二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス Part5

林田力こと、東急不買さんや、地元の再開発反対さんやらが、匿名でここに沢山ネガ書き込みしています。
皆さん、注意した方が良いですよ！

と、東急社員が言っています

だめだこりゃ

この板に東急社員が常駐しているのは事実だと思う。

呼んだ？

801です。私は東急社員ではないし、関係者でもありません。

でも、林田や飯塚が常駐しているのは確実です。
早く契約者だけのパスワード付き掲示板が立ち上がる事を期待しています。

林田って誰？
移行したいなら自分で作って勝手にやってくれ。スレが汚れる。

つーか、何で東急関係者でもない人間が必死にアピールしてんの？
もしかして地権者か何か？

>>809
心情的にレフトウイングが嫌いだからでしょ。
それくらいわからんかな？

地権者だろ？

二子玉川ライズには興味あったんですけど、この価格じゃ見送ります。
というか間違いなく竣工後に売れ残り販売されるでしょう。
東急不動産は自社物件を過大評価して価格設定をして効率悪く売れ残り販売するデベですから
そのパターンは本プロジェクトでも健在というわけです。

今はデベが弱気になって建設単価も高めに設定していますし、コンサバな積算価格を元にエンド価格をしていますから土地価格が昨年度から40％以上大暴落しています。
従って2010年3月の相場価格は間違いなく今より安くなっています。

2006年3月までに分譲されたファンドバブル絶頂期であれば新玉川線エリアは＠350万円（80㎡9000万イメージ）でもOKでしたが、
2007年夏以降に分譲され本年9月までに竣工したマンションは＠350万円で大量の売れ残りを抱えて20％前後の値引販売しているのが実情です。つまり現状の新玉川線エリア相場は＠260〜280万円（80㎡7000万円イメージ）と言えるでしょう。
今後1年は更なる景気停滞が見込まれるため2010年3月の新玉川線エリア相場は＠250前後（80㎡6000万円台前半）ではないかと予測できます。

二子玉川ライズは大規模プレミアムがありますのでその分を上乗せする必要があります。
大規模プレミアムは各プロジェクト成約事例から推察して80㎡で最大1000万円、すなわち＠40万円と仮定できますので、＠250万＋＠40万＝＠290万円（80㎡7000万円前半）が相場価格と思われます。（ここで述べる相場価格とは、3ヶ月程度で完売が見込めるマーケット寄り付き価格を意味します。）
よって相場＠290万円に対して＠380万円の価格差を営業努力だけで埋められるはずもなく、ましてや部屋の仕様も良くないため販売大苦戦必至です。

東急は隠蔽体質ゆえ正確な販売状況が公表されないため判断が難しいところですが、分譲900戸を500戸売るのが精一杯でしょう。
公表されるであろう「来場客●万組」で売れてるイメージを前面に出すと思いますが、売れてるマンションが広告（住宅情報や新聞折込やDM）出したりTVや雑誌の取材を受けることはありませんのでだまされないようご注意ください。

2010年3月〜5月竣工時・・・値引き500万円程度（現金ではなく家具や設備サービスで対応）
2010年5月〜8月・・・値引き10％（現金値引きと家具設備サービス混合、家具付き販売など）
2010年9月〜12月・・・値引き10〜15％（明確に現金値引き）
2011年1〜3月・・・値引き15〜20％（場合によってはそれ以上）

こんなイメージになると思います。
たぶん2011年3月で完売するでしょうね。
私が買うとしたら2010年9月頃かな。
もちろん会員登録して地道なウォッチ続けることが重要です。

あなたの希望的観測は理解できた。

>>812
長文良く頑張った。

やっぱりどう見ても値付け高過ぎますよ。
うちも会員登録したけど撤退しました。

もはやスレがＰａｒｔ５まで達するこの物件の注目度を甘く見ない方がいいよ。
ネガレスする人も単に自分が安く買いたいからって理由の人が大勢いるからね。

1億円も出して買った自分の財産が、数ヵ月後に8000万円で売られてたら誰でも憤慨します。
そんなの東急不動産だって分かってるはずだから値引き販売されることなんか有り得ない。
本当に売れなかったら東急不動産や東急電鉄の重役さんが多少安く買うことはあるでしょう。
その程度なら許容範囲です。自分の願望を書いて風評にするのはやめて頂きたいですね。

