23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

高ければいらない。買わないというのは購入者の自由だが
消費者が買わないでいればマンションは売れ残って下がる
そういう理屈にはならない。
少子化で長期的にはマンション需要は減るかもしれない。
しかし、需要減がマンション価格下落になるためには地価が
下がらなくてはいけない。
待ってる間に地価が上がってしまえば郊外を買うしかなくなるだけだ。
「次の底値になるころはハゲオヤジ」とは名言だ。

雇用市場は10年にわたる氷河期のあとてやっと売り手市場に
代わった。待てば好機が来たが、住宅は逆だ。買い手市場が
長く続いて、売り手市場に変わった。ここで待つのは
92年頃の就職を蹴って94年に就職活動を始めるようなものだ。

もともと都市住居は過密が当然。住居は狭い。
マンションブームの直前には『捨てる技術』がベストセラー
その後はお掃除力がブーム。
家族も、家財も衣服も増えて、もっと快適に暮らしたいという欲求が
住宅需要の根底にある。

首都圏の住宅需要は膨大な規模。
地価が下がれば求心的に動き地価が上がれば遠心的に動くものだ。

１）不動産の価格は先読みできまる

マンション価格販売不振が地価下落に繋がるケースはある。

供給過剰⇒完成在庫だぶつき⇒中古相場下落
⇒新規物件想定販売価格が下がる⇒安値で土地仕入れ・土地仕入れ減少
⇒地価も下がる⇒新規物件が安値で売り出される

とはいえ土地を売るか売らないかは地主の意思。
先行き上がると考えれば手放さない。売らないで活用しようと考える。
銀行は昔と違って金を貸したがっている。ゼネコンは融資の手配までして
賃貸マンションを建てさせる。

都心部が値上がりすれば郊外の地主も喜ぶ。都心回帰といわれて
値が下がった郊外に人が戻ってくる可能性が高まるからだ。
マンションの売れ行きに関係なく、思惑で土地の売りが減って
マンション供給自体が困難になる。
「これからまだまだ下がりますよ。今売っておかないと後悔しますよ」
という土地仕入れ担当のトークが地主に通用しなくなる。

高く売れるものをわざわざ安く売らないのは、地主だけでなくデベロッパーも
同じ。
市場原理とは、買い手が勝つか売り手が勝つかの戦い。
売り惜しみを批判する人が、2002年頃買った株を抱え込んで一昨年
末あたりに売って儲けていたりするのが今の世の中だろう。

２）湾岸タワー供給過剰の終焉と今後の都心マンション

2003年問題。オフィスが供給過剰懸念をにらんで
財閥系大手不動産会社それを請負うスーパーゼネコンが
大規模マンションにシフトしたのが2000年当初。
湾岸・武蔵小杉・横浜ＭＭなどの高層マンションラッシュに繋がった。

それが思わぬ供給過剰を招いた。、
供給過剰は交通渋滞と同じで行ってみてはじめてわかる。
けれど後ろも詰まっていてひきかえせない。
竣工して売り切るまではどうしようもない。
仕様をぎりぎりまで落とし、コールセンターで対応しオペレーション
コストを下げなんとか乗りきった。
売り切ったところで利幅の大きい一斉に郊外にシフトした。

大手不動産会社は正直なところ、大衆相手の大規模タワーは
手間がかかりすぎて頼まれてもやりたくないというのが本音だろう。

都心部の高級賃貸だけでなく、賃貸相場自体がこれから徐々に
上がっていく。
分譲供給が減ることで賃貸需要が増える。賃貸供給も増えているが
新築賃貸は家賃相場を上げる方向に働くからだ。

エアタワーのサイトを見れば空室が日に日に減っているのがわかる。
ミッドタウンはさすがに入居率はまだ低そうだがそもそも200室の
ホテル型コンドミニアムだ。じっくり客を選んで入れていくだろう。

都心居住の超高級化がエンドユーザーの視野をもう一度郊外に
向けさせるか、都内の優良賃貸物件にむかわせるかはわからない。
とはいえ、新築賃貸マンションがピークのあとの都心住宅需要の
受け皿になるのは間違いないだろう。

住宅を購入するために6000万円貯めたAさんがいるとしようか。
なぜ6000万円なのかというと、いまどき6000万円くらいださないと
買える物件の選択肢が少なくなってしまうし、6000万円なら
年収1500万円のサラリーマンでも10年で貯められる金額だからだ。

もちろん6000万円だせば、山の手区のそれなりの場所に
マンションが買えるしそれで当初の目標達成である。
だけどAさんは考えた・・地ぐらいの低い場所でよければ
3000万円でも十分マンションや一戸建が買えるし、
それでもぜんぜん困らない。あまった3000万円は個人年金
で運用すれば、6000万円で住宅と老後の経済的安心の
両方を手に入れることができる。

それに対して長期分割で住宅購入しようとするBさんは
Aさんが購入したような地ぐらいの低い場所のマンションなんて
はじめから選択肢に入らない。
「長期分割で購入するからこそいい物件を購入しなければ・・」
というスタンスである。

AさんとBさんのスタンスでどちらが正しいとか間違っている
なんていうことはないし、手堅いはずのAさんよりも無理して
優良物件を購入したBさんのほうが購入後の物件価格の上昇で
経済的にも得したなんてこともざらにあると思う。
だけど将来的に困らないのはやっぱりAさんだと思うんだよ。

3000万のマンションじゃ、将来的に困るかも…

＞２０６さんへ

まったく、文脈の読めない悪い方ですね。

>>09 都心のマンションは土地代が半分以上。

購入するときは土地代も支払わなければならないのはそのとおりでしょうが、中古マンションを売却するときは、新地にして売れる訳ではないので「売却価格に、土地代は盛り込めない」ケースがほとんどでは？　土地代を回収できるのは、一戸建ての話だと思います。

　・売却可能価格＝（土地代）＋（建物価値）−（新地にするための費用）

だと思いますが、マンションの場合、ほとんどのケースで新地にできない（建替えですら困難という現実）わけで、すなわち「土地代は残る」は成り立たない、では？

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>>208
東京港区山手線内のマンションは物件価格のうち土地持分の占める割合がおおむね5割と
思われますがそういう場所のマンションって築年数がいってもある程度以上は根落ちしない、
つまり建物価格の評価がゼロになっても土地持分の値段以下には中古価格がさがらない
傾向がありますよね。だからたとえば20年落ちの中古物件を購入して10年住んで売却する
なんていう場合でも買ってきたときと同じ値段で売却できる可能性があるわけですよね。
うまく地価上昇の波にうまく乗れれば買ったときの値段よりも高く売却できる可能性もある。
そこに都心の中古物件のうまみがある。

