱり都心。

さて、話をスレタイにもどすと、上がる気配はあきらかになったが
上がったあといつ下がり始めるかというと、下がる要因が見えない
限り、いつまでも下がらないという結論になるのだろう。

都心物件でも値引きラッシュを経験した業界は同じ過ちを繰り返さない
分譲物件が売れなくても、ファンド物件の土地仕入れ、企画、物件建設
譲渡、賃貸管理、建物管理の方が、口うるさいエンドの客より楽だから
そっちの売り上げが保てるうちは食うに困らない。

どこのモデルルームでも販売員がやけに強気なのは、上から販売を
急がされていないせいだろう。
他所に男ができた彼女と同じで、我々の知らないところでよろしくやっているのだ。

＞２３０
そういう考えの人が増えて、本まで書いてる人もいる。
問題は、出口。郊外ならあえて新築にせずに中古をリフォームだろうし
新築なら、長く持って時期を見てうればいい。
空室リスクは、物件選びの問題。
サブリースに頼って５年放置したあと、賃貸管理に切り替えられ
家賃が下がって嫌気がさすか、半端な時期に出られてあせって
安値でいれるのが下手なんだよ。
持ちきれなくて売るくらいなら最初から買わないほうがいい。
不動産など他人任せで儲かるものではない。

まず、物件立地と階数で負けない競争力のあるものしか買わないこと。
次に、半年は空室でもローン・管理費が払える資金を持って決して募集
家賃をやたらに下げない。シーズンが来れば必ず埋まる。
店子をしっかり選ぶ。支払い能力でなく長期に借りてくれそうな客こそ
いい客。
別に失敗するやつは都心でなくても郊外でもうまくいかないよ。
場所のせいでない。要は、買う時期と物件のよしあしだろうよ。

いまの、都心マンション相場はリートやファンドの想定家賃が
分譲価格を引き上げる形になっている。

家賃ベースの収益還元価格を求めてみる。
仮に表面利回り５％で考えると

月坪２．０万なら坪単価４８０万
月坪１．６万なら坪単価４００万
月坪１．５万なら坪単価３６０万
月坪１．４万なら坪単価３３６万
月坪１．２万なら坪単価２８８万
月坪１．１万なら坪単価２６４万
月坪１．０万なら坪単価２４０万
月坪０．９万なら坪単価２１６万
月坪０．８万なら坪単価１９２万
月坪０．７万なら坪単価１６８万
月坪０．６万なら坪単価１４４万
月坪０．５万なら坪単価１２０万

となるのだが都心部はおおむねこの線におさまっている
港区湾岸の賃貸も転売価格と募集賃料が１．４万　３３６万近辺で
出てきている。

世田谷、たまプラーザ、は分譲価格が先行して上がって
賃料が追いついていない。
たまプラ　２２０万／坪　月坪８千円ならキャップレート４．３％
世田谷　　３３０万／坪　月坪１．１万円ならキャップレート４．０％

都心ほど高家賃の需要があり郊外は低家賃。
周辺部、郊外の新築の賃貸市場は未開拓だが
普通は２０万の家賃を払うくらいならローンを払って買うだろう。
ただし高級化が進むなら話は別だ。

２３区内平均支払い家賃は１５万円程度だが
神奈川にいくと１０万以下に下がる。
郊外で賃貸はそもそも低所得者・若年層が主体。
低家賃の郊外は家賃を払うより買ったほうが安い世界。
ローン金利と賃貸利回りのイールドギャップが２％あれば
この程度の価格にはなる。

逆の見方をすると、先々ローン金利が上がっていくなら還元利回りは
もっと大きくないといけない。つまり分譲価格が下がるか勝手に地価があがって
高級住宅地になってしまうか。
この先郊外が大きく二極化する。

発想は面白いけど、グロスキャップ５ってのは、自用・区分・単発でどうなのって思わない？

>>234
ランニングコストを考えなければ、表面利回り5％だと
20年分の家賃でマンションが買えることになる計算だけど
マンションは、固定資産税・管理費・修繕積立金・大規模修繕費用
などのランニングコストが大きい。

