二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス Part5

日曜に物件観にいきました。

正直あの値段であのグレードはないです。物件の共用部分の仕様ではPCT豊洲にもPC赤坂タワーにも負けてますし、値段は正直赤坂並み。内装も159平米の大きなモデルルームのプレミアムドアっていうのを見たときは、なんだか趣味が悪い感じで。。。なんで、こうプレミアム感が出せないんだろうかと。

投資物件にしてもたとえば80平米前後で8400-8600万であっても30-32万でしか貸せず、正直投資物件としても価値はないですし、相当売れ残る＆値段下げるのではないでしょうか。これであれば同じ東急でも今瀬田で出ている中古の100平米ちょっとのマンションの方が低層で雰囲気もよく駅からも徒歩5-6分でよほどお買い得な感じがしました。

日曜にモデルルーム事前説明会を観にいきました。

正直あの値段であのグレードはないです。物件の共用部分の仕様ではPCT豊洲にもPC赤坂タワーにも負けてますし、値段は正直赤坂並み。内装も159平米の大きなモデルルームのプレミアムドアっていうのを見たときは、なんだか趣味が悪い感じで。。。なんで、こうプレミアム感が出せないんだろうかと。

投資物件にしてもたとえば80平米前後で8400-8600万であっても30-32万でしか貸せず、正直投資物件としても価値はないですし、相当売れ残る＆値段下げるのではないでしょうか。これであれば同じ東急でも今瀬田で出ている中古の100平米ちょっとのマンションの方が低層で雰囲気もよく駅からも徒歩5-6分でよほどお買い得な感じがしました。

値段は赤坂ではなく、五反田大崎のグランスカイ並み。
赤坂並みでは言い過ぎ。

君、空気読めないね〜
値付けをした人とおんなじだ！

>>715
80㎡前後を30-32万で貸せるかなー、この地域？
もっと安いと思いますよ。
瀬田の物件の話は同意します。

立地の次は、内装ではなくて間取り。内装はその次。

　ここの間取りは行灯部屋がほとんど無く、トイレなども
ゆったりした上質な空間が設計されているので高く評価
できる。もっとも、それを無駄な作りとしか評価できない
人もいるとは思うけれど。

　で、問題の立地は通勤に関しては問題あり。
　ここにファミリーですむと、奥さん・子供は大満足で、
旦那はリタイア後の生活を夢見て頑張るしかないのかな。
　いいパパだよね。

　内装設備は普通で趣味好みの範疇。内装は、気に入ら
なければリフォームすればよいとの考えが正しい。間取り
は、変えられないけれど、内装は予算次第。

　買える人がうらやましいです。

教育環境という意味では、国立のほうが良い。

クニタチですか？なんでまた？
逞しく育ちそうですが、逞し過ぎるのも…

国立はなぁ・・・街として終わってるでしょ・・・

モデルルーム見てきました。

8千万〜１億ちょいのマンションってこんなリタイヤ族ばっかなの！？

確かに今彼らが金持ってる層なのは分かるけど、街そのものがもう少し若い人のイメージだったから驚いた。

それに所詮は親掛かりなぐーたら娘、息子もやはり多いな、別に問題ないけど。

年寄りに、自立できない大人こども・・それだけでも田舎から出て来て裸一貫で！みたいな青葉区以降の田園都市族とは違う街になるからむしろ好都合。さえないサラリーマンだらけの均質な街というのだけは避けたいから。

意外や出来上がったら、銀座みたいな年寄りの街になってるかもしれないが、それもある意味で面白いかも。

>>722
いやー、高校とかを考えたらね・・・
一応、文教だしさ。

私もここのモデルルームに行きました。確かに仕様はあまり満足できませんでした。以前、地下駐車場の物件を探していて深沢ハウスという駒沢公園の横にある中古マンションを内覧したんですがそこより満足できなかったのはがっかりしました。価格が築浅中古より高いんですから仕様は頑張ってもらいたかったですね。最近の億ションってどこもかしこも似たような仕様ですね。

