二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス Part5

>売れてない価格に何の意味があるんでしょうか？
>謎です。

「売れていない」というコト自体に意味があるわけでｗ

まぁ「売れていない」と言って
平均＠500オーバーの『世田谷代田レジデンス』でさえ
１戸は売れているコトになっているわけで
プロには分析の材料になります

小田急と田園都市線は
住民の年齢構成が全く違うよね。
電車に各一回のればすぐ気付くが。

間違い探しになってんな。
（デベの価格付け間違い・相場読み違い）

ここ1000戸のマンモス団地なんだけど。
中低層の小規模物件割高物件でさえ
売れ残った高価格住戸の価格が
何の参考になるのでしょう。

プロは違うねｗ

普通プロは出来た価格を追うもんだと思うがなぁ。

こういう人が、atHOMEに何百件と出てる、二子玉川の空室の家賃から
投資利回りははじいちゃうんだろうね。それで投資いや投機。
俺はデータ重視だ！なんちゃって。

それは募集家賃。しかも恐ろしい数の空室があることにまず注意するべき。

去年の今頃までの相場覚えてるでしょ。皆さん。

一方に勢いがついちゃったら、売り出し価格や、先週までの相場なんか関係ないって。
これから世田谷で350万超なんてjokeにもならないでしょ。

いまはとにかく下げる局面。市場が底を見るまではひたすら下げて下げて下げる。
下げてる間は、「下がったら買いたい」なんて言ってた奴の手も引っ込んだまま。
底を見ないと。底が丼だけ深いは分からない。
バーナンキは9年の後半までは確実に沈むと言ってるし。

今日の欧州市場は注目。
UBSとぶか？！

上場企業財務のことが分かってる人があまりいないようなので、
ちょっと書かせてもらいます。

まず、会社全体として利益がどれだけ上がってるか、ということと、
一つ一つの商いでどれだけ儲かるかということは、ちょっと違います。

会社全体としては、東急電鉄は全くダメダメ企業です。

しかし、ぬるま湯につかりたい平凡なサラリーマンの勤め先としては、
あるいはやる気のない肩書きだけの重役が、大過なく余生を過ごすための資金の出し手としては
とてもいい「会社」です。

バブルで翻弄され、経営者が判断を誤り（判断力が全く欠如しており、決断できなかった）
バランスシートは大きく毀損した状態が長く続いています。
ここ数年はよくはなりつつありますが、これは相場によるところが大きく、
経営陣の能力とはあまり関係ありません。

（金儲けマシンとしては電鉄は「存在意義」は希薄です。でもそれは西武だってそう。でも、鉄道は間違いなく社会インフラだから。生活密着企業だから。せめて、よき企業市民としては「存在意義」を示すべき。）

で、個別の案件でやったら大きく儲けるのはやっぱりご法度です。
以前のカキコミにもあったけど、価格設定は勿論コスト積み上げから出た価格も検討するし、
類似事例からつけられそうな価格も考慮する。購買層の購買能力も考慮します。

商社や小売と違って、不動産デベは、一個一個の商いの規模がでかいため、
仕入れ簿価も外から比較的分かりやすい。
また、販売価格も非常に高く、購買者側は何十年ローンなんて組んで買う人も多いため、
売り手のとる利幅については、相当な適正さが求められるのも事実。

ここは簿価が恐ろしく低いのは自明だし、
相場が悪いのも自明
そこで高めの価格設定した東急が叩かれるのはやむなしでしょ。

まぁ、子どものお遊び以下ですよ。
日本の鉄道会社の経営なんて。

世界中探したって、なかなかない。

長期では250万では決して止まらないでしょう。
過去においてさえ、バブル期の異常な相場を除けば、平均は250万を下回る。
しかし、その過去においては、日本は世界一の経済成長国であり、
人口も世帯数も増えていた。日本円自体も1ドル360円から79円まで上昇した。

これからは、経済成長はほぼゼロ。
単身世帯を除いた世帯数はどんどん減るし、バルブ以前の相場レベルも永くは保てない。
円自体のデバリューもさけられないから、長期で見たら、250万維持はベストケースとしても描きにくいシナリオでしょ。

英語か中国語が公用語になるとか、移民完全自由化とか、ものすごい減税とかない限り無理でしょう。

GF用賀が底値！？
92さんが知ってる相場は、ここ5-6年でしょ。
不動産ではそれは「一瞬」って言います。
（しかも、そのタイムフレームでももっと安い物件いくつもあったよ。メジャーデベで。）