シティタワー品川 Part15

そのとおり。　で、此処の物件の売りとかの情報だれかご存知ないですか？

都心ターミナル駅に徒歩10分圏内という立地の希少性はあります。
住宅検索エンジンでも徒歩10分以内とそれ以上では閲覧回数に
大差があるみたいなので、流動性の点は良いと思います。

相変わらず、売りが出るのは来年と思い込んでる人がいるんだね。
此所の売り手は
投げ売りする気なら、何で来年まで待つんだい？

確かになんとなく知ってる事象（物価の高騰とか）を繋ぎ合わせて、
不動産選びのアドバイスにしてくれたのは参考になったしね。
今では竣工済みの物件（工事費の影響を受けていない物件）をチェックして、
どの物件で値引き交渉しようかというように焦点を絞ってます。

良く分からんがデベの仕入れで価格が決まるのか。
それとも需給で決まるのか。
インサイダー情報のおねだり、お願い。
>相変わらず、売りが出るのは来年と思い込んでる人がいるんだね。
>此所の売り手は
売り手と買い手が逆だね。

ＣＴＳが売りに出るとすると中古だから、仲介じゃないの。
それも住不の。　だから、売り手の希望価格で決まる。
後は買い手がそれで買うかどうかだよね。
大体色んな情報を総合すると、駅から近いが、仕様がチープ　という事を考えると
４−５年落ちの少し遠めの品川辺りのタワーマンション（その頃の価格ね）ｘ０．８　が相場じゃないの。
（＋仲介手数料ね）

５年住んだ賃借権のチープな物件が高く売れるはずがない。
結局所有権マンション価格も落ちてきて、ここ買った人は結局つかまされたんだよ。

>667 さん

そうかな、変な事言ってないとおもうけど。
ｘ０．８　と言うのは借地権の物件はｘ０．７くらいだと言われるけど港区だと、不動産屋
がｘ０．８くらいつて言っているらしいよ。　ちなみに、郊外の一軒やだったりするとｘ０．６
くらいらしい。

５年後のことを
>はずがない。
と今から言ってる時点で○けおしみに聞こえますね。

ここ買った人です。
そうですか、私はつかまされましたか。
失敗してしまいましたよ〜。

668さんは買わなくてよかったですね。お見事な判断ですばらしいです。

不動産屋は当たってる事も言えば外れた事も言うので、
あまり過信できませんよ。

私も、運悪く当選してしまった＊＊＊です。
ハズレた人が羨ましい！

横から失礼。「はずがない」で負け惜しみに聞こえますか。
もし、そのように聞こえるなら、あなたの驕りです。

安くなったっていいじゃないですか。
チープだっていいじゃないですか。
ローンを返済でき、雨風をしのげるでしょう。

デベの土地の仕込み価格がすべてではないでしょう。
売れなくなったり、相場が下がったりすれば、評価替えを行うでしょう。
需要と供給を無視して、自分の意見をゴリ押しするだけ、みっともないと思います。

一般論として、中古になった瞬間、新築価格より下がるでしょう。
それを否定して、何の意味があるのでしょうか。

あまりにも偏った意見が多すぎるので、横から失礼させていただきました。

一般論として、マンションは中古になった瞬間、新築価格より下がりますが、
新築価格より上がったマンションも過去にいくらでも例があり、
新築価格は中古物件の価格評価において参考程度の意味しかありません。

それを否定して、何の意味があるのでしょうか。
需要と供給を無視して、自分の意見をゴリ押しするだけ、みっともないと思います。

結局、わざわざここに来てカキコミするくらいだから、CTS当選したのがうらやましいんだな。
善意で当選者に警告してるようには見えないし。

お疲れ様です。

>デベの土地の仕込み価格がすべてではないでしょう。
>売れなくなったり、相場が下がったりすれば、評価替えを行うでしょう。
>需要と供給を無視して、自分の意見をゴリ押しするだけ、みっともないと思います。

