ザ・パークハウス成城彩景ってどうですか？

年収の５倍が目安　７０００万以上の住戸なら、年収１４００万以上！！

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今朝、折込広告が入ってきました

南西Ｎタイプ３LDKの71.92㎡がバランスのとれた間取り

同タイプは戸数が少ないので、１階で７０００万を切るかどうか…

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7000万は高過ぎだって。一階なら5980万前後だろう。
間取りが良いのはいいね。

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中古のプラウド成城なら５９８０万でも売れるかもしれないが、いやしくも新築だからね
経堂のパークハウスより高いとみて、１階は６０００万後半でしょ

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立地はここより上のプラウド、パークコートの成約は5000万台。
立地が劣る分新築で相殺され同程度かも知れないし、6200万位
とかで5000万台はないかも知れない。
ここは実質駅遠、一丁目、経堂よりは安くなると思いますが、経堂
を意識した価格付けだと高め、成城の中古意識すると安めの設定かな。

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プラウドもパークコートも、地下住戸があるので、イマイチ
ここは、地下住戸がない点は、まだ救い
そんな駅遠とは思わないが、交通の利便性重視の方は、
それこそベイエリアで新築を探すだろうなあ、東京五輪も見据えて
あるいは、山手線に新駅周辺で探すか

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実際に駅から歩いたけど、信号待ち含めて7〜8分でしたよ。平坦で歩道ありで悪くない感じでしたよ。

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１５分かかるという書き込みは、現地を全く知らない人です

サミット、コジマ、くろがねや、オーケーストアも近いし、

設定価格次第では、かなり買い得の物件だと思います

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残念だけど7000万を下回ることはないでしょう。

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7000はさすがにきるでしょ。
6000はきることないかな。
全ては成城価格かどうか。

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砧のジオは、結構高かった
財閥系だけに、強気でくると思うな
そもそも消費税８％、東京五輪の影響もあり、
資材やら人件費も高くなる一方だし

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砧のジオのが立地やアドレスは上だが高かった。
ジオよりはジショでしょ。

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駅までは歩いて行ける程度だし、買物はそれなりにできるし
あとは値段ですよね～
やっぱり強気なのかなぁと思われます。。

地図見ていて気が付いたんですが、
くろがねっていうホームセンターがあるんですね。
この辺ホームセンターがあるなんて知らなかったです。
どんなかんじですか？

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私が成城1に住んでいて、体験したことを書きますね。あくまで実感ですが、10年以上このへんにいましたから参考にしていただけると。

〈アクセス〉
駅からは信号一つ（駅前の信号は除く）でたどり着けます。徒歩は、10分以内です。

〈環境〉徒歩約5分のサミットは、売り場が広く快適です。23時までオープンしていて、駐車場もたくさんあり、とても便利ですよ。徒歩だと少し坂を下りる感じになります。この辺りは勾配が少しあります。コジマもいつも良い意味で空いていて快適ですよ。サイゼリヤも0時までやってます。（この3つは、2011年にオープンしました。街の価値を上げたと思います。）ホームセンターくろがねやは、山梨の会社です。品揃えは最大公約数を選んだ感じですが、駐車場も潤沢で車持ちには重宝するでしょう。話は戻りますが、OKストアは、車が入れにくいです。そして、ここは崖の下にあります。ですので、徒歩では遠いし自転車でもしんどいです。ただし、安いものはたくさんあります。
成城近辺は残念ながら、グルメな街ではなく、パン屋と喫茶ばかりで、地元の人はそこに不満を抱いている方が多いです。もちろん、美味しい店もあるのですが、端的に申し上げると、選択肢が少なく少しさみしい感じです。

〈環境〉
バス通は車の通りは激しいです。学校に囲まれていますので、生徒の声とかの音は結構聞こえますかね。あと、少し離れていますが、近くにOKストアに行く病院坂という道があるのですが、今年拡幅事業が認可され、周辺の用地取得プロジェクトがスタートします。10年後目指して拡幅を終えたいらしいですが、実現は未知数ですね。完成すると、ダンプなどの通行量が増えるのではないかと、地元民は心配しています（もちろんバス通りも影響が出ると思います）

