二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス Part5

ぶっちゃけ、デベの方ですね？

私は買えない組ですが、ここがどこまで売れるか興味深いです。
恐らくここの影響もあるかとは思いますが、周辺の世田谷分譲物件じわじわ値段下げてきていると聞きますし。

>595

ぶっちゃやなくてもデベです。

今日の日経にもあるように全体的に地価下がって、物件価格も下がり気味ですが
ここは、高価格で結構需要あるんじゃないかな。
何だかんだ言っても、フタコの駅近マンションは今後もできないし、フタコ好きのマダムは覆うですから。
私としては、安くて人気薄のほうが購入しやすくて良いのですが。

世田谷区は中古物件余り過ぎ。
金は有るのに、他人の住んだ家に後からわざわざ住みたいとは思わない。ってこと。

>世田谷の金持ちって高資産層というより高所得層の比率が高いんですよ

本当に世田谷のこと知ってます?
成城・代沢・奥沢・野沢・深沢・赤堤などの邸宅に住む人たちの多くが
資産リッチではなくフローリッチだとお思いですか?

>>600
野沢が入っている時点で失格。

世田谷。
本当にリッチかどうかはともかく、少なくとも匿名掲示板で「リッチだぞ」と主張する書き込みが、豊洲と同じぐらい氾濫してることは事実だ。

ライオネル・リッチー？

なんで赤堤？

世田谷でも中古マンションを購入している人は結構いるんじゃない。世田谷のマンション買う層ってプチリッチな人が多いんちゃう。例えばグランフォート用賀、深沢ハウスなどなど中古でも繁盛しとる感じちゃう。世田谷の資産家って100坪以上の個性ある戸建てに多くいるような。

以前新築で、松田聖子が住んでたことがあるグランフォート用賀ね。
分譲がプラウド二子玉川と時期が重なって苦戦してたね。

>>602

リッチ、高級、芸能人が、資産家が、豪邸が・・・
常にそう言ってないと、リッチだと認めてもらえないじゃないか、理解してもらえないじゃないか
、みたいな心配症になる地域だから（笑）

なんで芸能人はみな世田谷に住みたがるんでしょうね。
特に田園都市線、大井町線は多いですよね。

芸能人って都心出身の人少ないから都心居住へのこだわりないだろうし、生まれ育った田舎に世田谷辺りだと雰囲気が似てるんじゃないのかな。

あと緑が多い自然の中で子育てしたい人が圧倒的に多いんじゃないですか？
世田谷ほど自然が多く残って都心に近い場所ってそうないと思います。

>>608

職場に近いからでは？

>610

近い？
うん・・・鉄道も道路も四六時中混雑していて、とても近いという印象は持てないけどね。

自然が多く残っているところも本当の邸宅があるところも、全体からしたらほんの一部だけだし。
むしろ、いかにも上京者向けのごちゃごちゃしたアパート・マンションやミニ戸建が圧倒的に多いのでは？
どんなに良く評価しても、杉並・目黒あたりと同レベルくらいでしょう。

一時期寂れていたのに、またレスが出てきたな。
もう興味なしっって感じ。半分以上売れ残り確定。

>>614

その割には毎晩チェックしてたり・笑
深夜までお疲れっす。

すっかり世田谷を語るスレになったな。
物件に関するコメントはほとんどなし。

半分も売れるのかねえ

東急って売れ残ると期末なんかに良く値下げしてくれるから、予算が少なめで欲しい人には人気無いって悪い事じゃないけどね。

いつから販売開始ですか？

8/31〜MR事前案内（予約制）始まりますね。

フジテレビの報道番組で
二子橋を通る人に向って河川敷から花火を放つ若者達の傍若無人な行為が問題だと言ってました。
田園都市線の送電線に花火が直撃してる映像もありました。
夜は危険で橋を渡るのが怖いと通行人が答えてました。

