23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その36）

>>917さん

都心3区はそう思いますが、それ以外はどうでしょうか。

世帯数が増えているといっても、そもそも30年ローンの分譲マンション購入は、経済の右肩上がりと年功序列による給料の上昇を暗黙の前提にしていますよね。今の30代半ば以下は、バブル期のように大企業に大量入社した世代ではありませんし、20代に至っては、そんな幻想を持っている人が一体どれくらいいるのでしょうか。今の30歳前後より下の世代は、10年経っても、それまでの世代のようにみんなでマンションを買いに走るとは思えません。

911に同感

逆に都心が半値に落ちていくならばナンピン買いします

>>921
私はロスジェネ世代ですが、結婚している人達は共働きのため４０００万くらいの物件を購入しています。
好況とは思わないが、ダブルインカムのため収入はそこそこです。
ファミリー向けの物件に関しては、賃貸より安いという感覚が多数ですよ。

世帯数の伸びが鈍化して行くと、２３区でも郊外に当たる外周区の賃貸は年々厳しくなって行くでしょうね。
都心部で供給が増えれば、当然家賃レベルが切り下がって来て、借りれる人の裾野が広がる。
そうなると都心部を選択する人が増え、その分外周区の需要が食われてしまう。
まさに食うか食われるかの競争になります。

これは、オフィスビルについても当てはまります。

自称大学教授がまた復活かよ
やれやれだな
消えてください

↑
同意ですね。まあ卵か先か鶏が先か、みたいな話ですが。

＞それまでの世代のようにみんなでマンションを買いに走るとは
ダブルインカムが増えてくれば買うでしょ。
だって賃貸してるより経済的だし、いい物件に住めるもの。

都心だけではそうした層をすべて吸収できないでしょ（首都圏の就労人口考えてね）。
価格的にもそうした層が容易に買える価格にはならないよね。
なりそうだったら日本にはもう見切りつけたほうがいいｗ

とにかく人口が減るエリアは絶対やめといた方が無難だな。
今回のプチバブルでも、東京外周区や地方都市はほとんど回復局面なく90年以降、一貫して下げ続けてる状況だもんね。
超都心部の価格底打ちエリアから厳選する必要があるんだろうね。
ローン払ってて、残高が減少するペースよりも物件価格の値下がりスピードが速いなんて、ホント悲しすぎるよね！

新たに地方から出てきて東京に住む層を、マンション購入の客として期待するのなら、
超都心部なんて買いきれる訳ないでしょう。
東京外周区や隣接県のマンションをローン払って買うのが関の山。

一部で、ダブルインカムが増えても大勢には影響ないのでは？雇用の流動化と正社員比率の現象が重しとなって、30年ローンの主要な担い手であった終身雇用・年功序列の大企業サラリーマンは総体として次第に少なくなるでしょう。山の手線内や23区西側の一部の地域は、もともとそういう層とも無縁なので影響ないかもしれませんが。。

あと、湾岸は現状、賃貸の方が経済的で、地域最上級の新築分譲マンションも一部の物件が分譲と同時に賃貸として出ていますね。そういう地域が増えてくるかもしれませんよ？

>今回のプチバブルでも、東京外周区や地方都市はほとんど回復局面なく90年以降、
>一貫して下げ続けてる状況だもんね。

福岡や仙台などは、かなりバブったけどね
外周区とやらも値段は上がった
ほとんど売り切る前に在庫と化したけど

これからの時代、リタイアしても今までの世代のように年金をもらえるかどうか分かりませんし…。長期のローン組んで、マンションにお金つぎ込む気にはなれない、という人も増えるのでは？

ローンを組まなくても、家賃は支払わなければならない（ローンより費用・効果が割高な）というのが、この問題を堂々巡りさせるんだよな。根本的に住居関係支出を下げるためには、東京を離れて地方に行かなければならないことになる。

湾岸、考えていたのですが賃貸のほうがいいでしょうか？
再開発計画が出ている地域でも見送ったほうが無難でしょうか？

>長期のローン組んで、マンションにお金つぎ込む気にはなれない
そんな心境になりつつあります今・・・

家賃は会社から補助が出れば自己負担は少ない。
また、我慢すれば家賃の安いマンションや公営の賃貸もある。
というのも、この問題を複雑にしている。

あと、ローン組んで総資産の大部分をたった一つの不動産物件で保有することによる様々なリスクですよね。今までは不動産価格が永遠に上がり続けるという前提があったので、リスクを相殺するに足る十分なメリットがあったのですが…本来、リスクをとらない賃貸は、分譲購入より相当割高であってもおかしくないはず。現状、そこまで割高でないので悩ましいところです。

