23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

投資家の皆さんのあせりを感じられました

逆だよ。わかってないな。

ということで、異常な安値圏から妥当な価格圏に入ったということで、まだまだ上がるから買ってね。（といっても、一般サラリーマンは都心はもう無理でしょうから、投資家さん、あと１件追加して！数年後が楽しみ。）

不動産投資は転売して儲ける話ではない。
底値圏で買えれば、あがらなくてもいっこうに構わない。
長く賃貸して借入金を返し利益を得て、最悪元本＋残債以上で売れたらよい。
新築の賃貸の良さは、築浅１０年以内に利益を出して、買値で売れる可能性が
あることだ。
マンション相場など急騰せずに家賃相場が上がってくれたほうが助かる。
新築が緩やかに上がるか全く供給が途絶えれば築浅中古は高値維持。

持てば持つほど収入は増えるし借入金はどんどん減る。
都心グラフをみても過去の１０年全国平均がどんどん下がり続けるなかで
ここまで高値を長期に維持したことは
資産インフレ局面になれば上げのあとでも天井が長く続くことを意味するのではないか。

案外忘れがちなことだが、坪３３０万の地域が４００万になっても３割アップだが
坪１６０万のところが３割アップしても２００万あまりにしかならない。
坪単価が２６０万になれば63％アップだ。
郊外の上げは難しいが都心の上昇はたやすい。

グラフを見て面白いのは、２５０万円のラインが抵抗線になっているかのように
都心価格は一般サラリーマンをよせつけないところでとどまっている。
バブルなら、なぜ１８０万くらいまで値が下がらなかったのか。

簡単なことだ。『マンションを買う女たち』（既出）でも描かれたように新宿中野
目黒渋谷あたりの物件が、坪３００万あたりになったところで買いが殺到する。
実際、そこで５０００万の１ＬＤＫ買った人は、牛久の５０００万の戸建てを買った
人ほど下落に悩まされていない。
都心価格は購入者に支えられていたわけだ。

首都圏マンションは９６年までは４万戸水準だった。
実際はそれで十分なのだ。
http://www.mizuhocbk.co.jp/fin_info/industry/sangyou/pdf/1007_02.pdf
それが８〜9万戸に急増したのは国家の要請にちがいない。
住都公団が無くなってその分を民間が担ったというのは理屈にすぎない。

①住宅需要に景気回復の期待をのせて優遇税制、ローン控除など
　促進策を講じた
②リストラで出た工業用地や配送センタ、社宅用地を買ってもらって
　　マンション供給させたかった。
③都市再生と規制緩和によるマンションの大型化が進んだ。
マンションをじゃばじゃば供給して資産デフレ脱却などとはおこがましい話だ。
これは、むしろ「銀行の不良債権処理」の一環とみたほうがいい。
米国債の次に安全な債権はフレディマックとかファニーメイのほかにも
日本の膨大な住宅ローンがある。

おそらく今後4年間にマンション供給は半減するだろう。
しかしデベは利益率が改善し単価の増で売上げ減も緩和される。

『住宅情報スタイル』はまた有料に戻るかもしれない。ひょっとしたら
『住宅譲歩シタイノ』なんて名前に変えるかもしれない。

株も不動産も同じで、どうしても売りたい人がいるとき、株で言えば
持ち合い解消をせざるを得なかった時、不動産で言えばリストラによる
用地放出の時、が絶対的な買い時だった。その時の価格が異常値だった
ということはまず間違いないことでしょう。
2007年も買い時だと思いますね。今売れ行きは鈍化しているようなので、
じっくり考えれる良いタイミングじゃないでしょうか。

まさか、ウィンドウは閉じられた、と宣言した方ではないと思うが。

それ下がれ、買い叩くぞ、という不健全な考えが報われる時代は終わった。

ざっと目を通してみました。
このトピには、かなりの時間と精力を費やしておられる方が、いらっしゃるみたいですね。
私的な事柄でそれだけＰＣの画面を前にしていられるなんて。。。

107さんの通り。
何でも、誰かがどうしても何かをしなければならない時がターニングポイント。
皆が売りたかった時が底であり、皆が買いたかった時がトップ。
これが心底判っていて、世相に流されない人間だけが勝ち組になれる。。。

