23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

高ければいらない。買わないというのは購入者の自由だが
消費者が買わないでいればマンションは売れ残って下がる
そういう理屈にはならない。
少子化で長期的にはマンション需要は減るかもしれない。
しかし、需要減がマンション価格下落になるためには地価が
下がらなくてはいけない。
待ってる間に地価が上がってしまえば郊外を買うしかなくなるだけだ。
「次の底値になるころはハゲオヤジ」とは名言だ。

雇用市場は10年にわたる氷河期のあとてやっと売り手市場に
代わった。待てば好機が来たが、住宅は逆だ。買い手市場が
長く続いて、売り手市場に変わった。ここで待つのは
92年頃の就職を蹴って94年に就職活動を始めるようなものだ。

もともと都市住居は過密が当然。住居は狭い。
マンションブームの直前には『捨てる技術』がベストセラー
その後はお掃除力がブーム。
家族も、家財も衣服も増えて、もっと快適に暮らしたいという欲求が
住宅需要の根底にある。

首都圏の住宅需要は膨大な規模。
地価が下がれば求心的に動き地価が上がれば遠心的に動くものだ。

１）不動産の価格は先読みできまる

マンション価格販売不振が地価下落に繋がるケースはある。

供給過剰⇒完成在庫だぶつき⇒中古相場下落
⇒新規物件想定販売価格が下がる⇒安値で土地仕入れ・土地仕入れ減少
⇒地価も下がる⇒新規物件が安値で売り出される

とはいえ土地を売るか売らないかは地主の意思。
先行き上がると考えれば手放さない。売らないで活用しようと考える。
銀行は昔と違って金を貸したがっている。ゼネコンは融資の手配までして
賃貸マンションを建てさせる。

都心部が値上がりすれば郊外の地主も喜ぶ。都心回帰といわれて
値が下がった郊外に人が戻ってくる可能性が高まるからだ。
マンションの売れ行きに関係なく、思惑で土地の売りが減って
マンション供給自体が困難になる。
「これからまだまだ下がりますよ。今売っておかないと後悔しますよ」
という土地仕入れ担当のトークが地主に通用しなくなる。

高く売れるものをわざわざ安く売らないのは、地主だけでなくデベロッパーも
同じ。
市場原理とは、買い手が勝つか売り手が勝つかの戦い。
売り惜しみを批判する人が、2002年頃買った株を抱え込んで一昨年
末あたりに売って儲けていたりするのが今の世の中だろう。

２）湾岸タワー供給過剰の終焉と今後の都心マンション

2003年問題。オフィスが供給過剰懸念をにらんで
財閥系大手不動産会社それを請負うスーパーゼネコンが
大規模マンションにシフトしたのが2000年当初。
湾岸・武蔵小杉・横浜ＭＭなどの高層マンションラッシュに繋がった。

それが思わぬ供給過剰を招いた。、
供給過剰は交通渋滞と同じで行ってみてはじめてわかる。
けれど後ろも詰まっていてひきかえせない。
竣工して売り切るまではどうしようもない。
仕様をぎりぎりまで落とし、コールセンターで対応しオペレーション
コストを下げなんとか乗りきった。
売り切ったところで利幅の大きい一斉に郊外にシフトした。

大手不動産会社は正直なところ、大衆相手の大規模タワーは
手間がかかりすぎて頼まれてもやりたくないというのが本音だろう。

都心部の高級賃貸だけでなく、賃貸相場自体がこれから徐々に
上がっていく。
分譲供給が減ることで賃貸需要が増える。賃貸供給も増えているが
新築賃貸は家賃相場を上げる方向に働くからだ。

エアタワーのサイトを見れば空室が日に日に減っているのがわかる。
ミッドタウンはさすがに入居率はまだ低そうだがそもそも200室の
ホテル型コンドミニアムだ。じっくり客を選んで入れていくだろう。

都心居住の超高級化がエンドユーザーの視野をもう一度郊外に
向けさせるか、都内の優良賃貸物件にむかわせるかはわからない。
とはいえ、新築賃貸マンションがピークのあとの都心住宅需要の
受け皿になるのは間違いないだろう。

住宅を購入するために6000万円貯めたAさんがいるとしようか。
なぜ6000万円なのかというと、いまどき6000万円くらいださないと
買える物件の選択肢が少なくなってしまうし、6000万円なら
年収1500万円のサラリーマンでも10年で貯められる金額だからだ。