それでは物件価格のほとんどが土地持分のみと推定される3Aの築古マンションを
中古一戸建を土地値で購入するのと同じようなスタンスで購入することができるのか
というとそれにはやっぱり無理があるわけですよね。
港区3Aの築古マンションは、プロの目をもった人でマンションの価値を自分で責任もって
把握できるような人になら勧められるけど、とても素人には勧められない。
そこに中古マンションの難しさがあるわけですよね。

>>205
現金で買えない人は分割で買うしかないわけですけど、多くの場合はBさんのような
レバレッジをかけたような買い方になるわけですよね。もちろんそれがうまくいけば
いいわけですね。
だけど港区3Aの築古マンションを購入して成功するのはAさんのような人ですよね。

このまま都心の不動産価格の高止まりが続けば、
自然に人は郊外物件に流れてくる。それ以外に選択肢は無いからだ。
賃貸のまま住み続けるという手もあるが、都心の家賃も上がりつつある。
上がり続ける家賃を払う非効率さに気付き郊外に物件を求める。
首都圏に人が回帰している以上、これは必然的な流れ。
郊外の物件をバカにしていると郊外の物件すら買えなくなる恐怖が襲ってくることになる。

生活文化の成熟は、80年代のＤＣブランド・アパレルブーム、
バブル期以降のレストランブームと続いてタワーマンションブームで
衣食住が完結した。
かつての夢のマイホーム芝生のある庭付き一戸建ても
現実はアメリカ映画の郊外住宅とは程遠いウサギ小屋。
その代わりが湾岸タワーマンション。
天井の高い、広くて眺めのいいマンション。
バスルームから夜景を眺め、都市生活気分を満喫。
これこそアメリカ映画のＮＹコンドミニアムだ。

これが、長続きすると思いきや、都心底値のあだ花。
地価反転でうたかたの夢と消えつつある。

投資は、読みが外れた、失敗したと思ったら即逃げるのが肝心。
事態が改善するのを待つというのが傷を深くする。
待てば下がると思っていて上がったのなら、またいつか下がると
待つのでなく「待つ作戦の間違いを認める＝買えるところを買う」
が正解だ。

思えば、2002年頃から4年近くも都心近郊の安値は続いた。
湾岸でいけば、港南の7本のタワー。芝浦の4本のタワー
月島に3本勝どきに1本、豊洲に１本、東雲に４本、台場、有明に
３本、それ以外でも坪単価１８０〜２３０万で東京駅通勤３０分圏が
買えた。

これを買い逃したとしたら、若すぎたか、
優柔不断かくじ運が悪すぎるか高所恐怖症か人の意見にふりまわされる
人かのいずれかだったのだろう。気をとりなおして頑張ろう

本当にいい買い物をしたのは、
港区でも内陸に坪250万円〜330万円で買えた人だと思うんだよ。
湾岸部のマンションが本当にお買い得だったかどうかは
やっぱりあと10年しないとわからない。

今は都心の地価上昇に乗り遅れただけで実はそれほど致命的ではない。
まだ東京通勤圏内の新築物件は安値で多数ある。
本当に致命的なのはこれから郊外が上昇し郊外の東京通勤圏物件すらも買えなくなった時。
その後いつまで待てば物件が買えるのかわからなくなる。
万が一にもインフレになったら、貯蓄した頭金が目減りしてもう目も当てられない。

＞港区でも内陸に坪250万円〜330万円で買えた人だと思うんだよ

念のために言うと、港区内陸の底値は物件平均で３３０万／坪であって、
３００以下で買えたのは高輪のタワー物件のお墓ビューの低層階あたり。
スミフのタワーの値付けは階差と方位で極端な差をつける。
シティータワー高輪で最上階は坪単価５４０万低層階１ＬＤＫは２７０万。
しかし虎ノ門レジデンスあたりでは、３３０万が下限坪単価。

２５０万で港区内陸が買えたなら私も迷わず買った。
安値は美化されて誇張されて誤解を生むものだ。
同様に、城南人気エリアの底値も誤解されている。
グランドメゾン三軒茶屋の杜平均坪単価２６０万で世田谷の新築の底値。

たいていの人は坪単価で記憶しないで大雑把な面積と、大雑把な価格でしか
覚えていない。過去の売り出し物件単価はどこにも記録が残っていない。
住宅情報誌をこまめに保存してないとわからない。

逆に言えば湾岸は２５０万以下だから価値があった。
実際実需で５０００万も金出して買うのに６６平米ぽっちじゃかみさんが許さない。
逆に７０００万以上出すなら、広くてながめがいい方がお買い得。
坪単価２５０万なら９２平米以上あって海が見える部屋がお買い得って話になるだろう。
坪単価３３０万６９平米の虎ノ門の低層階を７０００万で買うのも決して悪くはないが

いまのところ、同じ７０００万で買った物件は一方は９０００万になって片方は
８０００万だったりもする。
虎ノ門にしてよかったといえる実需の人は９０００万以上出して広い部屋が買えた人。

ｙａｈｏｏ不動産のデータから各区の平均坪単価をグラフにすると
こんな感じ。字が細かくすまん。ＪＰＥＧを拡大してみてくださいませ。

港区内陸の底値は330じゃないですね
もっとかなり下がありました
港区内陸で250台/坪でかいました。
眺望もよいし、角部屋でスペックも
はっきり言って今の虎ノ門パークコート
なんかより良いです。
ちょうど同時期グランドメゾン三軒茶屋を
83m2でたしか5400の提示を受けた記憶があります
16,7Fあたりでした
両方買っとけば、、、なんて当時は無理でした

Ｘ軸が切れたが、２００１年から２００６年（２００７年１月時点）。↑
底値は２００４年

＞２１６
それは大変興味深いお話ですね。要するに値引き販売ですか？
２００３年ですよね。湾岸の安売りの影響でそこまで内陸は苦戦したのですか。
知りませんでした。大変勉強になります。
というか２１２はあなたの自慢話だったんですね（；；）

2004だとおもいますね
三茶は最後に10件ぐらい売れのこりました
自慢に聞こえたようなら失礼しました
不動産は時の運です

いえいえ、心底驚いて敬服しています。内陸はどのあたりなのか大変興味がありますが聞かないでおきます。２００４年は販売残は湾岸物件しか記憶になくて失礼しました。
そうですか・・・うーん。すごい。