二子橋渡って川崎市側に歩く用事なんて無いから。

確かにないな
花火するときくらいかな

あとBBQ
東京サイドは禁止です。

やりますけれどもね

23区や品川シティタワースレで話題になっているのですが、2009年度から超高層タワー（60m以上）に対して、新しい耐震基準ができるらしいです。

ここはもちろん新基準対応ですよね？？

＞６２６
http://www.nikkei.co.jp/news/shakai/20080823AT1G2201F22082008.html

見直す方針を決めたって書いてあるから、まだ正確な条件は決まってないんじゃないかな。
なんか萎えるよね。

>>627
そのようですね。やはり様子見かな。。。
即完売ということもなさそうだし。

新耐震基準に適合してなくて、坪単価400万円だったら、考え直す・・・っていう人が続出しそう。

販売時期が悪かったね。
せめて数ヶ月早く販売していたら・・・。

去年の今頃の販売なら景気も悪くはなかったし、新耐震基準の話もなかったし。

販売が遅くなったのは、地元民等との裁判のせいなんでしょうか？

この時期、坪単価が超高いタワー型を買うのはリスクが大きすぎますね。
これからは、タワー型が減って行くのかな？

長周期地震動対策、要件に、耐震基準、国交省、見直しへ。
2008/08/23, 日本経済新聞　朝刊, 38ページ, 有, 757文字

　大地震で震源から離れた場所に数—十数秒周期のゆっくりとした揺れが伝わる「長周期地震動」対策として、国土交通省は高層ビルやマンションなどの耐震設計基準を見直す方針を決めた。対象は建築基準法に基づく「高さ六十メートル以上」の超高層建築物。構造計算のコンピューター解析に用いる地震動モデルを来年度にも改め、新築時の国交相認定の条件に長周期地震動への耐性を反映させる。
　長周期地震動は、最近では二〇〇三年の十勝沖地震や〇四年の中越地震などで発生。震源から数百キロ離れた石油タンクや高層ビルのエレベーターでの被害が確認され、対策を求める声が強まっていた。
　行政の対応はあまり進んでいなかったが、国交省は近年の地震で「データが蓄積され、研究が進んできた」（建築指導課）と判断。今年度中に公募形式で企業や研究機関などから最新の知見を集める。来年度予算で関連費用を要求、関連する告示の見直しも視野に基準に反映させる方向だ。
　現行基準下でコンピューター解析に用いる地震動は、一定の長周期成分も含まれているが、深い地下構造などの要素は十分反映せず、長周期地震動への耐性を判断するには不十分だった。
　周期〇・五秒から二秒程度の通常の地震波に比べ、長周期地震動は遠くまで減衰せずに伝わりやすく、高層ビルや巨大構造物などは建物が持つ固有の周期が「共振」することで揺れが増幅するとされる。
　筑波大大学院の境有紀准教授（地震防災工学）は「マンションやビルが林立する東京などの都市部は特に注意が必要」と指摘。「東海地震などの巨大地震での発生も懸念されており、想定震度が比較的低くても、長周期地震動による揺れで大きな被害が出る可能性がある」と話している。
【図・写真】十勝沖地震で炎上する苫小牧市の製油所タンク（０３年９月２６日）＝札幌市消防局提供

長周期地震動…
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%95%B7%E5%91%A8%E6%9C%9F%E5%9C%B0%E9%9...

制震・免震・耐震の比較…
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%88%B6%E9%9C%87%E6%A7%8B%E9%80%A0

http://www.nikkei.co.jp/news/shakai/20080823AT1G2201F22082008.html

みたいよ。

結局どうしたら長周期振動に対策ができるか、今の技術じゃわかっていない。
（事例が少なすぎて、ラボでしか検証できない）いたずらに柱を太くさせるだけで
政治的責任回避を狙っているような。
遠方の地震でなぜ六本木ヒルズだけが被害を受けるかも、偶然でしか説明できない。
耐震強度基準の向上と、本当の地震に強いかは別物です。

つまり、まだまだタワーは買うなってことですかね？

転売しない予定なら全然買ってもいいと思う。
将来転売するなら少しネックになるかもしれない。
くらいかな？

最近ネガレスつける人の情報収集能力を尊敬するようになってきた。

最近の集中豪雨ですが、最近はいつも玉川雨量局で基準を超えているみたいですけど、
ここの周辺は冠水などしていませんか？ご存知の方いらっしゃいますか？

>現場は赤坂御用地やＴＢＳ放送センターに近く、ビルや住宅が密集したところ。東京都の再開発事業で、マンションは大成建設（新宿区）が施工、地上43階、地下2階建てで2009年6月に完成予定。ことし5月には、作業用の鉄製足場が、約80メートル落下する事故があったばかり。