〈アクセスについてひとこと〉
小田急線をあまり使ってことがない方に知っていただきたいですが、とにかくよく遅れます。2.3分の微妙な遅れはほぼ毎日発生してます。それから小田急の不満といえば、急行の本数が少なく9分間隔平均でしょうか。上りの新宿へは、多摩急行以外は一本で行けますが（なにも無ければ18分以内に着きます）、逆の下り、例えば日比谷からの千代田線→代々木上原経由だと、代々木上原ホームは金曜日の夜とかすごく混んでて疲れますよ。しかも待たされる。代々木上原での分断される感は結構辛いものです。小田急は快適な都心ダイレクトとはちょっと違うかなぁという印象です。私は小田急の余裕の無さにたまに疲れてしまうことがあります。

バスについて。成城から渋24で座って渋谷まで行けます。1時間かかる場合もあります。少し離れたバス停からの玉07では、二子玉川駅までダイレクトアクセスで便利ですよ。ここに住めば二子玉川ライフも満喫できます。ただし、多摩堤通が渋滞しやすいので、このマンションの最寄りバス停である都市大付属高校前からでも30分以上かかる時間帯があります。
自家用車をお持ちの方はすごくこの街に住む価値が上がります。とにかく車があれば、世田谷通りの渋滞はあるにしても、例えば、港北とかも246を使ってさっといけますので、買い物に便利ですよ。

肝心の住環境ですが、とても静かだと思います。
明正小学校め近いし、公園も多いですから子育てにも良いと思います。東宝の桜まつりもそれは目を見張る美しさで見応えありですよ。

ただ、成城には何かこうワクワク感や楽しさはないかなぁという気がしてます。個人差ですけどね。
そして、不動産相場はなんでこんなに高いんだろうといつも感じていました。隣町（隣駅）の喜多見の方が私は便利でした。

以上、長々と失礼しました。ご参考になれば幸甚です。

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成城の○丁目にこだわる人は別として、
とりあえず、成城のアドレスで、駅１０分以内、大手分譲、低層ハイグレードというあたりで、
こちらを選びなら、さほどギャップはないかと思います

ただし……問題は、日々の生活。確かに、サミット、オーケーストア、くろがねやは生活圏内にあって便利ですが、
オシャレな街でもなければ、人気スポットがあるわけでもなく、
いまどきの住みたい街ランキングとも無縁です

経堂から成城学園までの沿線の中古マンションの売れ行きが鈍いのも気になります。
もちろん、リセールは考えず、永住したい向きには関係ないでしょうが
通勤や通学という点で、小田急の評価も大きく分かれると思います

その意味では、駅周辺が一変した「たまプラーザ」の新築マンションが、
世田谷に劣らぬ坪単の相場で、早期完売している状況に照らすと、
なんだかんだ言われながら、田都沿線のほうがポテンシャルはあるのでしょう

いやいや、田都なんか見向きもせず、やっぱり時代は都心タワマンという御仁も多いかと

とはいえ、成城では久々の注目物件。一にも二にも、価格設定ですね
固都税は高い土地柄、おそらくランニングコストも高めのはず…

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すぐ近くの三井のパークコートとか住友のグランドヒルズより安かったらいいんだけど。どっちも坪400万超えで手が届かず…財閥系で一緒ですかね〜？

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総戸数が違うので、そこまで高くはならないと思いますが、
もろもろコストが上がってくるので、相当割高になるでしょう

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97さんどちらも当初は坪400近くで全く売れなかった
物件で新築の時点で既に坪350万以下に大幅値引き
してましたから最終的に坪330万前後の攻防かと。
これらが中古で坪300以下になってしまうのは新築
価格に反映はされないでしょう。
よって最初は坪350万以上と強気もあるかもです。

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テラス階があって「らしくない」パークコートで、しかも超高値でしたね

そのテラス階２戸が、つい最近５０００万台で成約になったわけで。。。

分譲価格って、魔物だと思います

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そこなんですよね。8000万以上の物件が数年で3000万
の含み損。都内でもそういった特殊な立地が成城です。
当時値引き提示されましたが買わなくて助かった（汗）