おそらく、ＰＨ芝タワーでしょうか。ザ・ハウス南麻布でもうらやましい。

２１４さん、
湾岸7000万円物件と内陸7000万円物件のどちらが投資として優れていたかは今後の投資を考えている人には興味ある話ですね。そのまま今後の、狭い都心新築と広い郊外新築の選択に重なります。
私は片手間の投資ですので内陸7000万円物件に一票です。築浅が築古に移行していく過程では逆転現象が起きると思いますよ。湾岸7000万円物件を持ったら、売り時を逃さないために相場から目を離せないですね。

港区内陸でも白金高輪あたりだと坪250万円くらいの値付の新築マンション
ありましたね。ある意味では湾岸の坪180万円よりずっと割安に感じました。
だから湾岸で坪300万円だとどうしても割高に感じてしまいます。

１９９９年から２０００年にかけてマンションを探した者です。当初荻窪の新築低層マンションが
坪単価２５０位だった記憶があります。
その後、確かに青山、麻布の中古が坪単価３５０だった時期があり、迷いましたが、坪３３０で
港区の外れの新築タワー低層階を購入しました。
青山、麻布の中古を買っていたら、と今でも思うことがありますが、その頃はこのままの状態が
長く続くような気がしていました。
私のような素人にとっても、確かにあの時代の都心は今にして思えば謎のような安値でした。
決断しなければいけない時期に、出来た人は少ないのでしょうね。
この後のことは五里霧中ですが、今のマンションを賃貸に出してでも長く持っておくか、
ローンを早めに終わらせて売却した方がいいのか、迷うところです。

＞２２４君センスいいね
薦めるなら断然保有だよ。
もちろん手元資金で補填する必要なければの話だが。
ローンを早めに返す必要ないだろ？
金利安いんだから。
そんないい場所ならまだ上がるよ。

イタリアの友人もこのユーロ高と、日本の土地の安さにほれ込んで物色してるが、戸建てとタワーマンしか視野に入れてないな。
ローマしかりミラノ・ナポリ郊外まで今年になって値上がりがひどいらしい。
為替見れば一目瞭然だが。
そういえば、２００２年の日韓杯頃からヨーロッパ人増えたが、イタリア人観光客もふえた。
世界的に見て安いいんだろうが、日本も舐められたものだ。

>>222
マイホームの場合、転売価値は二の次。
相場の高い時期に住み替えは含み益を将来の含み損に変えるようなもの。
高値で売ったとして住み替えにしばらくは賃貸覚悟。
売り急いでさらに値上がりした日には目もあてられない。

賃貸に出しているなら答えは簡単。
６年目まで待たないと３９％の譲渡益課税。
７０００万で３割上がっても１３００万しか儲からない。
二倍になるなら売りもいい。２７００万の高額納税者になれる。
でも、
湾岸家賃は１．４万／月坪　２８坪　３９万
内陸家賃は２．０万／月坪　２１坪　４２万
なら、全額ローンでもない限り、自己資金に対する利回りも
手取額も結構な額になろう。
長く持てばキャッシュフローで潤うし残債も減る。
家賃の上昇期待でも空室リスクの低さでも、湾岸高層階と内陸低層階では
内陸に分がある。

セカンドで７０００万物件持てるならいいけど、実際に住まないと３０００万控除は
使えない。短期の転売は何もいいことはない。

赤字法人でも所有していて法人名義なら１０％の課税だからメリットはあるか・・・
今年になって短期転売するのはみな業者だよね。

投資でいうなら郊外の３ＬＤＫでなく都心の１ＬＤＫが断然有利。
①貸し易い
②需要も多い
③月坪賃料が高い

５０００万の物件で
郊外８千円／月坪　２４坪　１９万（たまプラーザ）
都心　１．５万／月坪　１３坪　１９．５万
郊外ファミリータイプは家賃２０万越えると借り手が減る。

問題は、値上がり幅
都心がピークで郊外が値上がり途上だとすると
買い時売り時によっては郊外がキャピタルゲインが大きい

ピークのあと天井が長く続くとすれば
下落を恐れて売り急ぐ必要はない。
たまプラーザは２３０で天井感すらあるが、松戸
あたりなら今正に底値。利回りは高いかも

郊外こそ売り残りが出て思わぬ安値で新古物件が買える可能性も
とはいえ、下がっても底値キープできるのはやっぱり都心。

さて、話をスレタイにもどすと、上がる気配はあきらかになったが
上がったあといつ下がり始めるかというと、下がる要因が見えない
限り、いつまでも下がらないという結論になるのだろう。

都心物件でも値引きラッシュを経験した業界は同じ過ちを繰り返さない
分譲物件が売れなくても、ファンド物件の土地仕入れ、企画、物件建設
譲渡、賃貸管理、建物管理の方が、口うるさいエンドの客より楽だから
そっちの売り上げが保てるうちは食うに困らない。

どこのモデルルームでも販売員がやけに強気なのは、上から販売を
急がされていないせいだろう。
他所に男ができた彼女と同じで、我々の知らないところでよろしくやっているのだ。

＞２３０
そういう考えの人が増えて、本まで書いてる人もいる。
問題は、出口。郊外ならあえて新築にせずに中古をリフォームだろうし
新築なら、長く持って時期を見てうればいい。
空室リスクは、物件選びの問題。
サブリースに頼って５年放置したあと、賃貸管理に切り替えられ
家賃が下がって嫌気がさすか、半端な時期に出られてあせって
安値でいれるのが下手なんだよ。
持ちきれなくて売るくらいなら最初から買わないほうがいい。
不動産など他人任せで儲かるものではない。

まず、物件立地と階数で負けない競争力のあるものしか買わないこと。
次に、半年は空室でもローン・管理費が払える資金を持って決して募集
家賃をやたらに下げない。シーズンが来れば必ず埋まる。
店子をしっかり選ぶ。支払い能力でなく長期に借りてくれそうな客こそ
いい客。
別に失敗するやつは都心でなくても郊外でもうまくいかないよ。
場所のせいでない。要は、買う時期と物件のよしあしだろうよ。

いまの、都心マンション相場はリートやファンドの想定家賃が
分譲価格を引き上げる形になっている。

家賃ベースの収益還元価格を求めてみる。
仮に表面利回り５％で考えると

月坪２．０万なら坪単価４８０万
月坪１．６万なら坪単価４００万
月坪１．５万なら坪単価３６０万
月坪１．４万なら坪単価３３６万
月坪１．２万なら坪単価２８８万
月坪１．１万なら坪単価２６４万
月坪１．０万なら坪単価２４０万
月坪０．９万なら坪単価２１６万
月坪０．８万なら坪単価１９２万
月坪０．７万なら坪単価１６８万
月坪０．６万なら坪単価１４４万
月坪０．５万なら坪単価１２０万