もちろん6000万円だせば、山の手区のそれなりの場所に
マンションが買えるしそれで当初の目標達成である。
だけどAさんは考えた・・地ぐらいの低い場所でよければ
3000万円でも十分マンションや一戸建が買えるし、
それでもぜんぜん困らない。あまった3000万円は個人年金
で運用すれば、6000万円で住宅と老後の経済的安心の
両方を手に入れることができる。

それに対して長期分割で住宅購入しようとするBさんは
Aさんが購入したような地ぐらいの低い場所のマンションなんて
はじめから選択肢に入らない。
「長期分割で購入するからこそいい物件を購入しなければ・・」
というスタンスである。

AさんとBさんのスタンスでどちらが正しいとか間違っている
なんていうことはないし、手堅いはずのAさんよりも無理して
優良物件を購入したBさんのほうが購入後の物件価格の上昇で
経済的にも得したなんてこともざらにあると思う。
だけど将来的に困らないのはやっぱりAさんだと思うんだよ。

3000万のマンションじゃ、将来的に困るかも…

＞２０６さんへ

まったく、文脈の読めない悪い方ですね。

>>09 都心のマンションは土地代が半分以上。

購入するときは土地代も支払わなければならないのはそのとおりでしょうが、中古マンションを売却するときは、新地にして売れる訳ではないので「売却価格に、土地代は盛り込めない」ケースがほとんどでは？　土地代を回収できるのは、一戸建ての話だと思います。

　・売却可能価格＝（土地代）＋（建物価値）−（新地にするための費用）

だと思いますが、マンションの場合、ほとんどのケースで新地にできない（建替えですら困難という現実）わけで、すなわち「土地代は残る」は成り立たない、では？

古い話題へのレスですいません。

>>208
東京港区山手線内のマンションは物件価格のうち土地持分の占める割合がおおむね5割と
思われますがそういう場所のマンションって築年数がいってもある程度以上は根落ちしない、
つまり建物価格の評価がゼロになっても土地持分の値段以下には中古価格がさがらない
傾向がありますよね。だからたとえば20年落ちの中古物件を購入して10年住んで売却する
なんていう場合でも買ってきたときと同じ値段で売却できる可能性があるわけですよね。
うまく地価上昇の波にうまく乗れれば買ったときの値段よりも高く売却できる可能性もある。
そこに都心の中古物件のうまみがある。

それでは物件価格のほとんどが土地持分のみと推定される3Aの築古マンションを
中古一戸建を土地値で購入するのと同じようなスタンスで購入することができるのか
というとそれにはやっぱり無理があるわけですよね。
港区3Aの築古マンションは、プロの目をもった人でマンションの価値を自分で責任もって
把握できるような人になら勧められるけど、とても素人には勧められない。
そこに中古マンションの難しさがあるわけですよね。

>>205
現金で買えない人は分割で買うしかないわけですけど、多くの場合はBさんのような
レバレッジをかけたような買い方になるわけですよね。もちろんそれがうまくいけば
いいわけですね。
だけど港区3Aの築古マンションを購入して成功するのはAさんのような人ですよね。

このまま都心の不動産価格の高止まりが続けば、
自然に人は郊外物件に流れてくる。それ以外に選択肢は無いからだ。
賃貸のまま住み続けるという手もあるが、都心の家賃も上がりつつある。
上がり続ける家賃を払う非効率さに気付き郊外に物件を求める。
首都圏に人が回帰している以上、これは必然的な流れ。
郊外の物件をバカにしていると郊外の物件すら買えなくなる恐怖が襲ってくることになる。

生活文化の成熟は、80年代のＤＣブランド・アパレルブーム、
バブル期以降のレストランブームと続いてタワーマンションブームで
衣食住が完結した。
かつての夢のマイホーム芝生のある庭付き一戸建ても
現実はアメリカ映画の郊外住宅とは程遠いウサギ小屋。
その代わりが湾岸タワーマンション。
天井の高い、広くて眺めのいいマンション。
バスルームから夜景を眺め、都市生活気分を満喫。
これこそアメリカ映画のＮＹコンドミニアムだ。

これが、長続きすると思いきや、都心底値のあだ花。
地価反転でうたかたの夢と消えつつある。

投資は、読みが外れた、失敗したと思ったら即逃げるのが肝心。
事態が改善するのを待つというのが傷を深くする。
待てば下がると思っていて上がったのなら、またいつか下がると
待つのでなく「待つ作戦の間違いを認める＝買えるところを買う」
が正解だ。

