二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス Part5

>>102
意地悪だなあ>>93に書けるわけないのに…

>>104
酔っているの？キミ出入り禁止です。

>>103

ザクザクって例えば？

理屈抜きで
とうとう業者が開き直ってしまったｗ

>>110
何の話してんだ？

>>108
クレクレ君、さようなら

>>112

結局根拠なしなのね。

世田谷は下がるのも早いからなあ

>>114
根拠ないというソースは？
自分で少しは調べなよ。クレクレ君。

>>114

根拠なしのソースって、あなたが何一つ質問に答えられないからじゃん。
この、なしなし君！

なしなし君？
つまんない。3点。

>>117
通りすがりの私がなんでお前の下らん質問に答えないといけないんだ？
失礼にも程がある。

外資バンクでデューデリジェンスをやっている友人曰く、
9月過ぎたら一気に価格調整が進むはずと言っていた。
城南エリアでは大ざっぱに環7向こうはかなり調整してくるはずだと。

以下は、俺の妄想ですが、
ここ数年今の風向きで、このエリアで坪400は賭けに近い。

しかしながらこの物件は通常マンションとは違い、エリア開発の一旦も担うため、
新しい地域として、東急がこのエリアにどんだけ新たなプレゼンス力を持たせられるかがカギ。
これまでの二子玉川の良さにプラスできる要素を付加されることが必須。
土地の仕入れコストは安いからエリアの魅力付けにコストをかけ、
街全体の資産価値を維持することを50年単位のグランドデザインを提案するとかして、
坪360ぐらいにしていく。

ね〜、結局根拠もなく知識もなく全く説得力なし。
1つか2つ、そういった平均250万以下の一流デベ物件出してくれればいいのに、
全く根拠なく言い放つから訳の分からん議論になるんじゃん。

そして最後は逆切れかはぐらかすことしかできない。
無責任なレスはしないで欲しいものですな。

じゃあ○○を相手にするのも時間の無駄なんで、失礼。

>>117

別に頼んでねえって！
大した回答も期待できないんだから。
ただ適当な発言するなら根拠を示せって話だよ。

落ちるナイフに手を出すな。

>>103
だから具体名あげてよ。ザクザクあるんでしょ？

>>123

117⇒119の間違いね。

しかし大規模＆再開発はそのときの市況によってびっくり価格
（当然高いときもあるし安いときもある）がでる可能性がある
からもりあがるんだよね。建物分なんて＠６〜７０万、そうとう
豪華にしてもマンションだったら＠１００万に９割の物件は
収まる。だから結局残りは土地の価格なんだよね。

もともとの取得価格が安いからコストも低いといえるけど、借金して
土地を仕入れているわけでもないから、売るのに時間がかかっても
かまわないという強みもありますね。

なんだかわかんねえけど坪250万の一流デベ物件が二子玉川周辺にはザクザクあるんだって？
どこなんだよ？いつも目を皿のようにマンション探してる俺が全然知らねえんだけど誰か教えてくれよ。

ライズに関係ない
くだらない、おしゃべりみたいな書き込みはやめましょう
何の情報にもなりません。
だれかNo69さんのご意見はございませんか？

>>128
仕入れコストが通常より低いので、坪400、
それ以上にするためには

都心もうらやむ・・というコピーを実現する、
東急がすごいカードを切ってくれないと、坪400の完売は無理？
ハドソン川のウォークウェイみたいな遊歩道とか英のドックランズ、
神戸のモザイクモールだったかの大人版の水際開発を期待！

でかいだけの団地になったら終わり。

皆様、坪単価いくらだったら買いますか？

私は、350万平均くらいで売り出してくれれば、買います。

現状価格でも買いますか？

それほどの価値はありそうですか？

先ほどの書き込みにもありましたが、再開発といっても、どういうものになるかわからない分、リスクがあります。確かに専用歩道はいいけど、タクシーはどうするんだろうと思っていました。
私は、映画館ができて欲しくはないし、どちらかというと、病院、会社などができてほしい
と思っていましたから。意外と、住居ができてしまったりして。