となるのだが都心部はおおむねこの線におさまっている
港区湾岸の賃貸も転売価格と募集賃料が１．４万　３３６万近辺で
出てきている。

世田谷、たまプラーザ、は分譲価格が先行して上がって
賃料が追いついていない。
たまプラ　２２０万／坪　月坪８千円ならキャップレート４．３％
世田谷　　３３０万／坪　月坪１．１万円ならキャップレート４．０％

都心ほど高家賃の需要があり郊外は低家賃。
周辺部、郊外の新築の賃貸市場は未開拓だが
普通は２０万の家賃を払うくらいならローンを払って買うだろう。
ただし高級化が進むなら話は別だ。

２３区内平均支払い家賃は１５万円程度だが
神奈川にいくと１０万以下に下がる。
郊外で賃貸はそもそも低所得者・若年層が主体。
低家賃の郊外は家賃を払うより買ったほうが安い世界。
ローン金利と賃貸利回りのイールドギャップが２％あれば
この程度の価格にはなる。

逆の見方をすると、先々ローン金利が上がっていくなら還元利回りは
もっと大きくないといけない。つまり分譲価格が下がるか勝手に地価があがって
高級住宅地になってしまうか。
この先郊外が大きく二極化する。

発想は面白いけど、グロスキャップ５ってのは、自用・区分・単発でどうなのって思わない？

>>234
ランニングコストを考えなければ、表面利回り5％だと
20年分の家賃でマンションが買えることになる計算だけど
マンションは、固定資産税・管理費・修繕積立金・大規模修繕費用
などのランニングコストが大きい。

おそらく表面利回り5％ではマンションをローンで購入して
家賃でローンを払うという方式だと永遠にマンションは自分の
ものにならないと思うし、マンションを現金で購入して
人に貸す場合でもマンションが自分のものになるのに35年
くらいかかってしまうと思うんだよ。
マンションが老朽化すれば新築時の家賃も維持できない
だろうしね。

マンションの価値の下落は新築時に大きいことも考えると
>>234の家賃なら借りたほうが圧倒的に有利だと思う。

>>237
そう。その通りだ。
ランニングコストは予想以上に大きいし素人が儲けようと思っても難しいのが現実。
しかしマンションはインフレのリスクヘッジにはもってこいだ。
家賃はキャッシュフローを生むからだ。
これからなら郊外の好立地物件は値上がりもするだろうから尚良い。

>237
ただで家を、どんなに時間がかかろうとも、手に入れられる
可能性が計算できるというのは、とても安い水準では無いでしょうか。
という思いで、特に韓国、日本に投資資金が入ってくるのでしょう。

＞ただで家を、どんなに時間がかかろうとも、手に入れられる

マンションが出費なしで手に入るとしたらそれは物件を管理する
ことに対するリスクプレミアムの積み重ねの結果でしょうね。
マンションがただで手に入るような気がするのは錯覚。

マンション投資は、少なくともインカムゲインは
表面利回り10％くらいの中古物件を現金で買う
くらいでないと話にならないね。

この春から入居開始してる割高賃貸って、軒並み空室ぞろいだと思うんだけど
結局、賃貸マンションは儲からん！
ってなって、投売りがはじまるような気がしないでも無い。
今のうちは金持ちが買うかも知れないけど、一通り金持ちが買ったら、後に残るのは庶民
庶民はまったくついて行けません。

とにかくこの1年で上に行くか、下に行くかははっきりするだろうね

>>237
保有コストを考えると借りたほうが得なのだろうか。

維持管理コスト（管理費等＋固定資産税）は０．２万／月坪程度。
２０年以内のリニューアルコストは総計１０万〜１５万円／坪程度。

家賃１．４万月坪、分譲価格　３３６万／坪のケースなら
保有で浮く費用は
家賃１．４万／月坪−経費０．２万／月坪＝１．２万／月坪

①キャッシュで購入した場合
３３６万円／坪の投資で年間１４．４万円／坪の家賃費用が
浮く
元本に対して４．３％の配当を受け取るのと同じ。

複利なら１７年、単利と考えても２３年で投下資本回収。
リニューアルコストは発生するが１０万〜１５万円／坪程度。
投下資本回収後、売却する場合なら半値でも１５０万円／坪戻る。

中古価格をベースに考えれば売らないで人に貸せば１０％の
表面利回りは期待できる。

②借入金　６０％　自己資金　４０％の場合
２０２万円／坪　　　　１３４万円／坪
１４．４万／年のうち
金利３％なら６．１万円が利払い、８．３万円が配当
レバレッジが利いて利回り６．２％
短期固定で１％の金利優遇なら　７．８％

投下資本回収後、売却する場合なら半値でも５２万円／坪戻る。
賃貸するなら住宅ローンを投資用ローンに借り換えればいい。

③借入金　９０％　自己資金　１０％の場合はこうはうまくいかない。

３０２万円／坪　　　　３４万円／坪
１４．４万／年のうち
金利３％なら９．１万円／坪が利払い、５．３万円／坪が配当
レバレッジが利いて利回り１６．６％
複利なら１７年、単利と考えても２３年で投下資本回収は同じ。

リニューアルコストは発生するが１０万〜１５万円／坪程度。

投下資本回収後、売却する場合なら半値なら自己資金の戻りは
ほとんどない。
賃貸する場合住宅ローンを投資用ローンに借り換えるには
追加投資がいる。

＞この春から入居開始してる割高賃貸って、軒並み空室ぞろいだと思うんだけど

ミッドタウンレジはさすがに２５％程度らしいがそれより以下の都心物件は結構埋まって
いるのでは。
借り手は一般サラリーマンではなく、個人事業主や企業経営者主体。
分譲と違って引き渡し後即入居ではないし、内見しないで借りる人もいない。
高額になればなるほど、入居者審査基準もそれなりに厳しい。
家賃保障会社をつけても、決まるまで時間がかかる。
賃貸仲介は、仮押さえがしにくい。申し込みが重なると、借りられないケースも出てくる。
賃貸と分譲の格差がなくなり、分譲の賃貸と比較してきめようとする人もいる。
引越しも先の契約者を待っておこなうので完成から入居完了まで２ヶ月以上ずれ込む。
いままで質のいい賃貸物件がすくなすぎたのだろう。
高額賃貸は複数に仲介を依頼するので募集中の案内の数もふえて
一見空室が多いように見えるという一面もある。

