グランドメゾン杉並シーズン★２

>280です　間違えました　すみません。

>278
⑦のルーバー面格子がないというのは、この物件で採用された仕様よりも低コストなはずなので、
好みの問題は別として、仕様が悪い＝低いではありませんね。大した話じゃありませんが、ちょっと要注意です。

278です。
いくつかご指摘いただきましたが、改めて訂正させていただきます。
これまで箇条書きされたものをそのままコピペしたのが失敗でした。

④どんなにがんばっても長谷工物件、管理も長谷工じゃ・・・
　→　管理は長谷工ではなくて、積水の関連会社です。管理会社評価で結構良い評価でした。
⑦値段の割りに仕様が悪い（ルーバー面格子もなければ中和室のエアコンパイプも無い）
　→　ルーバー面格子ではないですが、２７８さんがおっしゃるとおり、ルーバー面格子よりも
　　　高い仕様のものが採用されておりますので、デメリットではないですね。

ですので、主に皆さんがあげたデメリット（もちろん、個人の価値観や現地も実際に見ての判断になりますが）を改めてまとめると
①杉並病を含め、交通量による空気のよごれ（現地に行くと事前予想ほどではありませんでしたが）
　ただ、杉並病に関しては知人が近くに住んでいますが、今は特に大丈夫だといっておりました。
②ちょっと割高？といっても、新価格に比べれば割安ともいえる。
　ちなみにダイヤモンドに割安物件第３位にランクインされていた。（あくまで参考程度）
③セキュリティを重視しているようでいて新聞戸別配達---×
④ペット可なので、ペットがダメと言う人はデメリット。ただ、敷地内はペットを抱きかかえることが規約になっております。
⑤中和室のエアコン不可。
⑥機械式駐車場が多すぎる。そのため、管理費が高くなるということも考えられる。
⑦あとは立地。徒歩９分というのがどうなのか。西武線沿線と言うのがどうなのか。（これはまったくの価値判断ですね）
⑧教育環境がいいとも悪いとも言える。これは以前に調べてくださった方がこのスレの２４０あたりでいらっしゃるので、それを参考に。
上記ですかね。
追加などございましたら、ご意見ください。

鷺ノ宮の物件と迷ってしまいます。
性質は違うけど、こちらがやはりアンパイですかねえ・・・
一度５月に見てるので、他も見てみようと思って、で、そろそろ結論をと焦ってしまいます。。。

②は判断が難しいですよね。第２期で初めてＨ棟の一部が売り出されますが、予告価格を見ると今までより微妙に値付けが高い気が個人的にはしました（ぱっと見た限り5000万を切る部屋はなかったと思います）。でも、営業の方は新価格よりは値頃感があるはずと自信があるようす。

追加としては、
⑨千川通りなどの騒音　千川通りに近い部屋は騒音が気になるかもしれません。先日、ぐるっと敷地の外を回ってみましたが、特にＪ棟、Ｋ棟あたりは意外と通りに近い気がしました。共同廊下側なのであまり気にしなくても大丈夫かもしれませんが。

> 283さん 285さん
『新価格』とか『新価格と比べて割安』というようなことがいわれていますね。
今年後半から売りに出される新築マンションの価格のことをいうそうですが、
それが東京都全体の平均でも現在の水準より20％も上がるという雑誌の記事は
私も読みました。いまもう9月なので、そうした新価格の物件が実際に売りに出
ているのでしょうか。またその水準が、本当に20％以上も高騰しているんでし
ょうか。

そんなにあせんなくていいんじゃないでしょうか？個人が欲しいときにかえば。
煽動で買うのはあとで後悔すると思います。高くて買えなくなったときは多くの人も買えなくなるとき。すれば、給与水準あげるようになるか、もしくはデベの売上へって、いづれかのタイミングで
安くはなるはず、そのスパンは昔よりは早まると思いますが、売り上げなくなったら株主への説明もつきませんし。ですんで、こんなときこそ、変わらぬもの・成長するものに投資というかお金を使うべきで、その変わらぬもののひとつとして、不動産はありかと思います。デベの利益がのった価格ではなく、いわゆるブランド価値、知恵ある人間がいままで作り出してきた永続的に近い価値です。
それを統合して見ていくしかないと思います。２０％高騰したものを買いますか？買いませんか？
僕は買いません。高いと思うから。

