23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

下記が一般外国人向けの東京の不動産（マンション）のWEBサイトです。
＊ここの社員ではありませんので。

http://www.realestate-tokyo.com/sale/

一億以上の物件をサーチすると140件ヒットしました。まあ、全部が売れるとは思いませんが。
話題の湾岸物件も売り出されてますね。最近、WALL STREET JOURNALでも東京都心の不動産物件が
紹介されているしね。やっぱり東京の不動産はHOTなMARKET状況ですね。
関係ないけど、インド人が新日鉄を買収しようとしているしね（笑）
本当に国境を越えた大競争時代に突入していると実感致します。世界中のどこに資産を配分して
どうやってCASHを生み出すのか・・当たり前の話だけどね。

わが国不動産は戦後〜１９９０年まで４５年上昇一辺倒。
それが１９９１年から２００４年まで１３年間はじめての下降を経験。
地価が再浮上する転換期も未曾有の出来事。
底値で買った物件が上昇しまたいつか下降に向かうにしても
果たしてどのくらいのスパンで繰り返すのか誰も実は経験がない。
とはいえ、米国の不動産市場と同等のスタンダードが整った今は
米国市場と同等のサイクルを繰り返すと考えるはあながち間違い
ともいいきれない。
http://www.jri.co.jp/thinktank/research/eye/2006/1012.pdf
図表３は大きな低迷のあった１９８５年〜１９９５年以降の米国各州の
住宅価格の値動きだ。
対前年比の変化でも上昇率は大きく変動するが、１０年スパンで
上昇傾向にあったことがわかる。
米国住宅マーケットが下降に向かうなかで日本のマーケットは逆に
大きな上昇期を迎えるという見方が大方の米国投資家にあるのかもしれない。

フローで年間４−５％安定的に収入が入り、年間でエクイティ価値が２０％以上上昇しそうな投資で考えた場合、東京の不動産は結構、魅力的に写るんでしょうね。特に低金利での借り入れでレバ効かせれば、年間２００−３００％も夢じゃないしね。だめ押しで円安局面での割安感もあるしね。

戦後から１９９０年までは人口もぐんぐんと右肩上がり。
今上がり始めたけれど、そういう時代ではないので、そういう意味でもこれからは
過去からは学べないという気も。だから下がるというのではないけれど。単に
何とも言えないなあと。

ケネディ・ウィ◆ソン日本法人が２００３年頃にレジデンスの物件を探しまくっていたときは
２００３年問題でオフィス賃貸を見限ったのかと思ったら、逆だった。
オフィスは空室率が１％になってレジデンス賃貸物件の底値買いを目指していたわけだ。
ファンドや機関投資家の次は個人投資家の買いがくるのかもしれない。

米国は国土が広いから州によって値動きがばらばら。
わが国も今後はそうなるのでは？
とはいえ、地方が名古屋のように上がるわけではない。
もっとコンパクトな高値分散。
価格上昇に差異がでるのは東京３０ｋｍ圏。
幕張、白井、柏、浦和、小金井、港北ＮＴ、横浜は都心価格と独立して
高値圏を作るかもしれない。
３０ｋｍ圏は東京の衛星都市ではなく独自の商圏を持つ。
休日に東京に出るライフスタイルでなく求心力を持ちうる。
北千住や松戸は柏にかなわない。東京まででなくていい品揃えを
柏の商業集積は目指している。
地価反転でこれから本当の郊外の成長が始まる。
郊外がそろって高値になる同心円的な高騰ではない。
求心力のある郊外拠点だけがクラスターのコアとして価格が上がるのだと思う。

>>809
もちろん、過去の上昇と今後の上昇は意味がちがう。
１９７０年を１００とする指標で消費者物価は３００になったがバブル期ピークで住宅地価は
全国平均で６００．現在３００に戻った。
国内で閉じた金融経済の１９８５年までは物価上昇と地価上昇はリンクしていたが
８５年以降消費者物価とは無関係に地価が上がった。
消費者物価の安定を目指す政府・日銀は地価に無頓着だったわけだ。
そのつけが１５年の資産デフレになって跳ね返った。
ここで、また消費者物価に連動して地価が上がることはありえない。経済成長率と
地価高騰は無関係だということがすでにわかっている。
逆にいえばグローバルなマネーが流入すれば、人口増や経済成長の如何に関わらず
地価は上がる。
米国の住宅価格が高騰した背景の一つには、日本の金融機関が米国債の次に安定している
フレディマック、ファニーメイなどの債権を買い捲ったことがある。
マネーサプライを増やそうとしてゼロ金利、総量規制緩和をした結果、投資先のない国内
金融機関のマネーは米国住宅市場の高騰を引き起こしたわけだ。