この市況だと確実に2年後（竣工時）は下がっているよね。

現在の郊外型大規模マンションの発想では魅力薄い。
東急にはもっと大胆な戦略をとってほしい。

ここは堆積地盤なのでこれに対するリスク回避（将来に渡って）の
決定打は必要な上で、東急が得意？とする女性F2層に支持される開発とＰＲ。
伊勢丹のアッパー版などの誘致。
森ビルなどと提携したオフィスショッピング複合施設など。
団塊世代がそそられる何か、聖路加国際の二子玉版の誘致とか。
自然だけでない街のソフトを。

先行き不安だからこそ、購入者が住む街の未来像をきっちり出す。
失敗しつつある日本郊外型の自然いっぱいなニュータウン的だけはＮＧな方向で。

136

本音はそこそこ開発して、ここで利益をがっぽりしたいのが本音かも

それにしても東急不動産って評判悪いんだね。

「東急不動産東急リバブル不買運動」でググるってみて。

確かに坪400万設定なんてムカつくし、大量に売れ残り抱えて価格改定したらいい気味だな。
でも売れちゃってムカつく結果になるような気がする。
だからネガレスするのかな？

NO.54さんへ
遅くなりました。

パスモを使ったカードキーで学校や塾から帰るときや学校や塾に着いた時に
カードをかざすと親の携帯にメールを送るサービスです。
もちろん、駅を通過するときも送ってくれるので自分の子供が今どこにいるか
わかるんです。このマンションはその鍵を使ってると聞いています。
実際に友達が横浜（田都）の物件を購入して東急セキュリティのこのシステムが
あることは知っていましたので、沿線の私学で何処が対応してるのか
知りたかったんです。

どなたかご存知の方いませんか？

普通の人が寝る時間帯の深夜２〜４時台になると、ネガレスオンパレードになるな。
毎日この傾向があるから、同一人物のカキコだな。

ネガレス大歓迎！
それを見て、購入検討者が減ってくれれば嬉しいです。

私たち家族の分と、両親の分の二つを検討しています。両親の方は南向き低層で75平米くらい。
うちは子供がいるので、100平米くらいが希望です。予算から中層狙い。

>>147

>すごく現実味あるんですが、何か？

私が言いたいことの5％くらいしか理解してもらえないようですね。
東京通勤圏が人口減でゴーストタウンのように何十年もかかる訳ですよ。
お幾つの方か分かりませんが、多分その頃にはこの世にいないか、そうでなくても
仕事をリタイヤされてて、買えるかどうか分からない。
俺にはとんでもない蓄えが…と言っても、余命いくばくもないのにマンション
買いますか？ってことですよ。
安くなる安くなるって、元はと言えば世田谷辺りでも軒並み250万以下の坪単価に
なることを議論してた気がしますが、いつ頃買うんですか（買えるんですか？）
って話。

そして将来的な人口減なんてここ数年誰でも分かってた話でしょ。
それを織り込んだ上で価格は上昇してきた。景気が拡大局面だったことや、東京の
不動産が割安と判断した海外からの投機マネーが入ってきたことなどが要因。
昨年1年は異常値まで上がってしまったが、要は不動産は金融商品化してきている
訳で、価格の上昇・下降を繰り返していくものでしょ。
昨今の不動産価格の動きを見れば、少子高齢化、人口減なんてものは、それを
つかさどる一つのファクターでしかないってことが分かるでしょ？
株価の上昇やインフレ（いい意味での）等があれば逆に振れることだってあるわけで。

仰る通り超長期的に見れば少しずつその景気変動は右肩下がりの形で動いていくの
だろうが、誰でも200万台で東京都内しかも人気の住宅街が買えるようになるのは
相当先の話でしょ？少なくともあなたが生きている間じゃないかもよ。


>あれがゆくゆくは東京の周りでも起りますよ。
>世界から見たら、当然のなりゆきです。
>なんで日本人はやたらと東京を絶対視するんだろう。

あなたの書いている通りです。
東京の周りでも起こるけど、東京の中心部では起きない！っていう文章でしょ、これは？
周りが停滞しても、東京は大丈夫ってことで、あなたも東京を絶対視してるんじゃないの？