相場を無視した高値物件は確かに空いている。高値で売りと貸しをいっぺんにやり
どっちに転んでもいいようにするのだが、そういうのはまともな賃料の物件に
客を流すだけ。

分譲の高値を正当化するためにわざわざ作った郊外の割高賃貸は、もうからんと
いう話になって切り売りするかも。
そうなれば、都心高値の郊外下落の構図かも。

これまで、賃貸専用のマンションは外人向け高級マンション以外は
公団など公共セクターかワンルーム、コンパクトマンション業者が新築供給。
賃貸の多くは中古物件。だから、賃料相場は横並び安値安定傾向にあった。

ホテルに高級、スタンダード、ビジネス・・のようなクラス分けがあるのに
賃貸マンションには、それがなかった。

賃貸相場が安すぎるうちは、わざわざ新築マンションを買って貸すのは無駄という
認識が一般的だった、仲介の査定賃料も周辺価格をベースに考えていて
まとまな算出がなかった。
ここへきて、ファンドの出資するレジが分譲価格にみあった賃料を出しはじめ
幅がでてきた。
差異の理由があきらかなら、人は納得してカネを払う。

これからは、分譲、賃貸に限らず、ひとつの地域のなかでグレードが多様化する。
賃料や分譲の地域相場は、今後あまり意味をなさなくなるだろう。

階級社会のヨーロッパや多民族国家のアメリカなら、エリアごとに所得階層がすみわけ
まじりあうことがないだろうが、狭い国土で均一化社会を長くやってきた日本だ。
街も混浴の温泉みたいになっていっても少しもおかしくない。

バブル以降地価が大きく揺れ動いた結果、結構な金持ちが王禅寺はおろか
龍ヶ崎や流山や金沢八景や浦安にすんでいる。
一方中央区・港区の湾岸タワーには３０代の若者がひしめいている。
山の手のエリアの品格までも、団塊ジュニアが崩壊させてしまった。

その上での格差の進行となれば、もはや瀬田だの落合だの御殿山だの言っても
はじまらない、マンション単位ではじめてプレステージが示せるような時代に
なるだろう。
三茶に高級マンションは似合わないと言ったところで出来てしまえば終わり
町の雰囲気がそこだけ駒沢並に変わる。嫌悪施設の逆だと思えばいい。

実際タワーマンション自体が、さまざまな職業、年齢層、多彩な幅の所得層が混在している
動物園のような世界だ。。
６０年７０年代の建物も世代も所得も均一化した郊外団地とまるで正反対の
賃貸でもさまざまレンジの多様化すすめば東京はますます面白い街に変わっていくはずだ。

そうなると、足立区だから下がったとか、港区だから上がったなどいう話でなく
西新井のあの物件だけは特別とか、南麻布でもあれだけはダメとかいう話になる。
「いつ下がりはじめる」ともなく、あるマンションはいつのまにか大暴落し
３Ａ地区の一角で都の土地に定期借地の格安マンションが分譲されたりする。
暴動が起きるほどの競争率も、その後いくつも類似案件がでてきていつしか安いのが
あたりまえになっていく。
一方、代官山の山手通りぞいに坪単価３０００万のハイパー高級マンションが建っても誰も驚かない。
収益還元法とは、そもそも地域相場から地価をはじき出す考えとは全く違う。

だから、２３区の地価はいつ下がるかという答えは、「平均値は下がらない」
下がる場所は下がって上がる場所はどんどんあがる。
いつから？

・・・もうはじまっている。

正誤表
○郊外団地とまるで正反対の
×郊外団地とまるで正反対。

×、代官山の山手通りぞいに
○、代官山の旧山手通りぞいに

すみません間違えです
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
家賃１．４万月坪、分譲価格　３３６万／坪のケースなら
保有で浮く費用は

②借入金　６０％　自己資金　４０％の場合
２０２万円／坪　　　　１３４万円／坪
１４．４万／年のうち
金利３％　35年ローンなら　0.777万円／月坪ローン返済
家賃１．４万／月坪−ローン支払い０．７８万円／月坪−経費０．２万円／月坪
＝０．４２万円月坪

年額５．０４万円／坪
自己資金　１３４万円／坪に対して　３．８％の配当
２０年後の残債　1１２．６万円

投下資本回収後、売却する場合評価が買値の半値なら１６８万円／坪
残債返済、仲介手数料5.1万円／坪リニューアル経費１５万／坪
を控除して３５．３万／坪返ってくる。

賃貸するなら１１２．６万の残債を投資用ローンに借り換えればいい。
０．９３万円月坪で貸せたら１０％の表面利回り。

これが
③借入金　９０％　自己資金　１０％の場合はこうはうまくいかない。
　　　３０２万円／坪　　　　３４万円／坪
月に浮く経費は
金利３％　35年ローンなら　１．１６万円／月坪ローン返済
家賃１．４万／月坪−ローン支払い１．１６万円／月坪−経費０．２万円／月坪
＝０．０４万円月坪

年額０．８万円／坪
自己資金　３４万円／坪に対して　2.4％の配当
２０年後の残債　１６８万円

投下資本回収後、売却する場合評価が買値の半値なら１６８万円／坪
残債返済、仲介手数料5.1万円／坪を控除して−２０．１万円／坪（損）

賃貸するなら１６８万の残債を投資用ローンに借り換えても利払いと
家賃が均衡するだけで無意味。

確かにそう。しかし資産を保有できるオプションが②でもただでゲットできる。
オプション価値を考えれば②でも良いわけで、という考えをしております私は。

>>249さん
慧眼おそれいります。
私がもやもやしていたことを一言で表現していただき感謝します。

そうなんです。２０年持って仮想の家賃で投下資本回収するイメージだけを
考えましたが、なにも半値になる前に売る権利や買い買える権利を持つこと
が資産形成の機会になるという考えをどう表現したらいいのか迷っていました。

ただ一定額まで上がったから、オプションを行使するケースと
含み益を生かしてステップアップ（買換え）するケースもあるわけで
後者なら税制優遇されたりもしますね。

家賃払うなら安いところがなるべくいいという発想。それこそ郊外でも１時間くらいならいいや。
それで家賃手当ももらってなるべくためて。買うなら便利なところつー発想は、普通の庶民感覚
ではないですかね？　そうなると、ローンと家賃の差がかなり広がるんだけど。
ただの貧乏性かな（笑）