おそらく表面利回り5％ではマンションをローンで購入して
家賃でローンを払うという方式だと永遠にマンションは自分の
ものにならないと思うし、マンションを現金で購入して
人に貸す場合でもマンションが自分のものになるのに35年
くらいかかってしまうと思うんだよ。
マンションが老朽化すれば新築時の家賃も維持できない
だろうしね。

マンションの価値の下落は新築時に大きいことも考えると
>>234の家賃なら借りたほうが圧倒的に有利だと思う。

>>237
そう。その通りだ。
ランニングコストは予想以上に大きいし素人が儲けようと思っても難しいのが現実。
しかしマンションはインフレのリスクヘッジにはもってこいだ。
家賃はキャッシュフローを生むからだ。
これからなら郊外の好立地物件は値上がりもするだろうから尚良い。

>237
ただで家を、どんなに時間がかかろうとも、手に入れられる
可能性が計算できるというのは、とても安い水準では無いでしょうか。
という思いで、特に韓国、日本に投資資金が入ってくるのでしょう。

＞ただで家を、どんなに時間がかかろうとも、手に入れられる

マンションが出費なしで手に入るとしたらそれは物件を管理する
ことに対するリスクプレミアムの積み重ねの結果でしょうね。
マンションがただで手に入るような気がするのは錯覚。

マンション投資は、少なくともインカムゲインは
表面利回り10％くらいの中古物件を現金で買う
くらいでないと話にならないね。

この春から入居開始してる割高賃貸って、軒並み空室ぞろいだと思うんだけど
結局、賃貸マンションは儲からん！
ってなって、投売りがはじまるような気がしないでも無い。
今のうちは金持ちが買うかも知れないけど、一通り金持ちが買ったら、後に残るのは庶民
庶民はまったくついて行けません。

とにかくこの1年で上に行くか、下に行くかははっきりするだろうね

>>237
保有コストを考えると借りたほうが得なのだろうか。

維持管理コスト（管理費等＋固定資産税）は０．２万／月坪程度。
２０年以内のリニューアルコストは総計１０万〜１５万円／坪程度。

家賃１．４万月坪、分譲価格　３３６万／坪のケースなら
保有で浮く費用は
家賃１．４万／月坪−経費０．２万／月坪＝１．２万／月坪

①キャッシュで購入した場合
３３６万円／坪の投資で年間１４．４万円／坪の家賃費用が
浮く
元本に対して４．３％の配当を受け取るのと同じ。

複利なら１７年、単利と考えても２３年で投下資本回収。
リニューアルコストは発生するが１０万〜１５万円／坪程度。
投下資本回収後、売却する場合なら半値でも１５０万円／坪戻る。

中古価格をベースに考えれば売らないで人に貸せば１０％の
表面利回りは期待できる。

②借入金　６０％　自己資金　４０％の場合
２０２万円／坪　　　　１３４万円／坪
１４．４万／年のうち
金利３％なら６．１万円が利払い、８．３万円が配当
レバレッジが利いて利回り６．２％
短期固定で１％の金利優遇なら　７．８％

投下資本回収後、売却する場合なら半値でも５２万円／坪戻る。
賃貸するなら住宅ローンを投資用ローンに借り換えればいい。

③借入金　９０％　自己資金　１０％の場合はこうはうまくいかない。

３０２万円／坪　　　　３４万円／坪
１４．４万／年のうち
金利３％なら９．１万円／坪が利払い、５．３万円／坪が配当
レバレッジが利いて利回り１６．６％
複利なら１７年、単利と考えても２３年で投下資本回収は同じ。