816
ほとんどの書き込みは価格発表まで。

＜決意表明＞
地域イメージ崩壊は困るので、値下げは一切しません。完売まで何年かかろうが頑張る所存です。周辺住民のみなさんご理解、ご支援よろしくお願いします。

と言って、他デベが売り抜けを謀る

>>817

でもさ、やっぱり「新築プレミアム」ってあると思うんですよね。
数ヵ月後にプレミアムが無くなっちゃうのはしょうがないんじゃないんですか？
だいたい1,000万円前後がプレミアムみたいなので、
それぐらいの下落はヤムナシかなーと思ってます。

あと、売れ残りは、やっぱり売れ残りなんですよ。
個人的には1,000万円安くしてもらっても欲しくない。
それよりかは、空きのままでの積み立て不足の方が嫌です。
空きがある物件というのも嫌ですし。
だから、売れ残りは1,000万円安くしてでも早く売って欲しいです。

スレの伸びがないところを見ると、もう＊＊＊み入り決定かな？
低地で水害不安が拭えない立地だし、駅からは10分以上あるし、川沿いで変な人が多く、
商業地ゆえ外部から品のない人が数多く出入りする環境というマイナスポイントに目は瞑れない。
もちろん大規模開発、緑多き住環境、生活利便性、資産価値、充実の共用部とセキュリティなどのプラスポイントも勘案しているけれど、相場より20％以上高いのはどう考えても許容できない。

坪300万円なら検討、坪330万なら微妙、坪350万なら断念、坪380万なんてトンでもない！
それなのに坪400万以上でしょ？上階は坪500万オーバー！これじゃ話になりません。

それでも気に入って買える人はたくさんいると思います。蓼食う虫も好き好きですからね。
買う人を非難する気はないけど、含み損を抱えた負の資産を買った瞬間から背負うのは私は嫌です。
せめて現状維持か法定償却分の損ならともかく買った瞬間に3000万〜5000万の大損をするなんて1万円札で焚き火するよりもったいなくないですか？

一万円札で焚き火する方がもったいないに決まってるじゃん。

焚き火で燃やしたら二度と戻ってこないけど、不動産市場ってのは上げ下げがあるんだよ！
下げる時があれば、上げる時もある。
下げる時は誰もがどこまでも底なしで下がると思うからね。誰もが下がる下がるの連呼。
上げてる時も同様に天井知らずで上がると言う。
そして、それに振り回される一般庶民。
それが日本人の国民性ってやつだよね。

823はそこまで文句言うならやめればいいだけだよ。
そんなに「許容できない」とか「嫌」だとか連発するなら、川向こうにも選択肢あるんだし。

>>824
買わないヤツは消えろ！び ん ぼ う人は川向こうに行け！って論調はデベ以外の何者でもないね。
買う人だけが美辞麗句を並べてあれがいいだのこれがお洒落だの言い合ってるだけならmixiでやれって感じですよ。
ここは匿名掲示板だから暴言もあるけど公平で公正な意見も数多くある。
欲しくなって熱くなっている人が頭を冷やすこともできる。
気に入らないレスを見たくないとか排除したいとか思う人こそ消えればいいんじゃない？

買わない人が検討者のための掲示板必死に書き込む理由がわからない。

これ見ると完売は間違いないようです。自信を持ちましょ。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080908-00000004-sh_mar-sci

「住んでみたい街」総合ランキング（首都圏）
1位　吉祥寺
2位　自由が丘
3位　横浜
4位　二子玉川
5位　恵比寿
6位　広尾
7位　鎌倉
8位　中目黒
9位　目黒
10位　青山

>>825

美辞麗句も意味ないと思うが、あなたのは罵詈雑言って言うんだよ。
自分で言ってるじゃん。こういう掲示板には暴言もあるって。
あなたのは公正な意見というよりは、暴言なのよ暴言。
どっちもどっちだと思わないのかい！？

