二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス Part5

結局のところ純粋に住環境を考えるなら、田都の神奈川県側など
他にもっと良い場所はいくらでもあるわけで、ここを検討に入れる
人は二子玉ブランドを考慮していることになると思います。（なんだかんだ
いっても田都で人気Ｎｏ．１の駅でしょうから）他地域ならもっと
広くて条件の良い部屋が買えたとしても「自分は二子玉に住んでいる」
という満足感がどれだけ自分にとって重要かが購入のポイントになる
のでは、と考えています。

＞０２
そのとおりだと思います。
神奈川はイヤという方の書き込みも時々見られますが、
田園都市線の良さは多摩川を超えた先にあるというのも事実ですよね。
川崎市宮前区、横浜市青葉区＆緑区、その先の東京都町田市まで緑豊かな住宅街（なかには邸宅街も）が広がっています。
ただ二子玉川ブランドへの憧憬を培ってきた東急自らが、この地で坪４００万を切るような値付けは到底できないでしょう。

再開発地域は水害のリスクは避けられない地域

野川、仙川、谷沢川及び丸子川流域浸水予想区域図
（二子玉川再開発地区は２ｍ以上浸水箇所）　http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_taisaku/yosouzu/nogawa.pdf
平成7年、平成8年の水害による浸水図
（二子玉川再開発地区は平成7年、8年浸水重複箇所）
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/h07/07_sinsuizu.htm

坪単価３７５万。
五反田のタワーと一緒ってあり得ない。

不動産は簿価云々ではなく、マーケット価格で販売されるもの。
11は相当無知な人だな。

ネガレスご苦労さん。地球温暖化防止のため、夜は早く寝てね。

貸したり売ったりという投資対象としては、どんなもんでしょうかー？

もうワンパターンのネガレスに飽きた。
下記ネガレスは新鮮味がないのでもう効果ありません。
ネガレス隊の人達は工夫が足りません。もしかして頭 悪いのですか？
せめて他のネガレス考えてください。楽しみにしてます。

＜聞き飽きたネガレス話題＞
・川下だから住宅地の価値がない。
・二子玉川にはブランド力がない。
・水害災害に弱い危険なエリア
・豊洲や小杉の方がマシ。
・値段が高過ぎて完売できない。
・東急は会社が危ないのに何考えてるんだ。
・セレブは二子玉川なんて利用しない。Poorな買物客しかいない。
・河原でラッパーや若者がうるさい。決して安眠できない環境である。


＜ネガレス隊の存在理由＞

地道にネガレス続けていれば、何組かの購入見送り客が出るかもしれない。
購入見送り客がたくさん出れば多くの売れ残りが出ていつか値下げに踏み切るかもしれない。
今は坪４００万円でもいつかは坪２５０万円に下がる可能性もゼロではない。
坪２５０万円にならないと買えない同士よ！君もネガレス隊に入隊し給え！！
代沢に住んでるとか上野毛に住んでいるとか嘘８００並べて、二子玉川ライズを貶めるのだ！！
頑張れネガレス隊！！特攻だ！ネガレス隊！！明るい明日を目指して地道にネガレスを続けよう！！

＞１０，１１，１２
しかし、どのスレ見ても思うけど、下がれコールの大合唱は本当に醜い。
高いと思ったら買わなきゃいいじゃん。

土地代が安いのに高くしすぎとか、ブランドイメージ作りすぎとか、言ってるけど
利益優先の企業にとって当たり前のことですよ。

>>19

だから聞き飽きたって言ってるじゃない。
しつこい人ですね。

地権者の鼻息あらいとこですね＜ライズ

どんなにネガレスしたって坪400万円で売れちゃうんだなこれが。
でも第一期販売200戸だとすると、今度は800戸売れ残ったってネガレス隊が大騒ぎするんだ。
広告打てば売れてないから広告するんだとか、やっぱり250万の価値しかないとか、>>17の繰り返し。

もうネガレス隊はハエやゴキブリだと思って無視するしかないね。
どんなに退治しようと思っても殺虫剤も効かないし言葉も通じない。
匿名掲示板なんて害虫の出入り自由な厨房みたいな存在だから仕方ないよ。

これだけ執拗に高い高いと騒いでいるということは、そこまでして欲しい人が多いということでしょうね。
自分に興味の無いペルシャ絨毯が100万だろうが1000万だろうが気にもなりませんが、あと少し下がれば買いたいという物は毎日お店のショーウインドーをのぞくようなものです。

横浜に家を買おうと思ったら、この辺も大して価格が変わらなかったということでこっちにしたという人を最近よく聞くので、その感覚でここを買えると思ったら高すぎるのでショックだった人が多いのだろうと思います。

ここのスレはなんでこんななの？
くだらない応酬じゃなくてもっと物件の情報ないの？
どんなにここで騒いでも価格は変わらないよ。
＠400万前後でも買いたい人（私もですけど・・・）は
買えばいいし、お金があってもなくても買いたくない人は
買わなきゃいいじゃん。人の購入意欲、動機に文句を言うな。
価値観の違い!!