ついでに言うと、安定した年収を得ることや、大企業に勤めることで不動産のコール・オプションがタダで手に入る。
大企業にいながらいつまでも社宅や家賃補助で賃貸に入っていると、底値の好機を逃す。
また、一旦自宅購入のオプション行使すると、買換えのためのノックイン・オプション（自宅が売れたら買える）に変わる。
先に、賃貸用不動産を買っておくと、マイホームのプット・オプションは制約を受けない。
（ローン枠の計算が全く別）

そもそも住宅ローンと不動産投資ローンは別物
税制から何から全く違う

プット・オプションで無くコール・オプション　買う権利ね。
慣れない金融用語使って間違えた。ごめん。
要するにローン審査が通るためには所得が高いこともさることながら大企業に勤めて勤務
年数が長いほうがいい。住宅ローンもそうだがことにアパ・マンローンはそれが顕著。

>>254
ノンリコローンに所得とか関係あるのかなぁ・・

ノンリコローンは理論上関係無いのかもしれないが、
アパローンでも収入が高いと金利は優遇されるねかなり。

２〜４年前に生保や損保が全国で叩き売ったビルを２・３仕入れてれば・・

>>２４５
個人投資家の話してますけど。

>>251
極めてまっとうなお考えです。ただし郊外に住むと郊外の不動産の値動きしか
わからなくなる欠点はあります

個人向けのノンリコがあるんだ・・・・し、信じられん。俺の借りたりそなのアパローン
０．５％しか優遇なかったけど、こんなのがあるんだ
http://www.nonreco.jp/

小口のノンリコースローンを束ねて不動産担保証券として市場に売るのだな。
フラット３５のアパローン版か。エクィティの証券化でなくてもこういうことが
可能なんだな・・・いかん、もっと勉強しないと。
金利は誰がどう決めるんだろう。貸主の格付けとかあるのだろうか。
一般人がプライムレートで借りるなんてできんだろうけど。

>260
シノケンってあのシノケン？

シノケンがレンダーに斡旋するだけ。
シノケンは土地持ちに営業かけます。

あのシノケンです。

レンダーはシノケンの与信（あるのかないのか知らんが上場会社だからあるんだろう）元に、その客にノンリコつけるわけです。大東でも東建でも、プロジェクト的に儲かるから（業者が）出来る話。

みんなどうやって１億円の物件買っているのかわからなかったけど、
事業用資産の買換え、居住用資産の買換えしか考えていなかったから
わからなかったが・・・
両方のクロス攻撃というのも有効なんだ・・・。


まず、年収１３００万程度あるなら
７５００万住宅ローン、自己資金１０００万で８５００万の都心物件を買う。
３割上がった時点で１億１０００万で売却
３０００万控除で、譲渡益課税なし。３５００万のキャッシュが手元に残る。
不動産会社を設立して
先ほどの３５００万を自己資金にしてノンリコースローンを借りて地方で一棟売りの
賃貸物件を買う。


都心値上がりでやたら、新築マンションの転売が多い。
その先に何がある
のかわからなかったけど個人でノンリコ借りられるということは
こういうことも出来るということだ。

そのノンリコってあくまでシノケンならシノケン施工の、新築限定のハナシですよ。
世間一般の既稼動物件にノンリコが使えるとか思わないほうがいいです。現状。
SMBCとか擬似SPCで法人向けにプロジェクト融資したりするけど、利息は高いは額は求められるわだし。
そもそも個人じゃさすがに貸さないだろうし。貸す側も商売ですから（ロットも手間も必要）。

耐震偽装でDDで引っかかったりして、、、笑えない？

>>267

これなんかどうですかね。ＳＰＣでもＴＭＫでもなく、小口のノンリコを
まとめて商業不動産担保証券を市場に売るみたいですが
なんだか、フラット３５のアパマンローン版という感じですか。

http://www.morganstanley.co.jp/loan/index.html

266
買換えは　事業用⇒事業用　でも特例廃止
　　　　　　　事業用⇒居住用　もとより譲渡益課税の減免なし
　　　　　　　居住用⇒居住用　は特例あるが２回目は３年後
　　　　　　　これじゃ何もできないと思っていたら
　　　　　　　居住用⇒事業用　３０００万控除をつかえば譲渡益課税なし。
自己資金の増額にこれは使える。それでもって消費税の返還請求
（課税事業者の届けが必要だが）をやると、いろいろ楽しめそうだ。

しかしまじめな話、いつまでも年平均１０％の上昇だったらえらいことに
なるな。

２００４年
賃貸用物件４０００万を自己資金１０００万＋アパマンローンで買う・
一定期間貸して空室になったら数ヶ月自分で住む。
その後３０００万控除を使って非課税で売却

３割あがっていれば自己資金は２２００万に
２００７年
アパマンローンを組んで８０００万の賃貸物件を買う・
２年以上貸して空室になったら数ヶ月自分で住む。
その後３０００万控除を使って非課税で売却
３割あがっていれば自己資金は　４６００万に

２０１０年
アパマンローンを組んで１２０００万の賃貸用物件を買う
一定期間貸して空室になったら数ヶ月自分で住む。
２０１３年ピークで３０００万控除を使って非課税で売却
３割あがっていれば自己資金は　8200万に

おっと、最後のやつは６００万には課税されるな。
２年で店子が出ていかないとうまくいかないので定期借家契約で
家賃値上げは必須。安めに貸して、２年後に相場より多めに上げる。

均質化社会のなかで育った日本人には、所得格差の急激な拡大が体感しにくい。
所得が１００倍の開きがあることを認めにくい。
超高級不動産を見ればバブルと騒ぎ立てる。

バーキンとノーブランドのバッグ
ロマネコンティとコンビニに売ってるテーブルワイン
１００インチプラズマＴＶとアナログブラウン管ＴＶ
ベントレーと国産中古車
ジョエル・ロブションのディナーとコンビニ弁当

いずれも１００倍の価格差があるのだから
月額家賃３万円の都営住宅のある青山に月の家賃３００万の住宅があって
おかしくない。

ブルゴーニュのビンテージワインの名品は、高騰した。高騰したけど
高騰したまま待てどくらせど安くならない。
５年前ならエルメスのバーキンは６０万で手に入った
高級品はつくられた希少性のなかで価格が作られる。高値が価値を
想像する。
コーチのバッグいくら品薄になっても価格は高騰しない。
人気に支えられたブランド価値がそこまでに至っていないからだ。