MARKET自身が国際化している以上、過去の日本独自のDATAはあてにならない可能性あり。
大波動が東京地区の不動産業界を襲うのかどうかはここ二年ぐらいの動きを見ないと
判断はしづらい状況。
いづれにしても東京にも魅力的なレジ物件が増えてきた事には間違いない。
日本独自規格のマンション（団地形式）は外国人には相手にされないし
益々、二極化が推し進められる。デペの淘汰も始まる可能性もあり。

小泉政権が仕掛けた「破壊工作」は確実１９４０年体制体制を壊した。
日本は金利の安い米国の特別州のようになってドル機軸の経済圏を支えていくだろう。

バブルの時代の尖兵として中曽根政権で「ロン・ヤス関係」から不沈空母まで
持ち出したののと同様に、小泉政権の規制緩和で完全に共生関係が強化された
規制緩和は、米国が安心して日本に投資できる環境を整備する目的にほかならない。
それを批判する必要はなくて、わが国はものづくり、米国は金融の技術を生かして
それぞれ経済的に成長を維持できたらそれでいいのだろう。
ケイマン島がタックスヘイブンとして機能しスイスが安全な銀行として機能したように
日本は金利の安い資金調達先として世界の投資家に重宝がられる。

米国と同化するということは中流社会が壊れて階層の格差が広がるということ。
はからずも日系のロバート・キヨサキの『金持ち父さん、貧乏父さん』はその警告
でもあったわけで２０００年という出版のタイミングのよさは偶然とは思いがたいものがある。

パラダイムがすでに大きく変わってしまったことは銘記すべきだ。
会社で働き蜂として滅私奉公しても千葉郊外の一戸建てしか買えない団塊世代は退職し、
自己資金を運用して都心のマンションを買う３０代が生き生きと活躍する時代になった。
リスクを負うことを他人に勧める気はないが、社会が年金や健康保険すら保証しない
時代に自己防衛策としてファイナンスリテラシーを高めておくことは無駄ではないだろう。

確かに３０キロ圏に住む団塊ジュニアとその次の世代は地元で暮らし、地元であそぶ。
親世代ほど都心神話にあこがれてないのは事実だろう。

かれらが東京一極集中の価値観を変えてくれれば、周辺都市はもっと元気が出てくる。

今の都心のなりふりかまわぬ開発を見ていると、
近い将来住環境自体が悪化していく懸念をおぼえざるを得ない。

眺望自慢だったマンションのすぐとなりに新しいマンションが建ち、
一気にお見合い日陰マンションに。挙句は乱立で団地状態。
満員の電車、道路などロジスティクスは限界、汚染や廃熱やゴミ問題。
人口密度が高まれば軋轢も犯罪も増加。
そもそもいい土地がなくなれば、工場地帯や土壌汚染、僻地など、
より悪条件の物件しかでなくなる。

日本が米国の後追いだとしたら、都心部は、喰うに困って仕事を得るため、
近隣から集まり再生産される貧民層のスラムになるリスクさえある。

環境のいい郊外や地方都市が、都心を逆転することも今後ありえる。
いまの高値のうちに都心部を利確して、まだ眠りから醒めない郊外を仕込んでおくのが、
案外３年後先見の明を賞賛される事に繋がるかもしれない。

>>808
そこまで欲張らずとも
２００５年、８０㎡６０００万のＷＣＴを４０００万のローン組んで買ったら
８４００万に値上がりした時点で売って同額のＴＯＹＯＳＵタワーを買う。

坪単価３００万なら９２平米が買える。２００９年入居して３年住んで
２０１２年。２割上がっていたら１億円。売れば手元に６０００万。
青山の築３０年の中古坪単価３６０万に住み替えもよし
６０００万のキャッシュで郊外の戸建てを買うもよし
３０００万を自己資金に１億円の賃貸物件を買い。３０００万は高利回りの
金融商品を買って収入＋１５万（４０００万のローン分）で賃貸に住むのもいい。
バブルの頃は２倍になったがそこまであがらずとも自己資金を３倍に増やせる。

先の例でそのまま築７年で１．７倍になる可能性は少ないかもしれない。
築後５年で１．４倍までの上昇がピークとしても、２００９年の竣工物件に買い換えれば
２００７年価格で契約して支払いは２００９年に持ってこれる。
最周期で契約することで２００７年相場と２００９年相場の価格ギャップを活かせる。
２００７年価格が２０１２年までに１．２倍になるのは容易だろう。そのために買い替え
をかませる。あわせて５年目に広い新築をもう一度場所を替えて楽しむ余禄もついてくる。