＞皆が売りたかった時が底であり、
建築着工統計調査によると、０６年の首都圏のマンション着工戸数は１２万５２７１戸。
０６年度の発売戸数は前年度比１５．３％減の７万８０４戸
普通着工したら販売開始だが、期分け販売を加味しても、少しも売りたがっている気配がない。
完璧に底を脱したということだ。
一方千葉は千葉県が前年度比２０・８％増加。在庫もだぶつき今が底値。


＞皆が買いたかった時がトップ。
これは契約率の指標を見ればいい。
首都圏マンション市場の契約率は２００５年81.9%から75.8%へ下降ぎみ
まだまだ需要は切羽詰っていないようだ。
都心が減って都下・神奈川も減って、千葉・埼玉が増える供給のなかで
千葉・埼玉の売れ行きが好調になる頃が首都圏マンション市場のピークということか。
... 。。。？？

素直に考えて、人口ボリュームゾーンと首都圏の不動産取得の平均年齢が一致する年、つまり1973年生まれが40.1才になる年が、首都圏のピークだと思っていれば大きくズレはないんじゃないの？
千葉や神奈川まで加熱するには、マスで動かないといかんよね。
高止まりしたり、前倒ししたり、ってこともあるんだろうけど、基本はここなんじゃないの。
バブルだって団塊のボリュームゾーンと、不動産取得年齢と一致してるんだし。

ようするに2013年に一票なのよ。

人口ボリュームゾーン
訂正⇒団塊ジュニアの人口ボリュームゾーン

１９７３年生まれって、今年３４歳の人だよね。わりともう不動産取得しているか、
今考えている人多くないか？　自分の周りだけかもしれないが。

http://www5.cao.go.jp/j-j/wp/wp-je05/05-3-2-24z.html
給与水準の低下で35歳以降に下がっているという説と、資産デフレで取得年齢が下がったとういう
説がある。
700万の所得で、3500万の物件取得というのが普通だった。坪単価180万以下でないと難しい。
買った人の多くはＤＩＮＫｓか親の援助というケースなのでは？

３３歳同士カップル。年収残業込み７００万、今後子供作る親援助なしでも結構買っているのは
どんなケースか考えてみた。男が１１年で１千万以上ためている。１年１００万程度なので
そんなに難しくない。女性は親元から通うことによって、２千万はためている。
ということで、頭金２千万出してそれなりの買っていた。
親元貯金・晩婚化がポイントなので、意外に多いケースだったりする。

アメリカと欧州のバブリーな感じが気になるんだけど。
そんなのは日本の不動産と関係ない？

外人の認識は、想定利回りと金利がイコールであれば、なぜ買わないの、
というスタンスです。それならフリーオプションじゃないか、という
思考ですね。
外人がより多く参加する市場に日本がなれば、より一層物件価格は上昇
するのでしょう。これだけ金余りの時代であれば、日本に投資資金が
流れるのは明白だし、政府もその意向のようだ。
日本のバブルはこれから始まるのでしょう。

外資が通った後にはぺんぺん草も生えません。
彼らは日本の不動産を価値があるから買っているわけではありません。
日本人の預貯金を吐き出させ取り上げるための餌が不動産でありその証券化でもあるのです。
日本国政府が財政再建のために国民の預貯金を無価値化してしまうまえに
取り上げてしまえという魂胆なのです。
皆さんはこの長期的に渡る円安傾向が本当に金利差によるキャリーのせいだと思っていますか？
資源なし、軍事力なし、食糧自給なし、挙句の果ての少子高齢化
ようするに未来の無い国家それが今の日本です。
外国人はそのことを皆知っています。
だから円に売られているのですよ。
同じように日本の土地も本質的には価値がありません。
グローバル化グローバル化と騒いでる方がいらっしゃるようですが
日本国民の金融資産を吸い上げる舞台装置なだけだということに気づかないのですか？
真の聡明な資産家は資産を相当額日本政府の手の届かないところへ逃がしています。
そして日本政府はこれ以上資産を逃がされないようあらゆる法整備をしていますね。