買う買わない以前に、
開発反対住民がネガレスを続けてるんじゃないの？

>27

お金が無くて買えない人はどうすれば良いのでしょうか？？？

やっぱ、この板でいちゃもん？？？

あきらめて、もっと安い地域で妥協するしかないでしょ。
その方がネガレスに時間かけるよりよほど建設的。

ネガレス部隊の人達は高くて買えないのが死ぬほど悔しくて粘着してるんでしょうね。
私もパークマンション六本木とか広尾ガーデンフォレストとか欲しかったですけど高くて買えないので普通に諦めました。
でもそこが不当に高いとか環境が悪いとか執拗にケチつける気持ちはなかったし、少なくとも物件掲示板にネガレス書き込もうと思ったこともないです。
でもここに常駐しているネガレス部隊はまるで親の仇みたいに>>17に書かれている罵詈雑言で煽って毎度同じ攻撃を繰り返すばかり。
買えなくて悔しい気持ちは分かるけど、いい大人のすることじゃないと思いますよ。

自分で恥ずかしいと思わない、自分を哀れに思わない思考回路の心構えやコツを教えて欲しいくらいです。
二子玉川を僻地呼ばわりして都心より高い価格設定を非難してますけど、ネガレス部隊の皆さんは自分で僻地呼ばわりするマンションすら買えない経済事情なのですから、恥ずかしさを自覚したほうがいいですよ。
ここを検討している人達はネガレス部隊の人達の意見なんて聞いても仕方ないと思っています。
単純にお呼び出ないと気付いて欲しいですね。
ハエはいちいち自分が目障りかどうかなんて考えないでしょうけど、やはりハエはとても目障りで邪魔です。

「マンション市況急落で始まるディベロッパーの体力勝負」
週刊ダイヤモンド編集部　2008年07月07日
http://diamond.jp/series/closeup_e/07_12_001/

お金が無くて買えない人はここだけじゃなくて買えないんじゃないの？
多少なりとも自分の収入に見合ったところで検討するのが買いたい人じゃないの？

二子玉バンザイ！の称賛隊も十分偏った考えで文面をみていると同じ穴のムジナだと言う事をわかっていない。
ネガレスを罵倒する姿勢はとても見苦しく、この板を品を自分達がなくしてしまっている。
検討版なのだから、称賛だけでなくネガティブな意見があって至極当然。
余裕のある都心物件スレではネガレスに過剰反応はしない。

ここは、東急が高値で買った土地ではなかった
川沿い
低湿地
不景気感
→二子玉川という駅でも場所が場所だけに価格が安くなるものと
思い込んでいた人が多数
→購入検討者多数
だったわけです。

東急が期待にこたえるような価格を出して欲しいのです。

簿価が低ければ、それなりの利益を出して売り切ってしまうのが賢い方法かと
みんなが思うわけです。

あの価格は、場所が場所だけに再開発を考慮しても高いですよ。

本当にあの価格でも適正だと思って、買う人がいるんでしょうかね。
この先行き不安の中。

この値段でも、きっと完売すると思いますよ。
タマタカや多摩川や再開発でできるショッピングモールや公園などを考えると、それなりの質の生活が徒歩圏内で十分できますから。
売れ残るなんてきっと甘い。

再開発分のプレミアムと川沿いの土地の性質で
プラスマイナスゼロ。
割高価格にはならないってことです。

「安く買えましたから値下げしました」なんて用賀のオーケーみたいなこと、
不動産でできるか？

　安く仕入れて高く売る、これが経済。

「簿価が低いから安く売れ」っていうネガレス派は代々木系か？

野川、仙川、谷沢川及び丸子川流域浸水予想区域図
（二子玉川再開発地区は２ｍ以上浸水箇所）　http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_taisaku/yosouzu/nogawa.pdf
平成7年、平成8年の水害による浸水図
（二子玉川再開発地区は平成7年、8年浸水重複箇所）
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/h07/07_sinsuizu.htm

見てびっくり、これって重要説明事項にあたるんじゃないんですか？
デベは説明義務があるんじゃないかと思うのですが？
だれか専門家の方教えてください！

結局、都心が買えない人が買う

>見てびっくり、これって重要説明事項にあたるんじゃないんですか？
>デベは説明義務があるんじゃないかと思うのですが？
>だれか専門家の方教えてください！


①重説にあたると思います。
②販社（仲介）がはいるので、説明義務はデベにはありません。
③さんざん過去レスで話題になっているので、あなたの書き込みは新鮮味が全くありません。

　専門家より

不動産価格の値上がりは取得時の用地の値上がり
が原因だから、不動産価格が値上がりしても消費者は仕方がないと思った。ということ。
で、現在は、用地取得時の値段が高かった時期のものが着工し、どうしても
高値で売らなくてはならない。だから、この経済環境の中、高い売値になってしまう。
でも、ここは違うということです。用地の取得は決して高い価格ではなく、むしろ、ほとんどゼロで取得している。もっとも、電鉄の所有物なのですから。電車をとおしたことで価値のある土地を保有していたわけです。
要は、消費者の立場になってないということ。
企業は、もうかればそれでいいのかということ。
存在意義は、企業が儲かるためではなく、社会にどれだけ貢献できるかということではないですか？企業の行動は、お金だけがすべてですか？ということです。
それが感じられるから東急の印象が悪いということ。それで、批判が殺到しているわけですよ。
消費者の喜ぶ顔は見たくないのかということ。
原価の積み上げで適正な価格で提供して欲しい、ただ、それだけです。
それなりの利益が出ればいいじゃないですか。ということです。
おそらく、価値観の違う方にはわからない議論でしょうね。

価値観の話をしたら違う批判を受けちゃったみたいですね。
言ってる意味が違うんですけどそう取っちゃうわけですね。

それよりトリプルガードシステムの東急セキリュティのICカードのメールサービス
対応の小学校、塾は周辺にどのくらいあるのかご存知の方いらっしゃいますか？
昭和女子は対応してるのか知っている方いますか？

>>47さん
きっと貴方は良い人なんだろうけど、経済や不動産を全くわかってない人だ。
市場経済における適正価格とは、「購入者が買ってもよいと思える最大の価格」ですよ。
原価とは関係ないです。