私も、上がる、上がると言われるて、あせって買う必要はないと思いますが、
懸念があるとしたら、金利の上昇ですかね。

>285 Ｈ棟は真南向きということもあり、最初から値付けは、高めになっていたと
思います。

今度の週末に「住まいの参観日」というのがあるみたいだけど
これはどういうことをするのですか？

たしかに、「住まいの参観日」ってなんでしょうかね？
どなたかいかれた方がいらっしゃったら、教えていただければと思います。

最近、こちらのチラシ広告が頻繁に送られてくるようになりましたね。
第一期のときと比べて、第二期の広告はだいぶ印象が変わったなと感じました。

たしかにチラシ変わったね。
販売方針を変えたのかね？

もしよければ、どう変わったのか教えて下さい。

もちろん、感覚的なものなのですが、
前のは「アーバンリゾート」を前面に出しているようで、
どちらかというと、４０才くらいの夫婦を対象にしているような感じでした。
今はアットホームと言うか、ファミリーを前面に出している感じがしますね。
若い夫婦を対象にした広告のように感じました。
もしかしたら、第一期で契約した方々は、
積水ハウスの思いのほか若い夫婦が多かったのかもしれません。
そんな感じがしました。

>286

「新価格マンション？」とかいわれている物件ですが、いくつか明らかに周辺より価格が
急上昇するものが登場間近のようですよ。

かなり顕著な例として、「プラウド横濱岸根公園」は周辺相場より３割も高くなりそうな
正式価格がまもなく発表されるようです。

坪単価２００万弱くらいの相場だった場所ですが、新価格では２３５万〜２８０万という
事前内覧会での予定価格提示がされているとのことです。

比較的立地は良いようですが、明らかに高いので掲示板ではブーイングも起きてますね。
でもこれで完売したりしてしまうと資金力に限りのある私なんかは「・・・」ですね。

http://www.nomura-re.co.jp/sumai/mansion/yokohama-kishine/

ココの物件よりも安いと踏んでいて、候補にしようと思っていたので、ちょっとショックです。

＞＞２９６さん

同感です。私が参加した時の契約会でも周りは３０代家族ばっかりのようでした。
私と同じ会社の人が偶然ほかに２人契約したのですが、おなじくみんな３０半ばの
サラリーマン＆ファミリーです（笑

親から援助してもらえる環境ならば、３０代一般サラリーマンでも十分買える範囲ですし
積水の予想以上に比率が高いのかもしれませんね。
といいつつ、私は親の援助なしなのでこれからも頑張って働かねば〜ふー。

298さん

私が参加した契約会も同じように３０代の方が多かったです。
ちなみに７月の下旬の契約会ですが。
小さなお子さんがいらっしゃる方のほうが多そうでした。
私も働かねばーーーー！！！
といいつつ、ついついこの掲示板を見てしまっているのですが。

このスレには「住まいサーフィン」を見られてる方も多く居られるかと思いますけど、
あちらでＧＭ杉並シーズンが近隣住民と揉めてるとか書いてる人が居るようです。
こちらで近隣との問題について真偽のほどをご存知の方はいらっしゃいますか？向こ
うの板でも他の方達は誰もそういった話は聞いたことがないと言っておられますし、
私自身も聞いたことがありませんので、本当にそうなのか近隣で競合するデベ関係者
による悪意の書き込みなのか、大変疑問に思っています。

>296

295です。ありがとうございました。私が見学に行った時も、
ほとんどが小学校低学年以下のお子さんを連れたファミリーでした。

その中に1組、定年後のご夫婦ぽい方がいましたが、
やはりちょっと困惑気味に見えました。
多分、あのご夫婦は契約しなかったろうなー。

私も秋以降に発売となる「新価格物件」の値付け、気になります。

>297さん
情報ありがとうございました。この物件と同じ長谷工の施工物件で、2年前に竣工したオーベル練馬センティア(75m2)が中古市場で5180万円(228万円/坪)で出ていました。昨年、竣工後4ヶ月でなお売れ残っていた物件で一部値引きもあったといいますが、新築時の売出し価格が坪196〜232万円でした。この中古価格で取引が成立するとすれば、やはり値上がり基調は間違いないのでしょうね。嗚呼〜。

ひどいですね。オーベルで！？あの場所で5千万越えは、どの部屋でしょうか？もともと、＠２３２のところなら、ほどよい下がり方だと思いますが・・・・　でも、中古は値下げできますから。