リニューアルコストは発生するが１０万〜１５万円／坪程度。

投下資本回収後、売却する場合なら半値なら自己資金の戻りは
ほとんどない。
賃貸する場合住宅ローンを投資用ローンに借り換えるには
追加投資がいる。

＞この春から入居開始してる割高賃貸って、軒並み空室ぞろいだと思うんだけど

ミッドタウンレジはさすがに２５％程度らしいがそれより以下の都心物件は結構埋まって
いるのでは。
借り手は一般サラリーマンではなく、個人事業主や企業経営者主体。
分譲と違って引き渡し後即入居ではないし、内見しないで借りる人もいない。
高額になればなるほど、入居者審査基準もそれなりに厳しい。
家賃保障会社をつけても、決まるまで時間がかかる。
賃貸仲介は、仮押さえがしにくい。申し込みが重なると、借りられないケースも出てくる。
賃貸と分譲の格差がなくなり、分譲の賃貸と比較してきめようとする人もいる。
引越しも先の契約者を待っておこなうので完成から入居完了まで２ヶ月以上ずれ込む。
いままで質のいい賃貸物件がすくなすぎたのだろう。
高額賃貸は複数に仲介を依頼するので募集中の案内の数もふえて
一見空室が多いように見えるという一面もある。

相場を無視した高値物件は確かに空いている。高値で売りと貸しをいっぺんにやり
どっちに転んでもいいようにするのだが、そういうのはまともな賃料の物件に
客を流すだけ。

分譲の高値を正当化するためにわざわざ作った郊外の割高賃貸は、もうからんと
いう話になって切り売りするかも。
そうなれば、都心高値の郊外下落の構図かも。

これまで、賃貸専用のマンションは外人向け高級マンション以外は
公団など公共セクターかワンルーム、コンパクトマンション業者が新築供給。
賃貸の多くは中古物件。だから、賃料相場は横並び安値安定傾向にあった。

ホテルに高級、スタンダード、ビジネス・・のようなクラス分けがあるのに
賃貸マンションには、それがなかった。

賃貸相場が安すぎるうちは、わざわざ新築マンションを買って貸すのは無駄という
認識が一般的だった、仲介の査定賃料も周辺価格をベースに考えていて
まとまな算出がなかった。
ここへきて、ファンドの出資するレジが分譲価格にみあった賃料を出しはじめ
幅がでてきた。
差異の理由があきらかなら、人は納得してカネを払う。

これからは、分譲、賃貸に限らず、ひとつの地域のなかでグレードが多様化する。
賃料や分譲の地域相場は、今後あまり意味をなさなくなるだろう。

階級社会のヨーロッパや多民族国家のアメリカなら、エリアごとに所得階層がすみわけ
まじりあうことがないだろうが、狭い国土で均一化社会を長くやってきた日本だ。
街も混浴の温泉みたいになっていっても少しもおかしくない。

バブル以降地価が大きく揺れ動いた結果、結構な金持ちが王禅寺はおろか
龍ヶ崎や流山や金沢八景や浦安にすんでいる。
一方中央区・港区の湾岸タワーには３０代の若者がひしめいている。
山の手のエリアの品格までも、団塊ジュニアが崩壊させてしまった。

その上での格差の進行となれば、もはや瀬田だの落合だの御殿山だの言っても
はじまらない、マンション単位ではじめてプレステージが示せるような時代に
なるだろう。
三茶に高級マンションは似合わないと言ったところで出来てしまえば終わり
町の雰囲気がそこだけ駒沢並に変わる。嫌悪施設の逆だと思えばいい。

実際タワーマンション自体が、さまざまな職業、年齢層、多彩な幅の所得層が混在している
動物園のような世界だ。。
６０年７０年代の建物も世代も所得も均一化した郊外団地とまるで正反対の
賃貸でもさまざまレンジの多様化すすめば東京はますます面白い街に変わっていくはずだ。

そうなると、足立区だから下がったとか、港区だから上がったなどいう話でなく
西新井のあの物件だけは特別とか、南麻布でもあれだけはダメとかいう話になる。
「いつ下がりはじめる」ともなく、あるマンションはいつのまにか大暴落し
３Ａ地区の一角で都の土地に定期借地の格安マンションが分譲されたりする。
暴動が起きるほどの競争率も、その後いくつも類似案件がでてきていつしか安いのが
あたりまえになっていく。
一方、代官山の山手通りぞいに坪単価３０００万のハイパー高級マンションが建っても誰も驚かない。
収益還元法とは、そもそも地域相場から地価をはじき出す考えとは全く違う。