とりあえず、ここをやめたお金で開催される札束キャンプファイヤーにでも呼んでくれ！

みんな、急がなくちゃ！
ここは完売目前だよ。

先日、見に行きましたが、値段の高さに唖然。
引き換え、
①あの階数でエレベーターが上下二つに分かれているだけ。
　しかも、三基しかなく、一基はペットと兼用。
　（すいません、今住んでいるところは４８階建てでエレベーターは３層に
　分かれ、各層4基。ペット用とゴミ用にそれぞれ別に一基づつ。
　何かあれば、各フロアーとも６基が使える設計。犬と出くわすことはありません）
　ちょっと、東急さんの高層マンションに対する経験の無さを感じた次第。
　犬の毛や、別のスペースにしないと結局元の木阿弥状態（＝決められた
　エレベータを使わなくなり、どのエレベーターも臭くなったり、ペットの
　失尿のシミが残ったりで臭くなります。）で『なんやこれ』と思いました。
　くだらない話と思われるでしょうが、朝8〜9時の高層マンションやペットの
　問題って結構大変ですよ。
②あと、棟内にコンビニが無いのはどうかな。結構あると便利ですよ。
③共用スペースがシャビー過ぎる。
④一番いい角部屋が元の地権者に抑えられ、残念。あと、この人たちの
　行動形態がどうかな。（同級生も入るそうですが・・・・・）
(地権者分を差し引いて、残りで投資回収しようとしているから
　こんなに高いのでしょうか・・・・・・・でも完売とは思いますが。）

個人的には東急さんの失敗作のように感じます。
なんで、駅前に東急が入らないのか、中途半端過ぎるか。
やるなら、どん〜〜とやらないとダメです！！

PS.50年近く、近くに住んでいましたが、水の問題はありません。
　 六郷用水も大丈夫です。

つーか、川沿いであっても、今時水害の可能性は低いだろう。
でももともと川沿いの低地って「地ぐらい」が低いんだよね。
要するに、その土地の持ってるブランドみたいなもん。

世にある高級住宅地を見回して見てよ。
それらは全て水害の心配がなく、地盤が良く、
水はけが良く、乾燥していて、南が開けた高台にあるよね。

二子玉川に家買おうってんだから、パープリンのブランド志向の
方々が多いんでしょ。何で「地ぐらいの低さ」が気にならないのか、
それが私にはわかりまへん。

>>831
　高級住宅地とマンション好立地は別物。

　高級住宅地には「閑静な」という枕詞が多くつくように、駅からちょっと離れた高台の戸建て立地。一方マンションは利便性重視の度合いが戸建てより大きいので、駅に近い（喧騒）なエリアが好立地。

　高級住宅地論を語りたいなら、田園調布とか成城スレに行きたまえ。

じゃあ、この物件が貧相な場所に建つことは認めるんだね。

>>832

納得

確かにエレベーターは気になる。
変更して増やしてもらえないんだろうか。

>>833
　どこをどう読んだら「貧相な場所」ととれるのか、理解に苦しむよ。

　833以外の人で、うまく解説できる人いるかな？

>>832
こいつ、ほんまもんのア・ホやなあ。
高台にも駅前あるやろ。

839
もうかってまっか？

>>839
田園調布も成城学園前も、駅前にあるのは商店であって高級住宅はないよ、ニート君。
　時間はたっぷりあるだろうから、今日見てくれば？

>>841
低学歴ニートの相手をするほど暇ではないので、これで最後だ。
高台にも駅前はあるだろう。商店だろうが高級住宅だろうが関係ない。
「駅前」があるのだから、高台の駅前のマンションの方が良いだろう。
バ・カは何をつけても直らないんだから、さっさと＊＊よ。

