二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス Part5

「準都心」やら「都心部」やら…
マンコミは言葉の定義が必要だねw

基本的に売れ行きが全てだと思うよ。
この価格で売れれば結果オッケーだし、売れなきゃ東急プギャーってだけだし。

なんかさ・・・
一億出すならもっと夢のあるもの買いなよ・・・
二子玉のマンションなんてなぁ・・・

↑屁理屈言うな。

東急は竣工前に値下げするからね〜。

最初から手を出さないでしょ、年度末に行きます。

この物件を検討する場合、比較対象とする物件として同じ東急の東急ドエ
ルプレステージ瀬田とかプラウドの中古価格の推移は重要でしょう。
私なら同じくらいなら断然中古です。そう思っている人が大半でしょうから
これらが取引価格ベースで下がってくると今回の販売価格でも厳しいでしょう。

フォレストは原住民の方に囲まれ下町っぽい生活が想像されますね。
ウエスト西南角は富士山眺望と暑さのトレードオフで非分譲の方たちは眺望を選ばれたということかとみられますが、ほかになにか要素は想像できます？


平均の単価の計算はご勘弁いただきますがざっと見て、スタンダードで３８０万くらいになるのでしょうか。お見合いもいれると３６０万、逆にプレミアムまで入れる全体は４２０万と見ました。予想よりちょっと強気でしたね。

イースト南狙いかなぁ。一億こしますね。

そんなに魅力ありますか？

まず計画としては、駅徒歩１０分の内容によると考えます。旅のコンセプトなんかより、具体的には、雨に濡れない道を計画してあるか否かは大切ですね。
あとは、人それぞれ、なので、、、、、相対的には歩きやすさも雰囲気もよいのでしょうが、微妙です。
私は平気ですが、遅刻常習の娘は絶対遠いからいやというでしょう。

少し待ってりゃ
瀬田の低層が一億あれば買えるようになるだろうに

写真撮ってたら怒られました。
何で？写真ぐらいいいでしょう？
こっちはまじめに検討しようとして写真撮ってるのに？
冷やかしだったら写真なんて要らないけど冷やかしじゃないから写真撮ってたのに！
東急不動産はなんでいつも横柄で高飛車なんでしょうか？
三井も住友も三菱も撮影禁止なんて一切言いませんよ。
私は＊＊にされたと判断して検討やめました。
どうせ竣工前に3割引になるでしょうからその時に考え直します。

本物の美男・美女は写真をとっても怒りませんよね。
昔、高島屋で吉本多加美さんをとったらニコニコしてくれました。美人ですね〜〜〜（足は太かった）。
それともなにか、極秘の超優れものがMRにあるつもりなのでしょうか。

>スタンダードで３８０万くらいになるのでしょうか。

売れ残り確定です。

世田谷区の地盤 「氾濫低地」　　

http://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/tokyo/setagaya/N13_setagaya_E.htm

昨日、モデルルームいってきました。価格見て、驚き。。。。なんでこの高級感無いタワーで、眺望もなく、共用施設もろくでないタワーで、億を越している部屋がわんさかあるなんて。。。。確かに自分が小学校のときから、再開発・再開発っていって時間ばっかりかかって、コストも積みあがっているんだろうけど、この価格に手を出す人はどれだけいるのだろうか。。。。でも、勘違いな人に売れるのかなあ。。。。。
プラウドが勘違い価格で売れて、値段が上がっているから、という理由にしては、ちょっとKYな価格だと思う。不動産不況になっている昨今、フタコを勘違いしている人がどれだけ買うのかは見ものだと思った次第です。だって、同じ価格出せば、もっと都心の良いところで、よい物件あるよねえ？？東急不動産はやっぱり大手とちがって高級感が出せないところが、地元民としては寂しい感じです。。。。

このクラスのマンションを購入検討されている方にお聞きしたいのですが、マンションを購入する上では立地と仕様はどちらが重要なんでしょうか？私の考えでは立地が重要で、仕様が気に食わない場合はリフォームをして対応しようと考えます。709さんのように、よく仕様のグレード感が低いから買う気になれないといったコメントがございますが、どうなんでしょうか？億ションを買う余裕がある方ならばリフォームをして自分好みの部屋に変えたらいいんじゃないのかと思ってしまうのですが。

私も特別内覧会行ってきましたが特に何の魅力も感じませんでした。
一言で言えば「無難で普通」という感想でしたね。
大規模のメリットを享受できるランドマーク物件として興味はありましたが、価格設定を考えると見送りが妥当と感じました。
確かに耐震性能、コンシェルジュサービス、地下駐車場、内廊下、共用施設、スケールメリット、商業施設隣接、緑の豊富さは魅力です。
しかし駅徒歩10分前後の距離、敷地が広いゆえに歩き回らなければならない面倒さ、住民があまりにも多くて気疲れすること、
電車の混雑、商業地ゆえの治安の悪さや汚らしさ、川沿い特有の地位、訳わからん若者の多さ、災害に弱い低地など
多くのマイナスポイントも存在します。
そこであの価格設定では、買った瞬間から含み損を抱えて暮らすリスクを背負うことになります。
最大限に評価しても低層300万、中高層330万、高層350万、南向きは＋20万、角部屋＋20万、北向き▲20万ぐらいが妥当な適正坪単価でしょう。
つまりイメージ的に50万〜70万高いのではないでしょうか？
あの価格で1033戸（▲地権者122戸）を竣工前完売するのは至難の業だと思います。
KY東急がやることですから好きにすればいいと思いますし、契約率なども過大申告すると思いますので実態は明らかにされないでしょう。
そう予測しますが本当にそうだとしたらかなりのダメ企業ですね。