大地震などで建物が破損した場合、多額の補修費を負担しなければいけないリスクですね。

地震後に補修する場合って、保険でどの程度カバーできるんですか？全壊だったら大丈夫だけど、一部損壊は保険金と実際の支出の差額がでかい、という話を聞いたことがあります。

地震リスク・資産デフレ・年金減少・・・・・・団塊Ｊｒの未来は暗いなあ。
ローン抱え込まなくても頭金が十分貯まるまで賃貸にしとくのも一つの手かもしれない、なんて。
今でも十分低金利だけど、この先金利がどかんと上がることも考えずらいし・・

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全般的にモラルも下がったからね。都心のように人口密度が高いと、
おかしなヤツや非常識な人間とめぐり合わせてしまう事もままある。
そういう時賃貸ならさっさと引っ越せばいいけど、
買った上に含み損で残債割れしていたら、我慢して住み続けるしかなくなってしまう。

住宅ローンって言えばいいけど、
実際のところは借金漬けで不動産投資やってるのと同じ事。
賃料収入という配当はあるにしろ、キャピタルゲインが望めないとしたら、
かなり不利な勝負だよね。

>943
問い合わせたら単なる記載ミスだって。実際は18万円。942の物件も記載ミスだなこりゃ。紛らわしい。

>実際のところは借金漬けで不動産投資やってるのと同じ事。

そうなんだよね、結局は借金を抱えるので同じこと。
昔ならともかく今は必ず買値より上で売却できる保証もない。
これ言ったらデベとフルキャッシュ以外の不動産投資家に悪いかもしれないけど…

フルキャッシュなら気楽ですよ。
以前住んでた分譲マンションがトラブルマンションだったので、
さっさと売り逃げして引っ越しました。

第３表 区市町村別　小売業事業所数、従業者数、就業者数及び年間商品販売額
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/syougyou/2007/sg07t34000.htm
平成１６年と平成１９年を比較すると、新宿区の落ち込みが目立ちます。

そうですね、手元資金だけで購入するくらいの気持ちでないと、このご時勢、なかなか踏み切れません…ローン組んでマンション買うのは、安全度で言うと、借入金での株式投資とそんなに変わらないのでは？いくら家賃分が浮くといっても30年ローンなんてリスク高すぎて…

私は30代前半・年収1200万円・貯金2000万円弱ですが、このまま貯金ためてそのうちに中古の4000万円弱程度を一括支払で買うのがいいかなと思い始めてます。そのころに万が一バブルってたら、このまま賃貸で全然OK。

気楽な賃貸生活でいいかな、と、家賃30万円のマンションに5年間住んでいた。気付いたら5年で1800万円の家賃を払っていたことに気付く。賃料支払い相当金額を将来の資産とするために、6000万円のマンションを買った。値下がりは当然ありうるが、それは当然織り込み済み。その値下がり幅がその期間内の賃料支払い相当額を下回っているか、上回っているかが本当の勝負所と考え方を整理。そうなると新築より中古の方が値下がり速度は遅くなるだろうと考え、中古マンションを買った。こんな考え方で中古マンションを買う人は他にも出てくるのではないか、そういう中でマンション価格の値下がりも歯止めがかかってくるのではないか、と思っている。

っていうかそのケースの場合なら５年前に分譲を買っとけば、
6000万円のマンションを買う頃に1800万円程は値上がり益が出てたのでは…
後から言っても仕方ないが。

その6000万円を手元キャッシュで一括支払いできればお得でしょうから、問題はそこですよね。あとは不動産を保有することに伴うリスクかな。

6000万円は、全額35年のローンで毎月の支払は約20万円弱。月々の支払負担の減額と当該支払額の資産化というメリットを得つつも、不動産保有リスク（ローンの支払い、地震、隣人トラブルetc）を抱え込むことについて、どちらが正しい判断だったのかと、マンションを買った後もうじうじと悩む日々

マンションは築30年を超えて廃墟寸前までいったら価値がなくなるんで、中古を買った人
はどこで売るかを常に考えていないとダメだと思う。廃墟に住み続ける覚悟があるなら
別だが。
一部の人気エリア、法令上の制限まで余裕がある（建ぺい率、容積率）、ターミナル駅近
などの希少物件なら建て替えも可能だが、それ以外は事実上建て替えは不可能。

>953

買ったのはいわゆるビンテージ物件で、都心内の立地は良いところ。事実上、土地代だけの金額だが、建物も気に入っている。立替があればそれでよし、無ければそのまま住み続けるのも主観的には問題なし。賃料相場は過去の実績値からおそらく30万円/月と想定。怖いのは地震と家賃支払いの裏付けとなる収入の確保だが、後者はそれが確保できないならそもそも賃貸でも東京には住めないのだし、と割り切るしかないと思っている。