玉川高島屋裏手のゴミゴミした玉川3丁目でも坪単価290超えてるのに、再開発エリアの一番いい場所が250万になるわけない。
下がっても350万が限界でしょう。
なんだかんだ言っても渋谷10分、自由が丘6分、第三京浜も用賀ICも近い。利便性も知名度もピカイチの場所ですから。

しかし、こんなところに飽きもせずネガレスばかり書き込むお金がない人達は
自分が 惨 め にならないのだろうか？恥ずかしいと思わないのだろうか？
誰にも見られないし誰にも個人特定されないからいいと思っているんだろうな。
ネットが社会モラルの低下を招いていることは疑いようもないが、子供ならまだしも
大人までこれじゃあ社会秩序はどうなってしまうんだろう。

ピークのてっぺん高値掴みの典型

港区山の手で＠２５０の時代だってあったわけだから
もっと冷静になりましょう
こんな田舎かうなら
赤坂か三田で買いましょう

ネガレス人をお金がないとさげすまないと気が済まない
高値売り抜け狙いの弱小地権者の方が恥ずかしいと思う。
将来の資産価値として考えて購入を考えるのは当然の事だけどね。

もうバカバカしいスレだな。
ネガレスする人をお金がない人というのもどうかと思うが、
ポジレスする人を弱小地権者と決め付けるのも賢いとは思えない。

ここで坪250万円が妥当と叫び続けることに何の意味がある？
ここを見て東急がそうだったのかと悟って価格を下げると思ってるのか？
本当は抽選倍率を増やしたくないからネガレスする人が多いんじゃないの？

ネガレスが急に増えたのは価格情報が出てからで坪単価に噛み付いてるのが多かった。
やっぱ買えないからだろうな。

それだけ注目されてるんですよ。
坪単価が＠300とか＠250とか夢みたいなこと書かれても、あきれるだけで読みとしてはいますが、数少ない有効な情報を見逃さないように心がけてます。

スレが伸びるのは人気の証だしいいんじゃないですか。
見た人が情報を取捨選択するんだし、あまりひどいときは削除されるし。
明日にはきっとレス番がだいぶ飛んでるんでしょうね。

マンション価格が下がっている時だしあれこれ言いたくなる気持ちも分かりますが、153さんや154さんの
言われる事が正論かと思いますね。今後はますます面ではなくて点の時代、都心中心部は当然だけど
二子玉川の場合は緑も多くションッピングゾーンも多い上に電車も車も利便性が抜群に良く、こういう場所はそうはない。
しかもこの周辺は低層住宅地ばかりで周辺に湾岸のような超大規模再開発地区もないのでより注目度が高い!
日頃マンションに興味を示さない両親や友人ですら「あそこ良さそうだけど高そうだね」と認識する位です。
子育てに一段落した周辺の一戸建て団塊世帯辺りを中心にニーズは相当高いと思う。

バ力バ力しい。。。

＞１５３
いったい何時がピークなんだ？
１年前からマンション暴落と言われてるけど。

自分に買えない値段をつけられると高値掴みといいたくなる。

こういうことを書く奴の顔が見たい。

誰か物件の話できる人いないですか？
ICカードの件結構うちにとっては重要なんですけど・・・
高くても買うのを決めてるうちとしては・・・

ここはＮＨＫがやってるゲリラ豪雨のとことは別の場所でしょうか？

>165さん、
2008年6月3日の日経産業新聞に以下の記事がありますが、まだまだこれからという感じでしょうか？

東急セキュリティ、「パスモ」で安否確認・小学校に読み取り機
　東京急行電鉄子会社の東急セキュリティ（東京・渋谷）はＩＣカード乗車券「パスモ」を使って、子どもの安全を保護者に知らせるサービスを小学校でも始める。小学校の玄関などに設置した読み取り機にパスモをかざすと、すぐに保護者に電子メールを送る仕組み。登下校時の安全に対する関心が高まっていることに対応、2012年度までに関東の私立小学校10校への導入を目指す。
　子どもの安全を確認する「キッズセキュリティ」の契約対象に小学校を追加した。システム一式の導入費用は500万円程度から。他に子ども１人当たり月315円の利用料が必要。09年４月に東横学園小学校（東京・世田谷）に導入することが決まったという。