>一般論として、中古になった瞬間、新築価格より下がるでしょう。
>それを否定して、何の意味があるのでしょうか。

だからもう当たり前のことはいいって言ってるじゃん。
一般論の意味も間違ってるのに需給を語るな。
675さんの言うとおりです。
そんな話を一般論にして他を否定することがみっともない。
デベの仕込みでしか価格が決まらないと誰が言いましたか？
デベの仕込み価格も一つのファクターだと皆さんに教えてくれただけでしょ？
需給とかつまらん当たり前の話よりもよっぽどタメになったと思うよ。

そもそもこの物件の販売価格が、需要と供給のバランスを意識して設定されたものであれば、674さんの意見も分かりますが、新築時点で需要と供給のバランスが崩れているので、一般論は当てはまらないと思います。

この物件の販売価格が5〜6千万円程度なら、674さんの言うとおりじゃないですかね。

不動産業界では、即完売物件は、値段設定を間違えた物件として、あまり評価されませんよ・・・。
（スミフさんだって、この物件はもっと高く売りたかったんですから。）

不動産業界の評価が良いのって、
高い値段設定で何期も売った物件ですか。

５年後のことなんて誰もわからないんだから、もう止めようよ。。。
５年間も喧嘩したくないよ。。。

品川湾岸と晴海有明東雲辺りは、どの道いったん下がるよ。。

またバブルになるかもしれないから、ジッと我慢の子にしてな。。

だから、五年後　じゃなくて、来年出てくるんだって。事業協力者取得住居が．．

>>678 さん

>不動産業界では、即完売物件は、値段設定を間違えた物件として、あまり評価されませんよ・・・。

でも、値付け失敗で売れ残って安売りになった物件は安売り価格の価値が元値として評価されるんだよね。先に高く売りつけられた人の事は無視だよね。都合の良い評価だこと。

自分の間違えを認めないで、一般論をやめろか。
ひどいね。

買ったよ。
もうすぐ引っ越すよ。
低層階だけど文句ないよ。

で、いくらプレミアつくと売る？

>684

くどい　正直うんざり。
あなたが居るだけで荒れるし迷惑だから消えてください。
もうきっとあなたに反論した人もこの掲示板を見に来てないと思う。

品川シーザイド・ジャスコ前に
TUTAYAが出来るみたいだよ！

利便性上がっちゃうな。

夢物語りだけど、
モノレールとＪＲ貨物線のクロスするところあたりに
新たに駅を作ってくれたら、どんなに便利だろう。
【ＪＲ羽田線】的な…
住民も多いし、駅が出来れば港南の湾岸エリアの商業開発も進むと思う。

貨物線が新線になったら八潮の住民も孤島から救出されるしね。

住宅ローン減税、麻生さんの会見で最大規模って言ってたけど
2500万程度のローンでも恩恵あるくらいの規模なのかな。
それ以前に今年実行のローンは対象外か？

住宅ローン減税の話ですが、
ここを買う人は住宅ローンの借入額は2000万円程度なので、
実際の控除額を計算してみると、
今年度の制度でも来年度の制度でも控除額は大して変わりありません。
ネガキャンしようとした人は残念でした。

>>694

何でもかんでもネガキャンって…そんなに不安なの？（　´_ゝ`）

また自爆か

なんだ、カンダでここ、買えた人　幸運だよね。まあ、来年以降　不動産が暴落して此処の価格を
めざすとしても、なかなか、これよりは安くなるには、まだまだ　年月が掛かるから　まあ安心して
暴落を見ていられる。　

他の所の高値つかみをさせられた人は気が気じゃないよね。一生住むしかないとか強がりを言っても、一生　高いローンに苦しむ事になるわけで．．．

一寸前（多分２００２年頃）つて不況だったよね。その時にローン破綻しそうな人がいて、どう計算
しても、退職金でも払えない。たまたま、早期退職者募集があって割増金が付くので、それで払ったら
１０万残ったという人を知っています。やっばり、高いローンは人生変えちゃうな〜と思いました。