だから、２３区の地価はいつ下がるかという答えは、「平均値は下がらない」
下がる場所は下がって上がる場所はどんどんあがる。
いつから？

・・・もうはじまっている。

正誤表
○郊外団地とまるで正反対の
×郊外団地とまるで正反対。

×、代官山の山手通りぞいに
○、代官山の旧山手通りぞいに

すみません間違えです
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
家賃１．４万月坪、分譲価格　３３６万／坪のケースなら
保有で浮く費用は

②借入金　６０％　自己資金　４０％の場合
２０２万円／坪　　　　１３４万円／坪
１４．４万／年のうち
金利３％　35年ローンなら　0.777万円／月坪ローン返済
家賃１．４万／月坪−ローン支払い０．７８万円／月坪−経費０．２万円／月坪
＝０．４２万円月坪

年額５．０４万円／坪
自己資金　１３４万円／坪に対して　３．８％の配当
２０年後の残債　1１２．６万円

投下資本回収後、売却する場合評価が買値の半値なら１６８万円／坪
残債返済、仲介手数料5.1万円／坪リニューアル経費１５万／坪
を控除して３５．３万／坪返ってくる。

賃貸するなら１１２．６万の残債を投資用ローンに借り換えればいい。
０．９３万円月坪で貸せたら１０％の表面利回り。

これが
③借入金　９０％　自己資金　１０％の場合はこうはうまくいかない。
　　　３０２万円／坪　　　　３４万円／坪
月に浮く経費は
金利３％　35年ローンなら　１．１６万円／月坪ローン返済
家賃１．４万／月坪−ローン支払い１．１６万円／月坪−経費０．２万円／月坪
＝０．０４万円月坪

年額０．８万円／坪
自己資金　３４万円／坪に対して　2.4％の配当
２０年後の残債　１６８万円

投下資本回収後、売却する場合評価が買値の半値なら１６８万円／坪
残債返済、仲介手数料5.1万円／坪を控除して−２０．１万円／坪（損）

賃貸するなら１６８万の残債を投資用ローンに借り換えても利払いと
家賃が均衡するだけで無意味。

確かにそう。しかし資産を保有できるオプションが②でもただでゲットできる。
オプション価値を考えれば②でも良いわけで、という考えをしております私は。

>>249さん
慧眼おそれいります。
私がもやもやしていたことを一言で表現していただき感謝します。

そうなんです。２０年持って仮想の家賃で投下資本回収するイメージだけを
考えましたが、なにも半値になる前に売る権利や買い買える権利を持つこと
が資産形成の機会になるという考えをどう表現したらいいのか迷っていました。

ただ一定額まで上がったから、オプションを行使するケースと
含み益を生かしてステップアップ（買換え）するケースもあるわけで
後者なら税制優遇されたりもしますね。

家賃払うなら安いところがなるべくいいという発想。それこそ郊外でも１時間くらいならいいや。
それで家賃手当ももらってなるべくためて。買うなら便利なところつー発想は、普通の庶民感覚
ではないですかね？　そうなると、ローンと家賃の差がかなり広がるんだけど。
ただの貧乏性かな（笑）

ついでに言うと、安定した年収を得ることや、大企業に勤めることで不動産のコール・オプションがタダで手に入る。
大企業にいながらいつまでも社宅や家賃補助で賃貸に入っていると、底値の好機を逃す。
また、一旦自宅購入のオプション行使すると、買換えのためのノックイン・オプション（自宅が売れたら買える）に変わる。
先に、賃貸用不動産を買っておくと、マイホームのプット・オプションは制約を受けない。
（ローン枠の計算が全く別）

そもそも住宅ローンと不動産投資ローンは別物
税制から何から全く違う

プット・オプションで無くコール・オプション　買う権利ね。
慣れない金融用語使って間違えた。ごめん。
要するにローン審査が通るためには所得が高いこともさることながら大企業に勤めて勤務
年数が長いほうがいい。住宅ローンもそうだがことにアパ・マンローンはそれが顕著。

