23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

いずれにしても、これだけ掲示板に注力できるということは
実践者ではなく、机上の論理者であることを自ら証明していますな
まあ、頭でっかちさんはどこにもいますから
確かに学校の勉強なら優秀なタイプでしょうけど・・・

朝からごくろんさんです。
ちなみに不動産は賃貸3件、自宅も2003年買っています。藤巻さんやロバートキヨサキさんの
ように実践しながら考えを書くことで自分の考えを深めたいだけです。
５４５さんと私はおそらく歳は20年違うとおもいますよ。
匿名はんの方こそ先端の金融不動産の知識に詳しいのになぜ実践しないのか。私は不思議ですが。

私が書いているのは、多くの「下がる論者」「様子見論者」との認識の差が
一体どこから来るか確かめたいだけ。
中古の在庫なんていつでも9割はあるわけで、在庫があること＝値下がり
ではない。売れにくい中古は6ヶ月から1年かけて売る。
ただし都心6区は優良中古が品薄。あれば私が買っている。
オーナーチェンジや住み続けて売っている人が多いから、あるいは
自分が住んで、人に貸してその後の売りだったり、築浅で高値待ちで
ゆっくり構えていたり
とにかく90年代のように競売や任意売却の物件が豊富に出てきてはじめて
下落につながる。

＞結局デベや業者は売上を保とうとすれば1000万未満を最大のターゲットに
しなければならない。
ユーザ数では正しいと思うが、坪単価200万以下が消えたわけではない。大手も郊外で
量販型の物件を多数供給している。
しかし利益率１０％の4000万の物件1000戸の売るのと、利益率１５％の1億６千万の物件
200戸売るビジネスとどっちが楽ですかね。

デベがつぶれようが、売り上げが減ろうが関係ない。地主が土地を売り渋る
だけでマンション相場は上がる。地主はデベの意向にあわせて土地を売ってくれない

15年間の値下がりのあとで売り渋っているのは地主。大企業に政府が圧力かけて
都市再生の用地を出させた過去とは全く違って、時価会計で評価替えを求めると
財務諸表が大きくかわる隠しだまにすらなるのが値あがりしはじめた今の土地だ。

実際に横浜や川崎や松戸の郊外を歩くと、駅徒歩10分以内にもう広大な敷地は残って
いない。希少性のある駅近は新築が結構な高値。一方郊外の工場跡地などでは
2000万３０００万台の供給がはじまっている。

＞スペックは従来道りだが、値段だけ上がってしまったでは今の消費者は満足しない。特に目が肥えてるウルサイ人は。

それが災難ですね。地価が上がっていることに免疫ができていない。美人がいき遅れるのと
同じで、自分が年老いてきていることに気がつかない。
地価高騰というのは、物件が上がるのでなく買い手の購買力能力が衰えるということなのです。

５４７さん
回答願います。

＞中古の在庫なんていつでも9割はあるわけで、在庫があること＝値下がり
ではない。売れにくい中古は6ヶ月から1年かけて売る。
ただし都心6区は優良中古が品薄。あれば私が買っている。

とあります。私は億ション狙いですが、どうも今の相場を見ていると牽引役をはたす虎ノ門TRや、六本木ヒルズなどは上昇スピード鈍化してるように見えますが如何ですか？
まあ高止まりなんでしょうが、売れてませんよ。高すぎるからでしょう。そう思いませんか？
値下がりする若しくは指値がきくような状況でしょうか？


>財務諸表が大きくかわる隠しだまにすらなるのが値あがりしはじめた今の土地だ。

これはよく分かりますな。
確かに含み益になるので。
言いたいことはわかる。

億以下の中古も売れ行きが鈍ってますけど。
優良じゃないって事かもしれませんが。

＞スペックは従来道りだが、値段だけ上がってしまったでは今の消費者は満足しない。特に目が肥えてるウルサイ人は。

確かに結婚とよく似ています、適齢期で残っているものの中から選ばなければなりません。
それと同時に相手（物件）も購入層（収入、資産）を選ぶのです。
収入と資産に変化がなければ、どんどんランクダウン（郊外へ）していくしか方法がありません。