47さんは「沿線住民に安く不動産を提供することでブランドイメージを高めるべき」というご意見
だと思われますが、それも筋違いでしょう。

値段を下げたらブランドイメージはかえって下がりますからね。
沿線の不動産価値を維持するためには、この物件の価格は一定以上に維持しておきたいのが
東急の本音でしょうし、それは企業としては当然の行動かと思います。

＞４７
自分に都合よく安くなって欲しいだけでしょ。

＞消費者の喜ぶ顔は見たくないのかということ。

坪４００万で買っても喜ぶ消費者はいっぱいいると思うが。
坪２５０万で売り出して抽選で外れるよりはよっぽどまし。

47さん
あんたア○か？
企業の存在価値は収益を極大化して株主に還元すること。
顧客なんぞカモでしかない。
カモの喜ぶ顔なんぞ見たいハズもない。見たいのは株主さまの喜ぶ顔。それが資本主義。

>>47
　朝日新聞を愛読するあなたにはわからないだろうけど、原価が高いから売値が上がるのではない。

　あなたの考えが正しかったら、相場よりも高く売れる三井三菱は、最も反社会正義的企業に
なりますね。連結で２兆円の利益をあげているトヨタは諸悪の根元。

　企業は利益をあげないと納税できない、社員にも給料を払えない、メソナ（死語？）もできない。
社会貢献はできないわけですよ。

　戦後の民主主義教育が、「間違いだらけの進歩的文化人」を生んだ典型的症状と思います。

なんだ、このスレは・・・
狂っている。

昭和女子は対応しているのかとはどういう意味でしょうか。

しょがないよ、それだけ欲しい人が多いんだから・・・

>>47の意見は大笑いｗ

＞要は、消費者の立場になってないということ。
＞企業は、もうかればそれでいいのかということ。

は？企業は儲からなければ存在意義がないんですけど？それが経済の原則です。
消費者の立場に立って物件を赤字価格で設定しろと？
言ってることが自分本位過ぎます。あなたこそ企業の立場に立ってくださいな。

＞存在意義は、企業が儲かるためではなく、社会にどれだけ貢献できるかということではないですか？
＞企業の行動は、お金だけがすべてですか？ということです。

それだけと限定的な質問されても困るんですけどね。
逆に儲からない企業が社会に貢献できるんですか？
100円で仕入れたものを80円で売ることがあなたの言う社会貢献ですか？くだらない。


＞それが感じられるから東急の印象が悪いということ。それで、批判が殺到しているわけですよ。
＞消費者の喜ぶ顔は見たくないのかということ。
＞原価の積み上げで適正な価格で提供して欲しい、ただ、それだけです。
＞それなりの利益が出ればいいじゃないですか。ということです。

つまり安く提供して私を満足させると言いたいのですね。
400万で売れるものを250万で売ることが社会貢献ですか。
世間一般的にそれは「株主に対する詐害行為」と言う背任行為です。
原価がいくらだったかなんて消費者の知ったことじゃないでしょ？
親子3代で住んでいた土地建物を、買う人を喜ばせたくて安く売る個人がいますか？
昭和初期に取得した社用地を、簿価が安いからと言って市場価格より安く売ったら株主になんて言われるか想像できませんか？

＞おそらく、価値観の違う方にはわからない議論でしょうね。

金の無駄遣いの強要を、価値観の違いで片付けますか？
すさまじい人ですね。
あなたは無理してここを買わなくていいです。

もしここが売れ残ったら竣工後にダンピング販売します。
でも売れ残らなかったら安く売られることはありません。
あなたの価値観と市場経済とどちらが勝つでしょうかね？

まぁまぁ、皆さんそう熱くならずに。

４７さんのような方もここを注目しているというところからして、今回のプロジェクトが相当広範囲に注目を集めていることが分かります。

最終的な価格がいくらで出るか楽しみですね。

47さんが相当叩かれてますね　笑）
ビジョナリーカンパニー（古！）にも登場する某社のステートメントには
顧客利益の最大化も明示されています
永続的な原価低減の努力を行い価格を下げることで顧客の利益に貢献する、みたいな
内容だったと記憶しています
47さんの内容はおかしいですが、51さんのようにステークホルダーを株主に限定して
論ずることも正しいとは言えないでしょう

しかし、47さんの脳味噌でもここを検討できるぐらい稼げるとは...日本は平和ですね

2a街区に109シネマズが入るみたいですね。
映画館入るといいな〜と思ってたので嬉しいです。
きれいな街が完成するのを楽しみにしてます。

掲示板はネガレスの方が役にたつ。
誰かも書いていたが罵詈雑言もあるが、その中に本当こともある。
特に周辺住民らしいレスは役立つ。

購入前提であればあるほど、逆にポジレスは要らない。

なんだ今日は、革命戦士VS特高警察の巻きかよ。
宗教戦争みてぇだよ！

No60さん　
その通りです。
ネガレス大歓迎
どんどん書き込んでください！

>>59

映画館といえばここに昔二子東急があったね。
ロードショウではなくいわゆる名画座
２本で１０００円くらいだったかな。
いまみたいにレンタルビデオも普及していなかった
から、学生のころよく見に行きました

No.56 by 匿名さん　
この方は販売関係者ですか？

駒沢、上野毛、梅が丘、世田谷代田あたりの物件で坪280〜350ぐらいですね

もっと高いでしょ？

今年はそんなものじゃない？

先日説明会に行ってきたものです.
この物件でいくつか気に入らないところがあるのですが皆様はいかがお考えでしょうか？

1. 人の動線は２階(１階は駐車場)ということで、駅とマンション(III街区)の間はリボンストリートなるもので結ばれるということですが、II-a街区が竣工(2012年?)するまでの間は II-a 街区を横切ることができないので、II-a 街区の南側を回って駅まで行き来する必要がある.
2. II-a 街区は当初ホテル・事務所棟が建つ予定であったが、地権者が計画を見直し中であり、何が建つかは分からない.
3. 駐車場は１階であるが、タクシー等で帰宅した場合、各棟のエントランス(=２階)に車寄せがない(そもそもIII街区の２階部分は乗り入れ不可)、また１階駐車場は入居者しか入れないために、周辺の道路で降りなくてはならず、雨の日に濡れずに建物に入ることができない.

