二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス Part5

650さん頑張ってください。
知識のある方でないと、ネガレスへの反論ができないので。

>>654
自分で理解できない議論で納得できるの？
不思議だねぇ

世田谷区の一部が浸水したようですが、ここは大丈夫なんでしょうか？

ヒルズは竣工2003年で54階か、SC造でドンぴしゃりだね

まさに2003年 十勝沖地震の年長周期地震に対する研究は進んでいなかった

昔を引きずっている人間には超高層でRC？
大丈夫？コスト優先？と思っていたが、うまい具合に転んだもんだね

ただ高強度コンクリートの爆裂防止方法はまだ完全に解決とはいかないんだよね
爆裂防止が未対応の2003年位までの物件もこれはこれで怖い

>>656
昨晩は二子玉川駅に着いたら大雨になり、24：00すぎまで駅のマクドナルドで雨脚が弱まるのを待ちました。
丸子川がどうなってるのか見て見たかったので川沿いに上野毛の方まで行きましたが、水位はかなりあがってるものの
氾濫まではまだまだと言った感じでした。
消防が人数を繰り出して水位をチェックしてました。

長周期振動の問題は素人の理解を超えてしまいます。ただひとつ言えるのは、来年度以降の高層マンションは法律で長周期振動の安全が担保されるというのは素人からすると安心感はあります。来年以降のタワマンもしくは築浅の低層中層中古でもいいかなという気がしてきました。

>>658
今晩も降るからもうダメでしょう。

>>659
来年度から適用は無理でしょう
法律はハイすぐ適用ってもんでもないし

川の近くはちょっと・・・・・。

川のそばにだけは住みたくない。鉄砲水は怖い

浸水しても、タワーだから家の中は大丈夫でしょうけど、電気、水道、ガスに影響出たり、エレベーターが使えなかったりと多少は不便が出てくるのかな・・・

多摩川があんなに増水するのを毎年のように見るようになったのは、東京で頻繁に豪雨が降るようになったここ数年の間で、今後もこの傾向が続く、強まるとなると、何年に一回は浸水と付き合うことなるかもしれないですね。

洪水が起きると国や自治体が一応、それなりの対処をするんですけど、お金に限界があるから根本的な解決が出来ず、何年か経つと同じことを繰り返したりするんですよね。

田園調布の多摩川ライブカメラ死んじゃってるな

今日の事前内覧会、どうでしたか？
９２㎡の部屋、あの仕様で１億２０００万円は高すぎ。
全体的に高級感が無いけど、いくら原材料が高騰してるからといっても…。

なんだ、仕様低いのか？

内覧会行ってきました。仕様について報告します。
ＭＲは①92㎡(B-6type)、②84㎡(A-5type)、③159㎡(B-44type)の3タイプ。
仕様は大きく分けて以下の2つに分かれています。
Ａ）プレミアム＆プレミアムプラス
　　（タワーイーストの33階以上、及びタワーウエスト、タワーセントラルの最上階）
Ｂ）エクセレント（上記以外）
ＭＲの①と②はエクセレント、③はプレミアムプラスとのことでした。
プレミアムプラスの仕様は「さすが」という印象でしたが、666さんの仰る通り
エクセレントの仕様は1億を超える物件のそれとしてはやや物足りない感じです。

反応薄いですね、以前の説明会のときと雲泥の差。

概略の価格を知ってみんなどっかにいっちゃったんでしょうか？。

内覧会っていうんですか？珍しいですね。モデルルームの事前案内という意味ですよね？。混雑してましたか？。

ご無沙汰しておりましたが本日予約制内覧会に行って来ました。
詳しいことは追々UPしていこうと思いますが、所感速報をいたします。

＜MR良かった点＞
・3タイプのモデルルームが用意されていて比較しやすかった点
・ジオラマ40分の1スケール模型が用意されていてイメージが掴み易かった点
・来場客が自由に見学できる点

＜MR悪かった点＞
・デジカメ撮影禁止である点（それでも撮りましたが）
・やはり東急不動産は評判通り高飛車な対応である点
・営業マンもアシスタントおばさん軍団も商品知識が乏しくて何を聞いてもまともに回答できない点
・スタッフが不慣れのせいかセールスポイントが十分にアピールできていない点
・来場客が次々にサンプルルームへ入場してくるので落ち着かず集中できない点
・「都心さえ憧れる街」を始めとするキャッチコピーについていけず苦笑して鳥肌が立つ点
・設備や建具などほとんどがオプションなのでスタンダードが分かりにくい点
・間取りや仕様変更プランがサンプルとなっているためあまり参考にならない点