契約者ですが、先日営業と話した際にオプション会が10/21,22で行われるそうです。
(その後は1月、3月と行われうる様です)
初めてマンションを購入したので良く判らないのですが、オプション会とアイセルコと何が違うのでしょうか？
アイセルコの申し込みに間に合わなかった人向けなのでしょうか？
(アイセルコと同じ物でも値段はオプション会の方が高いようですが)
それとも、アイセルコ以外の物がメインなのでしょうか？
ご存知の方がいたら教えてください。

アイセルコは設計変更という扱いになり、要は追加したものも物件本体価格として
みなされるという違いが、一般のオプション会購入商品と一番違うところですね。

一緒にローンが組めてしまうのも購入者の予算状況によっては有効ですよね。

契約者です。オプション販売会楽しみですね。
３０５さん、情報ありがとうございました。

私は南東向きの部屋を契約しました。
だいたい、７５㎡で４８００万（＠２１１万）でした。
今回分譲されているのは南向きが多いらしいですね。
もし５０００万円以上しかないとしたら、＠２２０万円/坪になると
約４％くらい高い計算ですね。
南東より真南のほうが４％高いのは妥当でしょうから、
新価格といって、高く設定されているようではない気がしますね。

>300

ＧＭ杉並については、特に反対運動は無いと思いますから、心配することはないと思います。

何度も現地に足を運んでますし、周りもぐるっと見てますけど、そのような様子はないです。ビラものぼりも見たことない。井草に知り合いが住んでいて話をしてますが、反対運動は聞いたことがないと言ってます。ちなみにその人はＧＭの周りが犬の散歩コースだから毎日近くも通ってます。

理由も思い当たりません。南側に高層棟が建っていますが、それは北側の棟を低めにして日照権に配慮したものでしょう。南側の隣地からすると景観は気になるかもしれませんが、日照は問題ない。車の出入りも幹線通りの千川通り側だから問題にならない。もともと高専で通り抜けできなかったから、セキュリティで通り抜けできなくても不便になるわけでもない。緑はむしろ増えるくらい。

私はデマだと思ってますし、多くの人（特に現在近隣にお住まいの方）はそう思っているのでは？

アイセルコをしっかり説明して欲しいですね
あと、仕様が劣るので、私の場合、5千万が＋500万になりそうでした
このギミックは気をつけるべき点ですね
この物件は最終兵器ですね、おそらく1月から来年の初めまで価格設定の基準は
変えないでしょうから
駆け込み寺としても役たちますね

南向きのところって、寮があるところでしょうか？
あそこは、第一種低層ではないですよね？

>308

そういうのは策略とか仕掛けというのはどんなもんでしょうか？
最初からフル仕様にするような場所柄でもないので、むしろ予算に余裕がある人だけ
つけられるようにオプションとして用意しておくのは、ギミックというよりも
まっとうな販売戦略、ストラテジーと思いました。

しかし＋５００万っていうのは一体何をつけるのでしょうか？？
そうしないと仕様が”劣る”と言われていらっしゃいますが・・・中味が気になりました。

アイセルコって具体的に何ができるんですか？
基本的な質問で申し訳ございません。

＞３０９

大規模マンションの特徴ですが、それにしてもアイセルコは高いです、ゴ比較あれ
戦略ってことはないでしょ

いまどき、カーテンレールないってのは、いかがかと思いますよ。
積水も長谷工に妥協したモンですね　「団地」になります。

>309

私も同意です。ＧＭの場所やコンセプトを考えると、基本仕様はほぼ適切なレベルだと私は思うので、まっとうな販売戦略、ストラテジーと思います。
モデルルームが基本価格で買えると誤解するとイメージと合わないかもしれません。モデルルームにアルセイコなどの有償の変更がかなり入っているのは、どこのマンションでも同じ、ＧＭだけではなです。モデルルーム通りだと数百万高くなるのはむしろ一般的でしょう（Ｇ−５の方のモデルルームは変更入れすぎと思いましたが・・・）。

>308

南向きのＨ棟の目の前は、ご指摘の通りサレジオの寮があります。ＧＭと同じ、第一種中高層住居専用地域です。なので棟自体は南向きですが１〜３階あたりの視界、日照は気になりますね。ちなみに寮は建てたばかりなので、少なくとも20〜30年は建て替えないでしょう。

まっとうかどうかは別として、オプション多めは長谷工がからんだ物件では基本の販売戦略ですよね。
ここは標準でもそこそこ仕様が高いからあまり気にならないけど。

>310さん

引き渡し時に部屋の仕様として追加もしくは変更をかけるオプション群のことで、
床暖房追加、ダウンライト追加、一部間取り変更、食洗機、コンロ、作りつけ家具類、
快適系オプション（保温風呂・エコカラットなど）といったものがラインナップされてます。

