23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

いかん。師匠が先に
＞金利の影響はしれてるでしょ、短期的には。
と仰っていました。

>>843
デューデリ（調査）を綿密にやることです。
地価の動き。今後の上昇率。
それと自己資金と借入金の比率にもよるでしょう。
金持ち父さん的には「住宅は負債であって資産とはよべない」
なぜならキャッシュフローを生まないから。
売却してはじめてキャッシュが手に入るわけで、どこを買うかも
大事ですが底値で買っていつ売るかも大事。

木村剛さんが本のなかで１．５ｍ幅の千尋の谷を目前にして
巻尺で谷の深さや距離を計るのは経営者には向かないといっていた。
リスクのないビジネスはない。
自分の能力で超えられるということがわかってもリスクの確率でなく
リスクの影響の大きさに人は怯む。
勇気というのは、楽に飛べる幅のものを怖れる気持ちを押しのける力
飛べると信じられるならつべこべ言わずに飛ぶ。
飛ばないなら、谷の周囲から立ち去ったほうが安全なのだ。

私は、成功するためには多少失敗してもいいと思うべきで
頭のいい人は、失敗すると馬鹿だと思われるから失敗しないように
やりたがる。失敗したら撤退する勇気、損をかぶる勇気があれば
失敗は怖くない。失敗してカネを失うかわりに学ぶものが大きい。

まあ、DDっても、個人さんが土壌や地震、エンジのレポートまで取るわけにいかないし。
そもそも新築で青田だと建ってみないとわからない部分もあるし。
いやだから事前調査がいらないってわけじゃないですよ。

地歴ぐらいは調べようと思えば国会図書館行ったりヒアリングで部分もある。
近所の古い人に聞けばいい。地名、町名からわかる部分もあるかもしれない。
そもそも朝昼晩、その場所や近隣を定点観測してみるとか、時間さえあれば出来る。
デベや施工会社や初期情報からでも構造躯体含めた建物のグレードは、ある程度はわかる。
場合によっては既分譲の類似物件なんかも事例として調べてみればいい。

ただね、どうしても買いたいんじゃなければ、
「買いたいエリアで買いたい物件で買いたい価格でなければ」
賃貸でもいいんじゃないんですかって気もしますが。
買わなきゃならない理由があるなら別だけど。
賃貸がそもそもいやだとかさ。

感覚的には自用の住宅は、ローン使ってれば資産でも負債でもなく、
プラマイゼロぐらいのつもりだけど。
ただまあ物件投資するのに新規調達する上では負債にしか見られないってのには同意。
住宅ローン抱えてる限り。

>>840
自己資金はどのくらいの比率でいれたんですか？もう手元にキャッシュないよね。

木村が言うなよって気もするが。俺も経営者だが。まあいいや。

だからさ、自用物件買う行為ってのはビジネスじゃないんだってば。
もちろん俺っちもビジネス以上に真剣にやるけどさ。笑

>>850
自己資金は全部10％、残りは都市銀行のプロパーローン（名目はアパートローン）
キャッシュは諸費用込みでも２０００万も使ってません

それを賃貸に回してるということでしょうか。
個人さんとしては大成功の部類でしょうね。良かったですね。

>>851
１７坪として
ＷＣＴ、２４０万／坪　　　　　４０００万
南青山Ｔ、３５０万／坪　　　６０００万　
Ｎ横浜　２８０万／坪　　　　４７００万
約１億４７００万
自己資金１４７０万
借入金13320
毎月の返済４８万円
家賃収入
ＷＣＴ、１.5万／月坪　　　　　４０００万
南青山Ｔ、２万／月坪　　　６０００万　
Ｎ横浜　１．２／月坪　　　　４７００万
家賃収入　８３万／月
管理費当経費　９万／月