実際の設えがダメなところって具体的にはどんな部分ですか？。

親の支援があるから「ぐーたら」の論理が分からん。
単なる妬みでは？

銀行に利子払うぐらいなら、親から借りるでしょ。
これ鉄則ですよ。

No.728さん
＞親の支援があるから「ぐーたら」の論理が分からん

お言葉ですが、すねかじりで迷惑かけて自立してない事は確か。

自立したら老いた親にお金を送るくらいが真っ当。
反対に『銀行に利子払うくらいなら、、、』当然のようにせびるのはいかがなものか。

＞単なる妬みでは？
親に頼れるのを妬む！？　ありえない。頼れたって頼らないのが自立というもの。
自分の至らなさに猛省するだけ。

親もわかってても、至らない娘、息子が可愛くて出すんだろうけど、その気持ちを貰う側は『貰うのは鉄則！』みたいに何もわかってない所がイタい。

当方ローン組みませんし、プレミアムプラス仕様が可能なイースト39F~42F以外安物買いの銭失いとしか思えませんので興味ありません。

特にエクセレントは8000万以上もするのに壁紙がビニールで高級感無いですし、白い洗面室は4000万クラスと何も変わらない質感、バスも1400クラス・・・

>>729
なるほど世の中全てに不満があるのですね。
それは・・・危険な兆候かも知れません。

>>729
あぁん？最近だらしねえな！

「利用できるものは何でも利用しろ！」とまでは言わないけど息苦しそうな生き方だな。
世の中、二世帯住宅の人は結構いるし、親から贈与、相続している人は当たり前に多い現実を捉えるでき。
その現実をヘンテコな色眼鏡で見るから世の中を歪んで見ることになる。

歪みねえな。

>747さん

MR行きましたが、担当つっききりではないですよ。フリーで見て下さい、ってことでした。各部屋には一応一人ずつ説明の人が居ましたが、リビングにいるので他の部屋は写真撮り放題です。みんな好き勝手にうろうろしてました。

我が家はほとんど冷やかしなのでフリーの見学はありがたかったですが、この価格のマンションの
MRとしてはどうなんでしょう?どうせ買えないんでしょ、だったら説明いらいないよね、ってこと?
VIPなら対応違うんでしょうね。商談スペースもオープンなのと完全個室とありましたし・・・。

スタンダードタイプは３０００万のＣＴＳと変わらないじゃん！

>MR行きましたが、担当つっききりではないですよ。フリーで見て下さい、ってことでした。
東急不動産ってそうなんだ。シティタワー麻布十番のモデルルームなんて、付きっきりで
じっくり説明してくれたよ。

ここと以前中古の深沢ハウスを内覧したものです。ここは、郊外型なのですから二子玉の歴史や自然を反映した内装と敷地の雰囲気が物足りないのが残念。部屋の中にいると多摩川の悠々とした流れが感じられるものにして欲しかった。カラーとか工夫して。この物件は都心のタワマンと雰囲気が同じで二子玉を映し出す個性が感じられなかったです。一方で深沢ハウスは中古なのが残念だったんですが、駒沢公園を含む深沢地域の沢や自然を反映した物件だったのが満足できました。室内のカラーとか窓ガラスを大きくとって沢、緑、空が体感できたのがよかったです。郊外型の場合は都心のマンションではないのだから自然を活かしたくつろげる空間に仕上げて欲しい。感性やマンションに対する考えは人それぞれですが、私は立地と並んでその自然ぽい感性を重視しています。

それでも色々ありすぎた深沢ハウスには入りたくないんですよね。

深沢ハウスはあんな強気中古価格で売れてるの？
新築販売時にも１−２割引だったと思うんだが。

深沢ハウスの中古情報を見ていると売り出されては物件が買われていく感じだから不思議です。人気がないのなら在庫がもっと積みあがっているでしょうし。誰が買っているんだか？値崩れがおきていないところからすると、駒沢公園の犬マニアとジョギングマンが買っているのでしょうか。

リタイアした団塊の世代が、都心との程より距離感と都会の利便性で買っているのでは？
毎朝出社しなければ、あの駅遠もそう苦はならないでしょうからね。

なるほど。確かにのんびりできるリタイアの方なら緑や自然も好きそうですからね。

せっかくモデルルーム画像をアップしてくれた奇特な方がいたのに、
それを探偵気取りで来場時間や使ったカメラまで特定して何が楽しいの？
そんな余計なことするから有益な情報がなくなってネガレスばかりの役に立たない掲示板になるんじゃないの？

偉そうに他人のプライバシー情報暴く暇があるんだったらあなた方がモデルルーム撮影してきてよ。

>>763
デベが撮影禁止としている画像アップしたら、普通にまずいだろ。

>>764
警察に通報されて逮捕されちゃいますかね？
東急不動産ってそんなことまでするデベですか？

ごちゃごちゃごちゃ

>>765
営業妨害で多大な損害を被ったと被害届を出すでしょう。
売れない言い訳にするんじゃないかな。

MR行きましたが、私は平日のせいか担当つきっきりでしたよ。
土日は相当混んでいたみたいなので、担当つきっきりというわけにはいかなかったのかもしれませんね。
平日はMRもゆっくり見られるし、まだ見ていない方は平日おすすめです。