三鷹の駅前のタワマンなんかは高台の駅前マンションです。

>841

田園調布の駅前は屈指の高級住宅街ですけど・・・
長嶋さんとか張本さんとか中内さんとか駅前に住んでますが。

でも長嶋さんなんて電車乗ったことないんじゃない？
お抱え運転手いたりして、電車乗らない人は駅前に必ずしも拘らないけどね。

川沿いに浮浪者のブルーテントいっぱいありました。
川崎側ですけどマンションの丁度正面あたりの位置になります。
ブルーテントから浮浪者に双眼鏡で覗かれたりしたら気分悪いです。
あの人たちは暇だからずっと覗いてそうで嫌です。
どいてくれとお願いしたらどいてくれませんか？
東急不動産はそのくらいやってくれないのでしょうか？
社運がかかったプロジェクトなんですから頑張って欲しいです。

>>846
本人が電車乗らなくても家族は乗るんだな。
来客も電車で来る事有るし（時には飲んだりする）
資産価値的にも駅前が良かったりする。
お抱え運転手がいて、電車乗らないから駅前に拘らないって事にはならないんです。
土地によっては駅から離れる良さっていうのも有りますが、不動産価値的には駅からの距離は絶対的に価格に反映します。

もうこの物件はダ・メじゃないか？
ここまで反響もカキコミもないのは事業の失敗を意味するんじゃない？
田舎の金持ちが有難がって100〜200戸は売れるし、200戸くらいは不動産の価値わかんない地元の人達が買うだろうけど、残りは売れ残るでしょ。
売れ残った物件を竣工後に大幅値引きして売るんだからその時まで静観するのが吉。
坪単価400万円も出してここ買っちゃ駄・目でしょ。見る目なさすぎ。

>>849

大幅値引きはどれくらいされると予想されますか？

843は品がないなあ。高学歴だそうだが、かなり育ちが悪そうだ。

地元の人　歓迎ですよ。

契約金を半分積んで９月末までに振り込むなら、２割引きは軽くいけます。
もちろんこっそりね。

２割引でもまだちょっと高過ぎる気がする。

〉848
家族も車かタクシーでしょ。学生くらいまでは電車も乗ったけど。

いつも使ってるタクシー会社に電話して名前言えば5分後には配車される。

家に資産価値なんて、売ること考えてないから求めないよ。

こんな辺境の地からタクシーでお出かけって、どんなにもったいないんだよ。
もっと都心に買えばいいのに。都心が二子にあこがれるなんてウソだよ。

のどかで憧れます。

確かにのどか、でもそこにタワーはいらないよね。
私も都心がここに憧れるなんてないと思う。
あのキャッチコピーをみた時、おもわず失笑したもの。
ここを坪４００万も出して買うなら、大崎や五反田あたりに建ってる財閥系デベの物件の方が全然良いことは明らか。
ここは東急さんですからね。

×のどかで憧れます
○安いので買えます。

のはずだったが・・・
○のどかでしかも高いので、存在価値がありません
が正解！！

今のマンションは前もっての発表が早すぎて
実際に分譲されるころには話題性が消費されつくして陳腐化しますな。
いいのか、わるいのか・・・

ニコタマという名前にブランドがあるのか知らんけど、
仮にあるのだとしたら、
もうチョット街全体をどうコーディネートしたいのか
その結果、どういうマンションが良いのか
といったコンセプトが街にあるといいのにな。
そうでないとタワー乱立で街の雰囲気が・・・。

No.697 by 匿名さん　2008/09/07(日) 19:32

692さんはタワーによって暗くジメジメしてきてるのでしょうか。
まあ、意味の無いアラシと違って理由が明確だから仕方ないですね。

高い地域に住む人間の所得が高いことは場所や時代を問わず常識です。
御殿山や横浜と高台を指していたのが、NYや香港、日本などではだんだん
タワーの高層を指すようになってきましたね。

あと、武蔵小杉が洪水になっても、マンション住民の住居は問題ないですね。
No.698 by 匿名さん　2008/09/07(日) 19:46

>高い地域に住む人間の所得が高いことは場所や時代を問わず常識です。

へ〜、そうなんだ。
そんな常識があったなんて知りませんでした。

>御殿山や横浜と高台を指していたのが、NYや香港、日本などではだんだん
>タワーの高層を指すようになってきましたね。

へ〜、だから富裕層はみんな小杉のタワー高層目指しているんですね！
やっと原因が分かりました。ありがとうございます。
No.699 by 匿名さん　2008/09/07(日) 19:50