＜マンション所感＞
・第一期分譲はタワーウェストとタワーイーストのみ。
・地権者住戸はウェスト31戸、センター33戸、イースト39戸、フォレスト15戸、アクア4戸の計122戸
・仕様は低くはないが決してハイグレードとは言えない。パークハウスやプラウドより格下。
・上階プレミアムプランが標準仕様であれば満足できるが、スタンダードプランは極めて普通。
・バスルームが1418（プレミアムは1822）と狭い。
・標準プランのユニットバスが安っぽい。
・エレベーター少なすぎる。通常50戸に1台が標準と言われるがウェスト94戸に1台、
　イースト32F以下は108戸に1台、イースト33F以上は23戸に1台（イースト33F以上はプレミアムプラン専用エレベーター）
・地下駐車場は平置14台、横幅1850mm以上の大型（ただしハイルーフ不可）72台と高級車には厳しい環境。
・ハイルーフ車対応駐車スペース180台分あるが横幅1850mm以下に限定されるためカイエンやBMW X5 X6、レンジローバーなど流行の輸入RV車はほぼ全て駐車できません。
・タクシー横付けできないため乗降時は雨に濡れる。
・まぁやはり高すぎる印象。満足できるプランは予算1億円以上の方に限定されるでしょう。
・コンシェルジュ対応は8：00〜20：00と長くて良い。

あとは追々アップします。

ウェスト棟価格表です。

イースト棟価格表です。

駐車場の台数内訳です。

しかし、、、富裕層がどんな車を好んで乗っているのかリサーチしていないんですね。

「内覧会」という呼び方は間違いでした。訂正します。
「モデルルーム事前案内会」ですね。失礼しました。
混雑の度合いとしては、完全予約制ということもあり、
人で溢れ返っているという感じはないです(スタッフは多い)。
最初に受付した後、シアタールームに入ることになるのですが、
それが15分毎に10組弱という感じでした。

サンプルルームの所感です。
まずは92㎡の3LDKを1LDKに間取り変更したプラン。
タワーウェストの東南角部屋に当たります。
低層1億1000万円台、中層1億2000万円台が予定価格です。

・標準プランで16.1畳のリビングに洋室3をくっつけて22.0畳に変更。
・洋室2を書斎に変更してリビングと引き戸でオープンな間仕切り。（リビングを広く見せる演出？）
・洋室1と書斎を本棚で間仕切りして広さをやや拡大。（非現実的）

＜所感＞
・リビング奥行きがなく開放感がないためか22畳もあるように思えない。
・色目は良い感じ。ベージュの壁紙クロスは新鮮。
・浴室乾燥機のコントロールパネルがカッコイイ。（標準装備）
・ユニットバスだけ見ると3000万円台のマンションみたいだった。
・洗面台の水栓がビルトインタイプになっているが、見慣れないせいか高級感がなかった。水撥ねしそう。
・キッチンカウンタートップは高級感があって良い。色も良い。

次は84㎡の3LDKを2LDKに間取り変更したプラン。
タワーウェストの南向き中住戸に当たります。
低層8200万円〜8700万円台、中層9500万円台が予定価格です。

・標準プランで13.5畳のリビングに洋室3をくっつけて開放キッチンにして22.6畳に変更。（非実用的）
・白基調のカラーセレクトだがとても薄っぺらい感じがして安っぽく見える。
・キッチンを拡大してワークステーションなる作業台とL字カウンターを造作して料理教室みたいな雰囲気。（非現実的）
・家族収納という両面アプローチ型の大型収納を造作（非現実的で逆に狭く感じる）
・洗面室がえらく狭い。
・洋室1と洋室2を引き戸にしてパススルーにして開放感を演出しているが非現実的。
・家族収納やオープンキッチンなど新しい試みを見せたかったのかどうか不明だが非現実的なプラン変更により84㎡もあるプランなのに70㎡程度に感じた。
・余計なプラン変更などせずにスタンダードプランにしておいて欲しかった。

最後はタワーウェストの39F〜41Fの東南角159㎡プレミアムプラン。
予定価格19700〜20100万円台の富裕層向けプランです。

・水廻り位置を変更して広い4.5畳大のシューズインクロークを造作。
・洋室3をつぶしてバスルームを造作。
・洋室2をやや拡大。
・ダイニングをつぶしてリビングを37.7畳に拡大。
・プレミアムプランはウッドデッキ標準装備。
・建具や天然石やフローリングなどの部材の品質が上がるため高級感がある。
・おそらく2000万円以上の変更工事を施してあるので非現実的。


