23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

あと何ヶ月で広尾のマンションの坪単価が３０００万を超えてくるかの方が、予想しやすいんじゃない。でも定期借地で坪１０００万近くまできてるから、実質的には坪１５００万ぐらまで戻っているとみなしてもいいような気もするが。

株価を例にするなら、去年の今頃とほとんど変わらないよ。
上がるにしても下がるにしても、理由付けはいくらでもできる。

上がる派＝マクロな視点、要は外国マネーの流入、海外と比べてまだ割安。
下がる派＝ミクロな視点、人口減、所得が伸びてない、内需は弱い等…

ま、所得（給与所得者ね）は大して伸びないだろうし、人口減も事実。
都心に関して言えば、外国人の動向にかかっているのだろう。
結局は株と同じか…

>>161
見方は賛成。
たただしちょっとアバウトすぎないか？定期借地権の日赤も、狸穴の麻布タワーズも７００水準だと
思うが。３割の割引率としても１０００万だろう。しかし寡聞にしてまだ所有権新築の
坪単価１０００万はきいたことがない。

羽澤ガーデン跡地と三菱地所って1500ぐらいはいくんじゃない。分譲しないかな？

都心に関していえば税制がこのままかわらなけらば、築浅中古の転売による
上昇はあっても売りが集中することで起る暴落はない。
昨年１２月は、事業用資産買換え特例の期限。
今年は、３０００万控除に隠れたセカンドハウス売りが多いが、税務署の
目が厳しくなっている。いずれ未入居築浅の短期売却は収まる。
今は、個人事業者で他に課税収入のある人が新築や一棟買いで賃貸に出して
消費税を取り戻すのが流行っている。
このところ築浅の都心物件の出物がめっきり減った。業者が売り惜しみすれば
当然個人もそれにならう。

地価上昇は暗黙の国策。
住宅市場を成長させて景気拡大は世界の常識。
肝心の住宅取得の融資は、公庫が債権ファンドの元締めのようなに化けた今は
無事離陸するまでは地価を最低でも１０年は上り勾配にしていかないといけない。

外資でもアクイジション担当は買ってるよ、そりゃそうだ。笑
でも一方でぽっと出以外は売りのほうがスタンス大きいよ。
売れなくてアクイジション担当が飛ばされだすと、もう終わりでしょ。
開発モノばっかりやってるアクイジション担当とか。貸せるのかい、売れのかい。

とにかく個人レベルで200億以上儲けて城買ったガイジンもいるってことさ
（いるらしい、にしとこう）。
そんな連中は今の日本であくせく薄い利幅でやってないよ。
よそのエマージング行ってるか、寝てるよ。

あと年金年金言ってる人いるが、案件ありきのキャピタルコールだったら
いくら集まったかなんて無意味だろ。集まってるレベルだと既に本国にあるんだよ。
出口のREITなり、あるいは分譲のエンド客なり、そこが糞詰まったら、そこで終わり。

東京でもNYより安いってか。さすが東京人。

専門用語が多くてちんぷんかんぷんなので口語訳してみました。

外資でも物件調査・権利関係の調査・キャッシュフロー調査、そしてドキュメンテーション作成
物件を購入する担当は買ってるよ、仕事だから。笑
でも一方でぽっと出の不動産ファンド以外は売りのほうがスタンス大きいよ。
キャッシュフローを高めて転売する前に地価が上がる状況だからね。
売れなくて物件評価・担当が飛ばされだすと、不動産市場ももう終わりでしょ。
開発モノばっかりやってる企画・購入担当とかいるけど。
この先数年たってちゃんと貸せるのかい、出口で予定通り売れのかい。

そんな連中は今の日本であくせく薄い利幅でやってないよ。
よその台頭し始めた市場行ってるか、ひと休みだ。

あと年金年金言ってる人いるが、案件ありきの投資ファンドと予め約束しておいた
投資契約期間内における投資金額枠までの金額につき、投資ファンドから受ける払込要求
だったらいくら集まったかなんて無意味だろ。
・・
投資ファンドがＳＰＶで配当を出して、再び借り入れを起こさないで、物件売却する
場合、受け先になるREITなり、あるいは分譲のエンド客なり、そこが資金的に
高値買いしなくなったら、そこで上昇は終わり。

