シティタワー品川 Part15

>623
定期借地権って賃料、解体積立金を毎月はらうのですよね。
その分、もとの価格が安いと解釈していますが、
（まあ、それとスラム化リスクもありますが）
とすると５０年より７０年の方が安くならなければいけない気がするのですが。
その間、まあ安いとは言え家賃の様に取られるのですよね。

>622さん

その値段なら五年後でも買いたいですね。

結局、定期借地権マンションは、使用価値は高いけど、資産価値は今いち。
解体の積み立ては必要だけど、敷地権マンションも建て替えのためには必要。
結果、地代分だけランニングが高い。

逆に言えば、敷地権そのものは資産価値はあるけど、値段ほどの役にはたたない。とも言える。

結局、銀行が定期借地権の担保評価が出来ないだけなんだけどね。

日本の不動産の値段は銀行がつくる。
20年前もそうだったし、この前もそうだった。過去最大の住宅ローン減税とやらで、この後も狙っている。

あまり、振り回されないことだ。

雑文御免。

>>626さん

という事は賃料が一戸あたり１．５−２．０万／月だから　まあ、最多の１．６万として
１．６ｘ１２ｘ７０＝１３４４　まあ　１３５０万くらい　他より安くないといけない
という事かな。

う〜ん。なんか納得いかないな。色々な法律の不備とか考えるともっと価値が無い気がするけど
まあ、これは買い手の論理かな。売り手は７０年だから殆ど敷地権があるも同然です。と言うからね

皆さん固定資産税忘れてない？地代が年間20万弱ならそれほど大差ないと思うが。土地なんか建物建てるために利用さえ出来ればいいわけで、所有だろうが借地だろうが私は関係ないと思ってます。ただ、再販時に融資が通りにくいのは確かだけど、住み続ける方は関係ないしね。

＞622
その価格で売る人はいないでしょう
まあ、5年後が楽しみですね

借地権と所有権の価格的な割合としてはエリアによってかなり違うようです。

概ね、都内だと７０〜８０％、郊外だと５０〜６０％位迄下がってしまうようです。

品川の業者さんに聞くと港南は８０％は堅いと言ってました。

ですから、あまり売却の希望価格に不満がある方は、将来賃貸で貸されたほうが得策だと

思いますよ。

当選しましたが、住民票を移すのが難しくなりキャンセルしました。
借地なので5年後はかなり安くなると思い、その時改めて購入を検討したいと思ってました。
今の値段より高くなってしまったらショックです。。

＞今の値段より高くなってしまったらショックです。。

マジで言ってますか？
色々な書き込みがあるけど、安くなると本当に思っていますか？

>>632

安くなると本当に思ってました。
こちらの書き込みもかなり参考にさせて頂きました。

高くなるかわ分からないと思いますよ。
設備やセキュリティは、賃貸レベルで、とても分譲のものとは思えない。
売り出しの値段を知っていたら買わないのでは？
これからマンションは、下がる事はあっても上がる事は、なかなかないと思います。
中古の借地権だと購入者もローン組めないし、一括で買わないと行けないから高くしたら余計に売れませんよ。
２千万以上を一括で購入できる人は、このマンションを買わないと思われます。

今の世界経済の状況に鑑みれば、５年後にマンションの価格が半分になっても驚かない。

日経平均がバブル後の最安値を更新し、不動産ファンドが解約に対処するため物件の売却を急ぎ、買い手は将来の不安で手を出せない。
販売会社は、手元資金が不足するのを避けるため、またモデルルームの維持費用を省み、値引きを重ねる。

一方、賃貸については、円高で外資でも高額物件を借りられない。そして、ファンドが所有している賃貸物件は、巷にゴロゴロしている。
そんな状況では、30万円の家賃など取れるはずがない。

最悪のシナリオだが、絶対にないとは言い切れない。
それでも、ＣＴＳを安く買ったなら、リスクは小さい。
どうせ、10年後には安くなる。
築10年を超えた借地のマンションが、高く売れるとは思わない。

