23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

>>620さん
論理を受け入れがたくても以下の事実は受け入れざるを得ないよ。
一次取得者が湾岸とはいえタワーマンションの８０㎡がらくらく買えて
同じ一次取得者が９０年の半ばとはいえ、流山や柏で２０００万の貯蓄に
３５００マンのローンを乗せて買った一戸建てが２５００万にもならない。
そういうかつての現実ほうが住宅政策としては問題が多い。
どっちの貯蓄努力が報われないかは明白だ。
値上がりがきついと貯蓄意欲がうせるという意味ならわかる。
でもそれは金融政策のせいだ。

都心のごく一部はどんなに高騰しようがわれわれの口出しする世界
ではない。
庶民がすでに買ったタワマンなどそれほど値上がりはしないよ。
高騰する都心は日本の最上位の６７万世帯が
１７８兆円、１世帯あたり２．７億円持っているらしい（前出　原田泰大和総研チーフエコノミスト）
からそういうひとにまかせておけばいい。
実際に、一次取得者は柏の葉キャンパスとか、流山おおたかの森とか
ららぽーと横浜などで便利で安いマンションが手に入る。

あのですね、ファンドにしても、外資にしても、「分譲マンション」を買うわけじゃないんですよ。
もちろん「区分所有」を買うわけでもない。わかります？
区分所有の分譲マンションの価格を決めるのはエンドの皆さんです。デベではない。
デベは売れなければいずれ下げざるを得ないから、決めるのは皆さんです。

でもですよ、投資する人間、マンション一室投資のエンドレベルではない、
一棟売りのマーケットではやはり利回り勝負なわけです。
利回り勝負とは何か。乱暴な言い方すればローン（ノンリコ）がつくかどうかです。
それには遵法性の問題もあるし、空室率がどの程度か、固都税や管理費等の経費がどの程度かかるか
修繕に今後どの程度かかるか、それでCapいくらで買うわけです。売るときのCap考えてIRRはじいて。
そのマーケットはおのずと上限はありますよ。だから新興不動産系上場会社の株価も下がってる。

二つのマーケットはどっかでリンクしてますけど、例えば土地の仕込みの段階で。
都心では中古のまともな売り物がなくなって殆ど開発案件が主ですから。
でも二つのマーケットは別なわけです。
エンドさんが、やれ買って、貸して、売ったらどうなるみたいな話をされるのは
個人の自由と言えばそれまでですが、貸せなかったらどうするの？空室か満室かゼロヒャクですよ。
賃料取れなきゃどうするの？。中古市場で売値下がったら（上がらなかったら）どうするの？ですよ。

タワーだ、やれ分譲坪単価650だ、1000だは結構ですが、個人的にはもうちょっと冷静になった方が
良いんじゃないですかって気がします。直近成功体験のある人ほど、もう冒険しないと思うんだが。

柏の葉とかやめといたほうがいいよ。
引きこもりになるよ。まわりなにもないんだから。

＞貸せなかったらどうするの？空室か満室かゼロヒャクですよ。
私は、自信がなければ新築でサブリース会社つける。
いままでそうしてきた。直接貸しでも不安なら相場の５％安で出す。
傍に大型一棟貸しのある物件など牽引役になるからそういう場所をねらう。
少なくとも賃貸仲介会社に信頼できる人は３人以上確保しておく。
６ヶ月空室だったり一ヶ月後に急に退室されても困らない資金余剰を持つ。
素人は素人なりに失敗もするし勉強もしてきている。
投資にリスクコントロールは不可欠だ。

もちろん今手元に３０００万あったとしてそれで１億円の融資引き出して都心
物件の１ＬＤＫ買えといわれても断るが。
基本的に、短期の転売はしない主義だ。できれば２０年以上持ってインカムゲインを
味わってから元本が戻れば上出来。何しろもう歳だし。

＞629
１０年後の変化は、想像を絶すると思うよ。駅直結、シネコン、ＳＣ付。車さえあれば
別に困らないよ。おおたかの森にはエノテカがあるし、飲食店舗だって悪くない。
豊洲が電車賃の高い線で結ばれて茨城県境まですっとんだと思えばいい。
流山も柏も既存住民の所得階層や学歴が結構高い住宅地なんだけどね。

「６ヶ月空室だったり一ヶ月後に急に退室されても困らない資金余剰を持つ」

ノンリコースだったらDSCRに引っかかってデフォルトですよ。
というか、いいんじゃないですか。別に否定はしません。ただマーケットは違うんですよってハナシ。
グロス5％や4％で経費まかなって、空室リスク抱えて、シングルテナントで、ましてやマスターリース
付けようなんてのはプロはしません。そんだけのハナシ。