ＭＲ事前案内会の予約はできたのでとりあえず見に行こうとは思っているのですが、ご意見お聞かせください.

>>70
いわゆる砂上の値段ですよ。
戸数が少ない物件は多少の売れ残しを発生しつつ、賃貸に回しながら
どうにか格好を維持しているが、綱渡り状態。
大規模マンションが出てきたら、
白日の下に、その実勢価格と言うか、
真の値段が明らかになってきますよ。

本物件に対し、
強烈な反対が周辺部から起こったのは、
結局、自分の資産が値崩れを起こすのではないかと、
敏感に感じたからでしょう。

>>71

ほぅ、70の言っているのが砂上の値段であり、今後200万前半まで下がっていくと…。
では、そこまで待ってみるか！ってそこまで下がらんだろう。

小田急線沿線は特に苦戦している物件は多いよな。
シティハウス世田谷代田は仕様は高いもののやはりちょっと高いよな。
世田谷代田レジデンスはちょっと一般人が買える値段じゃないんで、ゆっくり販売か？
梅が丘は仕様からして割高感があるな。
ＳＨ世田谷代田⇒300万中盤、梅が丘⇒300万ギリくらいまでは調整の必要があると思う。
ただ小田急と東急ってのもだいぶ格差があるでしょ？同じ物差しで比較するのも違う気が。

ちなみに東急田園都市線で言えば、駒沢大学のベリスタ駒沢400万超、桜新町の
パークハウス新町櫻雅400万超といまだに極めて高い価格設定。
個人的にはここに400万出せる羨ましい方は駒沢の物件がオススメだが、二子玉川が
いい人はやはりどうしても二子玉川なんでしょうか？

>>72
そんなに短期間には下がらないが、
長期で見れば坪２５０万円は確実だと思うよ。

根本的部分で、
マンションは立地と利便性である点を今一度よく考えたほうが良い。
色眼鏡無しで、素直に再評価してみればどうだろう。

過去の値段を是として、
ひどい目に遇ったひとを数多く見てきました。

>>73

250万は確実だって言うけど、この辺りで駅徒歩圏（10分以内）、超一流デベ物件
という条件で、2000年代前半のマンション大不況下に250万まで下がってた物件って
どこがありますか？

いずれにせよ、どんな物件でも一律250万ってのは結構乱暴な予言だと思うんだけど。

>>77
とにかく世の中の動きが見えていないと言うか
目をふさいでしまっている業者多すぎ。

見たくない心情はよく分かるが、
購入者を間違った方向に引きずり込むのは感心しないな。

蓋を開けて瞬間蒸発したら面白いね
アンチ涙目必至

>>88
賃貸は利便性重視になったから、
こんなところに高い家賃出して借りる人は稀。

募集賃料は相変わらず高いから、
これでＰＥＲはじいたら間違いのもとですよ。

とくに酷いのは、東急でも支線、
大井町線、池上線、多摩川線で高い家賃払って住もうって人はいないよ。

４７氏はでてこないのかな？　反論マダー？

　　　　　　　　　　　　　　ny厨より

>>73
この無責任な発言なに？
＞「坪250万円は確実だと思うよ。」
確実と断定しておいて推量形で締める日本語っておかしくない？
つまり自信も知識もないんでしょ？

2000年代前半のマンション大不況下に250万まで下がってた物件ってどこがありますか？
という問いかけにも答えられないし根拠のない発言であることは明らか。

新玉川線か大井町線沿線で坪250万まで下がった物件ってグランフォート用賀しか思い当たらない。
平均価格は坪280万ぐらいだったけど低層階なら坪250万も豊富にあった。
大京は言うまでもなく超一流デベに属さないけどね。
宇奈根や鎌田みたいなバス便の僻地なら坪250万まで下がった物件あるけれど、
そのへんをゴチャ混ぜに考えてるんじゃない？

自分は本物件を坪350万が妥当と評価してるけど、さすがに坪400万はやり過ぎだと思う。
北向きか東向きで低層階で坪300万前後の80㎡台がないかと期待してたけどなさそうなので諦めモード。
売れ残るのを静観して待つのはネガレス組と同じスタンスだけどデタラメ吹聴するレスには腹が立ってしまう。

>>94

なんで？

ここの荒らしは相場で大損した人のようだな。
同情はしないがね。

>>95
なにが？

>>83

77だけど、文章の意味が分かりません！
少なくとも私業者ではないのですが・・・。
この辺のマンション価格の動向には詳しいつもりですが、桜新町〜二子玉川辺りで
250万の超一流デベ＆駅近物件なんてなかったと思うんですが（あってもごく少数）、
私の間違いでしたら事例を教えてくださいませ。
超一流（三井・住友・地所・野村）でお願いいたします（1階・地下は除く）。

基本的に、
都心から近くない
マンションである点を考えれば。
せいぜい坪２５０万円レベルに
将来着地する可能性は否定できないでしょうね。

>>93
　上場企業財務がわかっているなら、定量的に書き込んでくれない？

>>98

お〜、日本終末論。しびれるぅ〜。

世田谷の東急沿線で250万以下だって・笑
そしたら横浜・川崎あたりが100万台前半くらいになり、それより先はゴーストタウンでしょう。
でもその辺りの人が流入してきたら、また価格も戻してくるような。