・・・で文意から察するに、いくら都心のレジでも坪単価１５００万なんて水準にいかないし
投資ファンドが新興市場にいけば、取引はまったく不活発になる。
高値のまま「放置プレー」で、値上がり期待で買った人は当てが外れる。
流動性のあるリートやファンドの価格は下がるが、実物不動産が売却されるのはリートが
破綻するような事態。
株式は紙くずになるが、リートは物件単位で倒産隔離されているからタダにはならない。
リートは物件売却しはじめる前に安値で貸して収益維持を図る。
要は、横ばい市場でどこまで収益性を高めていけるかという不動産マネジメント力の
時代に入ったわけだ。
安く造って売って逃げる土建屋体質から運営維持管理、賃料維持に不動産の主眼が移った
ということだ。
それにしくじると今度こそ、底なしデフレになるかもしれないが、そこまで日本の大手デベは
無能ではないだろう。

いずれにしても不動産の本質的な価値は収益利回りである一方、高級レジデンスのようにそれ以外のステイタス的な価値を評価して、利回り３％以下の価格帯でも買い手がつくのも事実。
だから銀行調達やファンド組成による３％程度までの資金調達コストで長期資金が確保できるうちは、８％以上で回る物件は長期保有、３％以下の価格帯で売却できるものは売ってキャピタルゲイン確保ってのが効率的なオペレーションになるんじゃないの。
つまり、５％で回るビルを買って、高級レジに建て直して３％以下の利回り価格で売却するもよし、フルリフォームかけて、賃料６割上げて、長期保有するもよしって感じで、どの方策が最も効率的かを年度の売り上げ予算と利益予算との整合性をあわせながら、うまく調整しながらやってるという状況が現状じゃない。少なくともスミフのやり方から見るとまさにそんな感じじゃない。

オフィス賃料とマンション賃料の差がゆがんでいるからマンションをオフィスとして
借りる人が出てくる。麹町の一角など築浅マンションでも弁護士事務所に貸しているものが
少なくない。
戦時中に、安心して徴兵できるように借家人の権利を強化した借家法が幅を利かせて
いたうえに地価下落で、郊外賃貸の空室率が拡大。賃料水準が大幅に下がった。

都心の分譲供給を抑え、賃貸需要を盛り上げるのが大手の作戦。
都心を中心に、家賃水準の底上げが始まった。
三井レジの賃貸物件は軒並み順調に埋まっているらしい。

定期借家更新可能という条件だから、２年後に賃料値上げは必至。定期借家が上げれば
相場の上昇を理由に普通借家も値上げを要求できる。
分譲相場が上がれば、賃貸需要は高まるからより条件の悪い物件の募集賃料までは
値上げできる。

おそらく、２年×３期・・・５年くらいはこのまま順調に推移するにちがいない。

ファンがつくとは、どうもです。

キャピタルコール云々ってのは、最大1兆円を今後日本で投資、とかそういう類ですよ。
まさにプロパガンダでしょ。1号ファンド盛大にやりました、だってアービトラージで儲かったから。
でも2号ファンドは？3号ファンドは？以前の売れ残りは？今後しこらないって保証は？
仮に100億しか使わなくても最大1兆円でOK。ほんとに日本だけターゲットのファンドかもわからん。
アジアで、とか。とにかくアゲアゲ言ってるほうが、出口で売れやすいでしょ。
要はおいそれと下がるとは言わん。でも上がるとも言わん。
ましてや今回ひょっとしたらプロよりボラティリティーの高いエンド価格でババつかみはどうかと。
キャップレートだ、賃料収入だ、稼働率だみたいな話が、自用のレジの単発レベルだと乏しいでしょ。
市場流動性も高くはないし。ノンリコも使えないし。まさに貸せるのかい、売れるのかいだし。

師匠。解説ありがとうございます。


自家用レジは、立地と専有面積に傾きそうな気がする。
松涛、南平台の２００平米超の物件だと、１０年に一度くらいしか
物件がでてこない。
岡本の某物件はさすがにそうは思えないが、都心なら大きくみれば
４００が７００でも底値圏。
消費者物価は１９７０年から３倍にしかなっていないが、原油価格の
変動で今後１０年３０％程度の上昇はあるかもしれない。
地価云々より高額資産を土地比率の高い一種住専のレジに入れておく
のは、資産保全として正しい気がする。
ハワイの不動産は土地価格が低いから減価償却見合い。
賃貸物件にして自分がたまに使えば、大きな節税効果。だから
収益性とは別の観点で天井知らずの高値。
個人の需要にはいろいろな側面があって、今のように大きなものを
ファンドが使って、小ぶりな物件を個人に売る戦略は極めて正しいように
思う。
自分で考えても、人生晩年なら損得抜きで都心の豪華マンションで
臨終を迎えたいって思う。