タワーの高層階の床上浸水は水漏れか、高さ200mとかの津波が来る大型隕石落下による人類滅亡の危機か。
そちらはそんなに気にすることはないだろうな。

でも、エレベーターが止まっちゃって困るぐらいの被害は有りそうだ。
まあ、床上浸水よりは遥かにマシだが。

文章の意味がまるで分からない。

>高い地域に住む人間の所得が高いことは場所や時代を問わず常識です。

まあ、せいぜい富士山頂近くの山小屋でも経営して住み込んでくれ。俺は興味ない。

確かに坪単価が現在の不動産情勢に比べて高いね。

あの暗いＣＭの広告費だけでも相当な額だと思うんだけど
ああいうところに使うお金があったら、
物件の価格を下げるとか、マンションの仕様を上げるとか使い道あるだろうにね。

高値強気の広尾ガーデンフォレストとか、
超安値のシティータワー品川とかは宣伝広告費はたいして使ってないと思うけど
速攻で完売(予定)だもんなぁ。

早々とあのＣＭを流したことで、どれほどの購買予定客をつかめたのかなぁ。
あのＣＭは暗いっていう意見もこの掲示板では結構あったし、
(夜道を歩くから確かに暗いんだけど)
未だに「都心さえ憧れる街」のキャッチコピーが揶揄の対象になってるし。

富士山頂を悪く言うな

富士山の山頂は、最近、ジュースとカップラーメンの自動販売機が設置されて便利になりました。

でもゴミ捨てのマナーが悪くて
Unescoから認められません。

駅前の再開発ってあるんだろうか？もう少しすっきりと。。。

飽きたな・・・ニコタマ・・・

シティータワー品川の抽選が終わった途端、ここは盛況だな。
結局、購買層じゃなく、マンコミでストレス発散している層の遊び場か。

>>871
そうなんですか。。よく知ってらっしゃいますね。

自分のことを分析してるからでしょう。＜８７１

全然盛り上がっていない…

盛り上がっていないといえば、池尻あたりの高層タワーマンションも全く盛り上がりませんでしたが
その後どうなったかご存知のかたいらっしゃいますか？

マンション建設反対運動の件は、すぐに消されるね。裁判にまでなって有名なのに。

大規模マンションの反対運動はよくあることなので私は気にしませんよ。
しかし、これだけガンガン削除されると、逆に深刻な状態をデベが隠そうとしている気がして
なんだか恐いね。

誰か何か知ってますか？

こういう掲示板を政治目的に使おうとする成田、飯岡、はたまた某日本ユニシス社員、、、。
いいかげんにしてください。

将来は坪250万がいいところだね。
現在の割高価格で買うのは損だな。

↑余計なお世話。
放置しておいてよ。

>>880

250万とは石器時代か縄文時代のプライスですな。

二子玉川公園ができることによって、東急自動車学校は廃止になるのですか？
それともどこかに移転するのでしょうか？

↑　移転するみたいですよ。

882
煽りが下手過ぎる…
縄文って…(´・ω・｀)

高層ビルとかも立つんでしょうか？

ホテルやオフィスは予定通りできるのでしょうか。ホテルができたら郊外のリゾートっぽくて二子玉の魅力がますます高まると思います。是非できてほしい。

本日モデルルームに行ってきました。
前評判通り質感、設備ともに今ひとつでしたね。
８０平米ですらバスが浴室１４１８っていうのも今ひとつでしたし。バルコニーに柱が張り出しすぎていて非常に圧迫感がある。大規模マンションならではのコストパフォーマンスの良さもないし、共用施設も今ひとつ。細かくあげれば、きりがないのですが。しかも、環八の外側なのに強気の価格設定。これだけの値付けをする割には、隣接する開発が遅い（もしくは未定）ってのは、どうかと。プラトーとかいう空中回廊がマンション竣工時に通過できるのかも不明だし。入居してもスーパーに買い物いくのに一苦労ですね。プレッセや明治屋は高いし、用賀のokに車で行くしかないのでしょう。
少し期待して、購入を検討していたので残念です。