いま、戸建は結構下がってきますけど
マンションだけが高止まり？って感じに思えるのですが
みなさんの体感はいかがですか？
防犯上、マンションのほうがいいかな〜と思ってるのですが

そもそもデベが売り惜しみをするのは、築浅からの買い替えが販売時間差の裁定買い
がわかっているからだ。
デベは買い替え特約を嫌う。しかし買い替え特約の客を拒むわけにはいかないから
３ヶ月で期間をきめ、さらに５ヶ月に伸ばすなかで査定価格を下げる。それで売りたくないと
客が言えば話はご破算になる。高額物件は会員限定販売という相談会をやって
買い替えの査定と売りをさっさと済ませて話をまとめようとする。先高感が続いている
うちは早めに買い取る契約をして売る話を並行して進めたりもする。それでデベは鞘を稼ぐ。
資金に余裕がないなら買い替え特約で買うしかない。

余裕があるなら一旦ローンを完済しておいて既存物件と買い先物件を共同担保にして
住宅ローンを組むほうがいい。
売るのに時間がかかっても賃貸に出すのは考えない。３０００万控除が使えなくなる。


築浅で転売が出る背景にはこういう事情があるからだ。
vタワーから虎ノ門ＴＲなど結構買い替えがあっただろうし虎ノ門ＴＲ自体松涛や
南平台や広尾への買い替えの踏み台にされていると想像できる。
高額になると３０００万控除ではおいつかない買い替え特例による課税の繰り延べ
を使う。結果的に最後の譲渡益課税を避けるには長期保有しかない。
そういう意味では定期借地権物件でも構わないということになる。
老朽化しても優良賃貸物件として投資回収できる。
もともと都心物件ほど値上がり率が高い。１．４倍と１．２倍などというケチナ話は
庶民の湾岸タワーレベル。４００万が７００万になったらそれだけで１．７５倍。

＞いま、戸建は結構下がってきますけど
世田谷の更地は軒並み高額。一方３５坪のミニ戸の中古はさほど
高値になってはいない。
＞マンションだけが高止まり？
戸建てを売ってマンションに買い買える以外に、９０００万、１４０００万の
マンションを買う手建てはない。
一方、郊外の戸建てが下がっているのは数年前からの傾向。
郊外のバス便戸建ては郊外の中古マンションと同じ値動きだろう。
具体的にどのエリアを指して戸建てが下がっているかによるだろう。

上がった分だけいっぺんにドスンと下落。そういう都合のいい話にならないのが地価の値動きだ。
どの国の住宅地価の値動きをみても高騰するとき＋３０％や２０％の対前年比で上がるけど
下がるときはマイナス１０％〜１５％というのが普通だ。
なぜなら住宅地は売らないで持っていても困らない。更地をローン組んで買う馬鹿はどこにも
いない。そういう危険なことをしない限り高値掴みの含み損はなかなか顕在化しない。
下がったところで「様子をみているから」負の資産を抱え込んでしまうわけだ。
都心は高値で買いそびれた需要の下げ待ちが必ずあってあるところで買い支える
そりゆえに次の底値が前より安くなる保証もない。

土地は原料価格のようなもので値上がりすればマンション自体値上げするしかない。
地価が下がる要因は一つしかない。
上がり続けてこれ以上高値で仕入れたらマンションや宅地が売れないという限界にきて
取引がなりたたなくなる時点だ。

売りたくても買い手がいない。

そういう恐怖心に襲われてはじめて地主は安値で売ることを決意する。
今の都心市場はまだそういう状況どころか、地主が売り惜しんで物件が出てこない。
そりゃそうだ。地価反転して３年程度でだれが下落すると考えようか。

逆に中古マンションなど値上がり相場では、ほとんどの売主が安値売りをして相場との鞘を
業者に抜かれているのが現状だ。それだけ値上がり余地がある。
地主が土地を業者に売るには業者が競争入札をするからそのようなことはない。

買う買わないは「意思の問題」ではなく、「購買力の問題」だったりする。
自分が買わないと人も買わないという考えは間違っている。
今がすでに格差社会だから平均的サラリーマンなどこの世にいない。