逆に聞きたいのですが、買う方はどうして、高く買いたいと思うのでしょうか。
買いたかったら、安く買いたいというのが心情では？

それはそれとして、高くても買うと決めた理由はどんなところにあるのでしょうか。

>>166
上野毛あたりはゲリラ豪雨で浸水ですよ。水が掃けないらしい。
この辺りも関係あります。

>>164

153だけど、私が書いてることに対するレスとしては、文書の意味が分からないんだけど。
自分に買えない値段を付けられると高値掴みといいたくなる、ってそんなこと全く言って
ないですよ。

あくまで、不動産が金融商品化しているということで、山があれば谷があるといいたいだけ。
市況が悪くなるとずーっと下がり続けるって人が出て、逆の場合はずーっと上がり続ける
って人が出る。これってほぼマスコミとかに流されてるだけで、要は上がったものは
下がる、下がったものは上がるってこと。

唯一まともな質問の

>いったい何時がピークなんだ？
>１年前からマンション暴落と言われてるけど。

そんなの分かる訳ないじゃない。底が分かったら皆底で買うよ。
それよりかは資産運用とかと同じで長期的なスパンで考えた方がいいよ、と言うこと。
確かに二子玉川ライズはもしかしたら買った瞬間は下げるかもしれないよ。
でも郊外の全く魅力のない物件と違って、市況が上昇局面に入ったら、必ず相場通りに
あげてくる物件だと思う。

ただ不動産(土地代）だけでなく、資源高というバカにできないファクターが出てきて
しまった。通常なら急激に値上がりした2007年を受けて下げるべき2008〜2009年前半
だと思うが、デベも下げられない。
従って、運転資金に乏しい中小デベは投売り＆倒産続出、大手は供給を絞りながら、
在庫をじっくり売っていくという形になりそう。
現状の在庫整理が一巡するまでが、まずまずの買い時。真剣に検討している方であれば
この時期にデベを叩いて安く買うのが賢い気がします。この市況であればかなり消費者の
声に耳を傾ける素地がデベサイドにもあるでしょう。
ただ、都心・城南・城西あたりの人気物件についてはこの限りでなく、価値があるものは
売れてしまう。
文字通り不動産二極化時代がこの2年の内に鮮明になっていくと思うよ。

１６７さん、ありがとうございます。
ICカードによるセキュリティはまだまだ時間がかかるってことですかね？
でも、500万は高いですね。それじゃなかなか広がらないのかな？

と議論になってるとこで、高いから買うんじゃないですよ。
その価格で買いたいから買うんです。高いと思うんだったら買わなきゃ
いいでしょ。
何度も言うけど価値観が違うんです。っていうよりそんな事カキコしてる人は
結局どこも高いと文句ばかりで買えないでしょ。自分の買えるところで妥協
することもできずいつも文句ばかりで・・・
いるんですよね、いつも他人のせいにして自分は悪くないって考え方で生きてる人。

魅力は感じてるけど２馬力１２００万じゃ苦しいねぇ・・

>>166さん

世田谷区の野毛地区が取り上げられていた「ご近所の底力」をみた翌日に
今日のゲリラ豪雨とはまたタイミングが絶妙!!
丸子川の水位がわずか20分であんなに上昇するとは・・・(絶句)
正直、世田谷区のハザードマップは大げさだな、と今まで思っていたが
認識を改めなければいけないかもと感じた出来事でした。

私は引き渡し後、3-4年した後の中古を狙っています。
これだけの部屋数がありますから、相当数の中古が必ず出てきます。
今は見送りです、はい。

高くても買うと決めたと書いあったので
高いと思っても買うのだと思って、聞いてみました。それだけです。

ちなみのパスモのセキュリティが使えるのは、東急沿線だけです。
渋谷までで、その先は対応していません。

あの上野毛在住ですが、上野毛の高台は浸水することなどはまったくありませんよ。このような軽々しいご発言は差し控えた方がよいのでは?

