23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

井出保夫ちゃんの本って、いつのよそれ。
CMBS前提でもオンバラでもノンリコレンダーはもはやバンバン出してますよ。
「地価が上がって証券化の利点がわかった」？
地価は下がらない限り、横ばいレベルでも証券化に利点はあります。
NPLバルクが済んで、ハードアセット投資に移って、証券化やノンリコがコモディティ化してきて
要はローンが付くもんだからプロが買い漁って、分譲デベまでファンド向けや賃貸マンションに
負けじと仕込みだして、それで最終エンドレベルの不動産価格が上昇したんですよ。ここんとこは。

そういう意味では、外資の金が入ったから上がってるなんてのは十年一昔の話。
最近になって又いくら集めたとかー、集めてるーとか、ホテル買ったーとか、
もはや手仕舞い用のプロパガンダに近い。
実際買ってるのはREITを筆頭に私募の日本勢。こっからエンドさんが買うべきかどうかは知りません。
これから外資が来るから上がるとか、狼少年ですか。

138がなぜ削除されたのか意味不明ですね。

>142
外資はもう買わないという見解ですか？
それとも外資は買うけど、住宅地地価とは何の関係も無いという見解でしょうか。

＞１４２
外資がガンガン買ってるってるのは本当だよ。
米国の年金資金で。
理屈ばかりこねてもな。

＞１４２
何の業界のひと？
金融機関？

実際外資がをがんがんかってるのはイールドギャップが2%と世界でもトップクラスだからでしょ。
裁定取引状態なんだよね。しかもリートは流動性が高いから地価もいまから上昇するでしょう。
でも日銀が金利を4%くらいにあげれば裁定取引状態がなくなるし、リートの流動性が高いことがマイナスして一気に地価はさがる。
10年後は金利4%はありえるし、そのころの地価はかなり低いかもよ。

金利4％で地価が一気に下がったらまた裁定が働くので
地価は下がらないでしょう。その論理だと。

148?
地価が下がった状態で裁定が働くならわかるが・・・。

なぜ地価が、裁定が再び働く状態になるまで下がるのか、
ということです。その論理でいくと、無いでしょ。
イールドギャップがあれば買いが入るのだから。

不動産収益性率と今の超低金利の差で世界でもまれに見るイードルギャップ2%が実現できてるからです。
不動産外資が不動産をがんがん買うことによって（イードルギャップがあるから）地価があがってるのなら、超低金利が終わってイードルギャップがなくなったらてを引くでしょう。

イールドギャップね。ごめん。

手を引くのと、売るのとは違いますよね。現状イールドギャップがマイナスの国
もそのままですし。これはちとバブルだとは思いますが。

まあ、あと、金利が4,5％になれば、タイムラグはあるが、家賃は通常
上がるでしょう。家賃だけがデフレで金利だけ上がる状態は長くは続かない。

金利（短期プライムレートで）が４〜５％水準（自然金利）になっているためには
①景気がそれなりに拡大している
②インフレ傾向にある
ということが前提

景気というのは全国規模の話。大企業や大都市だけでなく地方・中小企業が
潤沢になる水準の景気回復って１０年程度で達成されるだろうか。
原油や中国・米国からの輸入要素が大きい消費者物価は
国内景気が拡大に比例してあがるわけではない。
景気拡大で消費者物価があがるまえに資産インフレが起こる仕組みになっている。
政策金利をあげて資産デフレを抑えようとしてもマネーは国境を越えて動く。

それと、コール翌日ものの金利を０．２５％／年で１０年、３％になったら
国債の利回り（長期金利）はどうなっているんだろう。価格は相当暴落していることにならないのか。

株のほうは、ここ数年で２倍以上に上昇しているため
配当利回りが１パーセントまでと国債金利より低くなってる。
都心マンションなどはせいぜい1.4倍程度しか上がってないため
家賃利回りが4パーセント位と利回りでうまみがある。ということは
元本の上昇と利回りとの両方が期待できる。
なんにしろNYのコンドの売れ筋価格が
５億円の時代に、東京はロンドンやソウルと比べても割安である。

ついでにいうと日本で株や不動産がバブルといえる水準だったのは８９年〜９０年の
ごく短い期間であり８８年までの動きは古今東西との歴史とかんがみて
経済の順調な時期に普通にみられる動きだったのです。
たとえば広尾ガーデンヒルズの
中古なら９０年に９０平米で１０億円、坪単価３０００万円だった。
今はおよそバブルには程遠い。羹に懲りてナマスを吹くの思考にならないように。

>なんにしろNYのコンドの売れ筋価格が
>５億円の時代に、東京はロンドンやソウルと比べても割安である。
東京が吹き上がる前に、ソウルあたりのバブルはそれこそ崩壊するでしょ。
一番ありそうなのは為替のレートで価格差の解消じゃないか。

ソウル・ロンドン
　↓
　↑
東京

でも、ソウルやロンドンの人たちは、土地は上がり続けると信じている人が
多いらしいね。昔の日本を見ているようだけど、何で学ばないのかな？

風船と泡の違いは、素材の弾性と強度だよね。
株式や債券市場など資金が引き上げたら暴落だけど、不動産は証券化という
クッションのおかげで「弾性」が増した。強度はファンダメンタルそのものだろうが
９０年バブルは、たかだか５年の内需拡大公共投資。
オフショア市場開設からオフィスビル建設ラッシュと外人マンションくらいしか東京の
アメニティ向上はなかった。
今回の地価反転は、地下鉄大江戸線、副都心線、六本木、赤坂、丸の内をはじめと
する再開発に加え、商業・レジデンスの品質向上など長期的な都市開発投資の結実が
後押ししている。
周辺にしても、ＭＭ，武蔵小杉、川崎など鉄道交通と広域再開発の累積投資額が実態価値を
高めている。

都心は、そもそも収益性と供給量の少なさからピークでも横ばいが長く底値でも
底堅い。２３区平均をみると底も頂も平坦でないように見えるが、渋谷区の住宅地
公示地価平均値などを３０年スパンで眺めるとその辺がよくわかるのではないかな。