シティタワー品川 Part15

>620
７０年と５０年だと具体的にどの様な差がありますか。
５０年　０．７掛け　７０年　０．７５掛けとか．．．

>>610

私は当初の上限価格４５万／㎡（３７２１万）、中古の場合仲介手数料がかかるので
実際には３６００万が上限かな。

>621
リンク先の
「例えば30年後の話です。」が成り立たなくなりますね。
成り立たせるためには、
「例えば50年後の話です。」にしなければいけません。
だが実際、普通の分譲でも50年経ったら
建て替え問題から、修繕に金を掛けるかどうかで揉めるのは確実です。

従って、50年と70年の差は大きい。

>623
定期借地権って賃料、解体積立金を毎月はらうのですよね。
その分、もとの価格が安いと解釈していますが、
（まあ、それとスラム化リスクもありますが）
とすると５０年より７０年の方が安くならなければいけない気がするのですが。
その間、まあ安いとは言え家賃の様に取られるのですよね。

>622さん

その値段なら五年後でも買いたいですね。

結局、定期借地権マンションは、使用価値は高いけど、資産価値は今いち。
解体の積み立ては必要だけど、敷地権マンションも建て替えのためには必要。
結果、地代分だけランニングが高い。

逆に言えば、敷地権そのものは資産価値はあるけど、値段ほどの役にはたたない。とも言える。

結局、銀行が定期借地権の担保評価が出来ないだけなんだけどね。

日本の不動産の値段は銀行がつくる。
20年前もそうだったし、この前もそうだった。過去最大の住宅ローン減税とやらで、この後も狙っている。

あまり、振り回されないことだ。

雑文御免。

>>626さん

という事は賃料が一戸あたり１．５−２．０万／月だから　まあ、最多の１．６万として
１．６ｘ１２ｘ７０＝１３４４　まあ　１３５０万くらい　他より安くないといけない
という事かな。

う〜ん。なんか納得いかないな。色々な法律の不備とか考えるともっと価値が無い気がするけど
まあ、これは買い手の論理かな。売り手は７０年だから殆ど敷地権があるも同然です。と言うからね

皆さん固定資産税忘れてない？地代が年間20万弱ならそれほど大差ないと思うが。土地なんか建物建てるために利用さえ出来ればいいわけで、所有だろうが借地だろうが私は関係ないと思ってます。ただ、再販時に融資が通りにくいのは確かだけど、住み続ける方は関係ないしね。

＞622
その価格で売る人はいないでしょう
まあ、5年後が楽しみですね

借地権と所有権の価格的な割合としてはエリアによってかなり違うようです。

概ね、都内だと７０〜８０％、郊外だと５０〜６０％位迄下がってしまうようです。

品川の業者さんに聞くと港南は８０％は堅いと言ってました。

ですから、あまり売却の希望価格に不満がある方は、将来賃貸で貸されたほうが得策だと

思いますよ。

当選しましたが、住民票を移すのが難しくなりキャンセルしました。
借地なので5年後はかなり安くなると思い、その時改めて購入を検討したいと思ってました。
今の値段より高くなってしまったらショックです。。

＞今の値段より高くなってしまったらショックです。。

マジで言ってますか？
色々な書き込みがあるけど、安くなると本当に思っていますか？

>>632

安くなると本当に思ってました。
こちらの書き込みもかなり参考にさせて頂きました。

高くなるかわ分からないと思いますよ。
設備やセキュリティは、賃貸レベルで、とても分譲のものとは思えない。
売り出しの値段を知っていたら買わないのでは？
これからマンションは、下がる事はあっても上がる事は、なかなかないと思います。
中古の借地権だと購入者もローン組めないし、一括で買わないと行けないから高くしたら余計に売れませんよ。
２千万以上を一括で購入できる人は、このマンションを買わないと思われます。

今の世界経済の状況に鑑みれば、５年後にマンションの価格が半分になっても驚かない。

日経平均がバブル後の最安値を更新し、不動産ファンドが解約に対処するため物件の売却を急ぎ、買い手は将来の不安で手を出せない。
販売会社は、手元資金が不足するのを避けるため、またモデルルームの維持費用を省み、値引きを重ねる。

一方、賃貸については、円高で外資でも高額物件を借りられない。そして、ファンドが所有している賃貸物件は、巷にゴロゴロしている。
そんな状況では、30万円の家賃など取れるはずがない。

最悪のシナリオだが、絶対にないとは言い切れない。
それでも、ＣＴＳを安く買ったなら、リスクは小さい。
どうせ、10年後には安くなる。
築10年を超えた借地のマンションが、高く売れるとは思わない。

<<635

そうですね。

５年後に品川駅徒歩圏で築浅マンションがあったら買いましょう。

がんばってね。＾＾；

>今の世界経済の状況に鑑みれば、５年後にマンションの価格が半分になっても驚かない。

マクロ的過ぎるので、ちょっと業界の事情（ミクロ）を解説。
今後、都心で販売されるマンションも
不況の影響で値引きが頻繁に囁かれ始めましたが、
望むような驚くような下落の道は辿りません。

なぜなら、
今から売り出すマンションの土地を仕込んだ1〜2年前の価格。
デベロッパー各社はこれに縛られざるを得ないからです。
1〜2年前の都心は地価高騰フィーバー真最中でした。
高値掴みをしたデベロッパーが売り出す価格の値引きには限界があります。
既に大手でも値引きで赤字採算の物件が数多くあります。
当然需給バランスの関係上、中古市場の人気が落ち着く頃合で、
新築マンションの下落も止まってしまいます。

加えて原油価格の高騰による工事費の大幅な予算オーバー。
今デベロッパーは高く買ってしまった土地に
なんとか安く建てて売れるものに仕上げようと必死です。
なので今後1〜2年の間に出来るマンションは仕様が粗悪で、
割高なものが多いのは明らかなのです。

投資的見地からでは買い時ではありませんが、
欲しいのならば工事費が上がる前のマンション（＝仕様が良い）
既竣工物件を値引き交渉の末、買い叩くというのが適切かとおもいます。

以上を踏まえ冷静に考えると

CTSはこの1〜2年の地価上昇の影響も無く、
工事費高騰の影響も無く仕上がった上に、
東京都の施策による販売価格制限付きの物件。

正直あまりネガティブな要素がありません。
住宅の賃貸価格はオフィスとは違い変動リスクは低いですから
せいぜい30万円（±3万円）程度でしょう。
5年でも10年でもしばらく住んで
満足した人から順番に賃貸すれば良いんじゃないかと思いますよ。

住民の質議論もありますが、所得のうんぬんはナンセンスですし、
少なくともこの物件の情報をキャッチできる人間は
お＊＊さんでは無いと思いますから問題視するほどではないでしょう。
また不動産関係者も多いので管理組合も相当強い組合になります。
当選者の皆さんおめでとうございます。

>驚かない。手を出せない。はずがない。言い切れない。思わない。

ある意味、凄い文章ですね…

全然関係ないけど

シティタワー品川に応募してたんだ〜
というとマンションのモデルルームとかで話が盛り上がる件。

情報少なかったし伝説のお祭りに参加した人のような扱いを受けるよ(笑)

実際中身をみたひとは限られてるから話を聞かしてとせがまれますよ(笑)

だからどうしただけど(笑)