何年前のお話ですか?

>>177
野毛の低地のお話ですよ。
自動車が２台だめになったって話もありました。

あの市場の風説のようなコメントは差し控えないなと、後ご自分が困る事になりますよ。UBSとぶか？！ とかはとくにそうですね。

>>177
上野毛2丁目の位置はご存知ですか?

ちょっと話がそれてしまうんですが、今武蔵小杉に約1000戸のマンションが出来、そして二子玉川にも約1000戸のマンションがこれからできる。
当然使用する交通機関の種類と利用時間は大体同じになると思うので、朝のラッシュが猛烈に混雑しませんかね？
みなさんどう思いますか？

電車混雑とか懸念してる人が結構いるのは、電車通勤の人がいるからですよね？
その質問をなさっているのは部長以下の普通のサラリーマンの方が買う前提だからですか？

混雑しているなら時差通勤するとかタクシーで行くとかマイカーで行くとかその程度の裁量も効かないポジションの人がここに住むんですか？
私も運転手付きの社用車が迎えに来るほどの立場ではありませんが、ここに住むぐらいの財力や蓄えがある人ならそのくらいの自由は効くでしょう？
年収2000万円以下の部課長さんじゃここを買うのきついと思いますよ。
やめたほうがいい。

それはないでしょ？

だとすると、毎日朝7時〜10時くらいまでは100台／1時間くらいのレベルでこの物件の
周辺にはタクシーやハイヤーが横付けされるのでしょうか？
そもそもこのご時世役員レベルでも送迎付かない会社は多くある。
時間的な裁量があるか、車が付くとなると、一部上場かつかなり上位の企業の役員クラス、
ベンチャー企業等の経営者、パイロットとかその位？
でも、それだけで1000戸売り切るのって大変じゃない？

今世の中には高収入×2のＤＩＮＫＳや潤沢にお金を持ってるリタイヤ世代、高額の
遺産相続を受けたご子息などなど色々な境遇、世代の方がいるわけで、それが混在
することになるとは思うんだけど。
少なくとも普通の会社勤めの方もかなりの数はいらっしゃると思われ、田園都市線の
さらなる混雑は避けられないと思います。

あとから乗り込む私としては気が重いな〜。

６９です.
しつこいようですが、この物件には車寄せがない（１Ｆに入居者用駐車場はありますが）ので、ハイヤーやタクシーを乗り降りする場合は、III街区を囲む道路で行う必要があるそうです.
雨の日に買い物してタクシーで帰ってきたときとかどうするんでしょうか？

>>183

電車混雑については、人が増えるので当然今より混まないことはありませんが、1000戸といっても全体の規模からしてそれによって大きな影響があるほどではありません。

武蔵小杉は東横線ですから、わざわざ田園都市線を経由する人は少なく、二子玉川から乗り込む人は元々多くない上に大井町線と田園都市線があり、1時間に田園都市線だけで約30本出ていますので。

むしろこの沿線の混雑の度合いは、川崎・町田・横浜（横浜市営地下鉄からあざみの経由でくる人たち）にじゃんじゃんマンションや家が増えていることから来ているようです。元々混雑していましたが、ここ５年ほどで混雑度合いが急に増したと思います。遠距離通勤のストレスが多いためか、朝夕殺気立った人もここ数年目立ちます。

一度、朝・夕のラッシュ時にホームに立てば分かります。朝はすし詰めの電車から大井町線乗り換えの人が大量に出てきて、夕は逆に二子玉川で人が乗り込んでいくような形です。

とはいえ、上にも書いたように元々が混むので、きまった時間に都心で朝の通勤がある人はそれが嫌でこの辺を敬遠する人が結構います。値段だけ考えれば、例えば文京区とかいけばそこそこ環境も良くて通勤は楽ですからね。