たまプラとはアドレス的には天地の差でも同価格帯で
あちらはバンバン売れてしまう。
田都と小田急の差は想像以上にあるのでしょう。
私は田都の痛筋地獄なら小田急の方がましかと。
田都は電車が朝は渋滞します(笑)

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今や世田谷の地下は既存不適格だから価格も落ちますよね。パークコートの3階は最近中古でも億で決まってましたよ。

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70m2台、7000万前半までなら買いかな…
あとは、向きと日当たりと間取りと仕様かな…

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二階以上はかなりパークコートは高かった。
三階でも約3000万の含み損はきっつい。
70、7000万前半なら含み損は1000万で済む。
あとは成城にどれだけ住みたいか。

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おっしゃるとおり、
成城にだれだけ住む覚悟があるか
どんなに含み損が大きくなろうと、
いつだってリセールする余裕、経済力がある、そんな富裕層なら。。。

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既存不適格なら、祖師谷と成城のプラウドも

どちらも築年数的に古くなったが、含み損を気にする必要はないか

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「成城」って単語にこだわるなんて地方出身者ですよ

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ひところの「品川ナンバー」にこだわるみたいな

でも、リセールを考えていない人には、ここの１丁目は、８丁目より暮らしやすいけどなあ

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家賃分の含み損ならいいが数年で2千万以上の
含み損は気分が少し悪いな。

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2千万かけて、「成城」という住所を買うと思言えばいいのでは？
価値観は人それぞれで

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テラス階のパークコートでも買い手があるように、価値観は人それぞれ

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物件を選ぶときの価値観は本当に人によって個性が出るように思います。
このあたりは、「何を重視するか」によって変わってきそうです。
自分でよいと思える条件で購入するのが間違いないのではないでしょうか。

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営業さんのような優等生の書き込みが続いていますね

たまプラのプ○○ドが、あの立地で世田谷並みのプライスで早期完売したように

傍がなんだかんだ言っても、需要はあるところにはあるもので、

ここも、蓋を開けてみないと、「？」

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中古のパークコートの地下は芸能人などには
重宝されるはず。5000万なら買いかも。
さすがに容易に3000万までは下がらんはず。

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５０００万も出して、毎日、リビングからコンクリートの壁を見て暮らすのは……

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一時期の世田谷物件は殆どテラス付きだった。
それがついてるだけで資産価値が全てのテラス付き
物件で落ちてる訳ではない。
成城というのがネックになってるだけ。
資産価値に拘るなら小田急は経堂、代沢、上原だけ。
それが小田急の力、嫌なら田都か東横しかない。
成城、大井町線物件とはそういうもの。資産価値に
拘る貧乏人には向かないまち。

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専用庭付きならともかく、テラス階は成城に限らず、中古では厳しいのが現実
大井町線は、デべ次第では、田都と変わらない。成城と同列視はできません
経堂といえば、プラウドがもう売りに出ていますね、５０００万台で

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盛り上がりませんね…ナニがイケないのでしょうか!?

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>>121
スレが盛り上がらなければイケないという、あなたの感覚がズレてるのでは。ゴシップで連日ワイドショーを賑わす名ばかりの芸能人＝人気者ではないのと同じ。

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きれいな整形地だけど、三方をふさがれ、道路事情が残念

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学芸大学のパークハウスと比較するのは無理かもしれないが、
ここも、「成城」アドレスというだけで、思いきり価格に上乗せするんでしょうか
小田急だから６０００万台、とはいかないか

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圧迫感のある土地ですよね

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戸数的には東向きがメーン
でも、南向き、西向きにしても、総じて圧迫感ありますね
価格的には、けっして安い設定は期待できなそう
やはり、成城アドレスへのこだわりがあるか否か

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低層系マンションは概して周りは同じくらいの高さの建物が出てくるよねー。
自分のところだけ高いのが一番だけどねー。

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4LDKを探しております、ここにありますか？

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プラウド成城樟景台の中古が、久々に出てきました
築８年で７７８０万は分譲時より高い売り出し、強気！！
ここの新築価格も推して知るべし
でも、プラウドのようにトランクルームやスロップシンクがない

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