①親が資産を持ったサラリーマン、
②親がそれほど資産のないサラリーマン
③自分がすでに資産を持ったサラリーマン　
④資産はないが高額収入のサラリーマン

の４種類。
②以外は高くなってもマンションが買える
というか底値で買うことに強くこだわっていない。

底値でないと買えない人が底値にこだわる。

物件の部屋えらびでも構想倍率の低い割高の部屋なら無抽選で買えるのに
すこしでも安いところという配慮が災いを招く

下がることを求めるのは、自分の懐を基準に世の中をそれにあわせろと
言っているようなものだ。
ホームを出た電車に戻って来いと叫ぶのは愚かだ。
むしろ次の電車が来る時間を調べるほうがまともだ。電車がこなければタクシーに
乗るしかない。
中古価格を下げようとしても指値が効くのは先安感があった時代の話。
どれだけ上がったから高い・・ではなくこれからさらに上がりそうかどうか
という話だ。

待てば上がると信じる人が多ければ、指値をしても相手にされない。

市場の数パーセントの売れ行きが鈍ったところで、需給バランスは変わらない。
むしろ値上がりは緩やかであればあるほど長期化する。
暴落させたいなら上昇をたきつける方が効果的かもしれない。

とはいえ、そんなことをする暇があったら自己資金を増やす算段を考えたほうが賢い。

下がって欲しいという人は
財政当局がいかにしたら資産デフレが止まるかやっきになってマネーサプライを増やして
きたかも無頓着で、自分が買えない不満をわがまま勝手に嘆いている。
地価の回復が景気回復と同義である認識すらない。

底値でマンションを買った人たちは景気回復に貢献したごほうびをもらったようなもの
だと思う。
その傍らで大暴落を唱えた声にもめげず。

上がるのを確かめて買うなら誰でもできる。その代わり多少の割高の負担は当然だろう。
前売り券は評判を確かめずに買うから安いのだ。

買わないと決めたら資金を運用して利回りが地価の上昇率においつくことを考えるべきだ。
視点を変えて買える場所を探すか購買力を高めるか。
自分の買える可能性を変えられるのは自分しかない。
何もしないで待つことが最大のリスクだ。

いままで、なぜこうも地価の動向に対する意識の差が大きいのか
不思議でならなかった。育った時代背景がひとつのヒントになるのかと思う。

子供は親の真似をするものだ。親が不動産をまめに貸したり売ったりしている
のを見て育てば自分もどうやれば資産が増えるかをおぼろげながら知る。
タイミングがきたら抵抗なく同様のことをはじめる。
そういう意味では、東京の団塊世代はことごとくバブル期に郊外を高値掴みした口だから
親があせっても親自体成功体験がないから役にたたない。

地方の団塊世代の親の方が被害は少ない。祖父の土地に住んで貸家を建てたりそれなりにやってきた。

親がインフレのまっただなかを生きてきた１９５０年生まれ以降（５５歳〜４１歳）は
不動産がいかにインフレに強いか理解している。現在６０代７０代は１９７０年代の「一億総不動産屋時代」を生きた世代。
生粋の土地神話の申し子だ。

そもそも１９９０年以降に社会人になった現在の４０歳より若い世代は
基本的にインフレとはどういうことか理解できないのだ。
モノの値段が上がっていく経験がない。
値段が自然に上がっていくという認識がもてなくてあたりまえの世代なのだろう。
越後屋が米相場を吊り上げてお代官様に貢ぐシーンくらいしか思いつかない。
海外ファンドの仕掛けによる株の上昇、下落など「誰かが仕手」の相場しか
知らないのだ。

これは不動産を考える上で最大の弱点だろう。
上がり下がりするものといえば株しかしらないからついつい株のアナロジーで
考える。仕掛ければ下がる・・・おいおい。だったらバブルはコントロールできただろう。

本来８５年〜９０年のバブルはほとんど消費者物価の上昇を伴っていないので
土地が上がるというのは都会を捨てて郊外に住まわされる由々しき出来事でしかないのだ。
それも親の実家で住む学生には実感が乏しい。
そのうえ、知識としてバブル＝呪わしきものという短絡思考が身についている。

バブルは経済現象であって倫理とは無関係なのだ。

インフレを経験した世代はモノの価格は上がって当たり前だと思っている。ふつうに
上がる分には貨幣価値が下がっているという受け止め方ができる。
デフレ世代は、お金は王様志向だから、キャッシュの価値が揺らぐことは不安なのだろう。
お金が目減りする経験がないからすぐにもとに戻ってくれないと困るわけだ。

なんだか上がって欲しい人、郊外が売れて欲しい人がいるようで。
長文の連続投稿は読む気も失せるし、主張も結局わからん。
テーマ絞って端的に書いてくれ。あんたのブログじゃないんだから。

もうすぐ金商法施行。緩やかーな締め付けは始まってますよ。
キャピタルゲイン狙いの人、そろそろババつかむかもよ。
投資なら、自己責任で。