＜所感＞
・建具の色目が不自然で変だった。
・オプションてんこ盛りで何が標準なんだか判別しづらい。
・２トイレになるのは便利。
・洗面室とバスルームはさすがに億ションの雰囲気プンプン。
・WICやSIC広くて良いが、現実的にこんなもったいなくて贅沢な使い方はしないだろう。

想定よりは若干安いから、総戸数の70％は一気に成約しそうな気がします。

こんな高値でも売れますか・・・
二子玉川は不動産不況とは無縁なのですね。

>>678

ワラタ

非分譲がやたら多い・・・

すいません、ここの地権者ってどんな立場の方になるのですか？。

二子玉川はファンが東京中にいるから、
中目黒といっしょで売れるのではないでしょうか？
価格以上に人気の街なので。
瀬田がどうのとか言ってる一部のマニアックな人より、
　瀬田とか岡本とか知らないミーハーな東京人が買うのではないでしょうか？

二子玉川ファンって東急沿線の田舎物でしょ？

違いますよ、都心です

特に安めの方を下げてきましたね、前回の暫定予定価格より。　

上のほうも14000万円⇒12000万円台、１億後半⇒8~9千万円台と一見お買い得！？とイメージのわき易い値付け。

強気だと思っていましたので意外ですが、この状況ですからやはり手堅くきたということでしょうか。

また東側ファミリー向け５F　73.62平米を7000万円台後半としていたのを、坪300万（6700万円~6900万円台）〜まで落として普通サラリーマン層ももしや手が届くのでは！？という値段にして来たのはやるな！という感じです。

結構低層で高級感でそうと思っていたレジデンスフォレストの一番いい角部屋が地権者で埋まっているというのも、なんとも・・・地権者の力はこんなに強いのか！？

総じて普通のマンション群に近づいてきた気がする、そうプレミアムでもない。良くも悪くも。
あとはマンション前テナント、駅ビルに東急フードショー以上（できればプレッセよりも上）の食品フロアを展開できるか、Ⅱ街区の出来次第ですね。

以前条件が悪い部屋であれば、300万ギリもあるのでは？という議論もありましたが、
さすがにそれはないということですね。

ただ、北向きや低層部分であれば㎡＝100万以下のものもあり、サラリーマンも
検討の余地が出てきたのは良かったです。この辺りは意外と足が早いかも
しれません。

高層階のプレミアム住居は富裕層を中心にそれなりの需要があるかと思うので、
問題はやはり単価の高い中層階でしょう。

ていうか、これだけ出すんだったら、山手線内側で良いのでは？？？

アクアとフォレストの価格表もアップしてもらえると嬉しいです。

東急不動産ってバカなの？ＫＹなの？

この価格なら結構すぐ売れるでしょうね。
中目が売れたのも個人的には意味不明だが、ここもそんな感じ。

中目黒は準都心だろうよ。
恵比寿、代官山に近いし。
比較する方が間違っている。

「準都心」やら「都心部」やら…
マンコミは言葉の定義が必要だねw

基本的に売れ行きが全てだと思うよ。
この価格で売れれば結果オッケーだし、売れなきゃ東急プギャーってだけだし。

なんかさ・・・
一億出すならもっと夢のあるもの買いなよ・・・
二子玉のマンションなんてなぁ・・・

↑屁理屈言うな。

東急は竣工前に値下げするからね〜。

最初から手を出さないでしょ、年度末に行きます。

この物件を検討する場合、比較対象とする物件として同じ東急の東急ドエ
ルプレステージ瀬田とかプラウドの中古価格の推移は重要でしょう。
私なら同じくらいなら断然中古です。そう思っている人が大半でしょうから
これらが取引価格ベースで下がってくると今回の販売価格でも厳しいでしょう。

フォレストは原住民の方に囲まれ下町っぽい生活が想像されますね。
ウエスト西南角は富士山眺望と暑さのトレードオフで非分譲の方たちは眺望を選ばれたということかとみられますが、ほかになにか要素は想像できます？


平均の単価の計算はご勘弁いただきますがざっと見て、スタンダードで３８０万くらいになるのでしょうか。お見合いもいれると３６０万、逆にプレミアムまで入れる全体は４２０万と見ました。予想よりちょっと強気でしたね。

イースト南狙いかなぁ。一億こしますね。

そんなに魅力ありますか？

まず計画としては、駅徒歩１０分の内容によると考えます。旅のコンセプトなんかより、具体的には、雨に濡れない道を計画してあるか否かは大切ですね。
あとは、人それぞれ、なので、、、、、相対的には歩きやすさも雰囲気もよいのでしょうが、微妙です。
私は平気ですが、遅刻常習の娘は絶対遠いからいやというでしょう。

少し待ってりゃ
瀬田の低層が一億あれば買えるようになるだろうに