23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

いつ下がりはじめるかは政策しだいかと思います。
前回のバブル時、政府・日銀は「ミニ国土法」「超短期重課税」「総量規制」等、ありとあらゆる
「オーバーキル」政策を総動員して地価抑制策をとりました。
瞬く間に地価は大暴落しバブルは崩壊しました。
そして暗黒の１０年がはじまりました。
今回はまさか同じ轍は踏まないでしょう。
よって今回は、比較的長期間下落はないと考えます。
ただし、都心はスーパーリッチ層だけの居住区となるでしょう。

どうせ物事循環すんだからまた下がるんだけどね。

前回の問題点は、過熱した相場を抑制する政策までは、よしとしても、そのあと政局の混乱が加わり、適切な不良債権処理を１０年以上先延ばしにしたことが、必要以上の下げを加速し、経済に大打撃を与えた点。その副作用として、西武、ダイエー、大京といった有力企業が有利子負債で押しつぶされる一方、必要以上に下げた不動産をうまく入手し新興不動産会社がいくつも台頭し、新陳代謝が起きているともいえる。つまり、今の不動産をとりまく状況は、不動産融資が健全化するとともにreitの導入を通じた急激な資金引き上げを抑制するバッファー機能が組み込まれた極めて健全な上昇相場形成局面といえるでしょう。だからANAホテルが高値で買われるわけですよね。

擁護するわけではないが、バブルは政府のストップで崩落したわけではないですよ。
その時点で既に、強硬に止めざるを得ない過剰な信用創造と融資モラルの低下が起きていたんです。
言ってみれば遅すぎた。
あのまま放置していたら、それこそもっと恐ろしいクライシスになっていたでしょう。
まあ、その恐慌状態で仕入れた方が、投機家はもっと儲かったかもしれないけど、
そういう価値観の人種を主眼に経済運営すべきではないですから。

あの当時から教訓を得るとすれば、いかに未然に過熱を防ぎ、
上げと下げのバランスをとりながら、持続的な安定成長をもたらすか、でしょう。
上げ続けもせず、下げ続けもしない。
マーケットの参加者に常にリスクを感じさせる、
そういう認識が働いていることこそが、最も全体の富を大きくする。

そろそろ本当に過熱感が出てきたようなので、
固定資産税の税率アップ、住宅減税の撤廃や譲渡益課税免除などの縮小が必要かもしれません。

ちなみに不良債権処理を先送りせず、ドラスティックにやっていれば、西武、ダイエー、大京、長谷工といった有力企業？はあっという間に清算、銀行もろとも影も形も残らなかったでしょう。
１０年の犠牲を払って生かした事が、良いか悪いかは、歴史家の判断を待つしかないですが。

不動産業への資金流入量が、年間3.5兆円を超えると、地価の抑制はきかなくなり、地価は暴走状態になって上昇する。

不動産業への資金流入量が、銀行の全産業への新規貸出額の15%以上

になる前に、何らかの規制が必要になるということです。
ただ、それまでに手を打てるのか、分かりません。

また不動産が上がり始めましたよ。

というより元々上がってるでしょう。どういうこと？

606です
当時の当局のやり方は本当に無茶苦茶だったんですよ。

売買価格は行政が決める。
譲渡益にはほぼ100％課税する。
金融機関には融資させない。

容認する人いるなんてが信じられません。

住宅は世帯数とストックの対比では充足したが、広さや質、立地利便、老朽化対応など
満足すべき水準とは言いがたい。
住宅市場が正常に動き、所得の伸びやライフステージにあわせて住み換えができるのが
本来の姿だ。ところが
９０年代の郊外戸建取得者はいまだ含み損を抱え２０００年以降の都心周辺部マンション取得者の
含み益がひろがりつつある。
住宅政策的観点からは郊外地価が１９９５年水準まで戻せば９０年取得者の大半は
住み換えが可能になる。そこまでは政策的に地価抑制策を行う理由はない。

地価の緩やかな上昇はステップアップの住み替えを促進する。
価格の波を１０年程度とみれば、２０１２年頃までは年４％平均で
底値から１．４倍くらいになるのがマイルドな上昇といえるだろう。
２３区平均でいえば新築マンション坪単価が２１０万⇒２９０万くらいにまでは上がる。
買い替えでないと手が届かないが、近郊の戸建ての土地が売られ利便のよい
都内マンションに入居という流れが加速される。

一次取得者は都心のコンパクトマンションか、郊外の３ＬＤＫを買う８０年初期のすたいる
に戻るだろう。
都内のミニ戸から郊外の庭付き一戸建、豊洲などの高層マンションへの住み買えも出る。
買い替えニーズが一巡すれば市場は本格的に休眠状態に入る。

需要は緩やかに後退しはじめ２０２３年頃にもう一度底値になる。
その前に直下型地震で住宅密集地が大規模に火災になり、大規模な復旧事業が
おこなわれないとも限らない。