デべが違ってて良かったね。
赤坂のは去年、市川でもニュースになったデべだから。

ココの場合怖いのはやっぱ地震よりも水。
ゲリラ雨にやられたら・・・昨日からの豪雨のニュース見てたら人事とは思えないし。
今朝の時点で兵庫島の池は流れに浸かっていたけど明日はもっと凄いことになってそう。
これはネガキャンではなく事実。

うーん、ホントに心配。
大丈夫かしらん

去年も一回ギリギリセーフだった時があるから、時間の問題だと思いますよ。

堤防の難しいところは、川全体のバランスを考えないといけないところですかね。
ここだけ堤防高くしたら、他の弱いところがその分、被害が大きくなるから、この
財政難のご時世、簡単には改善できないのではないでしょうか。

今朝、ちょっと下流の田園調布（上）は、避難判断水位8.2mにあと40cm、はん濫危険水位8.7mにあと90cmの7.8mまで水位が上がったからね。
http://www.bousai.keihin.ktr.mlit.go.jp/calamity/points_v.asp?p_id=5
そんなに頻繁に微妙なレベルまで行ってしまうなんて、怖い。
地球温暖化で頻繁に集中豪雨が発生するようになった今、堤防や排水設備を強化してもらわないと困る。

集中豪雨の川の反乱怖ければ湾岸の海近埋め立て地マンションにすれは最高！
どんなに雨降っても海に流れるから心配なし
山がないから土砂崩れの心配もなし

地震は怖いけどね！(笑)
でも高層マンションは深くまで打ってるから大丈夫じゃない？
シロート考えだけど

多摩川決壊寸前です。やっぱり検討対象外だわ。

>>645
少なくとも今の時間帯で何をもって決壊寸前と言っているのか？　理解に苦しむよ、君。

冠水や浸水ぐらいでビクビクしてはいかん。
それより反対運動してる住民のほうが怖いよ。

本当のリッチはマンションなんて買わんよ
セカンドハウスならわかるが。

タワマンの場合は、地震の長周期振動は大丈夫なんですか？最近テレビでやっていましたが、もうじき長周期振動に対する建築の法律が強化されるそうですね。ここは、その前だけどどう対策をうっているのか心配です。水害も怖いけど、長周期振動も怖いです。

以下のデータを見ると、ライズ42階・28階建てRCマンションの固有周期と長周期地震は一致していないので、ネガレス隊の主張は意味をなさないと言えよう。

◆古村助教授は、東京工業大学の市村強助教授の協力を得て、東海地震の長周期地震動による都市の構造物の振動をシミュレーションした。東京都心は震源から400キロ離れているので、震度は4〜5程度だが、7秒前後の長周期地震動が強く表れる。

◆固有周期
階数 RC造マンションの固有周期（秒） S造オフィスの固有周期（秒）
5 0.3 0.7
10 0.7 1.4
15 1.0 2.0
20 1.4 2.7
25 1.7 3.4
30 2.0 4.1
35 2.4 4.7
40 2.7 5.4
45 3.1 6.1
50 3.4 6.8
55 3.7 7.4
60 4.1 8.1
65 4.4 8.8
70 4.8 9.5

ソース
　 http://www.itmedia.co.jp/enterprise/articles/0511/22/news040_4.html
　 http://premium.nikkeibp.co.jp/sj2005/column/ba/07/02.html

650さんの言いたいことが分からないのは私だけでしょうか・・・

>>650
RCのほうが固有周波数は短くなるんだね
ただ震源は変わるし、個体差もあるしで
そう簡単に割り切れるものでもないでしょう

だから基準化も遅れているわけだし

>>652
650です。以前最大手クラスの構造設計事務所の方に話を聞く機会があったのですが、
関東ローム層が堆積している関東平野の場合、6，7秒くらいの長周期振動が最も強く
でるとのこと。