あなたの知識はわかったからさ。・・・浮いてるよ。ファンの期待をうらぎらないで

あ、ごめん、ホテル買った人がいるか。笑
5％や4％どころじゃないし。

>>浮いてもいいですが、要は際限なく上がるような期待で実需物件を買うのは違うんじゃないと言いたいだけです。ではさようなら。

サブリースなんて当初貸せる見込みのあるうちはそこそこいい条件出してくるけど、
築年が進んで不利になったら、引き受け条件急激に悪化しますよ。

少なくとも新築時でサブリースに頼らなきゃ不安なような物件は、
そもそも投資不適格です。

あ、そうそう一室だけ高額な物件買うのはよくない。確かにゼロ・百。でも、最初は仕方ないよね。そういうばあい最悪自分で住んじゃう。住んで売れば税金かかんないし、

しかし実際問題、貯金がわりにどこを買ったらいいかっていうのは、師匠のおっしゃるとおり
物件がなくて悩むね。

＞635
御意。・・・話題かえよう。

確かに賃料利回りがグロスで４％切ってくるレベルだと、ちょっと投資としてはお粗末ですよね。（それこそワンルーム業者みたいに営業マンにインセンティブだして３％台の物件を独身女性とかに押し込むビジネスモデルでないとね）ただ世界中見回しても不動産賃料で６％以上とれたのは、ちょっと前の日本都心部と今の日本の地方部ぐらいで、数が少なくなってきているのも事実。加えて、これまではベースに高い賃料利回りがあって、その上に年間で数十パーセント値上がりするキャピタルゲインがあったからこそ、新興不動産株が爆騰したわけです。これからは再開発を伴うとか手間のかかることをやれないと、簡単に転売で数字を積み上げるのはちょっと難しい局面になりつつありますよね。

皆さんにお聞きしたいことがあります。
（スレタイが23区内の新築マンションであることは承知ですが）
なんで、綺麗なものばかりに投資するのか知りたいのです。
私はもっぱら中野、杉並で木造のアパートを買いあさっています。
築２０年程度でワンルームが６〜１２世帯程度のが中心です。
一部屋家賃７万円程度のものです。
再建不可には手を出しませんがわけありも多数です。
空き室率は年平均５パーセント以内です。
今までに３億２千万の投資で年４千八百万あがっています。
もうけるなら見かけ悪くともボロに限ると思うのですが？

そう。だからこそ実需でゆるやかに価格が上がっていく。マンションが上がるまえに
都内の戸建てや更地が坪単価１８０〜２４０になってくれば、おのずと都内のマンション
の新価格も実需で売れていく。
その前に、郊外が一次取得者に売れて相場が底上げされるんじゃないかな。
あと６年くらいは都心６区で大きな物件は多数でてこない。
価格は大きく下がったりはしないでしょ。

>>639
大きくスレ違い。それはそれでスタイルなんだからいいんじゃないですか？

投資でも投機でも、一番儲かるのは思慮の薄い客をカモにする事。
埋立地だろうが工場跡地だろうがドヤ街だろうが、イメージとブームに火がつけば高騰する。
仕入れが安いだけに儲けもでかい。
高級住宅地への投資は底値保証で堅実ではあるけど、
アホ買いしてくれるぬるい客がいないので利幅は望めない。

ブームを作るのには莫大な広告宣伝費が必要。個人や弱小デベでは到底無理。
そう考えると、大手財閥系の大規模開発に乗るのが一番手っ取り早い。
都内では実質商売できにくくなっている状況で、どこかで郊外への転換が図られるはず。
今のところ横浜ららぽとかオオタカの森とかは、今一本気度が感じられない。
売ったら売りっぱなしになる可能性大。

個人的には、多摩地区で本気のプロジェクトが始動したら便乗したいと虎視眈々。
環境、アクセス、地盤等ポテンシャルは秘めている。

ま、いずれにしても２％台で調達した資金を背景に賃貸不動産が一部の法人（ファンド含む）や個人ヘ集中し、一方でエネルギー、食料といった生活に欠かすこのとできないものが、次々に新興国需要で急騰していくことが避けられない流れを見るに、この先、どうなっていくかは火をみるより明らかでしょう。このスレを見ていると、目先のマンション価格だけを株価のように追って、上がったから下がるといった論調の方ともう少し深い視点で見ている方といった大きく分けて２つの派閥があるように感じるのは私でけでしょうか。

インド、中国、そしてロシア、東欧、資源の奪い合いですな。人的資源、
技術等々含めて。
実際あらゆる価格が上がってますしね。日本の不動産だけ長期的に下がる
というのはなんだかね。

実質価値と市場価値の乖離を裁定することで儲けるのか、
ただインフレで、円表示の金額が上がる事でよしとするのか、その違いだと思いますが。