金利を上げて喜ぶ人は誰もいない。
地価が下がって喜ぶ人も誰もいない。（住宅購入予定者意外は）

資産インフレは利上げで止まるものではない。
個人の流動資産１５００兆円を背景に、１０００兆円の赤字財政を
支えてきているのがわが国経済。
ここで地価が高騰するというか全国総額的に８０年代ベースに復帰する
のは資産デフレで失われた富が戻るだけの話。
しかし、経済のファンダメンタルを超えて地方の地価があがらない分
だけ都心の地価が上昇しても結果的に国土の価格の総和が変わらなければ
問題ないのだ。
ＧＤＰの伸びを上回る国富の増加はあきらかにアンバランスだが
投下された資本に見合った価格の増大は正当な価値というべきだ。

住宅ローン融資残高は１９０兆円（Ｈ１７年度）
銀行ローンが９５兆円住宅金融支援機構が４９兆円
http://www.jhf.go.jp/research/data/loan.xls

銀行ローンに超長期はないから１０年以下の固定か変動金利ということだ。
急激な利上げは変動金利のローン返済に大きな影響を与える。
５年間は返済額を変えないでもかわりに未払い利息が発生しかねない。
住宅金融支援機構（買取債権）は民間の住宅ローンを買い取った累計額で
１７年度で１．１兆円。
住宅ローンの証券化が円滑にいくまでは金利はあげられない。
支援機構が持つローン債権が１０年後貸し出し残高で３０兆円に減ろうが
ローン証券化の市場流通量が５兆円になろうが評価は支援機構の保有債権の
質と住宅ローン担保価値と市中金利によって決まる。
短期金利が４％になって、過去３％内外で推移してきた最近の公庫貸付が
評価が下がるのは当然。
もともと、住宅ローン債権は、元金返済で年々減価する債権だが
担保価値も減価するので同等とかんがえがちだが、バブル崩壊のような
地価下落があれば担保割れの不良債権となる。
逆に、地価上昇であれば、債権の信頼度は高まる。

どうあがいてみても資産デフレからの復帰は始まったばかり、都心の価格が
未曾有の高値になろうが国民生活や労働意欲には関係ない。
普通に働いてローンが組めて住宅が郊外に買えるというのが健全な国民生活

過渡期の異常値として都心の２９０万／坪のマンション価格は記録に残るだろうが
数年の間には人々の意識からは消える。
毎年値上がりするタワーマンション中古価格の上昇とめっきり減った都心新築
分譲の中で、広告ビラの数字から坪単価を計算するのもうとましい時代がくる。

気が付けば、団塊世代が買ったのとさほど変わらない値段で郊外のマンションが
売り出されている。そのころが２３区のピーク。

下がり始めるのは郊外が需要をくいつくし供給バランスが破綻する頃
少なくとも２０１２年以降だろう。

まだはもうなりもうはまだなり。は株式市場だけでなく不動産にもあてはまる。
みんながもう天井といいはじめたら、まだ上がる。

じゃあ、みんながまだ上がると言いはじめたら？
株が調子いいときは、円安は240円くらいまで、株価は2万から2万5千円
までいくっていっていたよね。
戻してきたらまたそういわれる気がする。

ていうかさ、値段の上げ下げの喜ぶ投機は株式市場でやるのが本来。マンションでもうけようなんて
女の腐ったようなにおいがする。

別に投機に本来もへったくれもないでしょ

誰がキャピタルゲインを狙ってるのさ。インカムゲインがとれるためには安値で買わないといけないけどまだ高値域になっていないといっているだけ。
出口（事業終了）の時点でキャピタルゲインなどわずかでもあれば儲けもの。値落ちの少ない地域の物件を選べばまだまだ賃貸用は買いだと言っている。
世代的に買いのがした人も、待って２００３年底値になる保証はない。そういう話をしている
女云々と女性蔑視につながりかねない口調で息巻いて何が言いたいのだ。
意味が理解できないならレスしなくていいぞ。