<<635

そうですね。

５年後に品川駅徒歩圏で築浅マンションがあったら買いましょう。

がんばってね。＾＾；

>今の世界経済の状況に鑑みれば、５年後にマンションの価格が半分になっても驚かない。

マクロ的過ぎるので、ちょっと業界の事情（ミクロ）を解説。
今後、都心で販売されるマンションも
不況の影響で値引きが頻繁に囁かれ始めましたが、
望むような驚くような下落の道は辿りません。

なぜなら、
今から売り出すマンションの土地を仕込んだ1〜2年前の価格。
デベロッパー各社はこれに縛られざるを得ないからです。
1〜2年前の都心は地価高騰フィーバー真最中でした。
高値掴みをしたデベロッパーが売り出す価格の値引きには限界があります。
既に大手でも値引きで赤字採算の物件が数多くあります。
当然需給バランスの関係上、中古市場の人気が落ち着く頃合で、
新築マンションの下落も止まってしまいます。

加えて原油価格の高騰による工事費の大幅な予算オーバー。
今デベロッパーは高く買ってしまった土地に
なんとか安く建てて売れるものに仕上げようと必死です。
なので今後1〜2年の間に出来るマンションは仕様が粗悪で、
割高なものが多いのは明らかなのです。

投資的見地からでは買い時ではありませんが、
欲しいのならば工事費が上がる前のマンション（＝仕様が良い）
既竣工物件を値引き交渉の末、買い叩くというのが適切かとおもいます。

以上を踏まえ冷静に考えると

CTSはこの1〜2年の地価上昇の影響も無く、
工事費高騰の影響も無く仕上がった上に、
東京都の施策による販売価格制限付きの物件。

正直あまりネガティブな要素がありません。
住宅の賃貸価格はオフィスとは違い変動リスクは低いですから
せいぜい30万円（±3万円）程度でしょう。
5年でも10年でもしばらく住んで
満足した人から順番に賃貸すれば良いんじゃないかと思いますよ。

住民の質議論もありますが、所得のうんぬんはナンセンスですし、
少なくともこの物件の情報をキャッチできる人間は
お＊＊さんでは無いと思いますから問題視するほどではないでしょう。
また不動産関係者も多いので管理組合も相当強い組合になります。
当選者の皆さんおめでとうございます。

>驚かない。手を出せない。はずがない。言い切れない。思わない。

ある意味、凄い文章ですね…

全然関係ないけど

シティタワー品川に応募してたんだ〜
というとマンションのモデルルームとかで話が盛り上がる件。

情報少なかったし伝説のお祭りに参加した人のような扱いを受けるよ(笑)

実際中身をみたひとは限られてるから話を聞かしてとせがまれますよ(笑)

だからどうしただけど(笑)

>どうせ、10年後には安くなる。
>築10年を超えた借地のマンションが、高く売れるとは思わない。

神楽坂アインスタワーを見るとそうも言い切れないかと…
あそこは60年定借でおそらく既に3年が経過してるので57年。
CTSよりも13年短いです。

>>驚かない。手を出せない。はずがない。言い切れない。思わない。

確かに凄い…

すでに終わった議論を蒸し返している霊がいるようですが、
前スレでもどうぞ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44193/res/1011

要は立地が全て

でも、ある程度経過したら、もう貸すしかないくらいに
値がつかなくなるの?
定期借地であるマイナス面ってどこのへんから
出るものなんだろう。

その時の市場の期待利回りを考えて、
それをもとにＤＣＦ的な発想で考えれば適正な価格が出ると思います。

ある期間を超えると急に売れなくなるというわけではなく、
定借期間に応じた価値があるということです。

分譲ならば80年後も90年後も存在するわけで、
その利益を享受できるわけですが、
「借地は定められた期間以降は利益を享受できない」
それだけです。

で、その計算式を教えて欲しいんだけど。

借り手が出て行かない限り、価格変動のリスクは少ないだろうな。
但し、借り手が付かないリスクは、ありそうだ。
ずっと30万円の家賃を払えるなら、普通は自分で買うだろ。