というか、大卒初任給数万円みたいな時代から平均して250万が妥当って凄い理屈だわな。
そして暫くの間は東京は人口も世帯数も増えるだよ。
その中でも東急沿線はまだまだ人気のある住宅街でしょ？
あなたの勇気に感服するわ！

でも、そこまで下がるの分かってたら、あなたはいつまで経ってもマンション買わないのね。
＝もう検討版に来る必要なしですね！！

このマンションに何らかの問題があって、他のマンションと比べても相対的に価格が下がるというのであればその理由・根拠を聞きたいですが、マクロの問題で全てのマンションの価格が下がるのであればそれはしょうがないと思います。

>>102
意地悪だなあ>>93に書けるわけないのに…

>>104
酔っているの？キミ出入り禁止です。

>>103

ザクザクって例えば？

理屈抜きで
とうとう業者が開き直ってしまったｗ

>>110
何の話してんだ？

>>108
クレクレ君、さようなら

>>112

結局根拠なしなのね。

世田谷は下がるのも早いからなあ

>>114
根拠ないというソースは？
自分で少しは調べなよ。クレクレ君。

>>114

根拠なしのソースって、あなたが何一つ質問に答えられないからじゃん。
この、なしなし君！

なしなし君？
つまんない。3点。

>>117
通りすがりの私がなんでお前の下らん質問に答えないといけないんだ？
失礼にも程がある。

外資バンクでデューデリジェンスをやっている友人曰く、
9月過ぎたら一気に価格調整が進むはずと言っていた。
城南エリアでは大ざっぱに環7向こうはかなり調整してくるはずだと。

以下は、俺の妄想ですが、
ここ数年今の風向きで、このエリアで坪400は賭けに近い。

しかしながらこの物件は通常マンションとは違い、エリア開発の一旦も担うため、
新しい地域として、東急がこのエリアにどんだけ新たなプレゼンス力を持たせられるかがカギ。
これまでの二子玉川の良さにプラスできる要素を付加されることが必須。
土地の仕入れコストは安いからエリアの魅力付けにコストをかけ、
街全体の資産価値を維持することを50年単位のグランドデザインを提案するとかして、
坪360ぐらいにしていく。

ね〜、結局根拠もなく知識もなく全く説得力なし。
1つか2つ、そういった平均250万以下の一流デベ物件出してくれればいいのに、
全く根拠なく言い放つから訳の分からん議論になるんじゃん。

そして最後は逆切れかはぐらかすことしかできない。
無責任なレスはしないで欲しいものですな。

じゃあ○○を相手にするのも時間の無駄なんで、失礼。

>>117

別に頼んでねえって！
大した回答も期待できないんだから。
ただ適当な発言するなら根拠を示せって話だよ。

落ちるナイフに手を出すな。

>>103
だから具体名あげてよ。ザクザクあるんでしょ？

>>123

117⇒119の間違いね。

しかし大規模＆再開発はそのときの市況によってびっくり価格
（当然高いときもあるし安いときもある）がでる可能性がある
からもりあがるんだよね。建物分なんて＠６〜７０万、そうとう
豪華にしてもマンションだったら＠１００万に９割の物件は
収まる。だから結局残りは土地の価格なんだよね。

もともとの取得価格が安いからコストも低いといえるけど、借金して
土地を仕入れているわけでもないから、売るのに時間がかかっても
かまわないという強みもありますね。

なんだかわかんねえけど坪250万の一流デベ物件が二子玉川周辺にはザクザクあるんだって？
どこなんだよ？いつも目を皿のようにマンション探してる俺が全然知らねえんだけど誰か教えてくれよ。

ライズに関係ない
くだらない、おしゃべりみたいな書き込みはやめましょう
何の情報にもなりません。
だれかNo69さんのご意見はございませんか？

>>128
仕入れコストが通常より低いので、坪400、
それ以上にするためには

都心もうらやむ・・というコピーを実現する、
東急がすごいカードを切ってくれないと、坪400の完売は無理？
ハドソン川のウォークウェイみたいな遊歩道とか英のドックランズ、
神戸のモザイクモールだったかの大人版の水際開発を期待！

でかいだけの団地になったら終わり。

皆様、坪単価いくらだったら買いますか？

私は、350万平均くらいで売り出してくれれば、買います。

現状価格でも買いますか？

それほどの価値はありそうですか？

先ほどの書き込みにもありましたが、再開発といっても、どういうものになるかわからない分、リスクがあります。確かに専用歩道はいいけど、タクシーはどうするんだろうと思っていました。
私は、映画館ができて欲しくはないし、どちらかというと、病院、会社などができてほしい
と思っていましたから。意外と、住居ができてしまったりして。

この市況だと確実に2年後（竣工時）は下がっているよね。

現在の郊外型大規模マンションの発想では魅力薄い。
東急にはもっと大胆な戦略をとってほしい。

ここは堆積地盤なのでこれに対するリスク回避（将来に渡って）の
決定打は必要な上で、東急が得意？とする女性F2層に支持される開発とＰＲ。
伊勢丹のアッパー版などの誘致。
森ビルなどと提携したオフィスショッピング複合施設など。
団塊世代がそそられる何か、聖路加国際の二子玉版の誘致とか。
自然だけでない街のソフトを。

先行き不安だからこそ、購入者が住む街の未来像をきっちり出す。
失敗しつつある日本郊外型の自然いっぱいなニュータウン的だけはＮＧな方向で。

136

本音はそこそこ開発して、ここで利益をがっぽりしたいのが本音かも

それにしても東急不動産って評判悪いんだね。

「東急不動産東急リバブル不買運動」でググるってみて。

確かに坪400万設定なんてムカつくし、大量に売れ残り抱えて価格改定したらいい気味だな。
でも売れちゃってムカつく結果になるような気がする。
だからネガレスするのかな？