家賃月30万円も払っているなら「買っちゃおう」っていう気持ちになるのもわかる気がする。
しかし皆さんお金持ちだね～。
もっと小さい額の物件で購入か賃貸かで悩んでいる自分が軽く鬱だ。

贈与税の減税待ちの人が多いみたいです。
決まると一時的かもしれないけど、
特に高額物件の成約数が一気に増えるでしょう。
大手はそれを待ってるみたい。

贈与税の減免は、約１４００兆円の個人金融資産の動きを活性化するのが狙い。住宅購入・増改築資金に限り、非課税枠を通常の１１０万円から６１０万円に拡大する。減税は今年１月までさかのぼって適用し２２年末まで２年間の時限措置。親の高齢世代から子供の若い世代への贈与を促し、住宅購入につなげる。

贈与税減免の増額は500万円ですよね。
高額物件を買う人が、500万円程度の増額で増えますかね？

お金持ちは節税に敏感ですから、

地方のお金持ちで預金・現金をたんまり持っている人が
上京しているご子息のために節税を兼ねて東京都心部の資産取得するケースが増えそうです。
田舎の人は都会に資産を持ちたがっていますよ。

たとえば、４０００万円のマンションを買っても１億円のマンションを買っても、
６１０万円の非課税枠は同じなのに、
１億円のマンションを買うケースの方がが増えるだなんて、楽天的な考え方でしょう。

増えるのは６千万円前後の物件ですよ。
坪単価で言うと３００万円くらいじゃない？
田舎の小金持ちの人は数が多いですから。

田舎の小金もちなんて、そんなにいないでしょ。
土地なんかいくら持って経って二束三文だし、地方は経済疲弊してるから。

アラブの金持ちだの、中国人の金持ちだのと同じく、
サクッと不良在庫を買ってくれる、白馬の王子様妄想の新種でしょう。

>>963
土地神話・公共投資全盛時代の昔の蓄えを
しっかりと現預金でお持ちですよ。
道が出来れば土地が売れた良き時代ｗ

ご参考
http://www.nochuri.co.jp/report/pdf/f0206fo1.pdf

家計は土地不動産の下落分を金融資産で埋めてトントンという話？

インカム獲得手段が途絶えてるのに、
落ち目の不動産に投資するマインドにはならんでしょう。

小金持ちさんは、
昔の蓄えをNTT株やJR株の儲け話には使わず、
金利の安い預貯金に20年間預け続けて、
マンションブームでも買わなかった。
だけど、僅かに増える贈与税非課税枠へは飛び付いてこの時期にマンションを買うわけですね。

住宅取得資金に関する現行の贈与税は２本柱となっています。

一つは相続時精算課税制度があります。親が自分の相続人となる子でその年年１月１日において満２０歳以上である人に住宅取得資金を贈与する場合、３５００万円まで非課税です。この非課税は選択をした親から生涯受ける財産の合計から控除できます。それを超える部分は２０％の税金がかかります。ただしこの贈与財産は、親に相続が起きたときに親の相続財産に組み込まれ、相続税の対象となります。
＊これから住宅購入する３０代前半の人たちの親はまだ相続していないので、若い人は使えないんです。
　使えるのは６０歳以上のひとたち。

もう一つは暦年（１月１日から１２月３１日までの１年間）の課税で個人が個人から受けた受贈財産の評価額の合計を基礎として課税する方法です。その非課税枠は１１０万円です。暦年課税の贈与税率は、課税価格（受贈財産）が１０００万円を超える部分は税率５０％と高く、なかなか大型の贈与はしづらいということがあります。今回の非課税枠が拡充になるのは、この暦年課税の方です。通常の非課税１１０万円に拡充額５００万円を加え、６１０万円まで非課税であげることが出来ます。こちらの方は、親が亡くなる直前（３年間）の贈与でなければ、相続財産に持ち戻しされることなくあげっぱなしです。
＊これなら若い人も使える。墓場にお金は持って行けないから可愛い孫のためなら小金くらいポンと出します。
田舎でいくらお金を持ってても使い道がないからな。

夫婦そろって贈与を受ければ１２００万円。
夫婦の貯金が１５００万円で、合計の頭金は２７００万円。
６０００万円の物件で、借金３３００万円。
こんな感じじゃない。

子供や孫は１人だけとは限らない。
１人に贈与したら他の兄弟が自分達にも生前贈与してくれとトラブルになる。
田舎の人は相続のトラブルを身近に見聞きして知ってるから、
気楽に財産の贈与をしませんよ。