仕様が安っぽいと書かれている方もいますが、私は庶民のせいか仕様は気になりませんでした。
嫌なものや欲しいものはオプションでなんとかなりますし。
オプションでなんとかならない構造的な面で良かったのは、アウトフレーム順梁の割には、
サッシュ高が結構あったこと。
逆梁だと、サッシュが高くなっても、バルコニーの手すり部分の半分近くがコンクリに
なりがちなため暗いのが嫌なのです。
(最近は逆梁でも、バルコニーの手すり部分がコンクリじゃない物件もあるようですが)
サッシュ高が順梁の割に高くて、手すり部分がガラスで明るく、いいとこどりのイメージでした。

唯一気になったのがバルコニーにスロップシンクがないのが残念でした。
今の家は、スロップシンクが大活躍しているのでこれがなくなると不便です。
(バルコニーの掃除、ガーデニング、夏の打ち水、窓ガラスの掃除etc)

ホースを室内からつなげばいいかな、と思いましたが、キッチン、洗面所、風呂場共に
ホースを蛇口につなぐのは難しい形状だったように思います(違ってたらすみません)。
唯一つなげるのが、洗濯機の給水栓だと思いますが、水を使う度に洗濯機のホースをはずして
別のホースをつなぐのは面倒だな、と思っています。

その他の仕様は自分でオプションを頼んだり、リフォームすればなんとかなりますが
スロップシンクだけは後から自分でなんとかするわけにはいかないので残念でなりません。

タワーでスロップシンクがある物件って見たことがありません。
高層でガーデニングとかされたら危ないからなんでしょうね。
１０階以下のみスロップシンクありとかしたら低層が人気になりそう。

すごい過疎！！だめだこりゃ。
第一期ではせいぜい100戸しか売れないな。

８０平米９０００万円台なんて夢のまた夢。。。
うちには手が出せません。みなさんさようなら。。。

あまりにも売れなければ、第一期分譲のタワーウェストとタワーイーストで打ち止めになって、
残りは建設自体が当分延期になってしまうのかな。

それとも市況の冷え込みに反して売れてしまうのか？

いろんな意味で注目の物件ですね。

価格表こそ、営業妨害でしょ。アップした人は捜査令状で特定されて逮捕。流出させた内部の人は今頃すでに処分されているでしょうね。

価格なんかMR行きゃわかるし、そんなものネットに出て当然。
MRの写真だって基本撮影禁止は多いが、検討するにあたっては必要だから、そんなにうるさくは言わない。
インテリアオプションのとき写真ないと大変だし。


なぜ必死に隠したいのかね？

価格はまだまだよ〜ん。あれ、よく見ると社内資料とあるでしょ。ＭＲの案内人も「？」でした。

顧客に渡す予定価格表に社内資料と書かれてることはよくありますよ。
ただの消し忘れでしょう。

わざと社内資料として流出させて様子見です。

ここに買えそうな人が一切立ち寄らないことがよく分かりました。
経済的に貧しいだけでなく心までもが貧しい人ばかりですね。
ネガレスばかり付けて価格設定を下げさせようと画策してもムダです。
こんな匿名掲示板で論議されてるようなことは無視しますから。

>>774
見たこともないほどの無知。
50〜60代の主婦さんですか？
価格表って個人情報か国家機密情報かなんかだと思ってませんか？
普通にモデルルームで来場客に配ってる書類ですけど。
逮捕って・・・あなた頭大丈夫ですか？
早く病院で診てもらったほうがいいと思いますよ。

もともと建築反対してた人たちも
いまだにネガレスしてるのかな。

わたしは事柄を法律的にみることができるんです。わたしはあなたとはちがうんです。

わたしの常識では新製品の発売価格は重大な企業秘密です。そして、従業員には秘密保持義務がありますからそれを漏洩すれば処分されるのが当然です。また、その不正な漏洩情報をもらったのがたとえ善意でも、時期や内容から情報元にとって秘密でありその流布に漏洩元の営業上に不利益があると容易に推察できるのにあえて流布すれば営業妨害で立派な犯罪です。

すみません。マンション業界のことはくわしくないので、、、、、。そういうものなんですか。
わたしは、ものごとをマンション常識ではかんがえることができないのです。わたしはあなたとはちがうのです。、、。失礼しました

二個玉

にワラタ・・・

深沢ハウスと比較するのはどうでしょう。
あちらは駅から遠すぎでバス便物件に相当すると思います。戸建てなら
ともかくバス便のMSは敬遠する人も多いでしょう。
ここは二子の駅のホームから見る限りかなり駅に近いです。
どしゃぶりの雨のときなどタクシーに乗るのが心苦しい気がします。

789さん関係者でしょ。
ということは、やっぱり、雨に濡れないと歩いて帰れないのでしょうか。

関係者どころかド素人です。
田園都市線のホームから現地がホントにすぐ側に見えるのに
なぜここはよく駅から遠い物件といわれるのか不思議に思ったので。
むしろこれ以上駅に近いと電車の音がうるさいのがマイナスになるのでは？！
雨にぬれないで帰れるのかは未確認です。