NO.54さんへ
遅くなりました。

パスモを使ったカードキーで学校や塾から帰るときや学校や塾に着いた時に
カードをかざすと親の携帯にメールを送るサービスです。
もちろん、駅を通過するときも送ってくれるので自分の子供が今どこにいるか
わかるんです。このマンションはその鍵を使ってると聞いています。
実際に友達が横浜（田都）の物件を購入して東急セキュリティのこのシステムが
あることは知っていましたので、沿線の私学で何処が対応してるのか
知りたかったんです。

どなたかご存知の方いませんか？

普通の人が寝る時間帯の深夜２〜４時台になると、ネガレスオンパレードになるな。
毎日この傾向があるから、同一人物のカキコだな。

ネガレス大歓迎！
それを見て、購入検討者が減ってくれれば嬉しいです。

私たち家族の分と、両親の分の二つを検討しています。両親の方は南向き低層で75平米くらい。
うちは子供がいるので、100平米くらいが希望です。予算から中層狙い。

>>147

>すごく現実味あるんですが、何か？

私が言いたいことの5％くらいしか理解してもらえないようですね。
東京通勤圏が人口減でゴーストタウンのように何十年もかかる訳ですよ。
お幾つの方か分かりませんが、多分その頃にはこの世にいないか、そうでなくても
仕事をリタイヤされてて、買えるかどうか分からない。
俺にはとんでもない蓄えが…と言っても、余命いくばくもないのにマンション
買いますか？ってことですよ。
安くなる安くなるって、元はと言えば世田谷辺りでも軒並み250万以下の坪単価に
なることを議論してた気がしますが、いつ頃買うんですか（買えるんですか？）
って話。

そして将来的な人口減なんてここ数年誰でも分かってた話でしょ。
それを織り込んだ上で価格は上昇してきた。景気が拡大局面だったことや、東京の
不動産が割安と判断した海外からの投機マネーが入ってきたことなどが要因。
昨年1年は異常値まで上がってしまったが、要は不動産は金融商品化してきている
訳で、価格の上昇・下降を繰り返していくものでしょ。
昨今の不動産価格の動きを見れば、少子高齢化、人口減なんてものは、それを
つかさどる一つのファクターでしかないってことが分かるでしょ？
株価の上昇やインフレ（いい意味での）等があれば逆に振れることだってあるわけで。

仰る通り超長期的に見れば少しずつその景気変動は右肩下がりの形で動いていくの
だろうが、誰でも200万台で東京都内しかも人気の住宅街が買えるようになるのは
相当先の話でしょ？少なくともあなたが生きている間じゃないかもよ。


>あれがゆくゆくは東京の周りでも起りますよ。
>世界から見たら、当然のなりゆきです。
>なんで日本人はやたらと東京を絶対視するんだろう。

あなたの書いている通りです。
東京の周りでも起こるけど、東京の中心部では起きない！っていう文章でしょ、これは？
周りが停滞しても、東京は大丈夫ってことで、あなたも東京を絶対視してるんじゃないの？

玉川高島屋裏手のゴミゴミした玉川3丁目でも坪単価290超えてるのに、再開発エリアの一番いい場所が250万になるわけない。
下がっても350万が限界でしょう。
なんだかんだ言っても渋谷10分、自由が丘6分、第三京浜も用賀ICも近い。利便性も知名度もピカイチの場所ですから。

しかし、こんなところに飽きもせずネガレスばかり書き込むお金がない人達は
自分が 惨 め にならないのだろうか？恥ずかしいと思わないのだろうか？
誰にも見られないし誰にも個人特定されないからいいと思っているんだろうな。
ネットが社会モラルの低下を招いていることは疑いようもないが、子供ならまだしも
大人までこれじゃあ社会秩序はどうなってしまうんだろう。

ピークのてっぺん高値掴みの典型

港区山の手で＠２５０の時代だってあったわけだから
もっと冷静になりましょう
こんな田舎かうなら
赤坂か三田で買いましょう

ネガレス人をお金がないとさげすまないと気が済まない
高値売り抜け狙いの弱小地権者の方が恥ずかしいと思う。
将来の資産価値として考えて購入を考えるのは当然の事だけどね。

もうバカバカしいスレだな。
ネガレスする人をお金がない人というのもどうかと思うが、
ポジレスする人を弱小地権者と決め付けるのも賢いとは思えない。

ここで坪250万円が妥当と叫び続けることに何の意味がある？
ここを見て東急がそうだったのかと悟って価格を下げると思ってるのか？
本当は抽選倍率を増やしたくないからネガレスする人が多いんじゃないの？

ネガレスが急に増えたのは価格情報が出てからで坪単価に噛み付いてるのが多かった。
やっぱ買えないからだろうな。

それだけ注目されてるんですよ。
坪単価が＠300とか＠250とか夢みたいなこと書かれても、あきれるだけで読みとしてはいますが、数少ない有効な情報を見逃さないように心がけてます。

スレが伸びるのは人気の証だしいいんじゃないですか。
見た人が情報を取捨選択するんだし、あまりひどいときは削除されるし。
明日にはきっとレス番がだいぶ飛んでるんでしょうね。