今の不動産の高値は決して膨れ上がるバブルではない。
自分の豊かさの表現装置に人々がつけた値札。

規制と平等化で、みんな同じおなじふりをしてきたのが
市場原理主義により一変した。
車はＢＭＷで時計はロレックス、住いはタワーマンションの角部屋
そういう型に入ることで「おなじ」になろうとしたのが、気が付けば
上には上が、下には下がひろがっていた。
サラリーマン、年収７００万、３５００万のローン組んで・・という絵に描いた
標準タイプはどんどん減っている

運不運で冨の分配に差がつくのが市場原理主義。
それに文句をいうのにバブルという言葉しかおもいつかないとしたら
経済というものに疎い国民性がそうさせているのだろう。
バブルと声を荒立てれば、世の中がなんとかしてくれる？

機会を得た人はリスクを負って機会を得た。得なかった人は
リスクを恐れた。
バブルといっておけば自分の臆病さを他人に気付かせずに済む。

確かに、高級であればあるほど、希少性が高ければ高いほど、上昇ピッチも早いし、価格の下方硬直性も高いといった法則がありますよね。広尾や青山あたりの超高級マンションは値動きを見ていても安心感が漂ってますよね。今回の上昇については当面、銀行が梯子をはずすことで港区のリッチ層の首をつることはなさそうなのでなおのことです。この上昇が千葉や埼玉にまで及んでくると、上昇に対する社会的な批判の声も出てくるので、郊外については庶民が暮らしに困らないように、適度に公的住居の供給を怠らなければ、極めて順調に日本経済は復調するんだろうね。

通常、都心物件のほうが価格変動性は激しい。今上がっているところは大丈夫
とは言えませんね。今の価格水準だと、想定利回り2％程度の番町物件等ある
ことですし。この価格は少なくとも、今後のキャピタルゲインを織り込んだ
水準と言えるでしょうね。
家賃、家賃、全ては家賃の動向ですな。番町ですら坪2万の水準は超えられて
無い。これが2万5000、3万となるのか否か。

あのー。市場原理主義観の批判は承りましたから、東京２３区のマンション価格が長期に横ばいなのか、造ったはずのショックアブソーバーが効かずに急落するのか
そう考える理由はなにか。その辺語ってくれませんかね。

仮説を組み立ててシナリオを描いても、違う違ういうだけで筋道たった予測シナリオで反論する人がいないね。
考え方や世界観の批評でなくご自身の見通しはいかがなんでしょうかね。聞きたいなぁ

安易な市場原理主義観だな。
＞所詮アメリカ製ですから。粗雑で単純でいいんじゃないの。


＞想像してみろよ。皆が不動産や利殖に狂奔した場合を。
いいなぁ、ロバートキヨサキの貧乏父さんそっくりだ。
奔走というところに敵意すら感じる。
私の主題をあなたは取り違えていらっしゃる。
わざわざ居住用不動産を家賃換算したのは、自宅を買換えて
大きな資産を形成するかつてのまっとうな夢がどうすれば実現
できるか考えたかっただけだ。
皆がそれやって頂戴なんて言ってないけど。


＞相場頼みの勝ち組気取りの連中なんて、たちどころに敗者だろ。
理由もへったくれもなくただ馬鹿だから負けるってことみたいだな。
誰が相場頼みなの。

＞運まかせの連中が入り込んでる。
そういう奴らの話をしてませんけど。
＞不動産や金融で儲けられる才覚があるわけでもない。
そりゃ才覚なければダメだ。

＞それなのに庶民の生活基盤が崩れれば、日本自体が成り立たんよ・・・
意味不明。どうして庶民の生活基盤が崩れるの？
すでに９０年代庶民の先輩は下がり続ける郊外の不動産を抱えて
平均２０００万近い評価損を抱えているのだよ。地価がもどせば
せめてその半分で１５年たった頃に住み買えできるじゃないか。


＞そうなったら他所で勝負できるのかね？
誰が？
＞何だかんだ言ったって、庶民が日本を支えてることは否定できんよ。
否定してませんよ。

＞不動産頼みの経済なんて、歪でると思ってるからね。
なんか変だな。金融と不動産が経済の基盤であると思いませんか？

＞その理屈で世界が回ってるなんて考えるのは錯覚中の錯覚だわな。
何を指してそういうの。

＞まあ何があっても政府に泣きつかず責任転嫁せず自己責任でやってくれ。
もとより、そんなこと考えてませんが。

だってさぁ。考えてもみろよ。ついこの間まで、少子化で人が減るし誰も
値下がりする郊外なんて欲しがらないから、すぐに物件がだぶついて
暴落だって言ったのに
ちょっと波及しはじめたら、何？庶民の生活基盤が崩れる？
なにいってんの。地価下落のほうがよっぽど不況で庶民も就職も
中小企業もベンチャーの社長も苦しんだの忘れたかい？
自殺したやつも国外に逃げたやつもいっぱい知ってるよ。
個人の不動産投機ごときで地価が動いているんじゃなくて
証券化とファンドマネーが大きく不動産金融経済を動かす時代に
なったと述べてきたつもりだ。

２７５は、通りすがりの酔っ払いだったようだな。

でしょうね。
客観的にではなく、完全に感情まかせの扱き下ろしだなこりゃ。
見通しとか予測とかではなく、単にこのスレの流れが気に食わないから書き込んだだけでしょう。

不動産、利殖、バブル　地価高騰　これって国民のトラウマだよね。
結局地価については時の運だからあれこれ考えても無駄・・って思考放棄してる
買えるときに買えばいい。って考えて税制やローンや賃貸の法律の知識や
相場の値動きや証券化の流れとかまるっきり勉強したがらない。

私のビジョンはこうだ。
バブルはない。高騰はあるけど、コントロールされた供給だし局所的限定的
だから。
マンション坪単価で２５０万を境に庶民がかえなくなるから、２５０万から
先かぎりなく双曲線上に上と下とで近づく構図。そうやって世の中で
２５０万坪単価が平均値になる。郊外の高級地は２４５万。
そこから安くなるにしたがって数がどんどんへっていく。
都心周辺の最安値でもっとも数の多いのが２６０万そこから高くなるにしたがって
数がどんどん減っていく。
双曲線のへこみ具合が今後の地価の変動というわけだ。
ピークも底値もかわらないが、真ん中の領域が増えたり減ったりすることで
物件の流動が促される。

まあ前回のバブルのときには、めちゃレバレッジかけて無謀なリスクとって、
あげく夜逃げやトンズラ自己破産、債権放棄に債務免除なんてのがゴマンといた。
そうやってできた不良債権やら回収不能債権で銀行パンクしそうになって、
結局超法規的に国税投入で、国民全般に迷惑かけたわけでしょ。