月あたり収入２６万

すごいな。

家賃収入
ＷＣＴ、１.5万／月坪　　　　　25.5万
南青山Ｔ、２万／月坪　　　 36万　
Ｎ横浜　１．２／月坪　　　　 20.4万
(訂正）

ＷＣＴを買ってグローブを買わなかったあたりに
抽選を避ける姿勢がうかがえる。
同時期私も買ってましたがＣＭＴの６倍はずしてから連敗

でもよほどの信用をお持ちなんでしょうね。

大予測　いつ下がり始めるか
２３区新築平均坪単価　２００６年１００とした指数

西暦　　　２３区新築　　坪単価
　　　　　　平均値
２００６　　１００　　　　　２００
２００７　　１２０　　　　　２４０
２００８　　１２５　　　　　２５０
２００９　　１３０　　　　　２６０
２０１０　　１３３　　　　　２６６
２０１１　　1４０　　　　　２８０
２０１２　　１４４　　　　　２８８　
２０１３　　１２９　　　　　２５４
２０１４　　１１９　　　　　２３８　
２０１５　　１１５　　　　　２３０
２０１６　　１１３　　　　　２２６
２０１７　　１１０　　　　　２２０
２０１８　　１０８　　　　　２１６
２０１９　　１０６　　　　　２１２
２０２０　　１０４　　　　　２０８
２０２１　　１０３　　　　　２０６
２０２２　　１０２　　　　　２０４
条件
①金利は、年０．２５％で５％を目指す動き
②景気拡大がすすみ、賃金水準があがる
③消費者物価が年率１〜１．５％で上昇
④都心Ａクラスレジが１％づつ賃料をあげていく
⑤新築マンション都心６区の年間供給量は２０００戸程度
　その他２３区あわせて１万戸程度
　東京圏分譲マンション戸数４万〜５万戸水準

>>854、855
840です
ＷＣＴとＮ横浜の取得時の坪単価はもっとずっと安いです
それから、意外に思われるかもしれませんが、Ｎ横浜のほうがＷＣＴより賃料単価が高いです

ＷＣＴはアクアの中庭向きの部屋ですかね。階数によりますが１９０〜２１０万／坪
という記憶です。賃料は１．２万〜でしょうか。天王洲物件というイメージだからですかね。

Ｎ横浜は物件も立地も見ていないのでわからないです。

同じ２０００万でも私はその時期、自宅買い替え　の追加資金として１０００万
ローンが３万５千円浮いただけ。（資金利回り１．６５）なんで返済した。馬鹿馬鹿＞自分
その後、度重なる紆余曲折のあげく　グローヴ２期で買えて９００万
こちらは利回り７％
他にも１ルーム、２ルームを中央区と千代田区に持っているけど、これは生命保険代わり。

だめだ。オレは（；；）
勉強し直しだ。

もとい、１０００万を買い替えの自己資金に追加したのは、投資利回りに換算したら4.2％だな。

Ｎ横浜＝ナビューレ横浜タワーレジデンス
横浜駅東口そごうの隣に建ってます

８４０さん、タワーの１Ｌって大抵倍率ついてますよね。くじ運がいいんですね。
というか逆にと不人気を狙うのですか？
南青山はどうやって買われたのでしょう。
今にして思えば、安値狙いで高倍率の抽選物件ばかり漁っているといつまで
たっても買えない。

さて、８４０さん。今後はこれをどう料理しますか？出口戦略はどうお考えですか？
南青山を６年目で売って２０％税金払って残りの２軒に補填するのでしょうか
値上がりと収入と残債の減り具合を勘案すると７年目あたりがトータルで
リターンが大きいから全部売りますか？

家賃収入
ＷＣＴ、１.２万／月坪
南青山Ｔ、２万／月坪
Ｎ横浜　１.３／月坪

て感じでしょうか。
これなら５〜６年後にＮ横浜を売却処分して、腐っても港区のＷＣＴを１０年ちょいで売却、南青山Ｔは２０年間保有ってとこじゃないですか。

そうか、２０００万の自己資金で１５０００万の物件を買って１３５００万の借り入れでも
物件価格が４割上がった時点売れば２億１千万。６０００万の譲渡益
当然売るよね。

長期譲渡なら６５０万の売却経費と２０％の課税を控除して４２００万の手取り利益。
さて利回り１４％なら７年で投下資本回収だから、純利益も４０００万。
２０００万の自己資金で６０００万の居住用資産買って、それが１．４倍になった時点で
売って２４００万稼ぐよりはずっと賢いなぁ

840です
ご心配ありがとうございます
こちらスレで売り時を勉強させていただきます

一等地以外はピークで売却。一等地は長期保有でしょう。
ピークをいつと見るか。株と一緒で腹八分目で引く勇気が必要ですね。