思えば、2002年頃から4年近くも都心近郊の安値は続いた。
湾岸でいけば、港南の7本のタワー。芝浦の4本のタワー
月島に3本勝どきに1本、豊洲に１本、東雲に４本、台場、有明に
３本、それ以外でも坪単価１８０〜２３０万で東京駅通勤３０分圏が
買えた。

これを買い逃したとしたら、若すぎたか、
優柔不断かくじ運が悪すぎるか高所恐怖症か人の意見にふりまわされる
人かのいずれかだったのだろう。気をとりなおして頑張ろう

本当にいい買い物をしたのは、
港区でも内陸に坪250万円〜330万円で買えた人だと思うんだよ。
湾岸部のマンションが本当にお買い得だったかどうかは
やっぱりあと10年しないとわからない。

今は都心の地価上昇に乗り遅れただけで実はそれほど致命的ではない。
まだ東京通勤圏内の新築物件は安値で多数ある。
本当に致命的なのはこれから郊外が上昇し郊外の東京通勤圏物件すらも買えなくなった時。
その後いつまで待てば物件が買えるのかわからなくなる。
万が一にもインフレになったら、貯蓄した頭金が目減りしてもう目も当てられない。

＞港区でも内陸に坪250万円〜330万円で買えた人だと思うんだよ

念のために言うと、港区内陸の底値は物件平均で３３０万／坪であって、
３００以下で買えたのは高輪のタワー物件のお墓ビューの低層階あたり。
スミフのタワーの値付けは階差と方位で極端な差をつける。
シティータワー高輪で最上階は坪単価５４０万低層階１ＬＤＫは２７０万。
しかし虎ノ門レジデンスあたりでは、３３０万が下限坪単価。

２５０万で港区内陸が買えたなら私も迷わず買った。
安値は美化されて誇張されて誤解を生むものだ。
同様に、城南人気エリアの底値も誤解されている。
グランドメゾン三軒茶屋の杜平均坪単価２６０万で世田谷の新築の底値。

たいていの人は坪単価で記憶しないで大雑把な面積と、大雑把な価格でしか
覚えていない。過去の売り出し物件単価はどこにも記録が残っていない。
住宅情報誌をこまめに保存してないとわからない。

逆に言えば湾岸は２５０万以下だから価値があった。
実際実需で５０００万も金出して買うのに６６平米ぽっちじゃかみさんが許さない。
逆に７０００万以上出すなら、広くてながめがいい方がお買い得。
坪単価２５０万なら９２平米以上あって海が見える部屋がお買い得って話になるだろう。
坪単価３３０万６９平米の虎ノ門の低層階を７０００万で買うのも決して悪くはないが

いまのところ、同じ７０００万で買った物件は一方は９０００万になって片方は
８０００万だったりもする。
虎ノ門にしてよかったといえる実需の人は９０００万以上出して広い部屋が買えた人。

ｙａｈｏｏ不動産のデータから各区の平均坪単価をグラフにすると
こんな感じ。字が細かくすまん。ＪＰＥＧを拡大してみてくださいませ。

港区内陸の底値は330じゃないですね
もっとかなり下がありました
港区内陸で250台/坪でかいました。
眺望もよいし、角部屋でスペックも
はっきり言って今の虎ノ門パークコート
なんかより良いです。
ちょうど同時期グランドメゾン三軒茶屋を
83m2でたしか5400の提示を受けた記憶があります
16,7Fあたりでした
両方買っとけば、、、なんて当時は無理でした

Ｘ軸が切れたが、２００１年から２００６年（２００７年１月時点）。↑
底値は２００４年

＞２１６
それは大変興味深いお話ですね。要するに値引き販売ですか？
２００３年ですよね。湾岸の安売りの影響でそこまで内陸は苦戦したのですか。
知りませんでした。大変勉強になります。
というか２１２はあなたの自慢話だったんですね（；；）

2004だとおもいますね
三茶は最後に10件ぐらい売れのこりました
自慢に聞こえたようなら失礼しました
不動産は時の運です

いえいえ、心底驚いて敬服しています。内陸はどのあたりなのか大変興味がありますが聞かないでおきます。２００４年は販売残は湾岸物件しか記憶になくて失礼しました。
そうですか・・・うーん。すごい。