自己責任のとりようがないほど大きななリスクには、
賭けられない仕組みを作らないとね。

東京都心ですら土地の高度利用による縦方向への拡大をすすめれば、
延べ床面積は飛躍的に増大する。戸建を３０階建てにすれば、２９戸分が新たに生み出せる。
前回バブルの当時よりも都内の可住面積は確実に増大し、器は大きくなっているのだ。
こういう状況でバブル時と同じ、もしくはそれを超える高騰があるとすれば、
それはつまりその時点で相当ハイリスクな高値にあると考えるべき。

先高感、値上がり期待というプレミアムが剥げ落ちたとき、
住居としての物件の実力レベルまで価格の訂正に入るのが、
これが私の想定する値下がりのシナリオ。

そしてこのシナリオを補強する要因として、
抜きがたいプレイヤーとしての不動産業界の意向がある。
彼らは都心で荒稼ぎした金でしこんだ郊外や僻地を、今こそ売りたがっている。
羊を郊外へ移動させるため、都心ブームは終わりにする動機が彼らにはある。

＞285
自己都合で想定する値下がりのシナリオは、感心しないな。
残念ながら下がらんものは下がらんのだよ。反転した上昇トレンドは変化なし。

今後、消費税導入前の駆け込み需要があるから、原則的には考えられない。
小泉さんと違い安倍首相はやる気満々だから、税調も一気に１６％に上げる、車からマンションまで高額商品は、飛ぶように売れんだろうナ。そん時は、そん時は何でも急騰するんだろうな。直間比率の見直し議論はまだ煮詰まっていないからその導入時期はわからんがな。

>285
都心部の可住面積の予備力増加はそうですけど。
可住面積が縮小方向なら高値移行も狙えるというほど単純ではないが、
そういう観点で、一種低層（山の手M）、別荘地、京都の洛中（高さ制限、美観）はとばしてます。

>彼らは都心で荒稼ぎした金でしこんだ郊外や僻地を、今こそ売りたがっている。
羊を郊外へ移動させるため、都心ブームは終わりにする動機が彼らにはある。

郊外で儲けたいから、都心の高値のフラッグははずせないでしょ？
住居としての基本性能は総じて都心物件の方が高そうですよ。物件の実力レベルは個々に
反映されていくとしても、都心や23区部で安い供給が増えることはありえないでしょうから、
下がらないですよ。（絶対値は下がることも是ですけど、郊外相対性、物価相対性に価格下落の供給はないでしょう、開発業者に意義が無いですから。）
で、供給が増えなければ、おっしゃるシナリオは発動しにくくないですか？

『最後の一等地』との言葉30年来聞くし（笑
ゼンリン見ると空き地もいっぱいありますね。都心でも。

その都心の空き地をやすく分譲してくれますか？すぐ買いますから。

>>284
自己責任のとりようのない大きなリスクを分散するしくみが
不動産証券化。
これは個人では無理だが、ＴＭＫ（特定目的会社）等
をつくって、そこに自己資金を出資する。投資家は収益不動産を仕入れて
一旦不動産信託受益権に替えてそれをＴＭＫに売却。
ＴＭＫはノンリコースローンと
収益不動産からに収益を配当する証券を市場に売ることで
資金調達する。
不動産収益が下がって配当が減ってもそれを負担するのは
市場の投資家。ノンリコースの利払いには影響しない。
元金返済し市場の投資家が投下資本を回収するのは、
リートへの物件売却などの方法が一般的。
リートは一般投資市場にさらに広くリスクを分担させる。

>>291
バブル時にも抵当証券があったよなぁ・・・抵当権（いまでいうＳＰＣの債権）の証券化
人間は忘れやすい

リートはいつ下がるのか？なんてね。

価格の高低とロットの大小を区別すべきだ。
ブランドショップと大衆衣料の店では単価も違うが商品の数が違う
１００の単価を１売るのと１の単価を１００売るのでは売上げは同じだが
利益率が違う。
利益率が高いから１の売上げで成り立つ。利益率が低いから１００売れる。
１００の価格で１００のロットを出しても売れない。
１００の価格で１００のロットが売れるのはバブル市場だ。
１の価格で１しか売れないのは、市場の枯渇、不況の状態

不動産の場合
利回りの高低と価格の高低を区別して考えるべき
低価格で高利回り、高価格で低利回り
１０００万の投資で２０％の純利回と１億円の投資で２％の純利回り
利益は同じだが、原価償却費や元金返済が違う

高利回り高価格はハイリスクになるので企業が証券化でリスク分散する。
低価格の低利回り物件は、エンドに売却される。

高額の融資を受けられる個人は、高価格低利回りで減価償却をとる
投資をする。

>>292
証券って英語でなんていうか知ってるかな。　本来の証券・・リスクを負うことで配当を得る
しくみが当時はまだなかったよね。

株式市場で不動産関連銘柄（特にREIT関連）の株価が下落している。
これは先行きの金利上昇とREIT利回り低下により、これらの企業の業績悪化を見越しているから。
2006年度決算を見るとこれらの銘柄は悪くはないが、2007年度は厳しくなると見る人が多いという事。
株式市場の動きをみる限りでは、今後は不動産価格は良くて横ばい。
下落の可能性の方が大きいと言える。

混同しやすいのは、高額不動産の売り手の利益率と買い手の利回り。
売主は手間をかけて売るから利益率は大きくないと困る。
そんな利益率の大きいものを買うのは買い手の損と考えるのは
低価格品しか買ったことのない者の発想。

一億円の投資を低価格高利回り物件１０箇所に分散するほうが
利益は大きい。しかし１億の低利回り物件を一件だけ買うのはありえない
他の収支との兼ね合いのなかでの戦略（キャッシュフローねらい）とみるべきなのだ。

リートも複数物件の総和の平均値。
進学校の入学試験合格偏差値みたいなものだ。偏差値が下がれば東大合格者は減るかもしれないがもともと東大合格者が１名しかいないのが、いまの不動産市場。
入試偏差値が下がってもトップの学力は変わらないかもしれないし変わるかも
しれない。結果が出るのに時間差がある。
それより東大合格者の数を出して入学偏差値をたかめたいのが日本の不動産業界。

つまりグループ企業のお荷物物件をリートに組み込んでも
少しならわかりゃしない、てことかな？

自宅で登校拒否している問題児もリートに入れて磨けばなんとかなるかもしれないし
ダメならリートが傾くわけだし、それは個別の問題でしょ。
実物不動産のほうが面白いから私はリートは買っていないし不動産株も持っていない。