↑
合理化乙

住宅ローン減税のポイントは２つ。
・最大控除600万　⇒　CTSは物件の上限価格が安いためあまり関係なし
・住民税も控除対象　⇒　CTSも恩恵あり

実は平均年収くらいの人には毎年国内旅行に行けるくらい差がある。
H21年にしただけでトータル60〜70万くらい得かな。

まぁ、そもそもローン組むこと自体かなりの損なので
現金一括組みにはかないませんがね。

公定歩合下がりましたね。
ローンの金利はいつ下がる？

なかなか通り過ぎない「通りすがり」だったけど、
ようやく通り過ぎてくれたみたいですねｗ
静寂が戻った。

明日から入居開始なので
もうこの検討坂自体がいらないけど。

まぁ普通はそうでしょうが、商談中の部屋も70戸くらいありましたからねぇ。

電話で確認したところ、決まり次第ファイルを更新するという話でしたが
18日以降に一回も公式が更新されてないってことは、
まだどの部屋も決まってないんでしょう。

つまり全住戸確定されて、かつスミフから公表されない限り
ここもなくならないでしょうね。

ファイル更新なんか、頻繁にはやらないでしょう。
抽選の中間倍率でさえ、１回しか発表しなかったのですから。

日本政府はこれから借地権マンションを住宅の要にするらしい。
ここはサンプルとして売り出され、成功した。
今後10年以内に、ここのような物件沢山出てくるから、気を落とすこと無いよ。
５年〜１０年まってね。

別に、日本政府が売り出したわけじゃないけど？
東京都がやってみただけ。

今、自分が申し込んだ部屋の状況を電話で確認したら、契約済になってた。
縁が無かったようです。

なんか良い物件出ないですかねぇ、ほんとに。
頭金何に使おうかな、また貯金すんのもつまらんしなぁ。

シティタワー品川はシリーズ化するらしい
パート5まで計画があるという噂
具体的な場所はわかりませんが

入居済みとはうらやましい。

具体的な場所とか噂でも良いですから、分かったら書き込んでください。
よろしくお願いします。

シティタワー品川Ⅱは品川区大井にできるんでしょ？

情報有難うございます。いつごろなんでしょかね。？

は〜。やれやれ。

現在、東京湾岸の真ん中に人工島を作っていますよね。
おそらくここが濃厚だと聞いています。

705さん
定借を一時触れてみたけど今は手を引いている状況かと私は思ってたんですが。

今は長期優良住宅、200年住宅が国の方針みたいな・・・。定借とは真逆？長期優良は今度の税制でも一般よりも優遇されるようです。

なんで今頃定借なのか、都が国の政策を見誤った？といった批判を聞いたことがあります。

>日本政府はこれから借地権マンションを住宅の要にするらしい。
>ここはサンプルとして売り出され、成功した。

705さんのこの政策はかなり納得できます。理由は今マンション価格を少しでも維持したい
から。つまり、之からマンション価格は下がるのは皆、分かっている。でも、若い人の所得は
とても今の高額マンションを買える程あがらない。また、職も不安定になるから今見たいに３５年
ローンで年収の５倍なんかとても銀行も保証できない。で、不動産を下げるしかないんだけど、
そうなると、今の不動産も一緒に下がっちゃう。で、借地権だから安いんだって理由をつける。
そうすると、土地付きはそれより１０００−２０００万くらい（７０−８０平米）高くても
理由が付く。　つまり、これからは

１）ローンが年収の３倍くらいしか銀行がつけてくれない。
２）借地権の物件で見かけ安い物件が出回る。
３）土地付きの物件はある程度、それより高い価格を維持する。

てな気がするけど。

定借にしても安すぎだろ。ここ

ＣＴＳを成功事例として今後も展開する気なら、同様に安くしないと駄目だね。

是非、是非　そうして欲しいんだけど．．だめ？

ＣＴＳを安いと言うけど、言われている様に定借地権物件が７がけだとするとＣＴＳが１２０万／坪だと
いう事は良く知られている事なので、１２０／０．７＝１７１万／坪という事になる。
今後の湾岸物件の値下がりとＣＴＳの貧弱な仕様を考えると案外来年あたりになると、いい所かもよ。
さすが、東京都だから、時代の先取りしてるかもしれない（笑）