＞億以下の中古も売れ行きが鈍ってますけど。
中古購入者は、資産価値を理解した二次以降の取得者やプロ、
予算的に新築をあきらめた人々と二種類です。
新築の売れ行きが落ちれば、後者の人たちは動きが鈍くなります。

相手を選ばず結婚しないで遊ぶだけ、ってのもありますね。
あるいは同棲だけ。

本当の資産家、金持ちほど、自分の資産をいかに減らさず、代々残す、増やしていくことを考えます
やみくもに使ったりするのは成金だけ

確かにゼネコンも強気で、建築単価が上がったとしても、ここで仮に坪100万オーバーとしても
価格に転嫁できる部分なんてしれてますよ

土地値がじゃあ、どんだけ上がるかと言っても、プロに近い人ほど、実態わかってる人ほど
表では強気なことを仮に言ったとしても、裏では相当今の相場にはリスクを感じてるはずですよ
ここ最近、過去に実際儲けた人ほど、いつまでも上がるなんて思わないでしょ、普通

値上がりするのは、証券化できるものだけだろう。
大型物件などの出口がしっかりしていてハメ込めるものだけだ。
一個のマンションに年金の金が入る筈なんてありえんしな。

次々出てくるマンションの価値が買ったとたん上がるなど、幻想に過ぎない。
世の中そんなに甘くない気がする。

あくまでも自己使用で、居住用でしょ。住んで楽しむものだよ。

あらあらですが、同感。
ここ数年、プロの余波を享受できた人はラッキーぐらいにエンドでは思っといたほうが健全だよ。
少なくとも一部とち狂ったデベは別として、プロは分譲単価が際限なく上がるなんて思ってない。
じゃあ、小金持ちレベル以上の層が、どんだけ価格上昇分を吸収できるってもしれてます。
すそ野はあくまで供給量から言っても小金持ち未満の大多数。おのずと買える天井は限られる。
ローンの問題もあるわけだし。
繰り返しだけど、下がるとは言わん。でもエンド単価がこれ以上バンバン上がるなんて考えにくい。

際限なく上がる予定で過剰なレバレッジかけて買ったような人は、
下がらなくても停滞するだけで慌てざるをえない。
完成マンション自体もそうだが、
デベも土地の仕入れ値が値上がり前提でやってる所は、今まさにひやひやしてるところ。

てんぱったところが安売り処分を始めると、
一気に熱が冷める。そうならないためにも、
景気と共にジワジワ上がっていくのが一番よいのだが。

ここぞと、強気に売り出してるデべもありますね。
取締役会で高く売ると決まりましたのでと、客に言う営業もいた。

このスレにやたら都心の物件を勧めたがる人がいるけどすでにとんでもない
金額になっているので一般人には買えませんよ。
1億とかそれ以上の物件を買える人がいったいどれくらいいると思っている
んでしょうか？

実質物価上、マンション価格の上昇が限界にきてたとしても
名目物価上、マンション価格は上昇するかもしれない。

資本主義社会で、デフレというのは異常事態。
否が応でも回避すべき事態。

回避して、一定のインフレが生じた場合名目物価は上昇。
これから、資源も無く・技術水準も他国に追いつかれている日本
日本の通貨である円は、どこまで強くいられるかな？

為替を予測するのは神でも不可能だが、少なくとも
インフレ傾向に転じる可能性は2-3年前に比べ高まっている
とは言えるでしょう。人件費のインフレよりも、株、不動産
価格上昇タイミングのほうがその場合早いでしょう。

欧米の株価は今以上にもっともっと上がる？

ざら。いくらでもいる。しかも独身なら賃貸暮らし。
所得の高い彼らが結婚したら鬼に金棒。
晩婚化でDINKS所得レベルも上がっている。
彼らも流石に結婚したら家を買い始めるでしょうね。
子供ができれば尚更。

所得があるからって、ローンを目一杯借りて高額物件を買うとは限らない。
いつ離婚してもいいように。
子供が出来たらマンションよりも庭付き一戸建てが買いたくなるし。

個人の嗜好の問題ですねそれ。