価格は安いとは言えませんが、新築マンションのオプションとしては、まぁ普通の範囲内と
私はみました。もちろん入居後の後付けで自分で手配すれば１〜２割は安くできそうです。
業者が沢山出入りするのはめんどうだし、ピカピカを傷つけられてもショックなので私は
あらかじめ頼んでしまいますが。

しかし・・３０８さんの５０００万（７０平米台の部屋）で＋５００万ってオプション全部
残らずつけたってことですかね〜？　浴室のドアも透明強化ガラスですか・・・

310さん、詳しい情報ありがとうございます。
ちなみに床暖房って、標準では付いていなかったんでしたっけ？
なんか、付いているような説明を受けた気がしたのですが・・・。
そのほかについては、オプション販売会のときに説明聞いてみます。
って、まだオプション販売会の案内を受けていないのですが・・。

>317さん

床暖房はリビングは標準ですが、他の部屋やキッチンにもアイセルコで追加することができるのですよ。

オーベルは大成建設グループが売主だから
長谷工でも仕様はいいよ。

でも築浅で売りに出るのは気になるね。
あれだけ完売に時間がかかったのに
強気の中古の売り出し価格だね。

308さん
仕様が劣るって、どういうことなんですかねぇ。
いくつかモデルルームを見たりしましたが。
中和室に以外に仕様が劣ると言うところがなかったように感じたのですが。
どのあたりの仕様が気になったのか、教えてください。

あとＨ棟の目の前は、サレジオの寮は建てたばかりで取り壊せないのではなくて、
ＯＢの寄贈品であるので、建て替えができないという説明を聞きました。
見た感じ、そんなに新しい感じもしませんし。
けど、今って使われているのでしょうか？

確かに底値時代と比較するとそう思います。
感覚的には２００万位足すとその頃の奮発装備系物件と同等になるように感じますが、
欲をいいだすと限られた予算では、どれを選ぶか悩みどころです。

オススメはやはり入居後は難しい変更部分だけ優先してやっておくと良いのではないでしょうか？
２重サッシ化（共有部なので入居後変更は大変）や、ダウンライト、床暖房、保温風呂とかでしょうか。

ちなみに皆さんどのくらいアイセルコオプション付けたのでしょうか？
うちは１５０万ほどに収まりました。

工事現場を通りました。

近くに高い建物が無い場所ですし
高層が結構密集している。
通り沿いなのでとても目立ちますね。

同感です。良くも悪くも地元ではランドマーク物件ですね。

321さん、322さん
情報ありがとうございます。
つまり、過去と比べたら仕様として劣っているということですよね。
それは現在のほかの物件と比べたら、遜色ないという理解でよろしいでしょうか。

どれくらいつければいいのか、悩ましいところですね。
予算の関係もあるので、早めにどういったものを追加するのか考えほうがよさそう。
来週あたりに、営業の方にでもご相談してみます。

>つまり、過去と比べたら仕様として劣っているということですよね。

過去のかなりの豪華装備を売りにしていた物件と比べたらという意味で書きました。
そのときも今も比べる対象によって優劣は変わるので一言では言えないと思います。
抽象的な書き方で紛らわしくてすみません・・・

mixi見ました。
反対運動の書き込みはほとんどありませんね。
育英高専がなくなることについては書かれていますが、
建設自体に反対するような書き込みはありませんでした。
戸数が減らすような働きかけがあったみたいですが、
そんなに大規模の反対運動ではなかったみたいですね。

326さん
情報ありがとうございます。
過去はそんな豪華設備だったんですねー。
何もしらずに申し訳ございません。

その豪華設備に比べた場合に、仕様が劣るところは
①中和室にエアコンが使えない
②床暖房が
③２重サッシではない

ですかね？
逆に仕様として優れているのは
①ディスポーザー
②エコジョーズ
③ドアのセットバックレバー
④手摺り下地

以上ですかね？
皆様、ご意見ください。

>329さん
中和室はエアコンの設置不可だけではなく、
ア.天袋と押入れが上下1枚の襖(合計2枚）で済まされていること、
イ.壁に鴨居がない、
ウ.押入れの中仕切りにスリットがない等
和室としての仕様もチープです。
これは個人の趣味の問題かもしれませんが、ウなどは押入れの湿気対策に重要です。

優れているところは、浴室のカラリ床、キッチン天板にステンレスを選択できること、
廊下の幅がメーターモジュールなこと(これって今は標準ですか）。