バブルははじけてみないとバブルかどうか判らないってことですね。無事に軟着陸すれば、それはただの好景気だったってことで。

バブル崩壊以降、好景気＝バブルという等式が人びとの発想に染みついてしまったのかもしれませんね。

2023年底値は良いですね。40代後半で買い増せる。
頑張って2012年頃までにもう2-3件追加で買いたいものだが。。

>>614　「金融機関には融資させない。」

あのですね、プロのマーケットでは金融庁管轄の金融機関では
既に締め付けが始まってるとこも結構ありますよ。
一般的な受益権化するための信託銀行なんかは相当以前から
邦銀外銀問わずチクチクチクチクやられてるし。
ファンドもOもDも刺されたし、監査法人ショックでAとかもいかれてる。
緩過ぎただけの反動ともいえるが。
まあ、ノンバンク、外資レンダーは関係ないんですが。
もはや国交省じゃなにもできない。完全に金融庁マター。
不動産が名実ともに金融ビジネスになったともいえますな。

とにかく貸さなきゃ上昇ストップか下がりますよ。当たり前じゃんね？

あ、貸さないってのは、ローンが伸びないってことですよ。
ローン額が増えない限り、ハイレバにできない投資家は
突っ込んで買いにいけないってことです。
ってことは利回りがそれ以上下がらない。

期待IRR上げようとすると、出口売却時のキャップレート下げるか
賃料収入膨らますか、経費削るかしかない。
でも賃料上がらない、経費削るっても眼界がある、出口のキャップは
フン詰まりで危険。

まあValuation滅茶苦茶な連中がやってる某外資のホテル買いとかは
ミニ？バブルのアダ花みたいなもんです。儲けすぎてとち狂っただけ。

外資だろうがなんだろうが、金がいくら集まっても一緒。
全額キャッシュの連中なんて殆どいないわけで。
イールドギャップが永遠にあれば都心だろうがそりゃ上がるだろうが
いろんなリスク勘案すれば結構ムリ目の水準に来てる。
だからみんな買えてない。

さー買うぞ！

９０年代の郊外戸建取得者はいまだ含み損を抱え２０００年以降の都心周辺部マンション取得者の
含み益がひろがりつつある。
住宅政策的観点からは郊外地価が１９９５年水準まで戻せば９０年取得者の大半は
住み換えが可能になる。そこまでは政策的に地価抑制策を行う理由はない。

この論理って、受け容れ難いです。
結局、不動産を持ってる人が優遇され、これから、一次取得しようとした人たちは、
不動産インフレによる、自己資金の大幅な目減りに陥り、貯蓄努力が報われない。

>>地価摩擦係数

凄いロジックだと思うがこのReportを見つけ出した人も凄い！まさかご本人ではないだろうね。
すみません、悪気があって書いてはいないので。

>>不動産業への資金流入量が、年間3.5兆円を超えると、地価の抑制はきかなくなり、地価は暴走状 態になって上昇する。

バブル時代が年間約10兆円でしょう？現在、REIT、海外からの直接投資等も含めると不動産への
資金流入量が10兆円近くになっていると思いますが、やはり地価、暴走状態なのでしょうかね？
人気のない郊外、地方の地価はむしろ下げる方向に向かっているけど・・？
都心も地上げでもしないと土地供給量は増えないと思いますが？

>>不動産業への資金流入量が、銀行の全産業への新規貸出額の15%以上になると、土地価格は同じごとく暴走し、地価の暴騰を引き起こすことを分析証明した。

バブル時代の状況分析だと思いますが・・銀行の融資・与信基準は当時の状態に戻るのでしょうか？
あんなに悲惨な状況になったのに・・金融庁も大蔵省時代と同じ発想？

誰か教えてください！　金融マン、不動産取り扱いのプロの方々。

『デフレはなぜ怖いのか』原田泰　文春新書
に、デフレによって若者雇用機会が失われ起業収益が損なわれ、財政再建が
遅れた等の社会被害が記載されている。一読をおすすめする。
地価が上がることは好景気を意味するわけでデフレ歓迎論のような粗雑な思考の
日本人が多いとわが国は早晩滅びる。
４４Ｐの記載は熟読に値する。

誰もデフレを望んでいないと思うよ。
例えば、誰がデフレを望んでいると思うの？

＞結局、不動産を持ってる人が優遇され、これから、一次取得しようとした人たちは、
不動産インフレによる、自己資金の大幅な目減りに陥り、貯蓄努力が報われない。

貯蓄努力が報われないのは、預金金利と地価上昇率の差に基づくもの

預金金利が１％もないのに、５％でまわる不動産はいくらでもある。
それなのに多くの人が不動産投資しないで預金のままにしているかといえば
不動産がまだまだ下がるかもしれないと思っているからだ。

預金して将来マンションを買うのが得か今買うのが得か決めるのは
「実質マンション金利＝預金金利−マンション価格上昇率」
毎年３％の下落でもな預金金利１％でも＋４％
買わないほうが有利
これが５％で上昇しはじめたら−４％。待てばまつほど損をする。

これに対向するには、賃貸でもいいからとりあえずマンションを買うしかない。
あるいは上昇が止まるまであきらめる。
もうひとつは、預金金利が地価上昇をを上回るくらいになればいいだけの話。

不動産に限らず金融資産も持っている人が持っていないひとより有利なのは
資本主義の原則だから。
だから上がり始めたら、コンパクトマンションを買っておけと以前から申し上げて
いる。外国に着いたら現地通貨に両替するように、地価反転があった時点で
キャッシュ主義から不動産に「両替」しておかないとわが国の「低金利事情」
では値上がりにおいつかない。

622は620へのレス
マンション価格の上昇を１％以下に抑制する方策などないから、デフレに戻せという
ふうに読んだ。