>>254
ノンリコローンに所得とか関係あるのかなぁ・・

ノンリコローンは理論上関係無いのかもしれないが、
アパローンでも収入が高いと金利は優遇されるねかなり。

２〜４年前に生保や損保が全国で叩き売ったビルを２・３仕入れてれば・・

>>２４５
個人投資家の話してますけど。

>>251
極めてまっとうなお考えです。ただし郊外に住むと郊外の不動産の値動きしか
わからなくなる欠点はあります

個人向けのノンリコがあるんだ・・・・し、信じられん。俺の借りたりそなのアパローン
０．５％しか優遇なかったけど、こんなのがあるんだ
http://www.nonreco.jp/

小口のノンリコースローンを束ねて不動産担保証券として市場に売るのだな。
フラット３５のアパローン版か。エクィティの証券化でなくてもこういうことが
可能なんだな・・・いかん、もっと勉強しないと。
金利は誰がどう決めるんだろう。貸主の格付けとかあるのだろうか。
一般人がプライムレートで借りるなんてできんだろうけど。

>260
シノケンってあのシノケン？

シノケンがレンダーに斡旋するだけ。
シノケンは土地持ちに営業かけます。

あのシノケンです。

レンダーはシノケンの与信（あるのかないのか知らんが上場会社だからあるんだろう）元に、その客にノンリコつけるわけです。大東でも東建でも、プロジェクト的に儲かるから（業者が）出来る話。

みんなどうやって１億円の物件買っているのかわからなかったけど、
事業用資産の買換え、居住用資産の買換えしか考えていなかったから
わからなかったが・・・
両方のクロス攻撃というのも有効なんだ・・・。


まず、年収１３００万程度あるなら
７５００万住宅ローン、自己資金１０００万で８５００万の都心物件を買う。
３割上がった時点で１億１０００万で売却
３０００万控除で、譲渡益課税なし。３５００万のキャッシュが手元に残る。
不動産会社を設立して
先ほどの３５００万を自己資金にしてノンリコースローンを借りて地方で一棟売りの
賃貸物件を買う。


都心値上がりでやたら、新築マンションの転売が多い。
その先に何がある
のかわからなかったけど個人でノンリコ借りられるということは
こういうことも出来るということだ。

そのノンリコってあくまでシノケンならシノケン施工の、新築限定のハナシですよ。
世間一般の既稼動物件にノンリコが使えるとか思わないほうがいいです。現状。
SMBCとか擬似SPCで法人向けにプロジェクト融資したりするけど、利息は高いは額は求められるわだし。
そもそも個人じゃさすがに貸さないだろうし。貸す側も商売ですから（ロットも手間も必要）。

耐震偽装でDDで引っかかったりして、、、笑えない？

>>267

これなんかどうですかね。ＳＰＣでもＴＭＫでもなく、小口のノンリコを
まとめて商業不動産担保証券を市場に売るみたいですが
なんだか、フラット３５のアパマンローン版という感じですか。

http://www.morganstanley.co.jp/loan/index.html

266
買換えは　事業用⇒事業用　でも特例廃止
　　　　　　　事業用⇒居住用　もとより譲渡益課税の減免なし
　　　　　　　居住用⇒居住用　は特例あるが２回目は３年後
　　　　　　　これじゃ何もできないと思っていたら
　　　　　　　居住用⇒事業用　３０００万控除をつかえば譲渡益課税なし。
自己資金の増額にこれは使える。それでもって消費税の返還請求
（課税事業者の届けが必要だが）をやると、いろいろ楽しめそうだ。

しかしまじめな話、いつまでも年平均１０％の上昇だったらえらいことに
なるな。

２００４年
賃貸用物件４０００万を自己資金１０００万＋アパマンローンで買う・
一定期間貸して空室になったら数ヶ月自分で住む。
その後３０００万控除を使って非課税で売却

３割あがっていれば自己資金は２２００万に
２００７年
アパマンローンを組んで８０００万の賃貸物件を買う・
２年以上貸して空室になったら数ヶ月自分で住む。
その後３０００万控除を使って非課税で売却
３割あがっていれば自己資金は　４６００万に

２０１０年
アパマンローンを組んで１２０００万の賃貸用物件を買う
一定期間貸して空室になったら数ヶ月自分で住む。
２０１３年ピークで３０００万控除を使って非課税で売却
３割あがっていれば自己資金は　8200万に