652さんのおっしゃるように震源や個体差はあるにしても、最終的には建物がのっている
関東平野の振動数と合致するかどうかによります。

ＲＣ造のライズはＳ造の50階建てオフィスに比べると、長周期振動の影響は遙かに小さい
と言い切って良いと思います。

　基準化が遅れているのは、学問としての歴史が浅くデータが足りないことと、エリアに
よって固有振動数が違うので画一的基準が制定しにくいことが原因だと私は推測します。

650さん頑張ってください。
知識のある方でないと、ネガレスへの反論ができないので。

>>654
自分で理解できない議論で納得できるの？
不思議だねぇ

世田谷区の一部が浸水したようですが、ここは大丈夫なんでしょうか？

ヒルズは竣工2003年で54階か、SC造でドンぴしゃりだね

まさに2003年 十勝沖地震の年長周期地震に対する研究は進んでいなかった

昔を引きずっている人間には超高層でRC？
大丈夫？コスト優先？と思っていたが、うまい具合に転んだもんだね

ただ高強度コンクリートの爆裂防止方法はまだ完全に解決とはいかないんだよね
爆裂防止が未対応の2003年位までの物件もこれはこれで怖い

>>656
昨晩は二子玉川駅に着いたら大雨になり、24：00すぎまで駅のマクドナルドで雨脚が弱まるのを待ちました。
丸子川がどうなってるのか見て見たかったので川沿いに上野毛の方まで行きましたが、水位はかなりあがってるものの
氾濫まではまだまだと言った感じでした。
消防が人数を繰り出して水位をチェックしてました。

長周期振動の問題は素人の理解を超えてしまいます。ただひとつ言えるのは、来年度以降の高層マンションは法律で長周期振動の安全が担保されるというのは素人からすると安心感はあります。来年以降のタワマンもしくは築浅の低層中層中古でもいいかなという気がしてきました。

>>658
今晩も降るからもうダメでしょう。

>>659
来年度から適用は無理でしょう
法律はハイすぐ適用ってもんでもないし

川の近くはちょっと・・・・・。

川のそばにだけは住みたくない。鉄砲水は怖い

浸水しても、タワーだから家の中は大丈夫でしょうけど、電気、水道、ガスに影響出たり、エレベーターが使えなかったりと多少は不便が出てくるのかな・・・

多摩川があんなに増水するのを毎年のように見るようになったのは、東京で頻繁に豪雨が降るようになったここ数年の間で、今後もこの傾向が続く、強まるとなると、何年に一回は浸水と付き合うことなるかもしれないですね。

洪水が起きると国や自治体が一応、それなりの対処をするんですけど、お金に限界があるから根本的な解決が出来ず、何年か経つと同じことを繰り返したりするんですよね。

田園調布の多摩川ライブカメラ死んじゃってるな

今日の事前内覧会、どうでしたか？
９２㎡の部屋、あの仕様で１億２０００万円は高すぎ。
全体的に高級感が無いけど、いくら原材料が高騰してるからといっても…。

なんだ、仕様低いのか？

内覧会行ってきました。仕様について報告します。
ＭＲは①92㎡(B-6type)、②84㎡(A-5type)、③159㎡(B-44type)の3タイプ。
仕様は大きく分けて以下の2つに分かれています。
Ａ）プレミアム＆プレミアムプラス
　　（タワーイーストの33階以上、及びタワーウエスト、タワーセントラルの最上階）
Ｂ）エクセレント（上記以外）
ＭＲの①と②はエクセレント、③はプレミアムプラスとのことでした。
プレミアムプラスの仕様は「さすが」という印象でしたが、666さんの仰る通り
エクセレントの仕様は1億を超える物件のそれとしてはやや物足りない感じです。

反応薄いですね、以前の説明会のときと雲泥の差。

概略の価格を知ってみんなどっかにいっちゃったんでしょうか？。

内覧会っていうんですか？珍しいですね。モデルルームの事前案内という意味ですよね？。混雑してましたか？。

ご無沙汰しておりましたが本日予約制内覧会に行って来ました。
詳しいことは追々UPしていこうと思いますが、所感速報をいたします。

＜MR良かった点＞
・3タイプのモデルルームが用意されていて比較しやすかった点
・ジオラマ40分の1スケール模型が用意されていてイメージが掴み易かった点
・来場客が自由に見学できる点