デベロッパーが地べたをいくらで仕込んだかだけで、マンションの相場が決まるのか。
単純に考えられる石頭が、ある面、うらやましい。

今現在30万払って賃貸生活している世帯ってそれなりにいるのでしょうか？
企業の補助とか少なくなっていると思うのですが…。
ごく一般のサラリーマンとしては家賃に割ける給料は10万程度が関の山かなぁという気がしてしまう。

貸ビル業をやってます。世の中、どんなに高い家賃払っても購入せずに賃貸を希望される方々が山ほどいるようです。どう考えても購入したほうが安い物件でも、賃貸でいるメリットが見たいですね。普通のサラリーマンの方でも１５万円以上負担されている方も多いですよ。確かに３０万円以上の家賃ともなればそれなりの方しか無理でしょうが、必ず需要はあります。

サラリーマンで10万の家賃しか払えないようでは、
新築マンション購入なんて夢ですな。不便な郊外の物件ならどうにか買えるのかな。

世の中には経営者やフリーランスのような、
「収入は平均すれば高いが、保障はされていない」方々も山ほどおり、
そういう方々は賃貸の方が合理的なのです。
住宅ローンも出にくいですしね。
世の中みんながみんな安定的安月給のサラリーマンばかりではありません。

というかまた自爆霊の登場ですか。

30万と言っても一日一万
ビジネスホテルとかわらんと思えば
安いやすい

>デベロッパーが地べたをいくらで仕込んだかだけで、マンションの相場が決まるのか。
>単純に考えられる石頭が、ある面、うらやましい。

誰かさんを擁護するつもりも無いが、
概ねデベの仕込んだ水準から大きく下回らないということを
言いたかったんでしょ。揚げ足を取リ過ぎです。
大きな全体感を出してもっともらしいこと語るのは良いが、
あなたの意見は当たり前過ぎて意味を感じない。
そりゃ時には空室することもあるでしょう。当たり前。
それなら同規模の周辺の空室率でも空室リスクに含めて
ディスカウントすれば良いだけの話。

言葉をそのままにうけて結論を導ける“やわい頭”が、ある面、うらやましい。

あれ、皆さん成仏したのですか？

大切なのは需給だと思います。
新築、中古、賃貸、全て需給関係が相場に大きく影響するでしょう。
もっと、柔軟に考えたら如何でしょうか。

いや〜。投売り物件よりも、他の物件が安くなりそうなので、そっちに興味がいってるんじゃない。
とりあえず、此処は投売りになるにしても来年以降だからね。

どうやら通りすがりさんは皆さんに蓋をされてしまい無事に成仏したようですね。でも通りすがりと言うわりに結構な頻度で通りすがってましたねｗ

テレ東のＷＢＳ見てたら、
アメリカの住宅価格が下がってるのは郊外だそうで、
これから少子化が進めば郊外ではなく中心部に、人口は更に集まってくるんだって。
アメリカも日本と同じで、少子化と都心への人口集中なんだね。

湾岸は都心じゃないって？　それでも、港南は港区だからね。

需給関係が相場に大きく影響する。
その通り。
でも誰でもわかってます。
だから皆さんそんな基礎の話はしないんです。

個別の事情を知っている方が提供してくれる情報を歓迎して
検証して意見しあう方がいいと思います。

そのとおり。　で、此処の物件の売りとかの情報だれかご存知ないですか？

都心ターミナル駅に徒歩10分圏内という立地の希少性はあります。
住宅検索エンジンでも徒歩10分以内とそれ以上では閲覧回数に
大差があるみたいなので、流動性の点は良いと思います。

相変わらず、売りが出るのは来年と思い込んでる人がいるんだね。
此所の売り手は
投げ売りする気なら、何で来年まで待つんだい？

確かになんとなく知ってる事象（物価の高騰とか）を繋ぎ合わせて、
不動産選びのアドバイスにしてくれたのは参考になったしね。
今では竣工済みの物件（工事費の影響を受けていない物件）をチェックして、
どの物件で値引き交渉しようかというように焦点を絞ってます。