相場を無視したCTSの価格で比較してもしょうがないよ。
このエリアの所有権で200万/坪を切るのは現実は無理でしょう。
いつまでも夢見すぎ(笑)（^^

そうかな〜。ＣＴＳは多少安いけど、少なくともスミフが落とした２００Ｘ年頃の相場だったんでしょ。
だったら、その相場まで暴落してもおかしくないんじゃないの。１００年に1度の暴落だしね。
おまけにブリマーレ騒ぎで誰しも暴落する事を認識してるしね。

マンションの開発なんて、土地を以下に安く仕入れられるかだけ。
建物で安くするのは限界がある。

このあたりで土地を安く仕入れられるなら、マンションは安くなるだろうが、売り地すら出ない状況。

今後五年は新築マンションの販売はないよ。

中古かいっぱい売れ残ってるしね。

ベイクレなんか投げ売られてるみたいだが

すぐ、ＣＴＳも投げ売られんじゃないかな。もともと安いから、投売り価格でも儲かるから〜。

来週入居予定ですが、今日近くの海洋大で海鷹祭をやってるのでちょっと行ってみました。
まぐろの解体ショーとか、他の大学祭にない出し物があって良かったですが、人出が多いのには
びっくりしました。
それにしても海洋大キャンパスは緑が多くて気持ちが良いですね。散歩コースには絶好です。

〈720
2004年に坪190万円台で近隣新築物件を買いましたが何か？

>>727 さん
すごい、すごい、早くそこまで下がるとうれしい！。
麻生が使えないローン減税なんかするから、不動産業者の下げない口実を与えているのが心配。
早く下が〜れ。早く下が〜れ。

にたりよったりの場所（見合い必至）に建てるから下がるのよ。

ラグナタワーのような公園の囲まれた環境で北東高層でなきゃ心配でねむれない。

俺が検討してたＷＣＴのキャピタル低層も、90平米5000万台前半で今思うと安かったなあ。
住友の売り方に不信感があって止めたけど。

マアすぐ　底まで下がりますって

本来は人が住む場所ではないですからね…。

願望は結構ですが、夢見すぎです。
どんなにここの掲示板でＣＴＳの将来価格について書き込んだりしても
叶いませんし、なんの効果もありません。
マーケットアウトの物件を前にして、夢を見ても仕方ないのだから。

下がる下がると書いている人はまず収益還元法くらいの基礎でいいので、
知ってから、賃貸トレンドを度外視しない期待利回りの範囲で
適正価格を議論して下さい。
私もマーケットの下落に批判する気は無いけれど、
呆れるほど不毛な願望が多すぎて、もうこのスレ終わりでいいんじゃないかと。

この１〜２年で、不動産価格は２００５年の価格水準まで下がるのではないかと言われています。
2005年くらいの品川港南地区の期待利回りは住宅系で5.5〜6.5％程度でした。

ここからは素人の皮算用なので参考にならないと思います。
区分所有で小さい上に、対象買主が異なるのでなんとも言えませんが、
借地のリスクプレミアムで+1.5％乗せたとして７〜８％くらいでしょうか。
３０〜３５万円程度で貸せる９０平米台ならば、
市場価値は４０００〜４５００万円くらいかと思っています。

このスレは自爆霊を隔離するためのスレです。
ですので終わらせないでください。

その値段じゃ売るメリットないから、貸すか住むでしょ。

どうしても売らなきゃいけない人がたくさんでないと、不動産は下がらない。

この売り出し価格でローンに行き詰まる人はいないだろうし。

ローンを３５年とかにした場合の総支払額とニアリーなので、
確かにその価格じゃ売るメリットを感じない人が大半でしょうね。
よっぽど他に条件の良い買い替えの目星が付いているなら別でしょうけど。