＜MR悪かった点＞
・デジカメ撮影禁止である点（それでも撮りましたが）
・やはり東急不動産は評判通り高飛車な対応である点
・営業マンもアシスタントおばさん軍団も商品知識が乏しくて何を聞いてもまともに回答できない点
・スタッフが不慣れのせいかセールスポイントが十分にアピールできていない点
・来場客が次々にサンプルルームへ入場してくるので落ち着かず集中できない点
・「都心さえ憧れる街」を始めとするキャッチコピーについていけず苦笑して鳥肌が立つ点
・設備や建具などほとんどがオプションなのでスタンダードが分かりにくい点
・間取りや仕様変更プランがサンプルとなっているためあまり参考にならない点

＜マンション所感＞
・第一期分譲はタワーウェストとタワーイーストのみ。
・地権者住戸はウェスト31戸、センター33戸、イースト39戸、フォレスト15戸、アクア4戸の計122戸
・仕様は低くはないが決してハイグレードとは言えない。パークハウスやプラウドより格下。
・上階プレミアムプランが標準仕様であれば満足できるが、スタンダードプランは極めて普通。
・バスルームが1418（プレミアムは1822）と狭い。
・標準プランのユニットバスが安っぽい。
・エレベーター少なすぎる。通常50戸に1台が標準と言われるがウェスト94戸に1台、
　イースト32F以下は108戸に1台、イースト33F以上は23戸に1台（イースト33F以上はプレミアムプラン専用エレベーター）
・地下駐車場は平置14台、横幅1850mm以上の大型（ただしハイルーフ不可）72台と高級車には厳しい環境。
・ハイルーフ車対応駐車スペース180台分あるが横幅1850mm以下に限定されるためカイエンやBMW X5 X6、レンジローバーなど流行の輸入RV車はほぼ全て駐車できません。
・タクシー横付けできないため乗降時は雨に濡れる。
・まぁやはり高すぎる印象。満足できるプランは予算1億円以上の方に限定されるでしょう。
・コンシェルジュ対応は8：00〜20：00と長くて良い。

あとは追々アップします。

ウェスト棟価格表です。

イースト棟価格表です。

駐車場の台数内訳です。

しかし、、、富裕層がどんな車を好んで乗っているのかリサーチしていないんですね。

「内覧会」という呼び方は間違いでした。訂正します。
「モデルルーム事前案内会」ですね。失礼しました。
混雑の度合いとしては、完全予約制ということもあり、
人で溢れ返っているという感じはないです(スタッフは多い)。
最初に受付した後、シアタールームに入ることになるのですが、
それが15分毎に10組弱という感じでした。

サンプルルームの所感です。
まずは92㎡の3LDKを1LDKに間取り変更したプラン。
タワーウェストの東南角部屋に当たります。
低層1億1000万円台、中層1億2000万円台が予定価格です。

・標準プランで16.1畳のリビングに洋室3をくっつけて22.0畳に変更。
・洋室2を書斎に変更してリビングと引き戸でオープンな間仕切り。（リビングを広く見せる演出？）
・洋室1と書斎を本棚で間仕切りして広さをやや拡大。（非現実的）

＜所感＞
・リビング奥行きがなく開放感がないためか22畳もあるように思えない。
・色目は良い感じ。ベージュの壁紙クロスは新鮮。
・浴室乾燥機のコントロールパネルがカッコイイ。（標準装備）
・ユニットバスだけ見ると3000万円台のマンションみたいだった。
・洗面台の水栓がビルトインタイプになっているが、見慣れないせいか高級感がなかった。水撥ねしそう。
・キッチンカウンタートップは高級感があって良い。色も良い。

次は84㎡の3LDKを2LDKに間取り変更したプラン。
タワーウェストの南向き中住戸に当たります。
低層8200万円〜8700万円台、中層9500万円台が予定価格です。