良く分からんがデベの仕入れで価格が決まるのか。
それとも需給で決まるのか。
インサイダー情報のおねだり、お願い。
>相変わらず、売りが出るのは来年と思い込んでる人がいるんだね。
>此所の売り手は
売り手と買い手が逆だね。

ＣＴＳが売りに出るとすると中古だから、仲介じゃないの。
それも住不の。　だから、売り手の希望価格で決まる。
後は買い手がそれで買うかどうかだよね。
大体色んな情報を総合すると、駅から近いが、仕様がチープ　という事を考えると
４−５年落ちの少し遠めの品川辺りのタワーマンション（その頃の価格ね）ｘ０．８　が相場じゃないの。
（＋仲介手数料ね）

５年住んだ賃借権のチープな物件が高く売れるはずがない。
結局所有権マンション価格も落ちてきて、ここ買った人は結局つかまされたんだよ。

>667 さん

そうかな、変な事言ってないとおもうけど。
ｘ０．８　と言うのは借地権の物件はｘ０．７くらいだと言われるけど港区だと、不動産屋
がｘ０．８くらいつて言っているらしいよ。　ちなみに、郊外の一軒やだったりするとｘ０．６
くらいらしい。

５年後のことを
>はずがない。
と今から言ってる時点で○けおしみに聞こえますね。

ここ買った人です。
そうですか、私はつかまされましたか。
失敗してしまいましたよ〜。

668さんは買わなくてよかったですね。お見事な判断ですばらしいです。

不動産屋は当たってる事も言えば外れた事も言うので、
あまり過信できませんよ。

私も、運悪く当選してしまった＊＊＊です。
ハズレた人が羨ましい！

横から失礼。「はずがない」で負け惜しみに聞こえますか。
もし、そのように聞こえるなら、あなたの驕りです。

安くなったっていいじゃないですか。
チープだっていいじゃないですか。
ローンを返済でき、雨風をしのげるでしょう。

デベの土地の仕込み価格がすべてではないでしょう。
売れなくなったり、相場が下がったりすれば、評価替えを行うでしょう。
需要と供給を無視して、自分の意見をゴリ押しするだけ、みっともないと思います。

一般論として、中古になった瞬間、新築価格より下がるでしょう。
それを否定して、何の意味があるのでしょうか。

あまりにも偏った意見が多すぎるので、横から失礼させていただきました。

一般論として、マンションは中古になった瞬間、新築価格より下がりますが、
新築価格より上がったマンションも過去にいくらでも例があり、
新築価格は中古物件の価格評価において参考程度の意味しかありません。

それを否定して、何の意味があるのでしょうか。
需要と供給を無視して、自分の意見をゴリ押しするだけ、みっともないと思います。

結局、わざわざここに来てカキコミするくらいだから、CTS当選したのがうらやましいんだな。
善意で当選者に警告してるようには見えないし。

お疲れ様です。

>デベの土地の仕込み価格がすべてではないでしょう。
>売れなくなったり、相場が下がったりすれば、評価替えを行うでしょう。
>需要と供給を無視して、自分の意見をゴリ押しするだけ、みっともないと思います。

>一般論として、中古になった瞬間、新築価格より下がるでしょう。
>それを否定して、何の意味があるのでしょうか。

だからもう当たり前のことはいいって言ってるじゃん。
一般論の意味も間違ってるのに需給を語るな。
675さんの言うとおりです。
そんな話を一般論にして他を否定することがみっともない。
デベの仕込みでしか価格が決まらないと誰が言いましたか？
デベの仕込み価格も一つのファクターだと皆さんに教えてくれただけでしょ？
需給とかつまらん当たり前の話よりもよっぽどタメになったと思うよ。

そもそもこの物件の販売価格が、需要と供給のバランスを意識して設定されたものであれば、674さんの意見も分かりますが、新築時点で需要と供給のバランスが崩れているので、一般論は当てはまらないと思います。