マンション価格が下がっている時だしあれこれ言いたくなる気持ちも分かりますが、153さんや154さんの
言われる事が正論かと思いますね。今後はますます面ではなくて点の時代、都心中心部は当然だけど
二子玉川の場合は緑も多くションッピングゾーンも多い上に電車も車も利便性が抜群に良く、こういう場所はそうはない。
しかもこの周辺は低層住宅地ばかりで周辺に湾岸のような超大規模再開発地区もないのでより注目度が高い!
日頃マンションに興味を示さない両親や友人ですら「あそこ良さそうだけど高そうだね」と認識する位です。
子育てに一段落した周辺の一戸建て団塊世帯辺りを中心にニーズは相当高いと思う。

バ力バ力しい。。。

＞１５３
いったい何時がピークなんだ？
１年前からマンション暴落と言われてるけど。

自分に買えない値段をつけられると高値掴みといいたくなる。

こういうことを書く奴の顔が見たい。

誰か物件の話できる人いないですか？
ICカードの件結構うちにとっては重要なんですけど・・・
高くても買うのを決めてるうちとしては・・・

ここはＮＨＫがやってるゲリラ豪雨のとことは別の場所でしょうか？

>165さん、
2008年6月3日の日経産業新聞に以下の記事がありますが、まだまだこれからという感じでしょうか？

東急セキュリティ、「パスモ」で安否確認・小学校に読み取り機
　東京急行電鉄子会社の東急セキュリティ（東京・渋谷）はＩＣカード乗車券「パスモ」を使って、子どもの安全を保護者に知らせるサービスを小学校でも始める。小学校の玄関などに設置した読み取り機にパスモをかざすと、すぐに保護者に電子メールを送る仕組み。登下校時の安全に対する関心が高まっていることに対応、2012年度までに関東の私立小学校10校への導入を目指す。
　子どもの安全を確認する「キッズセキュリティ」の契約対象に小学校を追加した。システム一式の導入費用は500万円程度から。他に子ども１人当たり月315円の利用料が必要。09年４月に東横学園小学校（東京・世田谷）に導入することが決まったという。

逆に聞きたいのですが、買う方はどうして、高く買いたいと思うのでしょうか。
買いたかったら、安く買いたいというのが心情では？

それはそれとして、高くても買うと決めた理由はどんなところにあるのでしょうか。

>>166
上野毛あたりはゲリラ豪雨で浸水ですよ。水が掃けないらしい。
この辺りも関係あります。

>>164

153だけど、私が書いてることに対するレスとしては、文書の意味が分からないんだけど。
自分に買えない値段を付けられると高値掴みといいたくなる、ってそんなこと全く言って
ないですよ。

あくまで、不動産が金融商品化しているということで、山があれば谷があるといいたいだけ。
市況が悪くなるとずーっと下がり続けるって人が出て、逆の場合はずーっと上がり続ける
って人が出る。これってほぼマスコミとかに流されてるだけで、要は上がったものは
下がる、下がったものは上がるってこと。

唯一まともな質問の

>いったい何時がピークなんだ？
>１年前からマンション暴落と言われてるけど。

そんなの分かる訳ないじゃない。底が分かったら皆底で買うよ。
それよりかは資産運用とかと同じで長期的なスパンで考えた方がいいよ、と言うこと。
確かに二子玉川ライズはもしかしたら買った瞬間は下げるかもしれないよ。
でも郊外の全く魅力のない物件と違って、市況が上昇局面に入ったら、必ず相場通りに
あげてくる物件だと思う。

ただ不動産(土地代）だけでなく、資源高というバカにできないファクターが出てきて
しまった。通常なら急激に値上がりした2007年を受けて下げるべき2008〜2009年前半
だと思うが、デベも下げられない。
従って、運転資金に乏しい中小デベは投売り＆倒産続出、大手は供給を絞りながら、
在庫をじっくり売っていくという形になりそう。
現状の在庫整理が一巡するまでが、まずまずの買い時。真剣に検討している方であれば
この時期にデベを叩いて安く買うのが賢い気がします。この市況であればかなり消費者の
声に耳を傾ける素地がデベサイドにもあるでしょう。
ただ、都心・城南・城西あたりの人気物件についてはこの限りでなく、価値があるものは
売れてしまう。
文字通り不動産二極化時代がこの2年の内に鮮明になっていくと思うよ。

１６７さん、ありがとうございます。
ICカードによるセキュリティはまだまだ時間がかかるってことですかね？
でも、500万は高いですね。それじゃなかなか広がらないのかな？

と議論になってるとこで、高いから買うんじゃないですよ。
その価格で買いたいから買うんです。高いと思うんだったら買わなきゃ
いいでしょ。
何度も言うけど価値観が違うんです。っていうよりそんな事カキコしてる人は
結局どこも高いと文句ばかりで買えないでしょ。自分の買えるところで妥協
することもできずいつも文句ばかりで・・・
いるんですよね、いつも他人のせいにして自分は悪くないって考え方で生きてる人。

魅力は感じてるけど２馬力１２００万じゃ苦しいねぇ・・

>>166さん

世田谷区の野毛地区が取り上げられていた「ご近所の底力」をみた翌日に
今日のゲリラ豪雨とはまたタイミングが絶妙!!
丸子川の水位がわずか20分であんなに上昇するとは・・・(絶句)
正直、世田谷区のハザードマップは大げさだな、と今まで思っていたが
認識を改めなければいけないかもと感じた出来事でした。

私は引き渡し後、3-4年した後の中古を狙っています。
これだけの部屋数がありますから、相当数の中古が必ず出てきます。
今は見送りです、はい。

高くても買うと決めたと書いあったので
高いと思っても買うのだと思って、聞いてみました。それだけです。

ちなみのパスモのセキュリティが使えるのは、東急沿線だけです。
渋谷までで、その先は対応していません。

あの上野毛在住ですが、上野毛の高台は浸水することなどはまったくありませんよ。このような軽々しいご発言は差し控えた方がよいのでは?