・標準プランで13.5畳のリビングに洋室3をくっつけて開放キッチンにして22.6畳に変更。（非実用的）
・白基調のカラーセレクトだがとても薄っぺらい感じがして安っぽく見える。
・キッチンを拡大してワークステーションなる作業台とL字カウンターを造作して料理教室みたいな雰囲気。（非現実的）
・家族収納という両面アプローチ型の大型収納を造作（非現実的で逆に狭く感じる）
・洗面室がえらく狭い。
・洋室1と洋室2を引き戸にしてパススルーにして開放感を演出しているが非現実的。
・家族収納やオープンキッチンなど新しい試みを見せたかったのかどうか不明だが非現実的なプラン変更により84㎡もあるプランなのに70㎡程度に感じた。
・余計なプラン変更などせずにスタンダードプランにしておいて欲しかった。

最後はタワーウェストの39F〜41Fの東南角159㎡プレミアムプラン。
予定価格19700〜20100万円台の富裕層向けプランです。

・水廻り位置を変更して広い4.5畳大のシューズインクロークを造作。
・洋室3をつぶしてバスルームを造作。
・洋室2をやや拡大。
・ダイニングをつぶしてリビングを37.7畳に拡大。
・プレミアムプランはウッドデッキ標準装備。
・建具や天然石やフローリングなどの部材の品質が上がるため高級感がある。
・おそらく2000万円以上の変更工事を施してあるので非現実的。


＜所感＞
・建具の色目が不自然で変だった。
・オプションてんこ盛りで何が標準なんだか判別しづらい。
・２トイレになるのは便利。
・洗面室とバスルームはさすがに億ションの雰囲気プンプン。
・WICやSIC広くて良いが、現実的にこんなもったいなくて贅沢な使い方はしないだろう。

想定よりは若干安いから、総戸数の70％は一気に成約しそうな気がします。

こんな高値でも売れますか・・・
二子玉川は不動産不況とは無縁なのですね。

>>678

ワラタ

非分譲がやたら多い・・・

すいません、ここの地権者ってどんな立場の方になるのですか？。

二子玉川はファンが東京中にいるから、
中目黒といっしょで売れるのではないでしょうか？
価格以上に人気の街なので。
瀬田がどうのとか言ってる一部のマニアックな人より、
　瀬田とか岡本とか知らないミーハーな東京人が買うのではないでしょうか？

二子玉川ファンって東急沿線の田舎物でしょ？

違いますよ、都心です

特に安めの方を下げてきましたね、前回の暫定予定価格より。　

上のほうも14000万円⇒12000万円台、１億後半⇒8~9千万円台と一見お買い得！？とイメージのわき易い値付け。

強気だと思っていましたので意外ですが、この状況ですからやはり手堅くきたということでしょうか。

また東側ファミリー向け５F　73.62平米を7000万円台後半としていたのを、坪300万（6700万円~6900万円台）〜まで落として普通サラリーマン層ももしや手が届くのでは！？という値段にして来たのはやるな！という感じです。

結構低層で高級感でそうと思っていたレジデンスフォレストの一番いい角部屋が地権者で埋まっているというのも、なんとも・・・地権者の力はこんなに強いのか！？

総じて普通のマンション群に近づいてきた気がする、そうプレミアムでもない。良くも悪くも。
あとはマンション前テナント、駅ビルに東急フードショー以上（できればプレッセよりも上）の食品フロアを展開できるか、Ⅱ街区の出来次第ですね。

以前条件が悪い部屋であれば、300万ギリもあるのでは？という議論もありましたが、
さすがにそれはないということですね。

ただ、北向きや低層部分であれば㎡＝100万以下のものもあり、サラリーマンも
検討の余地が出てきたのは良かったです。この辺りは意外と足が早いかも
しれません。

高層階のプレミアム住居は富裕層を中心にそれなりの需要があるかと思うので、
問題はやはり単価の高い中層階でしょう。

ていうか、これだけ出すんだったら、山手線内側で良いのでは？？？

アクアとフォレストの価格表もアップしてもらえると嬉しいです。

東急不動産ってバカなの？ＫＹなの？

この価格なら結構すぐ売れるでしょうね。
中目が売れたのも個人的には意味不明だが、ここもそんな感じ。

中目黒は準都心だろうよ。
恵比寿、代官山に近いし。
比較する方が間違っている。