この物件の販売価格が5〜6千万円程度なら、674さんの言うとおりじゃないですかね。

不動産業界では、即完売物件は、値段設定を間違えた物件として、あまり評価されませんよ・・・。
（スミフさんだって、この物件はもっと高く売りたかったんですから。）

不動産業界の評価が良いのって、
高い値段設定で何期も売った物件ですか。

５年後のことなんて誰もわからないんだから、もう止めようよ。。。
５年間も喧嘩したくないよ。。。

品川湾岸と晴海有明東雲辺りは、どの道いったん下がるよ。。

またバブルになるかもしれないから、ジッと我慢の子にしてな。。

だから、五年後　じゃなくて、来年出てくるんだって。事業協力者取得住居が．．

>>678 さん

>不動産業界では、即完売物件は、値段設定を間違えた物件として、あまり評価されませんよ・・・。

でも、値付け失敗で売れ残って安売りになった物件は安売り価格の価値が元値として評価されるんだよね。先に高く売りつけられた人の事は無視だよね。都合の良い評価だこと。

自分の間違えを認めないで、一般論をやめろか。
ひどいね。

買ったよ。
もうすぐ引っ越すよ。
低層階だけど文句ないよ。

で、いくらプレミアつくと売る？

>684

くどい　正直うんざり。
あなたが居るだけで荒れるし迷惑だから消えてください。
もうきっとあなたに反論した人もこの掲示板を見に来てないと思う。

品川シーザイド・ジャスコ前に
TUTAYAが出来るみたいだよ！

利便性上がっちゃうな。

夢物語りだけど、
モノレールとＪＲ貨物線のクロスするところあたりに
新たに駅を作ってくれたら、どんなに便利だろう。
【ＪＲ羽田線】的な…
住民も多いし、駅が出来れば港南の湾岸エリアの商業開発も進むと思う。

貨物線が新線になったら八潮の住民も孤島から救出されるしね。

住宅ローン減税、麻生さんの会見で最大規模って言ってたけど
2500万程度のローンでも恩恵あるくらいの規模なのかな。
それ以前に今年実行のローンは対象外か？

住宅ローン減税の話ですが、
ここを買う人は住宅ローンの借入額は2000万円程度なので、
実際の控除額を計算してみると、
今年度の制度でも来年度の制度でも控除額は大して変わりありません。
ネガキャンしようとした人は残念でした。

>>694

何でもかんでもネガキャンって…そんなに不安なの？（　´_ゝ`）

また自爆か

なんだ、カンダでここ、買えた人　幸運だよね。まあ、来年以降　不動産が暴落して此処の価格を
めざすとしても、なかなか、これよりは安くなるには、まだまだ　年月が掛かるから　まあ安心して
暴落を見ていられる。　

他の所の高値つかみをさせられた人は気が気じゃないよね。一生住むしかないとか強がりを言っても、一生　高いローンに苦しむ事になるわけで．．．

一寸前（多分２００２年頃）つて不況だったよね。その時にローン破綻しそうな人がいて、どう計算
しても、退職金でも払えない。たまたま、早期退職者募集があって割増金が付くので、それで払ったら
１０万残ったという人を知っています。やっばり、高いローンは人生変えちゃうな〜と思いました。

↑
合理化乙

住宅ローン減税のポイントは２つ。
・最大控除600万　⇒　CTSは物件の上限価格が安いためあまり関係なし
・住民税も控除対象　⇒　CTSも恩恵あり

実は平均年収くらいの人には毎年国内旅行に行けるくらい差がある。
H21年にしただけでトータル60〜70万くらい得かな。

まぁ、そもそもローン組むこと自体かなりの損なので
現金一括組みにはかないませんがね。

公定歩合下がりましたね。
ローンの金利はいつ下がる？

なかなか通り過ぎない「通りすがり」だったけど、
ようやく通り過ぎてくれたみたいですねｗ
静寂が戻った。

明日から入居開始なので
もうこの検討坂自体がいらないけど。

まぁ普通はそうでしょうが、商談中の部屋も70戸くらいありましたからねぇ。

電話で確認したところ、決まり次第ファイルを更新するという話でしたが
18日以降に一回も公式が更新されてないってことは、
まだどの部屋も決まってないんでしょう。

つまり全住戸確定されて、かつスミフから公表されない限り
ここもなくならないでしょうね。

ファイル更新なんか、頻繁にはやらないでしょう。
抽選の中間倍率でさえ、１回しか発表しなかったのですから。

日本政府はこれから借地権マンションを住宅の要にするらしい。
ここはサンプルとして売り出され、成功した。
今後10年以内に、ここのような物件沢山出てくるから、気を落とすこと無いよ。
５年〜１０年まってね。