何年前のお話ですか?

>>177
野毛の低地のお話ですよ。
自動車が２台だめになったって話もありました。

あの市場の風説のようなコメントは差し控えないなと、後ご自分が困る事になりますよ。UBSとぶか？！ とかはとくにそうですね。

>>177
上野毛2丁目の位置はご存知ですか?

ちょっと話がそれてしまうんですが、今武蔵小杉に約1000戸のマンションが出来、そして二子玉川にも約1000戸のマンションがこれからできる。
当然使用する交通機関の種類と利用時間は大体同じになると思うので、朝のラッシュが猛烈に混雑しませんかね？
みなさんどう思いますか？

電車混雑とか懸念してる人が結構いるのは、電車通勤の人がいるからですよね？
その質問をなさっているのは部長以下の普通のサラリーマンの方が買う前提だからですか？

混雑しているなら時差通勤するとかタクシーで行くとかマイカーで行くとかその程度の裁量も効かないポジションの人がここに住むんですか？
私も運転手付きの社用車が迎えに来るほどの立場ではありませんが、ここに住むぐらいの財力や蓄えがある人ならそのくらいの自由は効くでしょう？
年収2000万円以下の部課長さんじゃここを買うのきついと思いますよ。
やめたほうがいい。

それはないでしょ？

だとすると、毎日朝7時〜10時くらいまでは100台／1時間くらいのレベルでこの物件の
周辺にはタクシーやハイヤーが横付けされるのでしょうか？
そもそもこのご時世役員レベルでも送迎付かない会社は多くある。
時間的な裁量があるか、車が付くとなると、一部上場かつかなり上位の企業の役員クラス、
ベンチャー企業等の経営者、パイロットとかその位？
でも、それだけで1000戸売り切るのって大変じゃない？

今世の中には高収入×2のＤＩＮＫＳや潤沢にお金を持ってるリタイヤ世代、高額の
遺産相続を受けたご子息などなど色々な境遇、世代の方がいるわけで、それが混在
することになるとは思うんだけど。
少なくとも普通の会社勤めの方もかなりの数はいらっしゃると思われ、田園都市線の
さらなる混雑は避けられないと思います。

あとから乗り込む私としては気が重いな〜。

６９です.
しつこいようですが、この物件には車寄せがない（１Ｆに入居者用駐車場はありますが）ので、ハイヤーやタクシーを乗り降りする場合は、III街区を囲む道路で行う必要があるそうです.
雨の日に買い物してタクシーで帰ってきたときとかどうするんでしょうか？

>>183

電車混雑については、人が増えるので当然今より混まないことはありませんが、1000戸といっても全体の規模からしてそれによって大きな影響があるほどではありません。

武蔵小杉は東横線ですから、わざわざ田園都市線を経由する人は少なく、二子玉川から乗り込む人は元々多くない上に大井町線と田園都市線があり、1時間に田園都市線だけで約30本出ていますので。

むしろこの沿線の混雑の度合いは、川崎・町田・横浜（横浜市営地下鉄からあざみの経由でくる人たち）にじゃんじゃんマンションや家が増えていることから来ているようです。元々混雑していましたが、ここ５年ほどで混雑度合いが急に増したと思います。遠距離通勤のストレスが多いためか、朝夕殺気立った人もここ数年目立ちます。

一度、朝・夕のラッシュ時にホームに立てば分かります。朝はすし詰めの電車から大井町線乗り換えの人が大量に出てきて、夕は逆に二子玉川で人が乗り込んでいくような形です。

とはいえ、上にも書いたように元々が混むので、きまった時間に都心で朝の通勤がある人はそれが嫌でこの辺を敬遠する人が結構います。値段だけ考えれば、例えば文京区とかいけばそこそこ環境も良くて通勤は楽ですからね。

まあ何を取るかでしょうね。

>>187
ご回答ありがとうございます。
今東横線沿線に住んでいるのですが、武蔵小杉の高層マンション群はまだ殆どが未入居じゃないですか。ただでさえいつも混雑しているのにマンション群完成によって更なる混雑が起こるのではないかと懸念していた訳です。
確かに田園都市線は混むと有名でしたので、もしかしたら二子玉川の駅も似たような状況にならないかと、、、
おっしゃる通り何を取るかですね。もう少し考えてみることにします。

電車通勤がある人は検討の対象から外したほうがいいよ。高いお金払って遠くて混んでいるんじゃどうしようもありませんからね。
お迎え付の所得レベルじゃないと無理ですよ。
車通勤の人も渋滞が多いですから、当然対象外ですよ。
対象外の人は同じ値段なら、都心部の通勤に便利なマンションが良いよ。

お迎えつきの車が渋滞に巻き込まれたり。ヘリコプターではあるまいし。

いやいやここで倍率下げようとしてる人はそんなに居ないよ。
徹底的に物件を貶めて検討客一掃とMR来場者ゼロを目指して、400万から250万に価格改定させることを目論む人が大半でしょ。
8月末のMRオープンまでは、目新しい情報ないからこのスレで情報収集は難しいよ。
まともな検討者はネガレス読んで気分悪くするだけだから、ここ見ない方がいいかも。

あまりにも強気の価格設定過ぎてワロタ

もったいないとか、大きなお世話。

批判することが良く知ってること・・って勘違いする人が多いんじゃないかしら。
二子玉川が好きな人って、ネガレスで気が変わる人少ないんじゃないかな。
他に二子玉川みたいな土地はないから。

そこまで言うなら、売れ残って、値下げ販売しても、文句を言わないことですね。
以前、住民同士で売れ残りを買った住民と対立したという例もありますから。
言われなくても、それぞれ自分の価値観を信じて、納得のいく価格で買いますから。