最後に、手頃であったり、景色が良い間取りは地権者さんたちががっちり押さえられてらっしゃいます。

再開発説明会では反対者ばかりが気勢を上げて、賛成者は黙っておとなしくしているから
まるで反対ばかりのように感じますが、この掲示板も、実際に購入を検討している人たち
は書き込みをしていないし、反対派もしくは買えない妬み派、もしくは対抗デベばかりが、
物件けなしの書き込みを繰り返していますね。

実際の購入を検討していた層は、モデルルームに呆れて書き込みする気すら起こらないといったところでしょう。けなすも何も高いばかりで良いところなしじゃん。。。

だいたい、↓こういう事書いている段階で、購入検討中じゃなくて、
地権者（売却検討中）決定じゃん（笑） 頭悪いね、貴方。
>再開発説明会では反対者ばかりが気勢を上げて、賛成者は黙っておとなしくしているから
>まるで反対ばかりのように感じますが、

＞888プレッセや明治屋は高いし、用賀のokに車で行くしかないのでしょう。

ここを購入するのはプレッセや明治屋、つまり玉川タカシマヤを普段使いしている層
だと思います。売る側もそういう層をターゲットにしているかと。
実際プラウドタワーの購入層もそうだったと野村のHPに載っていました。
明治屋は平日、休日いつ行っても長蛇の列だしリッチな層ってたくさんいるんだ、
と思います。

私もモデルルーム行きましたー。
私は結構、いいと思いました。環境もいいかなと。
スーパーは東急ストアとかできそうかなと勝手に妄想してるんですけど。
もともと駅前にありましたよねぇ？？？？？

確かに、角のいいお部屋は押さえられてましたね、当たり前かー、と思いましたが、
欲しい人はいっぱいいただろうになぁ、と思いましたね。仕方ないか。

いいと思ったのですが、再開発エリア（隣の空き地）に高層物が建ったら
それこそイヤだなぁ、と思いました。それを考えると、買う部屋の場所が変わるー・・・と。
そして、これから工事が始まるとなると入居後も騒音とかすごいと思うとちょっとブルー。
部屋にいる時は気にならないかもしれませんが、帰宅中とか、日中とかヤだなぁ・・・と。
数年後、中古になったら買おうかな・・・と妄想中です。

妄想は顔だけにしろよ。
今買わないとオレの成績にならないんだよ。
分かったか？カモ様。

ここ買える人とこの掲示板の投稿者は重ならないんでしょうね。
掲示板が全てと考える人もいるようですが、、、

このサイトで情報集めず、「二子玉川、いいねぇ」で買える人がターゲットかもね。
いつも思うんだけど、このサイトのユニークユーザーって何人くらいなんだろう。
私も含め（笑）、限られた人間が何回も書いている気がする。
このサイトが全てだったら、多分中目黒アトラスタワーなんて第１期即完になんて
なってないだろうし、そう考えると「このサイトに書き込みする人」≠「買える人」
「本当に検討している人」なのかもしれない。

隣の敷地は高層マンションになるんじゃないか？
今計画がはっきりしてないこと自体が怪しい

隣に高層が建つのが嫌とは堂々とはいえないでしょうね。
自分たちも迷惑かけてますから。

隣ってどこのこと？

>>889
私は長年マンコミを見ていますが、
批判的な意見の中には実は当たっていて、あとからヤッパリってのはありますよ。
典型的なのは、車や電車の騒音問題、近隣の開発計画(例えば歩道の整備など)の周辺環境ですね。
きっと遠方から来て買う人は、マンションばかりみて周辺環境をよく調べないのでしょう。

「意外にうるさいはずですよ」って誰かが書き込むと、散々叩かれてますね。
これは既に契約した人のようにも思えます。

で、入居後、うるさくて我慢できないとか、窓が開けられないとか、信号待ちが長すぎるとか住民版にポロリと書き込みあったりして。

あとは、最近の不動産不況関係の書き込みなんて１年前に論理的に書き込んでる人がいましたが、
周りに「一生買うな」とか「デベか？」とか散々叩かれまくってましたから。

確かに。一年前の高値支持者は今何しているのかね。