【この物件は間違い無く「グランドヒルズ三軒茶屋」の二の舞になります】

車通勤、自営業者、投資家、リタイヤーの方は駅からの距離よりも空気のきれいさや静かさを求めているみたいですよ。

本当に感じ悪い。
ここを検討するのはやめます。

>>792
それはナイナイ。
三茶のあれは駅遠。竹中がコンクリ工事ミスまでやったね。

アリエルでしょう

>>793
そういう人たちは渋滞にだけは気にしないのか、なるほど。

>>797
>そういう人たちは渋滞にだけは気にしないのか、なるほど。

　俺は車で二子から都心方面に通勤しているけど、裏道使えば渋滞にはまらんぞ。
　797はどこに住んでいて何を使って通勤しているんだ？想像での書き込み、感心せんな。

アレレ、モデルルームの写真消えてますよね。
もう一度見てみようと思ったのですが・・・
ただ正直なところあまり心を動かされる感じではなかったですね。
中低層、無垢材や珪藻土を使ったＬＯＨＡＳ仕様のマンションがフタコには合っていたと思うなあ。
もう何もかも遅いですけど。

写真、残して欲しかったです。
検討には、必要な写真でした。

林田力こと、東急不買さんや、地元の再開発反対さんやらが、匿名でここに沢山ネガ書き込みしています。
皆さん、注意した方が良いですよ！

と、東急社員が言っています

だめだこりゃ

この板に東急社員が常駐しているのは事実だと思う。

呼んだ？

801です。私は東急社員ではないし、関係者でもありません。

でも、林田や飯塚が常駐しているのは確実です。
早く契約者だけのパスワード付き掲示板が立ち上がる事を期待しています。

林田って誰？
移行したいなら自分で作って勝手にやってくれ。スレが汚れる。

つーか、何で東急関係者でもない人間が必死にアピールしてんの？
もしかして地権者か何か？

>>809
心情的にレフトウイングが嫌いだからでしょ。
それくらいわからんかな？

地権者だろ？

二子玉川ライズには興味あったんですけど、この価格じゃ見送ります。
というか間違いなく竣工後に売れ残り販売されるでしょう。
東急不動産は自社物件を過大評価して価格設定をして効率悪く売れ残り販売するデベですから
そのパターンは本プロジェクトでも健在というわけです。

今はデベが弱気になって建設単価も高めに設定していますし、コンサバな積算価格を元にエンド価格をしていますから土地価格が昨年度から40％以上大暴落しています。
従って2010年3月の相場価格は間違いなく今より安くなっています。

2006年3月までに分譲されたファンドバブル絶頂期であれば新玉川線エリアは＠350万円（80㎡9000万イメージ）でもOKでしたが、
2007年夏以降に分譲され本年9月までに竣工したマンションは＠350万円で大量の売れ残りを抱えて20％前後の値引販売しているのが実情です。つまり現状の新玉川線エリア相場は＠260〜280万円（80㎡7000万円イメージ）と言えるでしょう。
今後1年は更なる景気停滞が見込まれるため2010年3月の新玉川線エリア相場は＠250前後（80㎡6000万円台前半）ではないかと予測できます。

二子玉川ライズは大規模プレミアムがありますのでその分を上乗せする必要があります。
大規模プレミアムは各プロジェクト成約事例から推察して80㎡で最大1000万円、すなわち＠40万円と仮定できますので、＠250万＋＠40万＝＠290万円（80㎡7000万円前半）が相場価格と思われます。（ここで述べる相場価格とは、3ヶ月程度で完売が見込めるマーケット寄り付き価格を意味します。）
よって相場＠290万円に対して＠380万円の価格差を営業努力だけで埋められるはずもなく、ましてや部屋の仕様も良くないため販売大苦戦必至です。

東急は隠蔽体質ゆえ正確な販売状況が公表されないため判断が難しいところですが、分譲900戸を500戸売るのが精一杯でしょう。
公表されるであろう「来場客●万組」で売れてるイメージを前面に出すと思いますが、売れてるマンションが広告（住宅情報や新聞折込やDM）出したりTVや雑誌の取材を受けることはありませんのでだまされないようご注意ください。

2010年3月〜5月竣工時・・・値引き500万円程度（現金ではなく家具や設備サービスで対応）
2010年5月〜8月・・・値引き10％（現金値引きと家具設備サービス混合、家具付き販売など）
2010年9月〜12月・・・値引き10〜15％（明確に現金値引き）
2011年1〜3月・・・値引き15〜20％（場合によってはそれ以上）

こんなイメージになると思います。
たぶん2011年3月で完売するでしょうね。
私が買うとしたら2010年9月頃かな。
もちろん会員登録して地道なウォッチ続けることが重要です。

あなたの希望的観測は理解できた。