５０００万台を越えてくれれば、狭小でも都内一軒屋への可能性が開けるので、
売却する人も出てくると私は思います。

５０００万後半迄なら購入検討しています。

６０００万ではあきらめます。

>>734
計算間違ってるよ。
「借地のリスクプレミアムで+1.5％」という数字の妥当性にはとりあえず目をつぶって、
期待利回り７〜８％、賃料３０〜３５万円／月なら、
物件価格は４５００〜６０００万円だ。

シティータワー品川のスレが、アクセスランキングで1位だったそうです。

まあ、当然ですかね。

http://ranking.goo.ne.jp/ranking/016/house_kuchikomi/

ちなみに、三位のパークシティ武蔵小杉 まだ、建ってないのにもう中古で出ているよ。
９０平米　６５００万（定価）　普通１−２割引き有りらしい。

商談中住戸のものです。
はやく結果が知りたいのですが、どこに問い合わせればよいのでしょう？
公表している電話番号はもうつながらないし。
（０１２０−４７０−０３２　と　０５７０−０６４−７０８）
誰か教えてください！お願いします。

http://www.stepon.co.jp/center/c-mita/1869A096.html

４３階東向き、４０万円かぁ。。。
ここって人気高そうですよね。買いたかった人たくさんいただろうに。

あら、ここも。
事業協力者の間取り。ちょっとめずらしいかも。

http://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/dsearch?md=geo&lc=03&pf...

>>743
坪1万5千円以上はやりすぎだが、利回りが相当高そうなのは確かだね。

事業協力者って、なんかいやらしいですね。
まあこのご時世、この激安物件をこんな家賃で借りる人もいないでしょうが。
どうせなら事業協力者住戸にも５年間転売賃貸付加の特約付ければよかったのに。

>>744

こんな間取りあるんですか？
キッチンも少し違う気が・・・。

>>743

まあ、高層階はどこも25万円は超えるでしょう。

事業協力者住の物件売りにでるかな？

でたら、いくらだろうね。楽しみだね。買えるかどうかは別として。

>>739

734さんが正しいかどうかは別として、

あなたの単純割戻しの表面利回りとの差額を想像してみると

オーナー側が支払うべき保険料や固定資産税、修繕費等の

諸経費分を控除した想定ではないでしょうか。

〔月額賃料×12ヶ月÷期待利回り〕はリアリティに欠けます。

ＲＥＩＴの借地物件の取引事例等をみるとまちまちですが、

借地のリスクプレミアムは、０．８〜１．５％ですね。

規模や立地特性でなんとも言えないけど安全サイドってことで妥当なんじゃないでしょうか。

事業協力住戸で権利充当はわかりますが、優先分譲ってなんですか？親子で住戸２つで住む方いますよね？親のコネ？？しかも一番いい部屋の優先分譲。
誰か詳しい方説明して下さい。

ここは上層階でもさほど、眺望は良くないので低層階との価格差がないと売主の営業の方が
おっしゃっていました。
本当でしょうか？

眺望が悪いと思いますかね。
以下のＵＲＬでご自身でお確かめになったら良いと思います。

http://www.ct-shinagawa.com/view/index.html

私見ですが、私はこの眺望で同価値なら上層が良いです。

>>744
これ、Pの隣っぽい。Pの左側のガタガタな壁と
このリンクの右側の壁が、パズルのようにぴったりはまるわ〜

トイレの位置がすごいですね。あまりお目にかかれない間取りですね。28万ですか…

ほんとだｗキッチンの中にトイレｗ

>>751
月額家賃３０万〜３５万の９０平米の住戸で
物件価格４０００万〜４５００万という評価は本当でしょうか。
表面利回り９％以上は魅力ですね。
既に１戸所有していますが、
９０平米の中古物件が４５００万で出てきたら即座に買い増しする予定です。

定借とはいえ新築で表面利回り8〜9%はないだろ！あったら買いたい。