別に、日本政府が売り出したわけじゃないけど？
東京都がやってみただけ。

今、自分が申し込んだ部屋の状況を電話で確認したら、契約済になってた。
縁が無かったようです。

なんか良い物件出ないですかねぇ、ほんとに。
頭金何に使おうかな、また貯金すんのもつまらんしなぁ。

シティタワー品川はシリーズ化するらしい
パート5まで計画があるという噂
具体的な場所はわかりませんが

入居済みとはうらやましい。

具体的な場所とか噂でも良いですから、分かったら書き込んでください。
よろしくお願いします。

シティタワー品川Ⅱは品川区大井にできるんでしょ？

情報有難うございます。いつごろなんでしょかね。？

は〜。やれやれ。

現在、東京湾岸の真ん中に人工島を作っていますよね。
おそらくここが濃厚だと聞いています。

705さん
定借を一時触れてみたけど今は手を引いている状況かと私は思ってたんですが。

今は長期優良住宅、200年住宅が国の方針みたいな・・・。定借とは真逆？長期優良は今度の税制でも一般よりも優遇されるようです。

なんで今頃定借なのか、都が国の政策を見誤った？といった批判を聞いたことがあります。

>日本政府はこれから借地権マンションを住宅の要にするらしい。
>ここはサンプルとして売り出され、成功した。

705さんのこの政策はかなり納得できます。理由は今マンション価格を少しでも維持したい
から。つまり、之からマンション価格は下がるのは皆、分かっている。でも、若い人の所得は
とても今の高額マンションを買える程あがらない。また、職も不安定になるから今見たいに３５年
ローンで年収の５倍なんかとても銀行も保証できない。で、不動産を下げるしかないんだけど、
そうなると、今の不動産も一緒に下がっちゃう。で、借地権だから安いんだって理由をつける。
そうすると、土地付きはそれより１０００−２０００万くらい（７０−８０平米）高くても
理由が付く。　つまり、これからは

１）ローンが年収の３倍くらいしか銀行がつけてくれない。
２）借地権の物件で見かけ安い物件が出回る。
３）土地付きの物件はある程度、それより高い価格を維持する。

てな気がするけど。

定借にしても安すぎだろ。ここ

ＣＴＳを成功事例として今後も展開する気なら、同様に安くしないと駄目だね。

是非、是非　そうして欲しいんだけど．．だめ？

ＣＴＳを安いと言うけど、言われている様に定借地権物件が７がけだとするとＣＴＳが１２０万／坪だと
いう事は良く知られている事なので、１２０／０．７＝１７１万／坪という事になる。
今後の湾岸物件の値下がりとＣＴＳの貧弱な仕様を考えると案外来年あたりになると、いい所かもよ。
さすが、東京都だから、時代の先取りしてるかもしれない（笑）

相場を無視したCTSの価格で比較してもしょうがないよ。
このエリアの所有権で200万/坪を切るのは現実は無理でしょう。
いつまでも夢見すぎ(笑)（^^

そうかな〜。ＣＴＳは多少安いけど、少なくともスミフが落とした２００Ｘ年頃の相場だったんでしょ。
だったら、その相場まで暴落してもおかしくないんじゃないの。１００年に1度の暴落だしね。
おまけにブリマーレ騒ぎで誰しも暴落する事を認識してるしね。

マンションの開発なんて、土地を以下に安く仕入れられるかだけ。
建物で安くするのは限界がある。

このあたりで土地を安く仕入れられるなら、マンションは安くなるだろうが、売り地すら出ない状況。

今後五年は新築マンションの販売はないよ。

中古かいっぱい売れ残ってるしね。