まあ何を取るかでしょうね。

>>187
ご回答ありがとうございます。
今東横線沿線に住んでいるのですが、武蔵小杉の高層マンション群はまだ殆どが未入居じゃないですか。ただでさえいつも混雑しているのにマンション群完成によって更なる混雑が起こるのではないかと懸念していた訳です。
確かに田園都市線は混むと有名でしたので、もしかしたら二子玉川の駅も似たような状況にならないかと、、、
おっしゃる通り何を取るかですね。もう少し考えてみることにします。

電車通勤がある人は検討の対象から外したほうがいいよ。高いお金払って遠くて混んでいるんじゃどうしようもありませんからね。
お迎え付の所得レベルじゃないと無理ですよ。
車通勤の人も渋滞が多いですから、当然対象外ですよ。
対象外の人は同じ値段なら、都心部の通勤に便利なマンションが良いよ。

お迎えつきの車が渋滞に巻き込まれたり。ヘリコプターではあるまいし。

いやいやここで倍率下げようとしてる人はそんなに居ないよ。
徹底的に物件を貶めて検討客一掃とMR来場者ゼロを目指して、400万から250万に価格改定させることを目論む人が大半でしょ。
8月末のMRオープンまでは、目新しい情報ないからこのスレで情報収集は難しいよ。
まともな検討者はネガレス読んで気分悪くするだけだから、ここ見ない方がいいかも。

あまりにも強気の価格設定過ぎてワロタ

もったいないとか、大きなお世話。

批判することが良く知ってること・・って勘違いする人が多いんじゃないかしら。
二子玉川が好きな人って、ネガレスで気が変わる人少ないんじゃないかな。
他に二子玉川みたいな土地はないから。

そこまで言うなら、売れ残って、値下げ販売しても、文句を言わないことですね。
以前、住民同士で売れ残りを買った住民と対立したという例もありますから。
言われなくても、それぞれ自分の価値観を信じて、納得のいく価格で買いますから。

違う私鉄系で「ＲＥＲＩＺＥ」ってマンションが販売してるようですが、
マンションの名前に商標は関係ないのでしょうか。
メーカーからすると考えられない類似ネーミングですが。
むこうから訴えられたりしないのかしらね。

しかしここは検討版ですから批判的な書き込みの方が有益です。
実際相場よりも安いと思われる物件はほとんど叩かれていないように
見受けます。根拠さえあれば私はネガレス歓迎です。

>>188

187ですが、私も以前東横線沿線（感じの違う「たまがわ」に園が付いていた時代）に住んでいましたが田園都市線は混み方が一段アップします。
この街は好きなのですが、正直その点が若干のマイナスにはなっています。東急も色々手を打って朝は急行無くしたり、大井町線を充実させたりはしていますが、朝のラッシュ時はなんだかんだ遅れるので渋谷まで20分以上は普通に、余裕もって30分はかかると思っていた方が良いです。

このスレでは二子玉川が都心に比べて今後どうなるかという視点で書かれている方が多いですが、川を越えた溝の口以降の住宅街も結構な人気で、埼玉や千葉からもどんどん人が流れこんでいます。教育環境が割と良く、街の雰囲気も洗練されていますから、都心の大企業に勤める高学歴サラリーマンなんかがファミリータイプで探すと、その辺か浦安あたりに落ち着くようです。

ちょっと話はそれましたが、その意味では沿線の価値は今度も向上していきますから、坪いくらかまでは分かりませんが、二子玉川は沿線の神奈川方面の価値向上にも引っ張られるので今後は有望な土地だと思います。

一方で、沿線の混雑は続くでしょうね。田園都市線の複複線化はなかなか難しそうですしね。

ちなみに混み方は、東西線、中央線、丸ノ内線、あたりのラッシュ時を経験している人からすると
まーこんなもんかなーという感じらしいので、こればっかりは個人の感覚によるかもしれませんね。私はあまりに混む時は、大井町線経由で東横線を使います。時間に余裕があればその方が快適なので。

まあ人気の沿線−＞人が集まる−＞混雑する、というのは自然の流れなので仕方ないですね。我慢できないレベルまでいけば人が逃げ出して混雑は緩和されるのでしょうが、それがどの程度なのかは分かりませんから。